Загородная недвижимость в этом году внезапно стала «королевой бала». И неважно, что причиной этому были отнюдь не самые романтические пандемические обстоятельства. Важно то, что спрос и на аренду, и на покупку загородных домов в элитном сегменте резко вырос. В компании «Метриум Премиум» рост спроса этого года оценивается в 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Предпосылки
В первом квартале драйвером спроса выступила девальвация рубля и, как следствие, стремление инвесторов вложиться в ликвидные активы.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Во втором, вспоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова, спрос был поддержан ограничениями, связанными с пандемией коронавирусной инфекции, что привело к повышенному интересу к аренде загородных домов – значительную роль здесь сыграла популярность дистанционного формата работы.
Летом спрос все также рос – москвичи продолжили переезжать в места, не обремененные городской суетой. «Со 2 октября указом мэра Москвы Сергея Собянина вновь введены ограничительные меры. Многие вернулись к удаленному формату работы, а аудитория потенциально заинтересованных в покупке коттеджа в ближайшем Подмосковье горожан расширилась, в связи с чем мы ожидаем продолжения роста спроса», - комментирует ситуацию Анна Раджабова.
От аренды к продажам
Однако, найти качественный дом в хорошем поселке, говорят эксперты, - тот еще квест и большая удача. Причем ситуация аналогична и в Подмосковье, и в окрестностях Петербурга. Если немного отвлечься от ковидного года и проанализировать ситуацию чуть глубже, то выясняется, что качественное предложение в дефиците и на первичном, и на вторичном рынках.
На первичном рынке снижение объема предложения наблюдается уже третий год
- -25% в 2018 г.
- -16% в 2019 г.
- -13% по итогам I полугодия 2020 года
При этом в 2019 году был обновлен рекордный минимум 2013 года, подсчитали в компании Knight Frank: если по итогам I квартала этого года количество лотов от застройщиков в экспозиции составляло всего 588 шт., то по итогам I полугодия 2020 года их осталось 543. (Рассматриваются лоты в бюджете от 30 млн рублей).
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank
Однако из всего этого предложения ликвидным, уверен директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик, можно назвать только приблизительно 300 лотов. И при нынешнем темпе поглощения объем ликвидного предложения будет сведен практически к нулю до конца 2021 года, уверен эксперт.
На вторичном рынке объем предложения выше. На данный момент рынок элитной загородной жилой недвижимости вообще на две трети состоит из вторичных объектов.
По данным Knight Frank, предложение на вторичном рынке составляет 1 855 лотов, однако среди них почти 80% – неликвидны, потому что не соответствуют требованиям потребителей и конъюнктуре рынка.
От первички к вторичке
«Сегодня вторичный рынок на 90% представлен низко ликвидными объектами, поэтому новые современные дома «под ключ», которые на рынок “поставляют”, по сути, только точечные застройщики, так востребованы», - рассказывает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. - Для примера могу привести наш проект точечного девелопмента, который мы вывели на продажу в начале лета. Это был новый современный двухэтажный дом «под ключ» с панорамным остеклением в жилом поселке Княжье озеро. Бюджет 169 млн. руб. Даже не успели провести брокер тур: в первые же выходные было 10 показов, мы получили 3 предложения и в течение недели дом ушел под аванс. Покупатели в бюджете 100-200 млн руб. находятся в активном поиске, я оцениваю их объем в 100 семей в моменте!»
Современный дом в КП Княжье озеро (фото Vesco Realty)
Из-за отсутствия конкуренции цены продолжают расти, говорит Анна Раджабова: владельцы вторичных объектов подняли расценки уже два раза в этом году (в марте и в июле), когда происходила девальвация рубля. В результате средняя стоимость вторичного коттеджа составляет сегодня 260 млн рублей (около 800 кв. м), первичного – 150 млн рублей (около 600 кв. м). Эксперт прогнозирует, что спрос в высокобюджетном сегменте продолжит расти, как минимум, до конца года – этому способствуют и факторы экономического характера, и вторая волна пандемии, включая возобновление связанных с ней ограничительных мер.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Ликвидность вторичных предложений определяет не только, а часто даже не столько цена, говорят эксперты.
Алексей Аверьянов считает, что есть 2 типа «проблем» таких объектов: моральное устаревание, которое сильно влияет на стоимость, но зато может корректироваться ценой, и крайняя индивидуальность объекта.
Есть настолько вычурные, непродуманные и нелепые домовладения, которые никогда не будут проданы за адекватные деньги, даже с дисконтом – они просто никому не нужны. Их цена – стоимость земли за вычетом затрат на снос, на что собственники категорически не готовы.
По опыту Олега Михайлика, основные причины неправильного ценообразования таковы: собственники эмоционально переоценивают свою недвижимость; определение цены зависит от средств, потраченных на строительство и ремонт; неправильный выбор ориентира при сравнительном методе ценообразования (ориентируясь на тех, кто также неправильно оценил недвижимость). «Зачастую со временем собственники снижают цену. Однако покупатель, который рассматривал данный лот, но отказался от покупки из-за цены, уже не обратится к нему вновь. Можно с уверенностью сказать, что, если дом не был продан в течение первого года экспозиции, он «зависнет» на рынке на длительное время», - считает эксперт.
Чего же хочет покупатель?
Реальные предпочтения покупателей, то есть за что они готовы отдать деньги здесь и сейчас, довольно консервативны, считают эксперты – никаких экспериментов. Один из главных критериев для покупателей — направление и местоположение объекта.
«Никто не хочет тратить много времени на дорогу. Поэтому недвижимость должна быть недалеко от Москвы или рядом с платными автодорогами», - делится опытом руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Горяинов.
По-прежнему основной спрос приходится на Новорижское и Рублево-Успенское шоссе.
Калужское и Киевское направления, говорит Алексей Аверьянов, так и не смогли оттянуть на себя спрос элитарной публики, даже несмотря на статус Новой Москвы, активное развитие инфраструктуры и высокую транспортную доступность. Однако, по наблюдениям эксперта, появился кластер людей, кто тяготеет к платному дублеру Минского шоссе, и в выборе загородного дома ориентируется на этот фактор.
Следующие важные критерии, перечисляет Сергей Горяинов, — тишина, экология, инфраструктура поселка, окружение. Если мы говорим о первичном рынке, то объект должен быть в состоянии shell & core.
Если говорить непосредственно о домах, то востребованы кирпично-монолитные постройки с эргономичной планировкой, эффективно использующие всю площадь, включающую наличие опциональных объектов, таких как бассейн, спортзал, ухоженный участок. Самая востребованная площадь дома – 400-700 кв. м. Клиенты предпочитают просторные гостиные, а также нуждаются в наличии рабочих кабинетов.
«Самый популярный запрос от покупателя высокобюджетной загородной недвижимости сегодня – это наличие бассейна, который заметно отражается на цене объекта. Другие форматы достаточно индивидуальны: пруды с китайскими карпами, экзотические сады с растениями, собранными по всему земному шару и другое», описывает интересы покупателей Анна Раджабова.
Частный дом коллекционера (фото Penny Lane Realty)
Кроме того, по словам эксперта, в последние годы набирает популярность запрос на экологичность – примерно 6 из 10 клиентов проявляют интерес к этой теме при приобретении дома. Для удовлетворения этой потребности используются современные решения – это сложные системы очистки воздуха, энергоэффективные окна, увлажнение в системе кондиционирования. Многие покупатели заинтересованы в наличии зарядок для электрокаров и парника, в котором можно выращивать экологически чистые овощи и зелень.
Илья Мейтыс, руководитель бюро АРХКОН
Руководитель бюро АРХКОН Илья Мейтыс рассказывает, что участились запросы на проектирование больших загородных резиденций в радиусе от 150 до 500 км от Москвы, зачастую их площади превышают размеры подмосковных коттеджных поселков и представляют собой комплексную застройку, включающую в себя развитую развлекательную и даже сельскохозяйственную структуру - для одного из объектов был специально создан рыбный пруд площадью более 1 га.
Местоположение подобных объектов привязано к «историческим» местам, считающимся элитными еще с советских времен: Селигер, Завидово, Тульская и Калужские области.
Также, говорит Илья Мейтыс, покупатели элитной недвижимости обладают возможностью не ограничивать себя в своих желаниях: поэтому кроме зимних садов, оранжерей, кинотеатров, SPA,составляющих традиционный набор есть запрос на картинные галереи, домашние питомники, террариумы, тиры.
Очень часто, отмечает архитектор, просят сделать помещения для профессиональной деятельности членов семьи и хобби. «Например, для жены одного из наших клиентов, начинающего модельера, мы предусмотрели специальное помещение с необходимым раскроечным и швейным оборудованием, - говорит Илья Мейтыс. - В больших резиденциях обязательно устраивается свое подсобное хозяйство с небольшим поголовьем. Это служит и любимым аттракционом для детей, так и позволяет обеспечить себя свежими и экологически проверенными продуктами».
Павильон для отдыха на частной территории в Жуковке (фото предоставлено архитектором проекта Алексеем Болотовым)
«В настоящее время говорить о системном и продуманном девелоперами подходе к эко-теме нельзя. Однако я уверена, что уже в ближайшее время рынок загородной недвижимости Московского региона увидит позитивные изменения, ведь востребованные форматы получают отклик от девелопера», - отмечает Анна Раджабова.
Любопытно, говорит Алексей Аверьянов, сами поселки устаревают не так быстро, как городские жилые комплексы, например: «За городом фактор «обжитости» поселка гораздо важнее его современности. Собственно, так было всегда, до сих пор есть любители стародачных мест, которые готовы жить вне охраняемого поселка, но в понятном для себя социуме и в сложившейся застройке», - считает эксперт.
И вот тут мнения экспертов внезапно расходятся. Олег Михайлик ожидает, что в ближайшем будущем возвратится девелоперский интерес к загородным проектам и на рынок снова начнут выходить поселки от застройщиков. При этом темпы выхода нового предложения могут достигнуть докризисного уровня – по 4-5 поселков в год.
Алексей Аверьянов же, напротив, уверен, что больше масштабных элитных поселков для постоянного проживания, таких какими были в свое время «Княжье озеро» или «Миллениум парк» – огромные территории со своей инфраструктурой, архитектурным стилем и аурой, мы не увидим. Максимум, прогнозирует эксперт, будут появляться небольшие поселочки на 10-15 домов или точечные девелоперские проекты, которыми сегодня и прирастает первичный рынок: деятельность последних ограничена наличием свободных участков в существующих поселках.
Последний из Могикан (будем надеться, что нет. Прим ред) – «Березки River Village» на Рублево-Успенском шоссе – готовый поселок, где идут первичные продажи. Как отмечает директор департамента продаж ГК «Галс» Екатерина Батынкова, за девять месяцев 2020 года среднемесячное количество обращений было выше почти в семь раз, чем аналогичный показатель за вторую половину 2019 года.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
Петербургский загородный рынок живет примерно в таких же реалиях, но все же не без собственных особенностей. В Ленинградской области рынок аренды домов и коттеджей вырос вдвое (и до сих пор интересные объекты стоят в брони, даже если клиент временно перебрался обратно в город. Просто на случай «второй волны»), рассказывает руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова.
Эксперт отмечает и еще одну тенденцию: люди начинают отказываться от владения несколькими объектами недвижимости и концентрируются на владении одним объектом в пригороде для круглогодичного проживания.
Однако, выбирая пригород в качестве единственного и постоянного места жительства, покупатель предъявляет повышенные требования к качеству объекта и его окружению: технологичности объекта и внутренним системам, инфраструктуре.
«Мы переходим в эпоху самосохранения, с трендом на здоровый образ жизни, «здоровые здания» и иммуномодулирующую среду, - говорит Наталья Осетрова. - Двигать рынок вперед будут современные мультифункциональные проекты, в которых объекты спорта, рекреации, благоустройства заложены еще на этапе подготовки концепции».
