За последние пару лет российский внутренний рынок становится все активнее. Прошлый год во многом и для многих стал годом перемен. О том, как они отразились на спросе, предложении и непосредственно на динамике продаж, мы поговорили с главными участниками рынка элитного жилья Москвы.
Рост предложения и высокая девелоперская активность
«Тренд первый – рост предложения, – говорит директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. – В 2023 г. застройщики элитных и делюкс-новостроек вывели в продажу рекордное за последние пять лет число новых проектов». В результате, по словам эксперта, суммарный объем предложения квартир и апартаментов в центре Москвы вырос за год на 19%.
Высокую активность в верхнем ценовом сегменте рынка отмечают и другие игроки.
Половина новых проектов прошедшего года позиционируется в сегментах премиум и элит, тогда как в 2022 г. доля высокобюджетных проектов в структуре стартов продаж не достигала даже трети (29%), – рассказывает директор по аналитике и маркетинговым концепциям PIONEER Екатерина Петрова. – В 2021-м на рынок вышло лишь 9 премиальных и элитных проектов (16% от общего количества).
Основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева указывает, что на рынок вышло более 20 новых высокобюджетных проектов. Похожие цифры называет и генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. «В 2021 г. количество новых проектов в премиум- и элитном сегментах было практически равным, в 2022 г. премиум сильно лидировал, – рассказывает эксперт. – В 2023-м же наблюдалась беспрецедентная ситуация, когда в элитном сегменте на рынок вышло сразу 16 новых проектов (что, главным образом, было связано с «затишьем» во время пандемии)».
В качестве сложившегося тренда участники рынка также упоминают выход на рынок элитного жилья застройщиков, которые раньше строили жилье комфорт- и бизнес-класса.
Стоит отметить тренд на расширение числа игроков в сегменте: в 2023 г. рынок элитной недвижимости пополнился такими уже известными игроками, как Level Group, ГК «Пионер», «Абсолют Недвижимость», «Группа ЛСР», – рассказывает Яна Глазунова. – Прежде эти девелоперы в сегменте элитной недвижимости в Москве не принимали участие.
Вывод новых проектов верхнего ценового сегмента
Данные: VSN Group
Де-люкс повлиял на цены
Активный вывод новых проектов перераспределил доли между ценовыми подсегментами элитного рынка, говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. «В 2023 г. предложение премиум-сегмента в квадратных метрах выросло на 8%, сегмента де-люкс – на 26%», – подчеркивает эксперт. Изменение структуры предложения в качестве заметного тренда приводит и Екатерина Борисова из Rariteco. «В продаже появилось больше проектов делюкс-класса, то есть самого дорогого сегмента рынка, – отмечает она. – Застройщики стремятся привлечь наиболее обеспеченную группу покупателей, поэтому качественный уровень новых объектов в продаже очень высокий. Стало больше коллекционных, трофейных квартир, то есть единственных в своем роде по совокупности характеристик».
По оценке «Метриума», к началу 2024 г. на рынке высокобюджетного жилья было представлено 67 проектов и почти половина из них (28) относились к классу де-люкс. В лотах предложение в самом верхнем ценовом сегменте за год выросло на 70%. Это не могло не сказаться на ценах: средневзвешенная цена квадратного метра в высокобюджетных проектах составила 1,82 млн руб. (+9,7% за год, +6,6% за полгода). В компании подчеркивают, что виной именно перераспределение структуры предложения: если рассматривать подсегменты отдельно, цены снизились и в элитном классе (-1,4% за год), и в де-люксе (-3,4%).
В минувшем году выросла популярность делюкс-проектов на начальной стадии строительства. Покупатели рассматривают такие объекты как самые передовые на рынке и, кроме того, ценят их в качестве инвестиционного актива, – рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
По оценке эксперта, за год в Москве было оформлено 4494 договора долевого участия (ДДУ) в проектах премиум-класса, 249 ДДУ в элитных комплексах и 147 – в объектах делюкс-класса.
Повышенный спрос
Все опрошенные участники рынка отмечают заметную активизацию спроса на высокобюджетное жилье. «В 2023 г. в элитном сегменте было реализовано 45 тыс. кв. м, что на 23% больше по сравнению с предыдущим годом, – делится данными Екатерина Петрова из PIONEER. – В премиум-классе отмечен максимальный прирост спроса среди всех сегментов – на 81%, учитывая квартиры и апартаменты». В «Метриуме» фиксируют даже более существенный рост спроса на премиальные новостройки – на 93% с начала 2023 г. В элитном сегменте прирост не такой выраженный, говорит Анна Раджабова. «Это связано с тем, что в элитном сегменте с новостройками успешно конкурируют готовые проекты от собственников», – поясняет эксперт.
Ощутимую активизацию спроса отмечает в качестве одного из ключевых трендов года и директор по продажам Sense Наталья Шичанина. «Мы зафиксировали рост показателей практически в 1,5 раза год к году. В современных реалиях клиенты стали обращать преимущественное внимание на российскую недвижимость, – рассказывает эксперт. – Сказывается и увеличение инвестиционной привлекательности высокобюджетных проектов – клиенты выделяют такую недвижимость как качественный и менее рискованный инструмент для вложения и приумножения капитала».
Генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин подчеркивает, что спрос вырос не только на новостройки, но и на вторичное жилье. «За год количество проданных первичных лотов выросло без малого на 60%, – говорит он. – На вторичном рынке также наблюдался рост объема сделок – почти на 20%.
Изменения в покупательской аудитории
Тренд четвертый – рост доли покупателей из российских регионов, – считает Екатерина Борисова. – На фоне восстановления экономики увеличились прибыли регионального бизнеса. Крупные владельцы разных организаций стремятся вложить выручку в дорогое жилье в Москве в качестве инвестиции, для переезда семьи или детей, а также собственного использования.
Эту же тенденцию упоминают и другие игроки. «Мы отмечаем повышенный интерес со стороны региональных покупателей. В нашем комплексе Logos доля таких клиентов достигает 30%, в их числе жители городов Орел, Брянск и Тула», – рассказывает Наталья Шичанина. «Элитную недвижимость в Москве в 2023-м стали чаще приобретать покупатели из регионов, стремясь зафиксировать деньги, обеспечить «базу» для переезда семьи или для обучения выросших детей в московских вузах», – говорит и Татьяна Агеева.
Покупателей-иностранцев в сегменте элитного жилья стало меньше, и это в основном представители стран ближнего зарубежья. «Клиенты из дальнего зарубежья практически не совершают сделок купли-продажи в Москве. Как правило, они ограничиваются арендой жилья, – поясняет Анна Раджабова. – Вместе с тем постепенно растет доля покупателей из стран СНГ, которые вместе с региональными бизнесменами участвуют в программах импортозамещения».
Тренд подтверждает и Татьяна Агеева. «Доля иностранных покупателей сейчас незначительна. Допускаю, что покупать могли люди с двойным гражданством (РФ и какой-либо еще страны), но при проведении сделки в России второй паспорт не участвует, поэтому в статистике эти продажи никак не отражаются», – говорит она. Отсутствие сделок с иностранцами в структуре продаж отмечает и директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая:
Есть несколько клиентов с двойным гражданством, которые, решив вернуться в Москву, купили недвижимость для собственного проживания», – делится эксперт.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова тоже отмечает изменения покупательской аудитории. «На рынок выходят новые группы покупателей, связанных с ИТ-сегментом, с торговлей на фондовых рынках, с криптовалютами, блогеры и непубличные предприниматели, – говорит она. – Это снижает средний возраст покупателя: если ранее это было 40–50 лет, то теперь все чаще начинает появляться возрастная группа 30–35 лет. Изменение портрета покупателя также сказалось на предпочтениях в отделке: чем моложе покупатели, тем чаще обозначается запрос на отделку».
Изменения в квартирографии
С уверенностью можно сказать, что все более востребованными в элитном сегменте становятся лоты с отделкой, – говорит и Наталья Шичанина. – Состоятельные покупатели хотят приобрести максимально комфортное и качественное жилье, не теряя времени на организацию ремонтных работ. Более того, учитывая повышенный спрос со стороны клиентов из регионов, такой формат находит еще больший отклик.
Кроме того, как указывают участники рынка, в высокобюджетном сегменте наметился спрос на относительно небольшие для этого формата метражи. «Средняя площадь лотов в структуре предложения премиум-класса составила 87 кв. м, что на 2% больше, чем в предыдущем году. При этом спросом пользуются лоты меньшей площади, – отмечает Екатерина Петрова. – Средний размер проданных лотов составил 75 кв. м». «У покупателей высокобюджетной недвижимости вернулся интерес к относительно небольшим, но функциональным площадям. В приоритете – возможность грамотного и качественного использования каждого сантиметра жилья», – добавляет Ольга Зыблая.
Дмитрий Долгов из DOLGOV PRO также отмечает тренд на сокращение площадей, подчеркивая, что в квартирографии высокобюджетных проектов начинают появляться лоты нехарактерных для класса форматов, такие как студии, небольшие однокомнатные квартиры площадью до 29 кв. м. «Квартирография меняется в сторону сокращения средней площади – как запроектированной, так и приобретаемой. Также увеличивается доля предложения с отделкой и меблировкой», – рассказывает эксперт.
Генеральный директор строительной компании «СтройСинтез» Виктор Лукин добавляет, что тренд на изменения в квартирографии сейчас заметен на первичном рынке как в городском сегменте, так и в загородном.
Значительно сократилось количество запросов на чрезмерные площади, растет спрос на более компактные, но не менее премиальные дома и квартиры. Вряд ли эту тенденцию можно объяснить выраженным желанием сэкономить, скорее всего, причиной таких решений становится тренд на «осознанное потребление. Клиенты отказываются от избыточности в пользу эргономики, – заключает эксперт.
