Не все загородные участки подходят для строительства дома — кое-где можно возводить только небольшие здания, а кое-где их нельзя строить вовсе. HomeHunter рассказывает о категориях земли и видах ее разрешенного использования.
Начнем с того, что категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ) — это два разных параметра. Участки могут одновременно иметь оба статуса.
Что такое категория земли?
Категория земельных участков определяет, как они должны использоваться. Подробно все они описаны в ст. 7 Земельного кодекса, а мы расскажем кратко.
- Земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и подходят для строительства (в том числе жилья), но с некоторыми ограничениями.
- Земли населенных пунктов. Уже из названия понятно, что это наиболее пригодная для строительства жилья категория. Строиться здесь можно.
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Строить можно объекты промышленности, но не жилье.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов. Одна из самых спорных территорий: случается, что строительство здесь все-таки разрешают, но с ограничениями. Так или иначе, стройка здесь может обернуться неприятностями.
- Земли лесного фонда. Можно строить рекреационные объекты (например, базы отдыха). Есть ряд ограничений. Жилье строить нельзя (по решению Верховного суда), однако некоторым все-таки удается получить разрешение. Таким образом, стройка технически возможна, но и последствия будут серьезными.
- Земли водного фонда. Строить жилье можно, однако есть ограничения (подробнее о них мы писали в материале «Строительство на воде»). Важно помнить, что жилье должно быть оснащено очистными сооружениями.
- Земли запаса. Их можно использовать только после перевода в другую категорию (а это довольно сложно и чаще доступно крупным юрлицам — например, застройщикам).
Что такое вид разрешенного использования?
ВРИ — вид разрешенного использования земли — означает, для чего именно предназначен участок и как его можно использовать. От ВРИ в том числе зависит и кадастровая стоимость участка (а вместе с ней — и налоги), а также особенности содержания участка и дорог общего пользования, возможность оформить постоянную регистрацию и прочие факторы.
Классификатор насчитывает 14 основных ВРИ. Расскажем об основных.
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)
Один из наиболее предпочтительных ВРИ, потому что изначально и предполагает постройку частного дома. Правда, сам дом должен соответствовать определенным требованиям:
- он должен быть отдельно стоящим и иметь не более трех этажей, включая подземные;
- его высота не должна превышать 20 м;
- он должен состоять из комнат и помещений вспомогательного пользования (т. е. должен быть похож на жилой дом);
- он должен быть единым и не разделенным на самостоятельные объекты недвижимости.
В таком доме можно оформить постоянную регистрацию. Содержание дорог и вывоз мусора, как правило, является обязанностью государства. При этом никаких обязательных членских взносов для домов ИЖС нет. Тем не менее, если дом ИЖС находится на территории коттеджного поселка, правила этого поселка могут предполагать назначение регулярной оплаты.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (на землях под категорией «Населенные пункты»)
В случае с ЛПХ важно понимать, на землях с какой категорией находится участок. Если участок ЛПХ находится на приусадебном земельном участке (это населенные пункты), это значит, что здесь можно строить не только жилой дом, но и дополнительные постройки — гаражи, сараи, помещения для хранения сельхозпродукции и т. д. Еще одной особенностью данного ВРИ является возможность содержать сельскохозяйственных животных.
А вот если участок ЛПХ находится на полевом земельном участке, капитальный жилой дом здесь строить уже нельзя — можно лишь вспомогательные постройки.
Ведение садоводства или огородничества
Уже из названия понятно, что такие ВРИ подразумевают выращивание цветов, овощей, ягод и фруктов, а также прочих растений. Раньше это называлось «дачным строительством», и до сих пор иногда такая терминология фигурирует в документах.
Жилые дома здесь строить можно, равно как и хозяйственные постройки. Чаще всего такие участки объединяются в товарищества (ДНП или СНТ) и партнерства и различаются лишь юридической формой управления. При этом в обоих случаях предполагается регулярное взимание так называемых членских взносов — все они, как правило, уплачиваются с сотки земли (к примеру, с одной сотки — 1000 руб. в год, а с 10 — 10 тыс. руб.). На эти деньги и содержится общая территория. При этом ключевые решения и распределение бюджета происходят с согласия собственников.
- ДПН (дачное некоммерческое партнерство) — здесь общим имуществом заправляет юрлицо, в которое объединились дачники. Именно оно отвечает за состояние дорог, за наличие лампочек в фонарях и за предоставление интересов своих дачников в органах местного самоуправления.
- СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — общим имуществом управляет правление с председателем во главе или нанятая управляющая компания. Все они регулярно отчитываются о своей работе.
Узнать ВРИ участка можно из выписки ЕГРН. Ее можно получить на сайте Росреестра, в офисах «Мои документы», на портале госуслуг или с помощью Публичной кадастровой карты (потребуется кадастровый номер участка или его точный адрес).
Закрепим: категории земли обычно распространяются на большие территории и описывают их назначение, а ВРИ относится уже к участкам и предписывают, как их можно использовать и что на них строить. Категорию земли сменить сложно, а ВРИ — относительно легко (достаточно собрать пакет документов на участок и подать его вместе с соответствующим прошением в органы местного самоуправления; подробнее — здесь).
Что может пойти не так?
Ситуации бывают разные: через некоторые участки проходят важные общие коммуникации (например, газовая труба или электрический столб) или они граничат с какими-то важными объектами. Если отнестись к этим тонкостям без должного внимания, можно столкнуться с проблемами — вплоть до судебного предписания о сносе. По таким делам проводится комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, которая устанавливает степень существенности нарушения и факт нарушения как такового.
«Чтобы все учесть, лучше обратиться к специалистам и провести полный анализ правовых рисков покупки или дальнейшего строительства недвижимости, — говорит Алан Юсуфов, партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich. — Большинство покупателей элитной недвижимости обращается за помощью и продумывает все эти нюансы, поэтому на практике ее снос – не распространенное явление».
Для элитной загородной недвижимости особое значение имеют ООПТ — особо охраняемые природные территории. К ООПТ в России закон относит государственные природные заповедники, национальные и природные парки, заказники, памятники природы и дендрологические парки, а также ботанические сады.
Если с водоохранными зонами существует определенный пласт проблем, связанных, в основном, с предсказуемым нахождением участка близ водной зоны, то с ООПТ все может быть совсем непросто, причем когда дело касается даже не конкретного земельного участка, принадлежащего собственнику, — говорит Юсуфов. — Застройка предполагает неизбежные сопутствующие факторы: вырубку, складирование стройматериалов, вывоз мусора и тому подобное.
Кроме того, напоминает эксперт, необходимо учитывать и прокладку коммуникаций. В судебной практике был случай, когда гражданин построил дом на земельном участке — он даже не относился к ООПТ, но находился от нее в зависимости. Вся проблема свелась к тому, что подключение дома и его пристроек к электрической сети было возможным только через территорию рекреационной зоны национального парка. Суды ему в этом отказали, так как установленный для данной зоны режим не позволяет прокладывать через нее кабель электрической сети.
Пример: в 2022 г. Пятый кассационный суд оставил в силе решения о сносе нескольких садовых домиков, возведенных на большом земельном участке, относящемся к зоне, в которой находится национальный парк. Право собственности на эти земельные участки перешло к застройщику на основании договора дарения. Схожая ситуация имела место и в 2021 г., когда гражданин застроил участок, находящийся в зоне Прибайкальского национального парка, — жилой дом пошел под снос.
Как узаконить стройку?
Легализовать постройку можно двумя способами: через суд или в административном порядке, говорит Алан Юсуфов.
Признание через суд — исключительный способ защиты, применение которого возможно, когда застройщик/владелец участка по не зависящим от него причинам не смог получить правоустанавливающие документы на самовольную постройку в установленном законом порядке.
Иными словами, разрешить вопрос напрямую через суд не получится, застройщик должен доказать, что в рамках разрешительного порядка разрешение получить не удалось.
ИЖС — самый частый вариант
Чаще всего покупатели элитного сегмента находят подходящие участки на землях населенных пунктов (категория) с ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство», говорит Константин Пискун. Также, хотя и реже, встречаются сельхозземли назначения с ВРИ «дачное строительство» (напомним: теперь это называется «ведение садоводства»).
