HomeHunter поговорил с участниками рынка — кто, как не они, лучше всех представляет, каким должен быть качественный объект? И узнал, какие объекты они выбирают для себя. Или не выбирают — и почему.
Спрос на загородные элитные объекты подскочил с вводом локдауна прошлой весной и не стихает до сих пор. По оценке Skolkovo Realty, в августе 2021 г. интерес к высокобюджетной загородке был на 15% выше, чем в августе 2020-го, и на 116% — чем в допандемийном августе 2019-го. Высокий спрос отмечают и в агентстве элитной недвижимости Tweed — по их данным, предложение участков по основным элитным направлениям Подмосковья с начала лета уменьшилось на 27%, вторичных объектов — на 4%. «В этом году на загородном рынке практически нет хороших, качественных поселков по доступным ценам. Даже в элитном сегменте такие варианты можно буквально пересчитать по пальцам. А спрос есть, и его нужно удовлетворять», — говорит руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова.
Хочется купить, деньги есть — не из чего выбрать
Отсутствие качественного предложения — одна из основных причин, по которой не покупает загородный дом генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. «Я уже 19 лет занимаюсь элитной недвижимостью, но до сих пор не встретил загородный проект, который можно было бы назвать идеальным. Я перфекционист, для меня важно, чтобы все было продумано до мелочей, до деталей. Важны все факторы: от местоположения до управляющей компании, которая работала бы четко, как часы. «От возможностей для развития детей до соседского комьюнити, — рассказывает Аверьянов. — Да, может быть, что-то близкое к идеалу можно найти в самом верхнем ценовом сегменте, такие поселки есть, например, на Новой Риге. Но здесь есть другой момент — несмотря на рост спроса на загородку, я бы не рассматривал такие объекты как перспективные активы. Можно вспомнить 2008 г., когда рынок тоже стремительно рос, — и чем это закончилось? Кризис 2009-го, после которого восстановление растянулось больше чем на десять лет. На мой взгляд, элитная городская квартира — это тот актив, который будет расти в цене. Дом — это, скорее, приятное дополнение. Вкладываться в недвижимость в элитном поселке, особенно вынимая деньги из бизнеса, я бы сейчас не посоветовал».
Алексей Аверьянов не скрывает, что и он, и его семья предпочитают городской образ жизни загородному. «Раз в две недели мы ездим за город в гости к моей маме — и этого минимума загородной жизни нам, в принципе, хватает, — говорит он. — Перебираться за город насовсем — значит, довольно серьезно менять свою жизнь. Мы с женой по духу городские жители, для нас важно, что мы в любой момент можем спонтанно выбраться на выставку, в театр, на тусовку. Своими глазами видел, как люди, которые переехали за город, становятся домоседами. К тому же у нас дети учатся в хорошей муниципальной школе, куда спокойно и быстро могут добраться пешком. Загородный образ жизни заставляет пересмотреть многие базовые вещи». Если переезжать за город — то в поселок, который будет идеальным по всем параметрам, считает Аверьянов. Но такой проект придется реализовать самому. «Дом, в котором я готов жить, — это дом в хорошем «досуговом» поселке: в природном окружении, рядом с водой, лесом, с хорошей детской инфраструктурой и анимацией, с большими возможностями для активностей и спорта, соседским комьюнити. Это должно быть место для общения, отдыха, хобби. Еще очень важно, чтобы УК работала быстро и беспроблемно, — говорит он. — Таких поселков мало, а те, что есть, не нравятся мне своим архитектурным «разнобоем». Так что мы такой поселок создаем сами, сейчас идет активная работа над проектом, и скоро планируем вывести его на рынок».
Хочешь идеальный поселок — построй его сам
Придумать и построить поселок, в котором нравится жить, — этот путь выбрал эксперт рынка загородной и малоэтажной недвижимости, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН Валерий Лукинов. «Я живу в таунхаусе, в организованном поселке под Троицком, на 21-м км Калужского шоссе — сейчас это Новая Москва. Это именно тот поселок, о котором я мечтал, который задумал и реализовал, — рассказывает эксперт. — Я предпочитаю круглый год жить за городом. Формат таунхауса мне кажется оптимальным, потому что это сочетание плюсов загородного образа жизни (таунхаус, где я живу, расположен на границе с лесом) с возможностью быстро попасть в город. Это не единственная загородная недвижимость — есть еще дача в стародачном районе Подмосковья, на участке в 20 соток. Там рядом прекрасный лес, озеро с пляжем — идеальное место для летнего отдыха. А таунхаус — это как улучшенная, более просторная городская квартира, но за городом, на природе. Это своего рода компромисс между городским и загородным образом жизни».
При выборе дома Валерий Лукинов рекомендует ориентироваться не только на местоположение объекта, хотя этот фактор, конечно, относится к ключевым. «Раньше руководствовались формулой „location, location и еще раз location“. Сейчас я бы сказал: „локация, концепция, продукт“.
Дом как инвестиция в качество жизни
Управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов переехал за город в середине 2010-х. Его дом расположен в коттеджном поселке «Глаголево Парк», в 40 км от Москвы по Киевскому направлению. «Дом был куплен на вторичном рынке у первичного инвестора — тот в свое время купил участок с подрядом и построил дом из клееного бруса. На выбор объекта повлияло несколько факторов, — рассказывает эксперт. — Во-первых, мы тогда жили на Мичуринском проспекте, а загородную недвижимость обычно выбирают на направлении, по которому удобнее ездить в город. Во-вторых, в этом поселке купили дом наши друзья. Мы побывали у них в гостях, и нам все понравилось — сам поселок, их дом, расстояние и дорога до города. Через год после этой поездки мы и купили себе дом — построенный по похожему проекту. Третий момент — экологичность и близость к природе. Мне хотелось дом именно из клееного бруса — такой дом сберегает энергию, в нем хорошо спится, к тому же с дизайнерской точки зрения дерево хорошо смотрится — и снаружи, и внутри».
Первое время семья приезжала за город на выходные и проводила в доме летние месяцы, затем в течение трех лет загородный дом был для них основным местом проживания. «Покупая дом, мы еще не знали о некоторых сильных сторонах этого поселка — здесь очень разнообразная инфраструктура и потрясающее соседское комьюнити, — говорит Денис Попов. — На территории есть свой фитнес-центр с бассейном, семейный центр, детский сад, школа, развивающий центр для детей. Есть вся инфраструктура для спорта, включая теннисный центр, и, конечно, рестораны. Мы общаемся с соседями, играем в футбол и волейбол, ходим друг к другу в гости — и всегда есть где собраться, интересно и с пользой провести время».
Месяцы локдауна семья провела здесь — и пришла к выводу, что покупка дома была одним из лучших решений в жизни. «Мы не испытывали никакого дискомфорта, общались, гуляли. Конечно, инфраструктурные объекты не работали, но, кроме этого, мы практически не ощутили на себе никаких ограничений. По сути, карантин у нас прошел как долгий отпуск с работой по Zoom и редкими вылазками по цифровым пропускам в Москву, — рассказывает эксперт. — Изначально покупка не была инвестиционной историей — мы купили дом с валютным ценником весной 2011 г. и довольно существенно вложились в обустройство: интерьер, для которого многие детали готовились на заказ, и дополнительное строительство на участке. Но это инвестиция в качество жизни, и сейчас уже нет никаких сомнений, что вложения многократно окупились».
Домашнее гнездышко — это всегда бизнес
Управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate Ирина Калинина живет за городом около десяти лет, и именно поиск дома для себя привел ее в профессию. «Я начала заниматься недвижимостью именно в процессе поиска дома для себя, — рассказывает эксперт. — Дом я тогда не выбрала, что и к лучшему: не зная рынка, легко ошибиться. Я тогда, например, чуть не купила себе дом – «картонную коробку» в одном из поселков, соблазнившись красивой картинкой. Имея опыт работы в недвижимости, конечно, смотришь на объекты совсем другими глазами. Любой игрок рынка всегда будет выбирать в первую очередь ликвидный объект».
Сейчас Ирина Калинина живет в поселке Millenium Park на Новорижском направлении. «Новая Рига мне очень близка по энергетике, по людям, — рассказывает Ирина Калинина. — Могу сказать, что чаще всего те клиенты, кто выбирает дом на Новой Риге, мне понятны по духу, по взгляду на жизнь. Это один из существенных факторов выбора — люди, рядом с которыми ты будешь жить. А вообще, недвижимость для меня — это почти что живой организм. Поэтому, чтобы понять, подходит ли объект или поселок, я всегда сначала остаюсь там пожить».
Millenium Park — далеко не первый элитный поселок, в котором живет Ирина Калинина. И, скорее всего, не последний. «Я хорошо знаю Millenium Park, для семей с детьми, как наша, это лучший вариант на рынке. Но чтобы жить здесь с комфортом, надо правильно выбрать участок. Изначально поселок продвигался с упором на каналы, но лучшие участки здесь — угловые, с приватным выходом в парк. Именно такой участок мы и выбрали, — рассказывает эксперт. — Разумеется, дом приобрели без отделки: у нас семья профессионалов рынка недвижимости, в структуре Point Estate есть дизайнерская компания и свое столярное производство — так что мы никогда не купим недвижимость с готовой отделкой. Следующий дом я бы хотела построить сама. Скорее всего, это будет поселок Agalarov Estate — он идеален для тех, кто ценит приватность, к тому же там, пожалуй, лучший сервис на всем рынке. Так что, когда дети подрастут, может быть, переберемся туда».
Ирина Калинина ценит загородный образ жизни и любит свой дом — но все же, говорит она, для профессионала недвижимость всегда останется в первую очередь активом. «У меня есть подруги, которые никогда и ни за что не расстанутся со своим домом, обустроенным гнездышком. Я не такая. Как бы я ни любила свой дом, если я увижу, что на его продаже можно крупно заработать, — я его продам, — говорит Калинина. — В этом, наверное, и есть разница между собственником-риелтором и нериелтором. Для профессионала недвижимость — это ресурс. У меня уже есть опыт такой продажи, были случаи, что я буквально за две недели проводила сделку и переезжала в новый дом».
Одно удовольствие с вами работать
С точки зрения архитектора у заказчиков — профессионалов рынка недвижимости тоже есть своя специфика. «Топ-менеджеров компаний — игроков рынка в вопросе создания своего собственного загородного жилья объединяет внимание к деталям и понимание важности различных этапов проектирования, — рассказывает об особенностях работы с такими заказчиками глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Игроки рынка понимают, насколько важно детально проработать проект, правильно составить смету и подобрать материалы и как сильно это влияет на конечный результат. Поэтому они, как правило, стараются излишне не торопить архитектора, чаще обсуждают различные инженерные, планировочные и архитектурные решения. Руководя большими бизнес-механизмами, такие люди чаще понимают важность мнения специалиста и прислушиваются к профессиональному мнению в вопросах характеристик объекта, умеют правильно составить техническую задачу».
Приятно работать с такими заказчиками и с творческой точки зрения, говорит архитектор: обычно заказчики-профи хорошо ориентируются в актуальных дизайн-трендах и ставят интересные задачи. «Сейчас заметна тенденция стирания границ между стилями, в тренде сдержанность и лаконичность, которые свидетельствуют о хорошем вкусе, демонстрируют чистый дизайн без лишних примесей. Именно такой подход к архитектуре и дизайну оказался очень близок многим представителям девелоперской индустрии», — говорит Эрик Валеев.
А вот брокеры почти никогда не работают с коллегами как с клиентами. Такого опыта нет ни у кого из опрошенных HomeHunter игроков рынка. Это и неудивительно — кто лучше самого профессионала рынка подберет для него объект? «Я бы вряд ли обратился к стороннему брокеру, ведь я могу использовать свои собственные знания и связи с застройщиками, а также ресурсы компании, в которой работаю, — поясняет директор по продажам Point Estate Роман Амелин. — Чтобы я пошел к другому брокеру, это должен быть какой-то суперэксклюзивный объект, на продавца которого я бы не смог выйти сам. И если бы ко мне обратился брокер, я едва ли бы заинтересовался таким запросом — либо это будет небольшой бюджет, либо он собирает информацию для своего клиента и просто тратит мое время».
