Район Мещанский, один из десяти районов ЦАО, интересен и с точки зрения расположения вблизи главных достопримечательностей Москвы, и как один из самых зеленых районов в центре города. В настоящее время это еще и район, где на рынок вышли самые эксклюзивные элитные жилые проекты.
Название району дало поселение, возникшее на его территории в 70-х годах XVII в. Первая Мещанская была главной улицей Мещанской слободы. Но в наши дни эта улица известна как проспект Мира – в 1957 г. ее переименовали в честь Всемирного фестиваля молодежи, проходившего в Москве. Из четырех старинных Мещанских улиц сохранила свое историческое название только Четвертая Мещанская улица. Правда, теперь она называется просто Мещанская. В 1962 г. Третью Мещанскую переименовали в память о М. С. Щепкине, выдающемся актере, который жил на этой улице, а с 1966 г. Вторая Мещанская улица стала улицей В. А. Гиляровского в честь известного писателя.
Со сменой названий стал меняться и жилой фонд старого района. Многие особняки снесли и на их месте построили другие дома. Но часть домов все-таки сохранилась и стала частью истории района Мещанский.
Один из самых ярких домов в районе Мещанский – доходный дом Миансаровой. Он располагается на углу Большой Сухаревской площади и Панкратьевского переулка, и все проходящие мимо или проезжающие на автомобиле по Садовому кольцу обращают внимание на необычный дом, облицованный керамической плиткой изумрудного цвета.
Доходный дом построен в 1912 г. архитектором Сергеем Родионовым в смешении двух архитектурных стилей – модерн и древнерусский. А заказала его строительство Елена Миансарова, одна из дочерей купца 1-й гильдии и одного из богатейших людей России конца XIX в. Ивана Степановича Ананова. В 1851 г. он приобрел земельный участок под строительство дома, но его освоение началась уже после его смерти, когда земля перешла в наследие дочерям. После замужества Елена взяла фамилию мужа – адвоката Аршака Миансарова, поэтому дом стал известен уже под новой фамилией наследницы. К слову, поблизости располагается Ананьевский переулок, который получил свое название в честь купца Ананова. На его же средства там еще в прошлом веке замостили проезжую часть и установили фонари.
Доходный дом сразу привлек внимание необычным видом и яркими фасадами, за что его так и нарекли – «дом с изразцами». Архитектор Родионов использовал в проекте доходного дома разные техники и декор. Например, окна третьего этажа увенчаны кокошниками, а четвертого – обрамлены цветными полуколоннами, которые опираются на сфинксов. Под крышей с фасадной части дома расположено панно с изображением коронованных птиц, а на крыше пятого этажа примостилась угловая башня. В доме двускатная крыша – это еще один элемент, характерный для древнерусской архитектуры. В отделке фасадов используется сочетание белого кирпича и густо-зеленой майолики. Ее специально для этого дома заказывали на заводе в Абрамцево. Керамические элементы декора и расписные панно привезли из-под Санкт-Петербурга, где в деревне Малое Кикерино организовал свое производство русский керамист-технолог Петр Ваулин. После Октябрьской революции завод стал называться «Горн», а бывший владелец получил на нем должность технического директора.
До революции дом использовался как доходный – в нем сдавались квартиры, которые располагались на четырех верхних этажах. Первый этаж занимали магазины. В наши дни дом перепланировали в административное здание. Сначала там размещался коммерческий банк, а с 2003 г. – офисы телекоммуникационной компании МТС. В 2021 г. здание признано объектом культурного наследия как памятник регионального значения.
Район Мещанский один из самых озелененных в ЦАО. Почти 20% его территории занимают парки и скверы – это Аптекарский огород, заложенный еще Петром 1, Екатерининский парк, Цветной, Рождественский и Сретенский бульвары. Также в нем нет недостатка в объектах инфраструктуры.
На территории Мещанского расположено 11 школ, несколько крупных вузов, в том числе МАРХИ и Театральное училище им. Щепкина, а также крупные медицинские учреждения: НИИ скорой помощи им. Склифосовского, МОНИКИ, государственные и частные поликлиники. На территории района находится один из самых крупных спортивных объектов города – спорткомплекс «Олимпийский». Сейчас он на реконструкции, но ввод намечен уже на 2024 г.
Преимущество в разнообразии
Мещанский – один из самых богатых районов в ЦАО по разнообразию жилого фонда. Здесь покупатели могут найти буквально все, что только можно себе представить, начиная от жилых доходных домов XIX в., фасадных сталинских домов на проспекте Мира, современных комплексов на Бульварном кольце и до утонченных резиденций, являющихся символом роскоши и эстетики, рассказывает Анна Канясева, ведущий менеджер департамента новостроек Intermark RealEstate. Самая востребованная и дорогая локация района находится на участке от Театрального проезда до Бульварного кольца. Следующая по популярности зона – от бульваров до Садового кольца, а самая доступная локация – от Садового кольца до Третьего транспортного: на этом участке много панельного жилья, построенного уже в советский период.
Хотя, как отметила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», главные причины выбора клиентами жилья именно в Мещанском – личная привязанность к месту, уникальные характеристики реализуемого проекта либо привлекательная цена.
Вторичный рынок элитной и премиальной недвижимости небольшой. Причина в том, объяснил Алексей Балакин, управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty, что раньше район не пользовался большой популярностью у девелоперов, работающих в этом сегменте, так как они застраивали Хамовники, Тверской, Арбат. Поэтому состоятельные покупатели, которые останавливали свой выбор на этом районе, интересовались старыми особняками с хорошим ремонтом или домами, построенными для разных ведомств, например Управления делами президента.
По подсчетам Бориса Борискина, генерального директора компании Skolkovo Realty, на вторичном рынке Мещанского района сейчас продается 340 объектов. Из них 103 лота – трехкомнатные квартиры. Например, частично меблированная трехкомнатная квартира общей площадью 121 кв. м в доме Управделами президента (ЖК «Протопоповский») продается за 76 млн руб. И примерно за столько же (около 71 млн руб.) на продажу выставлена трехкомнатная квартира площадью 76 кв. м в историческом особняке в Большом Сергиевском переулке на Цветном бульваре. Уникальная трехкомнатная квартира общей площадью около 120 кв. м с потолками 3,5 м и сохранившейся лепниной руки Федора Шехтеля в доме 1903 г. на Рождественском бульваре продается почти за 239 млн руб. Цена квадратного метра – более 1,7 млн руб. По словам Бориса Борискина, самое дорогое жилье на вторичном рынке Мещанского района сейчас продается за 670 млн руб. Это шестикомнатная квартира площадью более 400 кв. м на Трубной улице.
В целом же, по словам Анны Канясевой, цены зависят от конкретной локации и качества недвижимости – современные резиденции стоят на порядок дороже, чем в старом фонде. В среднем цены в старом фонде начинаются от 450-500 тыс. руб. за кв. м, а в современных проектах – более 1,1 млн руб. за кв. м. По данным компании Kalinka, по уровню удельной средневзвешенной цены предложения на вторичном рынке район Мещанский находится на 9-м месте с показателем 877 тыс. руб. за кв. м.
Эксклюзивы Мещанского
На протяжении нескольких лет Мещанский район не баловал покупателей новыми проектами, но сейчас он может похвастаться премиальными новинками, рассказывает Анна Канясева. По оценке «Метриум Премиум», если рассматривать исключительно элитные новостройки и проекты реконструкции, локация занимает четвертое место в ЦАО. В продаже находится шесть проектов – всего 47 лотов. Причина в том, что все дома – клубного формата и рассчитаны на небольшое количество квартир, и в этом их преимущество. Доля локации в общем объеме предложения в ЦАО составляет всего 1,6%.
Большинство элитных домов, строящихся на территории района Мещанский, – это эксклюзивное жилье. Например, комплекс Kuznetsky Most 12 by Lalique на ул. Кузнецкий Мост. Он совмещает реконструкцию исторического здания, построенного в 1877 г. по заказу купца Константина Попова, и новое строительство. В жилом проекте в Москве впервые принимает участие французский бренд Lalique. Комплекс состоит из трех секций, каждая из которых имеет свою оригинальную входную группу: это HERITAGE, где предусмотрено 17 апартаментов, JARDIN – 19 апартаментов и AQUATIQUE – 25 апартаментов. Площадь апартаментов – от 37 до 224 кв. м. В секции HERITAGE также есть два пентхауса с открытыми террасами и видами на Кремль, Большой театр, другие достопримечательности исторического центра. Для оформления общественного пространства и холлов жилых этажей Lalique разработал оригинальные изделия из стекла, которые будут подчеркивать эксклюзивность дома и создавать атмосферу роскоши. Апартаменты сдаются без отделки. По данным агентства недвижимости Trust Realty, средняя цена квадратного метра сейчас составляет около 1,5 млн руб. Дом планируют сдать в 2024 г.
Как сообщила Анна Канясева, недавно в продажу вышли квартиры в клубном особняке «Tiltul на Трубной». В нем всего четыре квартиры, которые можно приобрести в одни руки и стать обладателем семейной резиденции.
Еще одна интересная новинка этого года – «Дом Франка»: элитные резиденции в центре Москвы, вблизи Чистых прудов и Кузнецкого Моста. Комплекс в Большом Кисельном переулке будет совмещать старинное бережно реконструированное здание и современные корпуса. В оформлении фасадов будут использоваться натуральный камень и декоративные стеклянные кирпичи Фальконье. Технологию их изготовления вручную швейцарский архитектор Гюстав Фальконье запатентовал еще в 1886 г., но оригинальные кирпичи и сейчас находят применение, украшая дома и общественные здания. В доме представлены резиденции площадью от 63 до 263 кв. м, с возможностью объединения. Ввод «Дома Франка» намечен на IV квартал 2025 г.
На любителей нестандартных решений в архитектуре ориентирован комплекс Forum, строительство которого началось на Садовом кольце (ул. Садовая-Сухаревская) на месте ранее снесенного одноименного кинотеатра. Жилая часть – это 47 квартир общей площадью 66-137 кв. м и два двухуровневых пентхауса с потолками высотой 7 м и собственными видовыми террасами. Минимальная цена лота в доме – 76 млн. Средняя цена квадратного метра – около 1,5 млн руб.
На тех покупателей, которые склонны выбирать самое лучшее, ориентирован клубный комплекс резиденций Lion Gate. Он расположен в Цветном переулке в тихом центре и включает всего восемь роскошных квартир (класс ultra luxury) общей площадью от 400 кв. м и два пентхауса по 780 кв. м с террасами 190 кв. м. Особенность – во всех резиденциях предусмотрены камины. В каждой резиденции два входа – парадный и сервисный. Высота потолков – 4-5 м. Квартиры сдаются под ключ с авторским ремонтом от звездного американского дизайнера Ральфа Лорена (Ralph Lauren). Эксклюзив в составе Lion Gate – приватный клабхаус с библиотекой, баром, СПА, спортивным залом и студией красоты. По словам Марины Климовой, это один из самых дорогих проектов Москвы: средневзвешенная цена квадратного метра составляет 4,2 млн руб. И как раз за счет высокой цены квадратного метра в Lion Gate район Мещанский поднялся на третье место по уровню удельной средневзвешенной цены элитной недвижимости с показателем 2,068 млн руб. за кв. м.
В настоящее время район Мещанский оценивается как очень перспективный с позиции строительства элитного жилья. По словам Анны Раджабовой, в портфеле столичных девелоперов есть семь перспективных площадок в данном районе. Компания «Центр-Инвест» владеет участком на улице Трубной, 31-33, «НеоСтрой» – в Нижнем Кисельном переулке, 7/21, группа «ЛСР» – на Зубовской, 14/2, ГК «Главстрой» – на Сретенке, 13/26, SENSE и «ПИК» – на Малой Сухаревской, 6, с. 2–4, CapitalGroup – в Капельском переулке, 7, с.1, Hutton Development – у ТПУ «Суворовская». Поэтому в скором будущем в Мещанском стартуют и другие интересные проекты.
Проекты на первичном рынке Мещанского района
*Готовые проекты
**Индивидуальная резиденция на одного покупателя
Источник: «Метриум»
