В списке наименее востребованных коттеджей – те, которые были построены в начале «нулевых», причем таких объектов на рынке больше половины, говорит Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер инвестиционной группы Sesegar.
По словам эксперта, у таких лотов уже неактуальна не только архитектура, но и эстетика. В качестве примера Жарова-Райт приводит нарядные дома, построенные из красного кирпича или колоннами в псевдоримском стиле. Сейчас мода уже другая, утверждает эксперт. При этом участки, на которых построены такие дома, имеют более высокую ценность – также, как и коммуникации. Таким образом, оценивать подобные объекты следует лишь по стоимости участка и наличию коммуникаций.
Неверно, оцененные старые дома могут находиться в экспозиции долгое время – счет идет на годы. По оценкам аналитиков NF Group, около 20% подмосковных коттеджей на продажу (735 лотов) не могут найти своего покупателя больше 10 лет. Значительная часть этих лотов стоит дороже 50 млн рублей и находится на Новой Риге и Рублево-Успенском шоссе. В свою очередь, новые (свежие и с актуальными ремонтом и планировкой) дома продаются всего за три месяца.
Кроме завышенной цены существенное влияние на скорость продажи оказывает слишком большая площадь (более 1 тыс. кв. м) – особенно, если участок при этом маленький (менее 10 соток). Тяжело продать дом с проблемными документами или неприятными соседями. Подобные коттеджи могут продаваться пять и более лет, время от времени снимаясь с экспозиции.
Сложно продать дом, расположенный не в коттеджном поселке, а, например, в сельском поселении: покупателям высокобюджетного жилья важна безопасность и комьюнити поселка.
Еще один интересный тренд, связанный с непродающимися домами, - нежелание собственника действительно продать свой объект. Как объясняет Илья Менжунов, владелец агентства недвижимости AIM, некоторые выставляют свою недвижимость на продажу лишь для оценки ее реальной стоимости и «чтобы быть причастным к процессу» - то есть, такие продавцы просто развлекаются, считает Менжунов.
Как пишет Forbes со ссылкой на аналитиков Penny Lane Realty, 40% дорогой подмосковной загородной недвижимости экспонируется от пяти лет и дольше. В настоящий момент в экспозиции находится более 1,8 тыс. объектов дороже 30 млн рублей, причем к первичному предложению относится лишь 15%.
Посмотреть все высокобюджетные коттеджи Подмосковья можно здесь.
