Тренд на уменьшение площадей прослеживается во всех классах жилья, возводимого в Москве. Не являются исключением и проекты класса премиум и de luxe. Хоть понятие «маленькая квартира» в разных классах жилья отличается. Поэтому разберемся во всех нюансах.
Уместно ли сравнивать метраж
С позиции оценки метража квартира общей площадью 50–70 кв. м – совсем не тесная, это стандартный размер обычной двух-трехкомнатной квартиры в столичной новостройке класса комфорт. Но в элитном доме это, как правило, маленькая квартира или минимальная из заложенных в проект ЖК. Однако и здесь есть нюансы. Как объяснила Кристина Томилина, директор департамента продаж «Intermark Городская Недвижимость», на текущем рынке недвижимости класса de luxe маленькой площадью считается квартира до 100 кв. м. А по словам Майи Павловой, представителя ассоциации AREA, управляющего партнера агентства Chase Real Estate, если речь идет об элитном доме, то для категории маленьких квартир вполне уместны площади 45–50 кв. м, хотя такие квартиры есть далеко не во всех проектах.
По мнению Григория Ашихмина, владельца АН «Ашихмин и партнеры», когда речь идет об элитной недвижимости, под небольшой квартирой подразумевают квартиру общей площадью порядка 70 кв. м, в которой спланированы гостиная-кухня, спальня, два санузла и гардеробная.
Уменьшение площадей квартир влечет за собой и уменьшение не только жилых, но и нежилых помещений в квартире, поэтому все чаще девелоперы стали проектировать квартиры с минимальным числом стационарных перегородок. Разделение на функциональные зоны в таких квартирах происходит за счет зонирования и использования модульной мебели.
Чтобы всем хватило
Квартиры небольшого метража в элитных девелоперских проектах – это дань возникшему спросу. Раньше, когда элитных проектов на рынке было мало, застройщики осознанно метражом квартир создавали своеобразный ценовой барьер, который могли преодолеть только покупатели примерно равного достатка. А если в доме появятся квартиры небольшой площади, то считалось, что это условное равновесие будет нарушено, так как они стоят вдвое или втрое дешевле. По мере увеличения предложения девелоперы стали отказываться от такого критерия в пользу расширения покупательской аудитории. Тем более что ценовой барьер уже создал сам рынок – цена квадратного метра в элитных проектах поднялась до 1 млн руб. Поэтому в любом случае лот с маленькой или большой площадью стал доступен только определенному кругу покупателей.
Есть еще одна веская причина появления квартир небольших площадей в элитных домах. Как объяснила Майя Павлова, места под застройку в центре столицы, где в основном и сосредоточена элитная недвижимость, все меньше, и если участок совсем небольшой, то застройщик может либо спроектировать в доме условно 15 просторных квартир, либо уменьшить площади и получить уже 25. При этом стоимость квадратного метра в небольших объектах всегда выше, чем в больших, так что с точки зрения девелопера выгода очевидна.
Также причиной является и разнообразие выбора. По мнению Оксаны Дивеевой, директора по продажам Capital Group, в элитном сегменте наблюдается тренд, направленный на осознанность выбора. Именно поэтому в своих проектах девелопер старается закладывать в планировках максимальную вариативность, чтобы учесть все возможные потребности покупателей. Ведь одни люди предпочитают размах и простор, другие выбирают более компактные квартиры. Тем более что сегодня все популярнее становится отказ от неиспользуемых пространств и насыщение функциями общественных зон в жилых комплексах. Например, жильцы, которые время от времени планируют приглашать к себе гостей, вместо того чтобы приобрести квартиру с большой кухней-гостиной, могут воспользоваться ресторанами, расположенными в доме, или специальным выделенным под мероприятия пространством, доступным только жильцам дома.
Если взять срез последних новых проектов класса de luxe и посмотреть на квартирографию, доля маленьких квартир до 100 кв. м будет не более 20%, рассказывает Кристина Томилина. Создавая действительно дорогой проект, застройщик стремится к тому, чтобы в доме было как можно меньше соседей, что также достигается за счет нарезки на большие площади. Но, как правило, в каждом новом проекте маленькие площади так или иначе присутствуют. Их доля прежде всего зависит от локации дома: чем дальше дом от центра, тем больше там компактных квартир, но, безусловно, все проекты класса de luxe находятся в самой дорогой части Москвы, поэтому и квартир маленькой нарезки здесь немного.
Если опираться на данные по рынку элитного жилья Москвы в целом, то, по данным «Метриум Премиум», по итогам 2023 г. средняя площадь квартир в элитных ЖК составила 132,7 кв. м – это на 11,2% меньше, чем в 2022 г. Причем квартиры «ужались» даже больше, чем апартаменты, – на 14,9% по сравнению с 9,6% соответственно. Меньше всего по итогам прошлого года потеряли в площади новостройки класса de luxe, где средняя площадь – 175 кв. м. В элитных проектах на квартиры до 100 кв. м по состоянию на декабрь 2023 г. пришлось 39% от всего предложения.
По словам Григория Ашихмина, в классе de luxe квартиры общей площадью от 61 кв. м есть в доме «Пироговская 14» в Хамовниках (они сдаются с отделкой и бытовой техникой), в клубном доме «Чистые пруды» вблизи одноименных живописных прудов – от 78 кв. м, в доме «Обыденский 1» – от 77 кв. м в районе «Золотой мили» и др.
Гораздо больше компактных квартир в проектах премиум-класса. Студии по 50–70 кв. м представлены в новом строящемся комплексе Luzhniki Collection в Хамовниках, а в «River Park Towers Кутузовский» минимальная площадь – около 32 кв. м, рассказывает Майя Павлова.
Небольшие студии также есть в комплексах с апартаментами. Один из них – Vesper Tverskaya на одноименной улице. Там наряду с просторными есть и апартаменты по 36 кв. м. В МФК The Book на Новом Арбате площадь апартаментов начинается от 27 кв. м, а в доме Lа Rue на Петровке – от 24 кв. м.
Как отметил Григорий Ашихмин, как правило, квартиры минимального в элитном доме метража располагаются на нижних, более дешевых этажах дома, не всегда с лучшими видами, так как верхние этажи, как правило, занимают просторные квартиры, для которых важны видовые характеристики (и этот критерий очень важен для покупателей).
А уменьшение площадей, говорит Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property, в основном происходит за счет кухонь и практически отсутствия входных групп.
Компактный интерес
Целевая аудитория покупателей компактных студий на элитном рынке разная. По словам Григория Ашихмина, это могут быть региональные бизнесмены, покупающие квартиру «для пиджака», то есть для проживания в столице на время деловой поездки, или московские рантье, сдающие квартиры в аренду.
Впрочем, Анна Портная считает, что в элитном доме площадь квартиры влияет на покупательскую аудиторию, так как не совсем понятно, на кого рассчитана квартира, скажем, площадью 30 кв. м. Если даже «для пиджака» (чтобы переночевать и не возвращаться поздно в загородный дом), то и у таких покупателей не настолько потребности низкие, чтобы они выбрали себе крохотные квартиры. И они, скорее всего, остановятся на квартире метров 50–60, не меньше. А вот под посуточную аренду они, наверное, подойдут. Еще одна целевая аудитория – это студенты престижных вузов (МГИМО, МГУ или других). Но и здесь выбор сконцентрирован на квартирах общей площадью от 50 кв. м, отметила Анна Портная.
Цена малометражек
Цена лота зависит от площади квартиры, поэтому закономерно, что чем меньше площадь элитной квартиры, тем дешевле она стоит и тем больше людей могут ее приобрести. Правда, определение «дешевле» вряд ли подойдет для элитной недвижимости, где цены просто заоблачные. По данным Est-a-Tet, по итогам 2023 г. средневзвешенная цена квадратного метра в элитном сегменте составила 1,9 млн руб. – это на 3,6% больше, чем в позапрошлом году. Хотя усредненный показатель применим далеко не для всех проектов, он определяет уровень цены для входа в проект.
Согласно рейтингу самых доступных предложений, представленных на рынке элитной недвижимости Москвы, который составила компания «Метриум Премиум», квартира площадью 49 кв. м в ЖК «Бадаевский» стоит 50,4 млн руб., а квартира общей площадью 68 кв. м в доме Eleven – 68,1 млн руб. Среди апартаментов самая низкая цена в 24,4 млн руб. была назначена за студию общей площадью 26 кв. м в комплексе RUNOVSKY 14, а немного дороже (28,5 млн руб.) – за студию площадью 26,9 кв. м в проекте CULT. Одни из самых высоких ценников, по данным «Intermark Городская Недвижимость», были на квартиры минимального метража в домах «Обыденский 1» – от 3 млн руб. за кв. м, «Лаврушинский» – от 2,2 млн руб. за кв. м, «Ильинка 3/8» – от 2,3 млн руб. за «метр».
Спрос на малогабаритные квартиры – стабильный, и в ряде проектов как раз такие лоты уходят с рынка самыми первыми.
Хотя, отмечает Кристина Томилина, в практике компании были и обратные случаи, когда семейные квартиры продавались первыми, а маленькие односпальные задерживались дольше. Обусловлено это было тем, что дом, в котором находились квартиры, относился к такому классу и находился в такой локации, что на маленькие площади не было спроса.
