Покупка загородного дома на вторичном рынке — своего рода лотерея. Одно дело, если собственник строил дом для себя, а сейчас продает его из-за изменившихся планов. Другое дело, если дом изначально строится частным застройщиком на продажу — это уже не вполне первичная недвижимость, хоть в ней пока никто и не жил: проблемы могут быть такими же, что и у вторички. С помощью экспертов HomeHunter подготовил шпаргалку с перечислением самых острых моментов.
Некоторые клиенты ошибаются, негативно оценивая перспективы рынка. Они полагают, что загородное элитное жилье сейчас неуклонно дешевеет, но это миф. Цены на участки и коттеджи, особенно ликвидные, постоянно растут. Соответственно, откладывать покупку не следует», — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
Особенности локации
Чаще всего элитные коттеджи и дорогие поселки расположены к западу от Москвы — это Новорижское, Рублево-Архангельское, Минское направления. Как правило, большинство дорогих участков имеют статус ИЖС. Более подробно о статусах и категориях земель мы писали здесь. Но напомним, что лучше всего отдавать предпочтение участкам, вид разрешенного использования (ВРИ) которых:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) на землях населенных пунктов;
- можно остановить свой выбор и на землях сельхозназначения с ВРИ «ведение садоводства» (ранее «дачное строительство).
На таких участках можно строить жилые дома, а значит, проблем с ними не будет.
- Не берите участки с ВРИ «сельскохозяйственное производство», если категория этих земель имеет сельскохозяйственное назначение — на них строить полноценное жилье нельзя (хотя можно садовые домики и сараи), так что не исключены проблемы с попыткой узаконить уже стоящий на таких землях коттедж.
- При возможности изучите Генплан или спросите в местной администрации, нет ли рисков, что через какое-то время рядом с присмотренным участком построят свинарник или трассу.
- Будьте особенно внимательны, если участок расположен рядом с водоемом: в этом случае могут действовать ограничения водоохранного законодательства. Например, на участке должны быть установлены особые очистные системы, а вот установил ли их предыдущий собственник — большой вопрос (подробнее об этом можно почитать здесь).
Надо очень внимательно относиться к покупке участков рядом с водоемами. Если речь идет о доме под ключ, то, скорее всего, земля имеет подходящий ВРИ. А вот свободные участки нередко расположены в природоохранных зонах и не предназначены под строительство. Необходимо помнить об этом и тщательно проверять документацию, — отмечает Анна Раджабова.
Особенности документации: как читать выписку из ЕГРН
Выбирая участок, внимательно изучайте выписку из ЕГРН, и пусть ее закажет собственник присмотренного дома — так выписка будет гораздо полнее. Обращайте внимание на следующие пункты:
- фамилия продавца должна совпадать с фамилией указанного в выписке собственника, а адрес участка и дома — с адресом, по которому вы ездили на просмотр; у участка есть документально подтвержденные границы (то есть в выписке нет фразы «границы участка не установлены»);
- количество собственников по выписке должно совпадать с предоставленными продавцом данными (читай: он сообщил вам о других собственниках, все они будут присутствовать на сделке, если она будет проводиться не по доверенности, и никто впоследствии эту сделку не оспорит);
- в выписке должны быть данные и по участку, и по дому — то есть не придется ни проводить межевание, ни судиться из-за нарушенных соседских границ, ни вводить дом в эксплуатацию (еще не факт, что получится из-за возможных нарушений), ни регистрировать его в кадастре; важно, чтобы у дома и участка был кадастровый номер;
- в выписке нет пропущенных страниц и исправлений и есть все печати (если печати электронные, к выписке прилагается удостоверяющий файл);
- наличие статуса объекта культурного или исторического наследия, а также принадлежность участка к водоохранной зоне или зоне ООПТ (такие статусы налагают определенные обязательства на собственников);
- ограничения и обременения: случается, что собственник пытается продать недвижимость, которая находится в залоге, является предметом судебного спора или которая должна быть справедливо разделена при уже запущенном бракоразводном процессе; эти и другие моменты прописываются в полной выписке.
Важно: разумеется, у вас есть собственный юрист, который умеет читать документы. Но документация и юридическая чистота вторичной недвижимости — особая сфера. В ней происходит огромное количество мошенничеств и есть огромное количество нюансов, обнаружить которые вовремя сможет только очень опытный риелтор с юридическими навыками. Его услуги будут оправданы, хотя и могут дорого стоить: по данным агентства AREA, размер комиссии в Москве и Подмосковье доходит до 4-6% от сделки.
Особенности дома
По словам Сергея Колосницына, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, подавляющее большинство дорогих загородных домов (более 90%) — каменные: монолитные или построенные из кирпича, керамических, газо- или пенобетонных блоков. Деревянные дома тоже случаются (например, из бревна или клееного бруса, а вот SIP-панели и каркасники — это чаще экономсегмент), и это, скорее всего, эксклюзивный вариант — никаких типовых проектов.
Главной бедой каменных домов являются трещины, выявить которые очень трудно, и не всякому специалисту это под силу — как обнаружить то, что спрятано под слоем штукатурки или под обоями?! Имейте в виду, что выявить теплопотери или протечки проще в холодное время года, хотя снег может помешать хорошо осмотреть дом снаружи. В целом качественная строительная экспертиза может выявить до ¾ проблем, но и стоить она будет от 100-150 тыс. рублей (зависит от особенностей дома, использованного оборудования и полноты отчета).
Уже готовые дома требуют для проверки особого оборудования, и стоить оно может миллионы рублей. Это не только тепловизор и аэродверь (приборы для поиска теплопотери), но и тестеры розеток, ультразвуковые измерители прочности и влажности бетона, всякие эндоскопы и дефектоскопы… Полный арсенал есть только в крупных компаниях, занимающихся экспертизой, так что, выбирая специалиста, ориентируйтесь не только на отзывы, но и сроки работы компании и доступное ей оборудование», — рекомендует Колосницын.
Важно: если вы изначально покупаете дом, который впоследствии будете продавать, выбирайте относительно нейтральный классический стиль архитектуры, а лучше — современный, с панорамным остеклением, без цоколя и мансарды. Кроме того, важно окружение — как инфраструктура, так и соседи.
О чем спросить продавца
Выбирая дом, обязательно спрашивайте у собственника проектную документацию. Даже в элитном сегменте бывает, что дом строили буквально «на глазок», а значит, архитектор не рассчитывал нагрузку на стены и фундамент — это чревато теми самыми трещинами и более ранним старением здания.
Кстати, вместе с проектной документацией имеет смысл узнать, какие еще исследования участка проводились до начала строительства. В элитном сегменте странным выглядит участок, на котором не проводились геологические исследования. Перед началом стройки любая уважающая себя строительная компания выяснит, нет ли плавунов, как высоко находятся грунтовые воды и какие дренажные системы и тип фундамента нужны», — объясняет Сергей Колосницын.
Эксперт дал еще несколько советов:
- Поговорите с соседями — не исключено, что они помнят, как строился этот дом, как у него провалился грунт или крыша и какие еще проблемы возникали во время эксплуатации. Для разговора лучше приехать отдельно — так, чтобы поговорить без продавца.
- Попробуйте воду из-под крана на вкус и обратите внимание на разводы на сантехнике (разумеется, можно поставить фильтры, но в некоторых случаях даже фильтры не спасут).
- Обращайте внимание на возраст дома — да, в центре Москвы благополучно сохранились особняки XIX в., но загородные дома старше 20-30 лет почти всегда имеют какие-то скелеты в шкафу.
- Спросите у собственника о проблемах напрямую — либо он ответит правду, либо начнет юлить.
- Лучше откажитесь от идеи покупать недостроенный дом, если он каменный и зимовал без окон: велика вероятность микротрещин, которые со временем разойдутся.
При осмотре дома обратите внимание вот на что:
- нет ли следов плесени и протечек;
- нормально ли открываются и закрываются окна и двери;
- нет ли неприятных запахов;
- ровные ли в доме полы;
- нет ли конденсата на окнах в холодное время года.
Но, повторяет эксперт, покупая дорогой дом, все-таки следует позвать независимых специалистов.
Особенности национальной погоды
Генеральный директор международной компании Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская рекомендует не забывать про особенности сезона и климата: «Учитывайте фактор сезонности: случается, человек приобретает дом в тихом уединенном месте, а осенью, когда люди возвращаются из отпусков, окружение становится активным и шумным. Нам известен случай, когда человек приобрел виллу на озере из-за тишины и спокойствия. А позже барды разбили там палаточный лагерь, устраивая шумные посиделки, — берега водоемов там общественные, и никто не может ограничить к ним доступ».
Еще одна спорная ситуация связана с наличием бассейна.
Частым запросом со стороны покупателей, ранее никогда не живших за городом, является дом с бассейном, — говорит Анна Раджабова из «Метриум Премиум». — Однако часто его наличие неоправданно. Как показывает практика, люди не пользуются бассейном ежедневно, а его обслуживание обходится слишком дорого. Поэтому рекомендую клиентам, рассматривающим подобную опцию, обстоятельно взвесить все за и против.
Также Раджабова советует покупателям соотносить свои пожелания и географические особенности местности. Многие хотят жить на участках, соседствующих как с водоемами, так и с лесом. Но в Подмосковье их мало, и расположены они не в самых престижных локациях.
«Кроме того, не надейтесь на возможность ведения судоходства на Рублевке, ведь здесь ведется водозабор, так что курсировать на яхте запрещено», — напоминает эксперт.
Напоследок еще несколько рекомендаций:
- Учитывайте, насколько комфортным будет проживание в новом доме зимой. Покупая дом летом, некоторые недооценивают важность системы отопления, а зимой оказывается, что дом холодный.
- Учитывайте особенности жизни на первой линии водоема. В расположенных у воды домах может быть высокая влажность — появляется риск образования плесени.
- Прежде чем покупать выбранный дом, попробуйте арендовать его на несколько дней — понаблюдайте, нет ли посторонних шумов, сильных ветров и других неприятных факторов.