Экстренный выпуск канала HomeHunter про валютные колебания и про ситуацию на рынке недвижимости. В видео вы узнаете: что сейчас происходит на рынке элитной недвижимости и как застройщики и брокеры реагируют на валютные колебания. Александр Кузин даст советы инвесторам и собственникам недвижимости.
Смотрите выпуск здесь или на YouTube
Друзья, всем привет. На связи Александр Кузин, с вами проект Home Hunter. Это экстренный выпуск нашего канала в связи с валютными скачками, которые произошли буквально несколько дней назад.
С чего все началось? Наверное, знаете историю, не буду про это рассказывать, что развалилась сделка ОПЕК, обрушилась цена на нефть, соответственно, вырос доллар по отношению к рублю. Не так критично вырос, как многие предрекали изначально, думаю, что не сильно вырастет в ближайшее время – до 100, как некоторые говорили. По крайней мере, мы 9 марта на рынке недвижимости оказались в новой реальности, о которой сегодня я хотел поговорить. Выпуск будет в разговорном жанре, он будет небольшой, досмотрите до конца. Особенно он будет полезен инвесторам, которые покупают и планируют покупать недвижимость, продавцам недвижимости, которые хотят продать, и брокерам, которые в этой ситуации не знают, как действовать.
Мы в данный момент находимся в новой экономической реальности. Какие первые действия сразу бросаются в глаза? Первое – цена на нефть и акции нас волнуют в меньшей степени, хотя волнуют многих наших клиентов, нас больше волнуют два фактора: доллар и ипотека, ставка Центробанка.
В ближайшее время, скорее всего, ставки вырастут. Пока, в марте 2020 года, банки не так быстро отреагируют, потому что им надо сделать пересчет. 20 марта будет пересмотр ставки, только ближе к концу марта будут пересматривать одобрение. Если вы сейчас уже получили одобрение на ипотеку, или планировали получить одобрение, но не хватало волшебного пенделя, сейчас пендель прилетел в полном объеме, поэтому смело одобряйте. Одобрение действует три месяца, одобрение могут пересмотреть после 20 марта, но я не думаю, что в ближайшие две-три недели будет глобальное повышение. Но оно может быть.
Не надо резких движений. Если вы выбирали объект, спокойно выбирайте, торгуйтесь. Застройщики сейчас будут немножко менять стратегию, но вы как покупатели, как люди, которые хотят инвестировать, должны действовать разумно, с холодной головой.
Надо наблюдать то, как будет вести себя рынок ближайшие две-три недели. Начнут ли расти цены, начнет ли выходить больше объектив на продажу – в чем я тоже сомневаюсь. Здесь надо быть рассудительным, спокойным, наблюдательным.
Как обычно в этой ситуации ведут себя застройщики? На данный момент – мы снимаем этот выпуск 10 марта, уже на 10 марта Capital Group временно остановил продажи в двух своих проектах White Khamovniki и Capital Towers. Они сейчас пересматривают цены именно в этих двух проектах: дорогая отделка, дорогие отделочные материалы, контракты все находятся в евро и долларах – будет пересмотр.
Например, у застройщика Текта Group, есть проект Now в бизнес-классе, в Даниловском районе – они уже поднимают цены. В проекте «Серебряный парк» «Инград», это проект бизнес-класса в Хорошево-Мневниках, тоже поднимают цены. «Эталон» подумывает поднимать цены, но пока держит. Здесь застройщики, которые будут держать цены, давать сейчас хорошие условия, чтобы на пике собрать максимальный спрос реальных покупателей, они выиграют. Те, кто начнут сильно задирать цены, манипулировать, проиграют.
Застройщики будут манипулировать спросом. Они будут специально закрывать часть квартир, говоря, что все смели, быстрее покупайте. А потом, когда вы выдержите паузу и будете просить – либо я покупаю, либо не покупаю, ухожу к другому застройщику, будут открывать вам из-под полы какую-нибудь двухкомнатную квартиру, говорить: «Ой, у нас завалялось». Мы это уже проходили. Мы видим, как брокеры, когда закрываются пулы объектов, потом аккуратно – либо своим, либо под запрос открывают. Можно просить скидку, можно торговаться, ничего не произошло в этом плане.
Застройщикам выгодно на пике ажиотажа и мотивации клиентов максимально продавать. Потом, если наступит какая-нибудь неопределенность или более негативная ситуация, они будут иметь некую подушку.
Во второй части нашего выпуска я хотел бы дать три совета инвесторам, покупателям недвижимости, три-четыре совета продавцам недвижимости.
По поводу инвесторов – наблюдать. Не надо истерить, не надо паники, надо спокойно наблюдать, выверено действовать – самое главное. Второе – торговаться. Несмотря на то, что застройщики манипулирую повышением цен, собственники манипулируют повышением цен, что у них все в долларах, бизнес в долларах и так далее. Вас это вообще не должно волновать. Мы живем в России, у нас рублевые цены. Неважно – покупаете вторичку, первичку – торгуйтесь. Это абсолютно нормально.
Если у вас накопления в валюте, вы в один момент стали богаче, состоятельнее на 10-15%. Сейчас хорошее время, если у вас были валютные сбережения, покупать квартиру, потому что еще не подняли цены, еще не подняли ставки по ипотеке, еще актуальные цены, можно получить хорошую скидку у тех продавцов, кто реально хочет сейчас продать. Это очень важно.
Четвертое: если у вас в Москве уже есть несколько квартир, но вы хотите купить зарубежную недвижимость, тоже хорошее время это сделать. Даже если у вас есть какие-то рублевые активы, квартиру в Москве можно сейчас хорошо продать на этом рынке, переложиться в евровую недвижимость – как одна из стратегий. Кто-то, наоборот, остается в Москве, кто-то покупает коммерческую недвижимость. Коммерция недооценена, можно посмотреть, что у застройщика осталось на первых этажах из непроданных вариантов, можно посмотреть хорошую вторичку. Можно подумать на тему коммерческой недвижимости в Европе, например, есть хорошие варианты в Германии, США и других странах.
Главные ошибки продавцов, которые они либо могут допускать сейчас, либо допустят в будущем. Первое – привязываться к доллару. Это глупо. Это детские ошибки. Кто-то из вас покупал недвижимость, привязывался к доллару в свое время. Но помните самую главную вещь: сейчас поднимать цены сразу на 10-15%, когда они не растут на фоне того, что доллар вырос, это глупо и неправильно. Ваш объект никто не купит, и вы в долгосрочной стратегии проиграете.
Второе: повышать цены на неликвид. У нас сейчас огромное количество брокеров и продавцов, которые продают неликвид. Если вы продаете на Остоженке комплекс, который был построен в 2005 году, его и так никто не купит. Его не купят по той цене, которую вы сейчас выставляете. Возьмите хорошего брокера, сделайте хорошую упаковку объекта, снимите видео, сделайте презентацию, пригласите людей на брокер-тур, вложитесь в продажу – неважно, брокер вы или собственник. Сделайте хорошо. Если вы сделаете хорошо, снизите цену до того уровня, по которому этот объект возьмет рынок, тогда у вас есть шанс продать. Если вы сейчас еще будете повышать цену до той, по которой никогда не продастся, вы останетесь с этой квартирой еще надолго. Никто не будет это покупать. Если это не купили в ближайшие год-два, то смысл повышать – кто это купит на 10-15% дороже?
Не понимаю брокеров, которые идут на поводу у таких собственников. Я иногда читаю чат брокеров, бедные девочки-брокеры, которые берут неликвидные объекты, построенные в начале 2000-х, еще и идут на поводу у собственников, которые повышают цену. Мне жалко брокеров. Надо пойти на курс, поучиться продажам, тому, как работать с эксклюзивом, с продавцом, уметь управлять спросом. Это моя позиция, можете с ней не соглашаться.
Последнее, что важно. Ошибка – работать со всем рынком. Выбирайте эксклюзивного брокера. Об этом говорят многие наши коллеги, об этом говорят очень известные мои коллеги – Николай Венедиктов, Алексей Аверьянов – автор проекта ВДТ. Об этом говорит Александр Дьяченко. Об этом говорят уважаемые мной коллеги – Денис Попов из компанииContact Real Estate.
Многие компании сейчас поддерживают эксклюзив, поддерживают работу с собственником в формате эксклюзивного договора. Если вы еще этого не делаете, пора это уже сделать, пора присоединиться к коллегам, которые продвигают, огромная им благодарность за это.
Последняя ошибка продавцов в этот период – отказаться от согласованных сделок. Если у вас уже сделка согласована, если вам уже внесли задаток, не надо отказываться. Возможно, этого предложения уже не будет через полгода. Не надо надеяться, что быстро вырастут цены, что вы продаете квартиру не за 50 млн, а за 60 млн – такое вряд ли будет.
Это мое мнение, оно может показаться очень категоричным, либеральным, но я так считаю не на основании своих доводов. Мы работаем с большим количеством людей, клиентов, инвесторов, которые находятся вокруг нас, мы постоянно общаемся с большим количеством брокеров. Мое мнение на 70-80% будет совпадать с мнением профессиональных коллег. Я надеюсь, что вы как клиент, как инвестор, как собственник объекта к ним прислушаетесь, сможете этот период провести с пользой, продать или купить выгодно объект. Если вам нужна помощь или профессиональная консультация, пишите нам, мы всегда рады предоставить контакты наших партнеров, проконсультировать вас, помочь реализовать свою задачу.
С вами был Александр Кузин, канал Home Hunter. Смотрите наши другие выпуски, у нас выходит много новых проектов. Подписывайтесь на канал. Если будут вопросы, пишите.
