О том, как живется в самом дорогом виде городского жилья – пентхаусах, какой объем предложения представлен на первичном и вторичном рынке недвижимости, а также о том, какие виды пентхаусов бывают и насколько безопасно для здоровья жить в высотках «в облаках», автору HomeHunter рассказали ведущие игроки рынка недвижимости.
По данным аналитиков Tweed, объем такого предложения на первичном рынке столицы представлен 39 пентхаусами в открытых продажах, большинство из них расположено на Остоженке, в Хамовниках и на Красной Пресне. Средняя стоимость такого лота – 470 млн рублей.
На вторичном рынке жилья столицы аналитики Tweed насчитали 56 пентхаусов в продаже, в основном в Хамовниках и на Остоженке. Средняя стоимость – 380 млн рублей.
Елизавета Некрасова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Must Have Buro, отмечает, что объем предложения пентхаусов в столице сейчас небольшой. «Пентхаусы – это единичный продукт, в хороших домах их бывает один или максимум два, и «суперэлитной» недвижимостью считается та недвижимость, где пентхаус – один в доме», – рассказывает Елизавета Некрасова. По ее словам, за последние полгода лучшие объекты раскупили, остались единичные лоты, но цена на них заоблачная. «На вторичном рынке пентхаусы «висят» уже годами, некоторые начали продаваться 5 лет назад, а собственники не готовы смириться с тем, что их недвижимость упала в цене как минимум в три раза, и это на фоне общего обвала цен, – поясняет Елизавета Некрасова. – Большинство покупателей не хотят приобретать дома старше 5 лет, я это называю синдромом «новых ботинок»: 5 лет – предел, все, что старше, приравнивается к уровню старого фонда. Да, на вторичном рынке предложение большое, но эти пентхаусы – морально устаревшие».
По словам Елизаветы Некрасовой, большинство пентхаусов продается в Хамовниках и в очень востребованном районе вокруг Большого театра и Красной площади (на так называемой «театральной миле»).
По данным агентства Must Have Buro, средняя стоимость на первичном рынке пентхаусов – $30 тыс. за кв. м, а на вторичном рынке жилья – $15 тыс. за кв. м с отделкой.
Что влияет на цену объекта
Основными параметрами, определяющими цену конкретного лота, служат локация и концепция объекта, отмечают эксперты. Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), поясняет: пентхаус всегда продается как минимум на 20–30% дороже остальных вариантов, представленных в конкретном ЖК, так как представляет собой уникальный, штучный объект. «На цену такого объекта влияет множество факторов, которые не относятся к другим лотам. С уверенностью можно сказать, что дороже продаются те объекты, которые обладают определенными уникальными характеристиками. К ним можно отнести вид из окон, планировочные решения и другие особенности», – объясняет Анна Раджабова.
Пентхаус может находиться и в комплексе с относительно небольшой этажностью (от 4 до 6 этажей), но за счет уникальной локации и архитектуры его стоимость будет очень высокой. По словам Анны Раджабовой, к примерам такого подхода можно отнести ЖК «Золотой» и ЖК The Residences at Mandarin Oriental, Moscow, расположенные на Софийской набережной, напротив Кремля.
Хотя эксперты и считают, что высотность объекта не влияет на стоимость пентхауса, но самый дорогой объект на рынке столичной недвижимости располагается в одной из башен «Москва-Сити». По данным компании Knight Frank, на сегодняшний день один из наиболее дорогих пентхаусов на рынке действительно находится в самом высоком жилом небоскребе Европы – "Башне Федерация" в районе «Москва-Сити». Его площадь составляет 2180 кв. м, а высота над землей достигает 360 м. По словам Николая Фанеева, ведущего архитектора студии IND architects, цена самого дорогого пентхауса столицы – около 2,5 млрд руб., он занимает 95–97-й этажи небоскреба, что делает его еще и самым «высоким» пентхаусом в Европе. «На стоимость напрямую влияют параметры конкретного пентхауса – метраж, наличие бассейна, вид, сервис», – рассказывает Николай Фанеев.
Пентхаус в "Башне Федерация", фото: Knight Frank
Какими бывают пентхаусы
Классический пентхаус – единственная отдельная «вилла» на крыше здания, в которую ведет персональный лифт из лобби и с подземной парковки и к которой прилагается собственное пространство на крыше, отмечает Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK.
Анна Раджабова, рассказывает, что в Москве есть определенные сложности, возникающие при возведении таких объектов, поэтому традиционные пентхаусы представлены в столице не так широко. «В Москве принято относить к ним расположенную на верхнем этаже ЖК квартиру, которая обладает террасой или эксплуатируемой кровлей, – отмечает Анна Раджабова. – Застройщики пытаются наделить такой лот уникальными характеристиками. Если рассматривать пентхаусы в ЖК Knightsbridge Private Park, то они обладают большой площадью остекления, собственной террасой и отличаются по концепции от самого комплекса, выполненного в классическом английском стиле. Отдельный лифт представлен не во всех объектах, однако это решается так называемыми приоритетными настройками: владелец пентхауса имеет возможность добраться до своего жилья транзитом, минуя все этажи».
По словам Ирины Могилатовой, генерального директора элитной недвижимости TWEED, главное отличие московских пентхаусов от общемировых аналогов состоит в том, что не все из них таковыми являются на самом деле. «Бывает, что за пентхаус выдают не лучшую, а типовую квартиру на последнем этаже. Наиболее знаковые элитные дома в Москве расположены на Остоженке – соответственно, там продаются и самые дорогие пентхаусы. У этих домов хорошие виды – на храм Христа Спасителя, Кремль и пр., что выигрышно отличает пентхаусы Остоженки», – рассказывает Ирина Могилатова. По ее мнению, очень хорошие пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю будут в элитном комплексе SkyView на Красной Пресне, там шикарные видовые характеристики. «Строительство комплекса уже началось, ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2023 г., и в ЖК «Золотой» очень красивые пентхаусы с видом на Кремль», – отмечает эксперт.
На рынке столичной недвижимости сейчас представлены пентхаусы двух видов. Как рассказывает Игорь Егоров, заместитель директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank, первый «классический» вариант отличает наличие высоких потолков от 3,5 м и выше, чем в остальных квартирах в доме, шикарные видовые характеристики (центр Москвы, Кремль, Москва-река или другие не менее знаковые достопримечательности) и приватная терраса, которую не будет видно из окон соседних домов. «У такого пентхауса не должно быть соседей – это одна квартира на последнем этаже комплекса или корпуса, а в качестве опции, гарантирующей безопасность, иногда предлагается отдельный лифт из паркинга», – отмечает эксперт. По его словам, второй вид – пентхаусы, которые сейчас присутствуют практически во всех новостройках и представляют собой лоты на последнем этаже с более высокими относительно других квартир потолками. Иногда это их единственное отличие, не считая стоимости.
Как рассказывает Николай Фанеев, ведущий архитектор студии IND architects, несмотря на то что пентхаусом иной раз называют любую квартиру на верхних этажах с улучшенными характеристиками, настоящие пентхаусы все-таки соответствуют классу de luxe – они роскошны, чаще всего занимают весь этаж и имеют дополнительные характеристики, отличающие их от других квартир в доме. «Это может быть бассейн, терраса, эксплуатируемая кровля. В последние годы еще более популярными стали двухуровневые пентхаусы – их можно часто встретить во всех главных столицах мира, в том числе в Москве».
Как отмечают эксперты, персональный лифт является неотъемлемым элементом настоящего, классического пентхауса. По словам директора по развитию бизнеса Москвы и Московской области «KONE Россия» Василия Маркова, пентхаусом обычно владеет одна семья, которая имеет полное право приватного доступа на свой этаж. «Уже на этапе проектирования застройщик должен предусмотреть индивидуальный лифт, который имеет только две остановки – на первом этаже и последнем. Лучше всего, если и вход в этот подъезд будет отдельным, – уточняет Василий Марков. – Иногда мы видим реализацию другого варианта, как в башне «Федерация», когда на одном из этажей небоскреба происходит пересадка на лифт пентхауса».
Фото: Евгений Будник
Особенности проживания «в облаках»
Есть множество как плюсов, так и минусов жизни в пентхаусах. Как отмечают эксперты, бесспорно, имеются и определенные особенности такого проживания, которые требуется принимать во внимание в случае, если вы решили остановить свой выбор на пентхаусе в высотке.
Если говорить о небоскребах, то в них нельзя открывать окна. Максим Долгов, руководитель архитектурной мастерской № 1 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект», рассказывает, что на верхних этажах высотных зданий (выше 100 м) застройщик часто ограничивает возможность открывания окон: «Это не позволяет проветривать помещения и привязывает собственников к системе воздухообмена здания. Возможности естественной вентиляции ограничивают, так как на высоте большая скорость ветра. Кроме того, эксплуатация помещений пентхауса в высотных домах ставит человека в сильную зависимость от инженерных систем, а чем выше здание, тем сложнее и дороже система, соответственно, выше риск ее поломки и стоимость ремонта». Как рассказывает Николай Фанеев, инженерные системы поддерживают нужную температуру и влажность, но психологически может быть тяжело жить все время с закрытыми окнами. Еще одна особенность жизни на большой высоте – раскачивание. Любое высотное здание покачивается на ветру, чем оно выше – тем это заметнее. Из-за этого явления можно слышать скрипы, а такой аккомпанемент может оказаться неприемлемым для покупателей премиального жилья, отмечает Николай Фанеев.
Игорь Егоров выделил такую проблему проживания в пентхаусах, как постоянное обслуживание системы подогрева полов террас на высоте и, соответственно, дополнительные расходы: «Как правило, сейчас все террасы на высоте обладают системой подогрева полов для стаивания снега и стока талой и дождевой воды. Такие системы предполагают постоянное обслуживание, а соответственно, высокие эксплуатационные расходы, поскольку нуждаются в обслуживании».
Как отмечает Максим Долгов, в целом проживание «в облаках» мало чем отличается от жизни на земле. «Для сравнения: самое высокое здание в мире ««Бурдж-Халифа» имеет высоту 828 м, при этом посетители горнолыжных курортов поднимаются на 1500–3000 м над уровнем моря. Главная проблема не в физических ощущениях, а в психологических: из-за большой высоты все объекты кажутся маленькими, утрачивается связь с реальностью».
Как рассказывает Юлий Борисов, специальных норм, ограничивающих «жизнь в облаках», в нашем законодательстве нет. «По крайней мере, я не сталкивался с подобным ограничением архитектурного проекта. Другое дело, что наверняка с медицинской точки зрения проживание «в облаках» – это не самое лучшее решение. Достаточно вспомнить, как меняется настроение человека, когда за окном солнечно или пасмурно, – разъясняет Юлий Борисов. – А в случае с высотными зданиями, от 40-го этажа и выше, «тучи и облака на небе» превращаются в «тучи и облака вокруг». И с учетом московского климата так будет большую часть года. Поэтому, на мой взгляд, пентхаус, расположенный выше 40-го этажа, не очень подходит для семей с детьми. Скорее, это выбор молодежи».
По словам Николая Фанеева, явной опасности проживания в пентхаусах «в облаках» нет. «Однако врачи говорят, что жизнь на высоте может быть опасна инфразвуком. Фоновый инфразвук присутствует везде, но на высоте, из-за естественного исчезновения других источников звука, он становится заметнее. Некоторые люди чувствительны к этим звуковым волнам, – рассказывает Николай Фанеев. – Впрочем, есть и обратная сторона вопроса: некоторые исследования показывают, что люди, живущие выше 8-го этажа, реже болеют сердечно-сосудистыми и респираторными заболеваниями».
Помимо указанных выше особенностей эксплуатации пентхаусов есть и очевидные плюсы проживания в них – все-таки этот вид жилья считается самым престижным и дорогим в мире. По словам Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», с площадью пентхауса и его уровнем комфорта, техническим оснащением и удобством не может сравниться ни одна квартира или коттедж. «Если вы являетесь президентом крупной международной компании, не иметь пентхаус – как минимум странно, – рассказывает Алексей Перлин. – Самый главный плюс этого формата заключается, конечно же, в приватности. При этом речь не идет о загородном доме, расположенном далеко от города. Вы находитесь на расстоянии вытянутой руки от цивилизации и можете без проблем планировать свой график. В пентхаусах установлены большие панорамные окна, из которых в комнаты попадает много дневного солнечного света, да и видовые характеристики благодаря им прекрасны. Выход на собственную террасу даже не нуждается в комментариях».
Среди самых распространенных фишек пентхаусов эксперты называют панорамные виды, собственную территорию на крыше, а также камины и бассейны.
