В 45 серии канала Homehunter мы прогулялись по новостройкам Пресненского района и посетили 7 жилых комплексов: Lucky(Лаки) от застройщика Vesper, проект Eleven 11 от РСТИ, построенные комплексы РедСайд и Резиденция Монэ, клубные дома Синатра и проект компании Донстрой Клубный Дом на Тишинке, а также доехали до Большого Сити и показали проект Capital Towers от Capital Group.
Смотрите выпуск здесь или на YouTube
Друзья, всем привет. Это новый выпуск канала Home Hunter. Наступила весна, пора возобновить наши прогулки по районам Москвы. В этом выпуске мы запишем обзор Пресненского района, посмотрим, какие тут есть новостройки, какие есть уже сданные дома, разберем структуру спроса и предложения. Я надеюсь, что всем будет интересно.
Мы начинаем наш рассказ о Пресненском районе с метро 1905 года, которое находится за моей спиной. Также там находится знаменитый парк Декабрьского восстания, памятник героям революции 1905-1907 года. Это узнаваемые места Пресненского района. Нашу прогулку мы начинаем именно здесь, у нас будет три большие точки. Первая точка – район 1905 года, где строится много новостроек, где есть несколько больших проектов, которые уже построены. Переместимся на улицу Пресненский вал и Тишинский переулок, чуть дальше, вглубь – это будет вторая локация. И третья локация – Большой Сити, там покажем, какие есть новые районы, немножко поговорим о том, что происходит в Сити, давно об этом не говорили.
Lucky
Мы перемещаемся к первому проекту. Из особенностей, о которых многие не знают. Здесь, в отличие от старой Москвы, нет такой эстетики, но это мое мнение. Здесь советские постройки. Тут есть интересные здания, памятники, в том числе конструктивизма. Очень много объектов инфраструктуры, с этим здесь проблем нет – школы, детские сады.
Первый проект нашего обзора – Lucky – самый большой объект в новостройках Пресненского района. Стройка находится по правую руку от меня. Здесь будет восемь корпусов, 654 квартиры с полной финишной отделкой. Застройщик Vesper. Он является застройщиком в элитном сегменте, зарекомендовал себя как хороший застройщик, который строит качественное, премиальное жилье.
Подойдем к макету. Здесь очень хорошо оформлена стройка у застройщика, это пример девелоперам, как можно оформлять стройку, чтобы она продавала. Покажу особенности квартала. Вот эти восемь домов, вот этот квартал. Мы находимся здесь. Из особенностей – здесь раньше был лакокрасочный завод, здесь очень много объектов культурного наследия. При этом, многие жильцы, которые живут рядом, сильно жалуются на шум стройки, говорят, что Vesper нарушает сроки ремонтных работ, после 10 часов можно слышать шум. Не факт, что это так, но жители очень недовольны, что появляется такой огромный квартал.
Самое большое количество не очень хороших отзывов с точки зрения стройки и сохранения наследия касаются этой трубы, которая будет сохранена. Жители говорят, что застройщик обещал много чего сохранить, сделать реконструкцию, но по факту осталась одна труба. Посмотрим, как это будет выглядеть в конце 2021 года, когда комплекс будет сдан.
Многие пишут о том, что сроки переносились, но на самом деле, жилье, которое строится с отделкой, всегда застройщик сдает дом, потом еще год берут на отделку, поэтому четвертый квартал 2021 года видится реальным сроком сдачи объекта.
С точки зрения самого проекта – 654 квартиры, 979 подземных машиномест, это мало. 11 с небольшим коэффициент для такого дома – это маловато. Будет такой формат, что вся инфраструктура будет на нижнем уровне, а стилобат и выше – это уже будут эти дома.
Застройщик обещает и бассейн, и фитнес, и школы, и детские сады, и рестораны, и фудмаркет. Здесь все можно посмотреть. На весну 2020 года от 420 000 до 480 000 за метр.
На мой взгляд, немножко переоценено для такого большого проекта, но динамика продаж адекватная по мнению рынка. Если говорить про нижнюю планку – квартиры начинаются от 40 метров, заканчивая 300. Хороший вариант для тех, кто хочет купить в Пресненском районе квартиру именно в формате квартальной застройки. Мое мнение – проект немного переоценен. Мы посмотрим другие проекты, на мой взгляд, если человек выбирает о очень хочет Vesper с отделкой, модный, хороший дом, квартал – ему нужно здесь. Если он хочет что-то тихое, клубное, ему этот вариант не подойдет.
ЖК Eleven
Вторая новостройка Пресненского района, о которой я хотел сказать, это дом ЖК Eleven, 11 так называемый, который сейчас активно строится. Здесь будут две башни, каждая по 45 квартир – альфа и омега. Сдача намечается на второй квартал 2021 года. Lucky находится в пяти минутах отсюда. Но Lucky немножко утоплен, Eleven находится прям на Звенигородском шоссе. За Звенигородкой находится Ваганьковское кладбище, чтобы вы не думали, что мы тут рассказываем про самое хорошее, мы показываем абсолютно все.
Сначала про сам дом. Количество машиномест 180, коэффициент два к одному, все отлично, как в премиальном сегменте. С очень дорогой финальной отделкой. Дом называется «Дизайнерский жилой комплекс», дизайнерский дом с премиальной отделкой.
С точки зрения инфраструктуры – там будет свой внутренний дворик, там будет свой спа с бассейном. Не выходя на улицу, будет спа, можно в халатике спуститься на лифте, попасть в спа. Окна от пола до потолка, 2,8 метров. Потолки 3,6-3,8 – любителям высоких потолков этот дом можно рассмотреть. С точки зрения расположения – находится в Пресненском районе, прям на Звенигородке, возле Ваганьковского кладбища, в пешей доступности от метро 1905 года. рядом с уже построенным Red Side, о котором позже поговорим.
Теперь про квартиры и цены. Квартиры от 40 до 270 метров, цена за метр 500-550, но в этом доме пока не так много квартир продано, сейчас застройщик дает хорошие скидки. Можно сейчас зайти очень хорошо. При том, что по цене за метр от не сильно отличается от Lucky, сдается он на полгода быстрее.
Застройщик РосСтройИнвест, это питерский застройщик, это его первый проект в Москве. Для кого-то будет плюс, для кого-то минус. Обычно первый проект в городе строится, чтобы показывать другим. Не зря выбран очень модный дом с очень дорогой отделкой. С точки зрения отделки – то, что я видел по входным группам, пол и внутреннюю отделку - это топ.
Теперь про такой вопрос, как Ваганьковское кладбище и Звенигородка. Два главных минуса. На этой части, которая выходит на Ваганьковское кладбище, практически не будет окон. Он сделан на три стороны. Окна будут смотреть в сторону Red Side, туда и в сторону 1905 года. Застройщик говорит, что все квартиры двух-трехсторонние. Эта стена, которая выходит на Ваганьковское кладбище и Звенигородку – она практически пустая, без окон. Так они это задумывают, в таком формате будут реализовывать. В любом случае стоит рассмотреть для себя, цена за метр достаточно хорошая для дома премиального уровня со сроком сдачи через год с небольшим.
Red Side
Пойдем дальше и посмотрим уже построенные проекты рядом. Мы свернули со Звенигородки на улицу Сергея Макеева, это одна из улиц, где находится квартал Red Side. Квартал был построен в 2017 году, он уже сдан, здесь на данный момент до сих пор продаются квартиры без отделки, их достаточно много, можно найти уже на вторичке варианты.
Если без отделки, то цена от 500 000 за метр до 550 000. Начинаются квартиры от 40-50 метров. Вход от 20-30 млн и выше. Достаточно большой выбор квартир, цена такая же, как в проекте Eleven, который будет через год с небольшим, с дизайнерской отделкой. Здесь большой квартал, почти 1000 квартир, 950, по-моему, чуть больше 1000 машиномест. С парковкой достаточно большая проблема, об этом многие пишут. Похожий формат на Lucky, но уже не самый новый, не самый свежий, но стабильный.
Мы сейчас идем вдоль улицы Сергея Макеева, здесь очень тихо. Видно Сити, тихий переулочек. Если говорить про то, что есть из инфраструктуры – точно есть World Class, огромные детские площадки, небольшой ландшафтный парк внутри. Обещают детский сад и школу, насчет этого не могу сказать. Все первые этажи отводились под коммерцию, они все пустуют. Отдельные заезжают, но не скажу, что комплекс обжит. Пока только-только идут ремонты, начинается заселение, начинают въезжать арендаторы.
Из плюсов – панорамное остекление. У многих квартир окна в пол, достаточно высокие потолки, в этом проекте многие хвалят высоту потолков. Достаточно красивые входные группы, но квартиры без отдели. Этот проект для тех, кто хочет на высокой стадии купить стабильный, хороший дом в Пресненском районе по цене 500-550 тысяч за метр. Вряд ли собственники и застройщики сейчас начнут на фоне валютных колебаний повышать цены, потому что комплекс стабильный, уже построенный, уже там все основное сделано, можно рассматривать. Скажу с точки зрения работы с клиентом, как брокер, многие отмечают близость Звенигородки, что не очень хорошо, достаточно тихая локация. Клиентам нравится закрытая территория, плюс-минус более-менее адекватная цена за метр, возможность хорошо торговаться, достаточно комфортные квартиры с хорошим остеклением. Мы сейчас пойдем смотреть еще один проект, который находится рядышком, который тоже уже сдан.
Резиденция Монэ
Следующий готовый дом, который мы хотели вам показать, находится возле Red Side, это дом «Резиденция Монэ» от застройщика «ПАНАВТО». Этот дом уже тоже построенный, он сдан. В доме 178 квартир и 208 машиномест, что не очень много. Очень красивый, хороший дом. Цена за метр достаточно высокая, где-то 620-640 тысяч за метр, при этом это без отделки. Тот же дом Eleven уже с отделкой, гораздо ниже, но они еще строятся. Здесь готовый проект. Он не очень большой, здесь нет 1000 квартир, всего 178. Это хорошо для элитного дома.
Там очень красивые лобби, на первом этаже находится галерея импрессиониста Клода Моне, в честь которого назван проект. Очень красивая галерея, очень красивый двор, там такие фонтанчики, лавочки, очень приятно. Когда заходишь, ощущение очень свежего, классного интересного дома.
Когда мы готовимся к обзору, я всегда читаю отзывы людей. Я прочитаю два отзыва людей, которые живут там, чтобы когда вы будете рассматривать для себя объект, квартиру, тоже могли на них ориентироваться. Кирилл на «Яндекс.Недвижимости» пишет:
«Красивый, дорогой комплекс для избранных. Но даже в таком доме у управляющей компании много нерешенных вопросов. Парапеты самой кровли дома протекают во многих местах, а также владельцы верхних этажей постоянно сталкиваются с протечками больших окон. Застройщик пытается решить проблему, залив силиконом щели, но вода дырочку все равно находит. Грустно, что при такой стоимости квартир сделать хорошо один раз не могут. Сам холл сделали шикарно, богато и красиво. При этом двор очень маленький».
Второй отзыв, на который я тоже обратил внимание, от Михаила:
«Холлы и коридорные зоны оформлены весьма на уровне, удивило качество исполнения. Есть претензии к межквартирной звукоизоляции. Межквартирные перегородки достаточно тонкие, многим собственникам приходится делать дополнительную звукоизоляцию. Не понравился подход управляющей компании и инженера, слишком высокомерное поведение. Твердая четверка».
Отмечаются проблемы с управляющей компанией, с обслуживанием, при этом очень хвалят качество исполнения, планировки, сам дом и двор.
Вот такой дом «Резиденция Монэ», мы заканчиваем в этой локации. Кстати, башня, о которой я говорил в комплексе Lucky, которую оставляют как культурное наследие, находится прям за моей спиной, проекты находятся близко. Этим кольцом мы заканчиваем первый блок нашего проекта и направляемся на улицу Пресненский вал, чтобы показать вам несколько проектов, но уже в бизнес-классе.
Клубный дом на Тишинке
Приехали в район Тишинского переулка, улицы Пресненский вал. Между Малым и Средним Тишинским переулком есть очень красивые дворики. Детская площадка современная, мощеные дорожки. Илья Варламов бы просто визжал от восторга. Беседки симпатичные с лавочками. Очень много зелени, летом тут все благоухает. Многие люди, у которых нет большого бюджета, чтобы купить в элитном жилом комплексе, могут посмотреть вторичную недвижимость в таких домах. Она не стоит 150 или 100 тысяч за метр, она стоит тоже достаточно дорого. Есть варианты с очень адекватной ценой, но есть дома похожие по типажу, по виду, где цена практически такая же, как в элитных новостройках. Не обольщайтесь, не думайте, что в таком доме можно купить дешевую, недорогую квартиру, как в любом спальном районе Москвы. Нет, они стоят тоже очень дорого, потому что это ЦАО.
Пойдемте посмотрим клубный дом на Тишинке, наш первый дом в этой локации. Мы добрались до клубного дома на Тишинке от компании «Домстрой». За моей спиной стройка, окончание – второй квартал 2021 года. Хороший клубный дом, 143 квартиры, 280 машиномест, коэффициент хороший – два к одному. Находится между Средним и Большим Тишинским переулком. Локация хорошая, тихая, хорошая Пресня. Уже близко Белорусская, Баррикадная, в отличие от 1905 года, который чуть ближе к Сити.
Здесь чуть больше возможностей для прогулок, чуть более тихое и уютное место. Но при этом, все находится очень близко друг от друга. Все очень красиво обещают сделать, обещают внутри комплекса спа с бассейном, детский сад на 80 мест двухуровневый. Обещают переговорную комнату, несколько лаунж-зон в лобби – это очень приятно. Многих местных жителей, что является нормальным, беспокоит шум стройки. Некоторые очень ревностно отреагировали на тот факт, что на этом месте был ДК Серафимовича, знаковый объект для пожилых жителей Москвы. Сейчас на его месте появится клубный дом на Тишинке.
Сам проект неплохой, но я считаю, что цена за метр достаточно высокая. Сейчас это примерно 500-550 тысяч за метр. Стометровая квартира без отделки стоит 54 млн рублей. Это достаточно дорого, даже выше, чем премиальные проекты, которые мы смотрели, от Eleven, Lucky и так далее. Я не являюсь поклонником «Домстроя», считаю, что они сейчас отстают от трендов, хотя раньше они были законодателями мод. Но если вы хотите тихую Пресню, хороший клубный дом, вам нравится «Домстрой» как застройщик, вы жили в его домах – можно рассмотреть этот проект. А мы двигаемся ко второму проекту в этой локации – это клубный дом Синатра.
Клубный дом Синатра
Наш последний проект в этой локации – это клубный дом Синатра. Находится он по левую руку от меня, на Большом Тишинском переулке. Здесь 82 апартамента, 70 апартаментов небольших – от 39 до 80 метров, небольшого формата. 12 пентхаусов на верхних этажах. Там от 50 до 130 метров. Лоты есть от совсем маленьких 39 кв.м., заканчивая большими 130-метровыми квартирами. В пентхаусах высота потолков до пяти с половиной метров.
Он клубный, уютный, находится в тихом переулке. В отличие от клубного дома на Тишинке, здесь сильно меньше квартир, но это апартаменты.
Первые этажи – инфраструктура. Там будет магазин, детский клуб, кофейня, лаунж-зона, очень красивое лобби, как во всех домах. Дом считается бизнес-классом, но цены здесь достаточно интересные – от 320 000 за квадратный метр. От 14 млн небольшую 40-метровую квартиру можно купить. За 13 млн купить хорошую квартиру в клубном доме, даже маленькую, в Пресненском районе очень сложно, даже в старых домах. Поэтому в целом интересный проект.
Из его главных минусов – большая проблема с парковкой, паркинга просто нет, никакого коэффициента нет. Многих это сразу пугает, но они продумали и гостевую парковку, и для жителей дома, она будет наземная. Здесь это решение есть, оно сейчас реализуется. Комплекс практически сдан, сделан в формате сталинского ампира . Сдается уже в третьем квартале 2020 года. уже можно посмотреть, подняться в любую квартиру. Сдается с чистовой отделкой.
Этот дом многие недооценивают, говорят – фу, там нет паркинга, какой-то он странный. На самом деле, дом достаточно интересный, очень у многих клиентов возникает к нему интерес. Мы сейчас работаем с инвестором, он хочет купить здесь коммерческое помещение под «Азбуку вкуса».
Хотел сказать про коммерцию. Если у вас есть интерес к коммерческой недвижимости новостроек – в клубных домах, в элитных, закрытые продажи, то можете нам написать, у нас много партнеров. Есть и закрытые пулы off-market, есть открытые пулы. Мы, в отличие от вас, приходим к застройщикам напрямую, можем договориться о хороших скидках, реально дать оценку актива. Сейчас ввиду того, что у нас происходят шатания-болтания с рублем, вы можете достаточно хорошо купить коммерческую недвижимость, она будет пользоваться хорошим спросом. Сейчас такая ситуация на рынке, что в отличие от цен на новостройки, которые раздуты, коммерческая недвижимость часто недооценена. Это не всегда относится к коммерции в новостройках, но на вторичном рынке тоже достаточно много хороших объектов. Если кому-то будет актуально, мои контакты есть внизу, можете мне написать, мы посоветуем хорошего партнера, сами проконсультируем и поможем инвестировать в коммерческую недвижимость.
Пресня Сити
Многие пишут, что мы делаем обзоры только супердорогой элитной недвижимости, клубных домов, совсем не говорим про большие проекты, про новостройки. Как раз в этом выпуске мы хотим сказать про одну новостройку буквально пару слов. Она называется «Пресня Сити», находится за моей спиной. Это три огромные, 44-этажные башни темно-серого или коричневатого цвета от застройщика MR Group. Достаточно неплохой проект, там есть и квартиры, и апартаменты, там старт цены от 250 000 за метр. Это уже готовый проект. 250-300 тысяч за метр можно купить апартаменты и квартиру можно посмотреть. Квартиры будут дороже по цене на 10-15%.
Те, кому нравится жить в формате Сити – город в городе, магазины, рестораны, лаунж-зоны, детские площадки, небольшой парк, хорошее озеленение, ландшафтный дизайн. Такой проект будет интересен. Те дома, которые мы смотрели, начиная от Синатры, клубного дома на Тишинке, до премиальных проектов Eleven, Lucky, «Моне», Red Side – это 400-500-600 за метр, здесь 250-350 за метр, можно посмотреть варианты тем, кто покупает детям, кто покупает для себя, региональные клиенты, региональные инвесторы – тоже неплохой вариант. Те, кому нужно в ЦАО, но бюджетно, при этом нет желания покупать огромную квартиру, неплохой вариант.
Capital Towers
Мы приехали на нашу крайнюю локацию на сегодня – это большой Сити. Мы идем вдоль набережной. По левую руку от меня проект Capital Towers от компании Capital Group – одного из самых крупных застройщиков в элитном и бизнес-сегменте. Проект будет сдаваться в конце 2020 года. Здесь 730 квартир.
Это первый комплекс на территории большого Сити, у которого статус квартир, а не апартаменты. Все эти 730 квартир будут сдаваться с финишной, готовой премиальной отделкой хорошего уровня. На 730 квартир здесь порядка 1300 машиномест, коэффициент практически два, 1,8.
Вся инфраструктура полностью из плюсов, в отличие от башен Сити, которые находятся чуть дальше, где мы снимали много разных обзоров. Здесь находится парк Красная Пресня, который очень хорошо подходит для прогулок, можно достаточно легко, в отличие от Сити, выйти на набережную, прогуляться. Здесь хорошие виды. В Capital Towers они закладывали такую концепцию, что практически из любой квартиры будет вид, потому что достаточно высокий стилобат, уже первые-вторые этажи являются видовыми. В Сити сейчас достаточно сложно найти квартиру с видом – либо что-то загораживается, либо где-то очень низко, либо где-то очень шумно. В этом плане проект Capital Towers выигрывает. Многие сейчас обращают внимание на него.
Из небольших минусов – цена. На мой взгляд, цена достаточно адекватная. Сейчас от 500 000 за метр, на такой стадии, мы сейчас находимся в марте 2020 года. Есть и 800 000 за метр, но это совсем видовые квартиры, высокие. Ориентируйтесь на 500-600 на метр. Метражи очень разные, от 40 метров можно посмотреть небольшую квартиру. Этот проект даже с такой ценой привлекает покупателей, у Capital Group хорошая активность по продажам. Единственное – они его сейчас пересматривают по цене из-за валютных скачков, многие цены привязаны к валюте. Возможно, цена будет повышаться, но пока она такая.
Если говорить в целом про Сити – из интересных новостей, которые произошли за последние несколько месяцев: ввели в эксплуатацию Neva Towers, сейчас там уже открыт фитнес, активно кипит жизнь, люди заезжают, многие живут. Capital Group планирует построить новую башню, это все держится в секрете. Она будет на территории Сити, где находится основное скопление башен. Название проекта пока не будем выдавать, я знаю информацию. Планируют продавать примерно за 300 000 за метр и выше. Цена на старте будет хорошая. Старт продаж новой большой башни будет ближе к лету. Ближе к лету мы вам расскажем. Если напишите заявочку, мы расскажем, что будет за башня, отправим всем партнерам, которые занимаются ее реализацией.
Headliner
Из других новостей. Многие спрашивают – почему в Сити так дорого? Даже несмотря на то, что Neva Towers была по интересным ценам, Capital Towers – неплохие цены, многие успели и еще успеют купить по хорошей цене. Можно посмотреть вторичку в Федерации, в других башнях. Многие спрашивают, что есть альтернативное, но недорогое. Мы показывали вам Пресня Сити – примерно такого же класса – переход от комфорт-плюса к бизнесу – это комплекс Headliner. Он находится прям за моей спиной. Чуть пониже здание – это Headliner. Он находится около метро Шелепиха, это через мост от Сити. Пять минут на машине, даже пешком можно дойти. Они обещают сделать подземный переход между этими комплексами, будет пешая доступность 10-минутная.
Комплекс Headliner – огромное количество корпусов, там можно купить, начиная от 200 000 за метр. Это будут квартиры с отделкой-без отделки, это будет большой квартальный комплекс типа Lucky, только в бизнес-сегменте. Это альтернатива Сити. Многие клиенты и мои друзья, знакомые, которые рассматривали Сити, но хотят все-таки чуть подальше и пониже ценой. Headliner – хороший вариант. Отдельно на нем не будем останавливаться, мы все-таки говорим про элитную недвижимость. Но вы очень просите, поэтому я упоминаю проекты, которые можно рассматривать в бизнес-сегменте, в сегменте комфорт-плюс – это сейчас все бизнес. Обязательно смотрите, если вам актуально.
***
Спасибо, что посмотрели выпуск до конца. С вами был Александр Кузин, канал Home Hunter. Смотрите предыдущий выпуск про то, как я комментирую валютные, колебания.
Обязательно следуйте рекомендациям. Если для вас актуальна покупка недвижимости, покупайте. Действуйте хладнокровно, рассудительно. Если вам необходима какая-то рекомендация или помощь, полезный контакт – пишите WhatsApp или Telegram, я всегда отвечаю. Если вам понравились комплексы, которые мы обсуждали, напишите в комментарии, какой проект более отозвался.
Мы смотрели проекты Lucky, Eleven, «Резиденция Моне», Red Side, клубный дом Синатра, клубный дом на Тишинке и Capital Towers. Напишите, какой из проектов наиболее понравился, мне будет приятно, я буду понимать, какой проект нашей аудитории больше нравится в Пресненском районе. Если формат обзора районов нравится, продолжим, у нас на очереди еще несколько районов. Кроме того, что мы будем погружаться в отдельные комплексы более детально, мы еще посмотрим несколько районов, локаций, которые еще не обозревали или обозревали давно. Всем огромное спасибо за внимание, увидимся в следующих выпусках.
