Элитный рынок очень чувствителен к запросам клиентов, а для них нужная площадь квартиры – одно из основных условий выхода на сделку. Сформировавшийся в последние годы тренд на уменьшение площадей актуален и для рынка элитной недвижимости. Но вместе с тем далеко не все покупатели престижной недвижимости готовы уменьшать аппетиты и ютиться, скажем, на 50 кв. м, а тем более на 30 кв. м – такие предложения тоже встречаются в строящихся премиальных жилых комплексах. Поэтому покупатели вынуждены решать проблему за счет объединения квартир по горизонтали или по вертикали или подбирать жилье на вторичном рынке.
Чего хотят покупатели
За последние несколько лет сформировалось четкое понимание, что самые востребованные площади квартир на рынке премиального сегмента – это 100–120 кв. м, рассказывает Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость». Такая квартира обычно включает две спальни и зону кухни-гостиной. В новостройках класса de luxeспрос больше смещен к квартирам площадью около 200 кв. м, добавила Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. Но в последнее время покупателей элитной недвижимости все чаще стали интересовать и более просторные квартиры, так как состоятельные клиенты стали обзаводиться большим количеством детей, объясняет Кристина Томилина. Поэтому на рынке класса de luxe в районе «золотой мили» и Арбата даже сформировался некий дефицит такого продукта – сложно подобрать достойную квартиру для семьи с 3–4 детьми.
На практике, не найдя квартиру нужной площади в новостройке, покупателям приходится приобретать две, а то и три квартиры и объединять их в одну. По словам Тамары Плеховой, партнера агентства элитной недвижимости Aurora Property, объединение квартир – это востребованная опция, так как большую квартиру получается приобрести далеко не во всех новых домах. На объединение квартир идут и тогда, когда клиент хочет определенный вид из окна на исторический центр Москвы, но все квартиры большой площади с этой характеристикой раскуплены, рассказывает Екатерина Борисова. Иногда покупатели хотят квартиру в двух уровнях, а таких нет в новостройке, поэтому приобретаются квартиры на разных этажах, чтобы превратить их одну.
Например, по словам Тамары Плеховой, в комплексе WOODS объединяли квартиры этажами, потому что место, где он расположен (в районе Мосфильмовской улицы), – это зеленая зона и клиенты для проживания всей семьей хотели купить квартиры большего метража, чем были представлены в ЖК.
Среди наших клиентов объединение квартир было в разных жилых комплексах, например в ЖК «Сити Парк» и в ЖК «Эвер», где недавно подобную покупку совершила наша клиентка, – говорит Майя Павлова, управляющий партнер агентства Chase Real Estate.
Технически объединить две-три квартиры в одну практически всегда возможно, кроме некоторых проектов реконструированных домов, где есть ограничения, связанные с охранным статусом здания, добавила Екатерина Борисова. Девелоперы стараются проектировать комплексы так, чтобы упростить эту задачу желающим, предусматривая варианты для потенциального объединения на начальном этапе, говорит Светлана Бардина. Если же в доме нарезка мелкая, а требуется большой лот, зачастую при покупке клиент сразу договаривается об объединении нескольких лотов. В этом случае застройщик даже идет навстречу клиенту и оставляет дверные проемы между квартирами, говорит Кристина Томилина. Но все-таки в ЖК с широкой линейкой предложения запрос на подобные перепланировки нельзя назвать распространенным, считает Бардина.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов»:
Одно из основных отличий жилья различных классов – средняя площадь квартир. В премиум-классе она сейчас равна 81,3 кв. м, в элитном – 142,6 кв. м, в de luxe – 178,3 кв. м. Если в премиальном сегменте большинство покупателей отдают предпочтение двух- и трехкомнатным лотам, то в элитном наиболее популярны многокомнатные варианты. Но сегодня в высокобюджетные проекты проникают и компактные форматы. Это зачастую является ответом на запрос «квартира для пиджака» потенциальных региональных покупателей.
В высоком бюджете главное – предложить покупателю максимальную свободу выбора. Чем больше вариантов разных площадей и планировок предлагает в проекте застройщик, тем большее число покупателей остановит на нем свой выбор. Например, в клубном квартале класса де-люкс Quartierd’Or есть сьюты площадью от 60 до 155 кв. м, а также пентхаусы с террасами от 175 до 290 кв. м и двухуровневые квартиры от 126 до 265 кв. м. А в жилом небоскребе «Дом Дау» представлены квартиры площадью от 29 до 370 кв. м и пентхаусы площадью до 1030 кв. м.
ЖК Bunin
Из жилых комплексов, в которых площади квартир максимально соответствовали пожеланиям клиентов, эксперты выделили клубный дом «Бунин», где разбивка площадей была произведена на квартиры от 61 до 257 кв. м и пентхаусы от 275 до 328 кв. м, ЖК «Бродский» с квартирами от 106 до 417 кв. м и пентхаусами в 594–614 кв. м, Barkli Virgin с лотами от 120 до 360 кв. м, новый комплекс Nicole Clubc одноуровневыми квартирами от 59 до 194 кв. м, двухэтажными квартирами от 135 до 294 кв. м, а также пентхаусами в 325–497 кв. м и др.
Рулит бюджет
Подорожавший квадратный метр элитной недвижимости (по данным NFGroup, по итогам 2023 г. средневзвешенная цена в элитных новостройках столицы поднялась до 1,618 млн руб. (+6% за год), а в новостройках класса de luxe – до 2,265 млн руб., это +7% за год) стал причиной роста бюджета сделок. По словам Екатерины Борисовой, средняя стоимость проданных в 2023 г. квартир и апартаментов в элитных и де-люкс-новостройках Москвы составила 145 млн руб. Самый распространенный бюджет покупателей в высоком сегменте рынка – 100–150 млн руб., а бюджет клиентов на объектах класса de luxeдостигает 200 млн руб. и выше. Рост предложения, ослабление рубля стимулировали покупателей вкладываться в новостройки, объяснила Борисова. На рынке элитного жилья столицы наблюдался заметный спрос со стороны клиентов из регионов. Закрытие для состоятельных россиян западных рынков недвижимости подталкивает их к инвестированию в России и прежде всего в Москве.
Если ориентироваться на заявки покупателей, то в январе – феврале 2024 г. самые востребованные бюджеты – 120–160 млн руб., рассказывает Тамара Плехова. При этом, с ее слов, продавцы не снижали цену и на торг шли крайне редко.
Согласно статистике заключенных сделок по итогам января 2024 г., средняя цена квадратного метра на первичном рынке элитной недвижимости Москвы составила 1,13 млн руб., а на вторичном – порядка 890 000 руб. за кв. м, уточнила Кристина Томилина. По мнению Майи Павловой, только в марте станет понятно, как поведет себя рынок дальше, так как январь и февраль, как правило, не сезон высоких продаж. Но в любом случае движение на рынке присутствует.
