В перечне преимуществ элитных домов встречается и наличие «зеленого» сертификата соответствия международным экостандартам. Но пока покупатели не очень впечатлены данной опцией, ориентируясь на более привычные для данного сегмента недвижимости
История «зеленой» стандартизации
Зеленое строительство – одновременно и дань моде, и острая необходимость. Потребность в пересмотре технологий с позиции энергоэффективности, снижения выбросов в окружающую среду, безопасности применяемых материалов и многого другого назрела давно, и сейчас во всем мире этому вопросу придается большое значение. Процесс затронул не только технологии, но и привел к потребностям зафиксировать всё документально путем сертификации.
Одним из наиболее популярных в мире стандартов считается LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), разработанный в США, рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Всего в Москве примерно 140 объектов (жилых и коммерческих), прошедших сертификацию LEED.
Другой известный метод оценки экологичности зданий зародился в Великобритании и называется BREEAM. Суммарно сертификацию BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) прошли около 110 столичных объектов. Как объяснила Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate (ранее Savills), принцип работы этих двух сертификатов схож – оценка по пятибалльной шкале, с проходным баллом – 35, что означает «сертифицирован».
Основное направление деятельности международных сертификатов – энергоэффективность будущих проектов (особенно характерно для местности с ограниченным количеством энергоресурсов), экологичность – характерна для промышленных территорий, находящихся в стадии рекультивации и регенерации, компактность – создание комфортной окружающей среды при высокой плотности застройки, без нанесения вреда соседним зданиям и проектам, а также окружающей среде, флоре и фауне.
В 2014 г. Российской гильдией управляющих и девелоперов был разработан российский стандарт энергоэффективности GREEN ZOOM, учитывающий как опыт зарубежных аналогов, так и отечественные строительные нормы. Однако он так и не стал популярным.
А с 1 ноября 2022 г. в России действует «зеленый» ГОСТ Р (ГОСТ Р 70346-2022) для жилых многоквартирных зданий, разработанный «ДОМ.РФ». При разработке российского стандарта учтена международная практика проектирования, строительства и эксплуатации «зеленых» зданий, говорится в новом стандарте. Документ включает 81 «зеленый» критерий: 37 обязательных и 44 добровольных. В числе обязательных критериев – класс энергоэффективности А, А+, А++; использование экологичных стройматериалов, озеленение территории ЖК; благоустройство территории; безбарьерная среда для маломобильных лиц; площадки для размещения контейнеров для сбора твердых отходов и др. Новый ГОСТ не является обязательным для застройщиков, но разработчики все-таки рассчитывают со временем сделать требования обязательными. Первые сертификаты соответствия новому ГОСТу начнут выдавать в начале 2023г.
Количество проектов, реализованных по «зеленым» технологиям и получивших международные сертификаты соответствия – BREEAM, LEED и др., в Европе и США приближается к 40%. В России этот процесс начался позже и идет более медленными темпами, поэтому оценочно число проектов с международными экосертификатами составляет не более 5%. Вместе с тем, по данным компании «ROCKWOOL Россия», в 2022 г. переходным критериям «зеленого» ГОСТа соответствовало около 15% от всех новостроек страны, а по прогнозам, до 2030 г. доля таких домов увеличится в два раза.
«Зеленая» элита
Рынок элитного девелопмента – лучшая площадка для использования инновационных технологий. Не случайно, что как раз застройщики элитного жилья первыми обратили внимание на экодевелопмент, а в дальнейшем и получили международные сертификаты соответствия. Для девелоперов продвижение экостандартов является хорошим конкурентным преимуществом при позиционировании объекта, что также повышает репутацию и доверие со стороны потребителей, отметил Алексей Чумалов, генеральный директор Kalinka Realty.
В октябре 2019 г. элитный дом в Хамовниках «Жизнь на Плющихе» поучил оценку Gold по последней версии LEED v4, рассказывает Анна Раджабова. В числе первых обладателей «зеленых» сертификатов ЖК Barkli Park (LEED) и клубный дом Knightsbridge Private Park (BREEAM).
В настоящее время, рассказывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, в Москве (по классификации «ДОМ.РФ») уже насчитывается 48 элитных домов, которые соответствуют статусу «зеленого дома», 37 из них находятся в стадии строительства – это ЖК «Золотой» от Capital Group (класс А+), ЖК «Саввинская 17» от Level Group (класс A) и другие. White Khamovniki от Capital Group (класс А) уже сдан в эксплуатацию.
В целом же, рассуждает Анна Раджабова, чем выше класс жилья, тем в большей мере оно отвечает современным стандартам. В большинстве высокобюджетных новостроек это высокий класс энергоэффективности, использование технологии раздельного сбора мусора, а также системы тонкой фильтрации воды и центрального кондиционирования с функцией очистки воздуха. Установлены датчики движения для включения света и светодиодные лампы, фасады утеплены, в отделке используются натуральные материалы, а на придомовых территориях часто размещены собственные приватные парки и скверы.
Многие элитные дома могли бы быть сертифицированы по разным международным стандартам, но застройщики этого не сделали. И этому есть свое объяснение. Команда сертификаторов входит в проект еще на этапе проектирования, потому что все рекомендации касаются организации самой площадки, вывоза и утилизации мусора, компетенции персонала и т. д., что не всегда выполнимо в наших реалиях, считает Александра Синилова. Плюс получение сертификата – достаточно затратная часть для застройщика, поэтому расходы входят в цену квадратного метра, повышая стоимость недвижимости, а платит за нее покупатель.
Экостандарт – это дополнительный плюс, но не более
Покупатели премиального и элитного сегментов действительно предъявляют все более высокие требования к качеству жилья и комфорту среды проживания, что приводит застройщиков к необходимости использования новых «фишек» в своих проектах, отмечает Кирилл Голышев. Для многих из них здоровый микроклимат внутри дома и вокруг является важным фактором при выборе объекта, поэтому наличие «зеленого» сертификата у жилого комплекса может являться весомым аргументом в его пользу, рассуждает Алексей Чумалов.
Но, по словам Елизаветы Некрасовой, генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have, покупатели специально наличием экологических сертификатов не интересуются, поскольку эта опция в России не суперраспространенная. Но если им сообщать, что «зеленый» сертификат у дома есть, то для них это может быть очень привлекательной опцией, так как это мировой тренд, все стремятся к экологическим «штучкам» и российский покупатель может этим заинтересоваться.
Наличие «зеленого» сертификата в элитном жилом доме – это только дополнительный плюс и при выборе жилья не играет решающей роли, говорит Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property. Поэтому покупатели не акцентируют на нем своего внимания. Гораздо больше их интересуют репутация застройщика, архитектурная концепция, установленное оборудование и даже управляющая компания, когда квартира приобретается на вторичном рынке. А до «зеленой» сертификации мы просто не доросли, отмечает Анна Портная.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя», придерживается такого же мнения и отмечает, что покупателям важна в целом концепция проекта, в которой «зеленые» опции – лишь его часть. А только из соображений заботы об экологии, закрыв глаза на локацию, архитектуру, наполнение и качество строительства, никто дом премиум-класса не выберет.
Хотя, учитывая рост стоимости эксплуатационных услуг в элитных домах, клиенты уже интересуются энергоэффективными лампами и оборудованием общественных зон, за которое им придется платить в дальнейшем, добавила Александра Синилова. Но сертифицирован или не сертифицирован дом, им, по большему счету, безразлично. Главное, чтобы все работало и застройщик нес ответственность за качество строительства.
Согласно опросу компании «ROCKWOOL Россия», 27% россиян не знают, что такое «зеленое» строительство, а еще 21% опрошенных рассказали, что слышали о таких технологиях, но не учитывали это при покупке жилья. О существовании экологических сертификатов не знали 16% респондентов. И только 3% обратили внимание на наличие экосертификата при покупке недвижимости.
Престиж на первом месте
По словам Александры Синиловой, во всем мире покупатели готовы платить за объект чуть больше, если в реальности он будет обходиться дешевле в эксплуатации, а не за наличие сертификата. В качестве примера она привела Meriwether Towers в Портланде, США, – это один из немногих проектов, удостоенный золотого сертификат LEED. Его экологичность и охрана окружающей среды соответствуют самым высоким мировым требованиям. Здесь и собственная мусоропереработка, обеспечивающая теплом здания, и собственный огород для выращивания фермерской продукции, и компостная система создания экоудобрений, и минимальные выбросы. Но в нашей стране проектов с такими характеристиками пока нет.
У нас для покупателей элитного жилья на первом месте стоит не цена квартиры, а максимальный комфорт, так что они готовы платить больше за внедренные «зеленые» системы, говорит Анна Раджабова, тем более что удорожание квартиры со временем окупится экономией на коммунальных услугах. Хотя, по мнению Александры Синиловой, наш покупатель еще не столь продвинутый и особо не переживает за лишние 2 кВт, которые нагорят в его квартире, поэтому пока об экономии не думает.
Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate (ранее Savills):
Зеленый» сертификат – скорее один из маркетинговых якорей проекта, который выставляют на зарубежных выставках, ну и «золотой» стикер, висящий в правом верхнем углу на сайте. Но ни один менеджер продаж не сможет объяснить, по каким критериям и почему их проект получил тот или иной сертификат и что содержится на 514-й странице 800-страничного отчета о сертификации.
А Ирина Доброхотова считает, что состоятельные клиенты готовы оплачивать и «зеленые» сертификаты, но не в целях экономии, а примерно по тем же причинам, что они покупают электромобили: модно, престижно, современно, но не так уж и практично. Поэтому именно для проживания в элитном доме экостандарт играет скорее имиджевую роль. Совсем другое дело – недвижимость коммерческая, в первую очередь офисы. Там арендаторы и покупатели готовы платить до 15% больше именно в целях дальнейшей экономии ресурсов, сделала вывод Ирина Доброхотова.
