История Замоскворечья тесно связана с уникальными памятниками истории и архитектуры, старинными домами и усадьбами, сохранившимися на территории района, с именами выдающихся личностей разных эпох. Среди них усадьба Демидовых (занимает библиотека им. К. Д. Ушинского), особняк К. П. Бахрушина, дом меховщика И. М. Гальперина, городская усадьба Протопопова – Татищева – Урусовых (сейчас – резиденция посла Индонезии), усадьба В. Т. Ржевского (в ней находится Международный фонд славянской письменности и культуры) и другие. Сегодня старый московский район предстает в новом свете – как крупнейшая площадка по продаже элитных и премиальных новостроек.
История «Дома Драмлита»
Из более поздних построек, пожалуй, одним из самых известных является «Дом писателей», он же кооператив «Советский писатель» или «Дом Драмлита», построенный в начале 30-х гг. прошлого столетия в Лаврушинском переулке напротив Государственной Третьяковской галереи.
История дома одновременно и интересна, и трагична. Строительство писательского городка инициировало первое лицо государства – Иосиф Сталин. В 1932 г., после разгрома Российской ассоциации пролетарских писателей (РАПП), Сталин пообещал Горькому выделить деньги на строительство своеобразного дома-гостиницы, где будут и библиотека, и столовая, и детский сад, и поликлиника – т. е. удобства, которые позволят писателям больше времени посвящать творчеству. Хотя на самом деле Сталин решал и другую задачу – он стремился объединить представителей творческой элиты территориально, чтобы было проще держать их под контролем.
Проект строительства кооператива «Советский писатель» поручили архитектору И. И. Николаеву (он же автор проекта дома-коммуны на улице Орджоникидзе). К строительству комплекса приступили в 1935 г., а уже 1937 г. счастливчики справляли новоселья. Желающих поселиться в престижном доме было очень много, так как жилье по тем меркам считалось очень комфортным – элитным. Но получить заветный ключ удалось только самым заслуженным с точки зрения ответственных работников Литфонда. Одним из первых в престижный дом переехал Борис Пастернак – ему выделили небольшую квартирку прямо под крышей. Позже он там написал свой нашумевший роман «Доктор Живаго».
Жильцами известного дома стали Константин Паустовский, Николай Погодин, Илья Эренбург, Валентин Катаев, Вениамин Каверин, Лидия Русланова и др. В писательском доме получил квартиру и главный литературный критик Осаф Литовский (начальник Главного репертуарного комитета). К слову, его гневная рецензия на постановку «Дней Турбиных» стала одной из основных причин отказа в заселении в творческую коммуну Михаилу Булгакову. Но и писатель не остался в стороне и в романе «Мастер и Маргарита» создал персонаж критика Латунского – с самого Осафа Литовского. В сюжете обыгран и сам дом писателей, получивший в романе название «Дом Драмлита». И как раз в квартире №84, где жил реальный цензор Литовский, и устроила погром Маргарита. А солидный дом в Лаврушинском переулке до сих пор сохранил за собой еще и булгаковское название – «Дом Драмлита».
Писательский дом перестраивался. В начале Великой Отечественной войны в него попала немецкая бомба и был разрушен целый подъезд. А после войны дом восстановили и пристроили еще два подъезда. В этих подъездах установили «барские» лифты, обустроили «черную» лестницу для обслуживающего персонала – подразумевалось, что в квартирах поселятся не только писатели, но и высокопоставленные чиновники. Всего в доме шесть подъездов и 98 квартир.
Но была и драматичная глава в истории легендарного дома – это период сталинских репрессий, когда по разным поводам арестовывали его знаменитых жильцов. Даже позже, в 1947 г., «за присвоение трофейного имущества» был арестован генерал-лейтенант В. Крюков, а «за буржуазное разложение» – его жена Лидия Русланова. Бытовало мнение, что жильцов преследует злой рок. Рядом с домом автомобиль сбил девятилетнего сына детской писательницы Агнии Барто, а в своих квартирах покончили с собой жена поэта Льва Ошанина, дочь драматурга Федора Кнорре, сын поэта Александра Яшина.
Дом сохранил свое жилое предназначение и в наши дни. Многие квартиры были перераспределены, а позже проданы наследниками. Но в отдельных до сих пор живут потомки писателей и поэтов: Льва Никулина, Агнии Барто, Николая Атарова, Владимира Чивилихина, Михаила Голодного и др.
На рынок периодически попадают квартиры из знаменитого дома, и хотя он не соответствует критериям современной классификации элитной недвижимости, цены там очень высокие. Например, четырехкомнатную квартиру общей площадью 138 кв. м на восьмом этаже дома прошлым летом выставили за 111,2 млн руб. (почти 835,6 тыс. руб. за 1 кв. м). В квартире натуральный паркет, качественный ремонт, потолки 3,2 м, кухня 15 кв. м. Снять квартиру в легендарном доме тоже можно, только располагая солидным бюджетом. К примеру, четырехкомнатную квартиру общей площадью 107 кв. м с кухней 16 кв. м сдают за 270 тыс. руб. в месяц.
Жизнь в окружении старины
Район Замоскворечье – уютный уголок старой Москвы, с сохранившейся исторической застройкой, узкими улочками, проложенными еще в прошлых веках, завораживающими видами на самые главные столичные достопримечательности. Впечатление усиливает природное окружение: район с трех сторон обрамлен Москвой-рекой, кроме того, Обводной канал пронизывает все Замоскворечье, а это редкие в центре города территории для комфортного отдыха и занятий спортом.
В Замоскворечье располагается и деловой кластер – это головные офисы крупнейших российских компаний («Роснефть», Мосэнерго, «Транснефть», РОСНО и др.), рассказывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers.
Покупателей недвижимости привлекают в Замоскворечье расположение в исторически престижном месте недалеко от Кремля, обилие зеленых прогулочных зон, хорошие школы, а также возможность иметь офис в качественных бизнес-центрах, говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.
В разные годы в рейтинге самых престижных локаций первые места переходили от района к району, рассуждает Денис Попов, член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA. И, как правило, лидерами становились такие локации, как Остоженка (часть района Хамовники) и Патриаршие пруды (часть Пресненского района), – и по объему предложения, и по ценам, и по престижности проживания. Было время, когда в тройку лидеров выбивался район Тверской, и только потом уже мы вспоминали о Замоскворечье, которое было мало тронуто девелопментом в силу специфики самого жилого фонда и отсутствия площадок под новое строительство. Но сейчас, на фоне того, что предложений в топовых районах на первичном рынке мало, а в Замоскворечье ведется строительство нескольких объектов, оно может претендовать даже на первое место, считает Попов.
По словам Юрия Щербакова, руководителя направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, на оживление интереса к локации повлияло главным образом появление знаковых проектов на первичном рынке – уже распроданного «Баркли-Галери» от компании «Баркли», проектов от Sminex «Ордынка 19» и Ordynka от Insigma.
Замоскворечье неповторимое
У района Замоскворечье есть свои особенности. По ощущениям Юрия Щербакова, Замоскворечье напоминает спальный район в хорошем смысле этого слова. Вечерами, когда офисные сотрудники разъезжаются, в этой локации становится очень тихо, редеют потоки машин и только улица Пятницкая, территория ночных развлечений, остается оживленной. В локации широко представлена торговля, но наряду с дорогими магазинами есть и очень демократичные: для одного контингента это «Азбука вкуса», «Вкус-Вилл», но есть и «Пятерочка» с «Атакой» – для другого. Объясняется это тем, что среди населения много коренных жителей, получивших квартиры по наследству и не располагающих сверхвысокими доходами. Такой же подход характерен и в отношении поликлиник или фитнес-клубов. Например, клуб «Онегин» когда-то считался закрытым и привилегированным, предназначенным для самых состоятельных жителей района. Но со временем цены стали доступнее, аудитория расширилась, поскольку местных жителей, которые могли бы оплачивать такой досуг, немного, делится Юрий Щербаков.
Во многих общеобразовательных школах предусмотрено углубленное преподавание отдельных предметов. Например, знаменитая школа №19 им. Белинского популярна среди нескольких поколений местного населения. Лицей для девочек (в далеком прошлом) превратился в лучшую школу со специализацией по английскому языку, и там до сих пор поддерживается серьезный уровень обучения.
Район Замоскворечье удобен для пользователей общественного транспорта, только станций метро на его территории пять – это «Новокузнецкая», «Третьяковская», «Павелецкая», «Добрынинская», «Серпуховская». Здесь же находится крупный железнодорожный узел – Павелецкий вокзал, откуда отправляются электрички и поезда дальнего следования, курсирует аэроэкспресс в аэропорт «Домодедово».
Еще одна особенность района Замоскворечье – отсутствие сквозных широких магистралей, говорит Денис Попов. Это обеспечивает тишину и уменьшение автомобильного трафика, но минус в том, что выезды в сторону Кутузовского проспекта и Садового кольца (т.е. в два приоритетных для движения направления) затруднены. А Юрий Щербаков считает, что транспортная нагрузка – это «слабое звено» всего района, объясняя это тем, что в Замоскворечье многие улицы с односторонним движением, поэтому выезд в утренний или вечерний трафик для автомобилистов может стать серьезным испытанием на выносливость. Но если пользоваться самокатами или велосипедами, то место для жизни потрясающее, сделал он вывод.
От старинных особняков до элитных жилых комплексов
С позиции застройки Замоскворечье район совсем не однородный. По словам Александра Шибаева, директора по развитию Kalinka Group, самыми престижными территориями Замоскворечья являются остров Балчуг и участок между Большой Ордынкой и Водоотводным каналом, где сохранилась старая, преимущественно малоэтажная застройка. Замоскворечье – это один из наиболее сохранившихся районов с аурой старой Москвы, считает Ирина Могилатова.
Исторически Замоскворечье было купеческим, а представители купечества не строили себе дорогих усадеб или доходных домов, которых в избытке хватает в тех же Хамовниках, напомнил Денис Попов. Вместе с тем в Замоскворечье находится большое количество исторических построек, которые представляют значительную ценность для города, обеспечивают району неповторимую атмосферу, но совершенно непригодны для реконструкций: это церкви, посольства, особняки, в которых организованы музеи и библиотеки.
В Замоскворечье сосредоточены не только доходные дома рубежа конца XIX – начала XX в., но и большое количество фасадных особняков.
По мнению Юрия Щербакова, в Замоскворечье на удивление большой разрыв в ценах даже в домах, расположенных по соседству. К примеру, на Большой Ордынке в квартирах с хорошим ремонтом в доме №13 или в №17 1 кв. м в среднем стоит 400 тыс. руб., а в реконструированном в 2003 г. доме №16 на той же улице ценник в два раза выше – 800 тыс. руб. за «квадрат».
По самым высоким ценам продаются на вторичном рынке квартиры в уже сданных и заселенных элитных домах. В числе лучших проектов, которые реализованы в 90-х и 2000-х гг., Денис Попов выделил следующие: «Римский дом», «Четыре солнца», дома №№52 и 26 по Озерковской набережной, дом №61 на Большой Полянке (он как раз находится на границе с районом Якиманка), Wine House – построенный на территории завода по производству шампанского «Корнет» и самый первый проект девелопмента, с которого можно исчислять «новейшую историю» Замоскворечья, – «Бахрушина, 13». По данным Est-a-Tet, цены за лоты в ЖК «Четыре солнца» от 120 млн до 790 млн руб. – это в среднем около 900 тыс. руб. за 1 кв.м, лоты без отделки примерно на 200 тыс. дешевле. На сегодняшний день в Wine House можно найти предложения от 78 млн руб. (за трехкомнатные апартаменты площадью 144,7 кв. м), но их очень мало, отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
В целом же среди районов Москвы доля Замоскворечья на вторичном рынке элитной недвижимости составляет около 5%. В продаже лоты в 21 комплексе, подсчитала Анна Гурцева, директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. Суммарно в локации в продаже, по данным Kalinka Group, чуть менее 50 лотов (7,5 тыс. кв. м). Цены предложений начинаются от 32 млн руб. Средневзвешенная цена – 767 тыс. руб. за кв. м. По прогнозам Penny Lane Realty, до конца года цены еще прибавят 7–10%.
Жилье для удачливых и преуспевших
В настоящий момент район Замоскворечье по объему предложения на первичном рынке жилья в рейтинге районов ЦАО делит первое место с районом Пресненский, аккумулируя 20% от общего объема предложения, рассказывает Кирилл Голышев.
По данным Colliers, наибольшая доля предложения (58%) приходится на проект премиум-класса High Life (ул. Летниковская), состоящий из шести ультрасовременных башен высотой от 24 до 48 этажей. В комплексе представлены квартиры и пентхаусы площадью от 36 до 180 кв. м. Жильцов удивит двухуровневый двор с ландшафтным дизайном и садом. Закрытая внутридомовая инфраструктура включает детский сад, кинозал, библиотеку, детскую игровую комнату, спортзал, коворкинг и др. Сейчас идет строительство нулевого цикла ЖК, а срок ввода – I квартал 2025 г. Как сообщили в компании Colliers, на данный момент в экспозиции представлены квартиры стоимостью от 28,4 млн руб.
«Русские сезоны» (обширный квартал, строительство которого начинается между улицами Б. Ордынка и Пятницкая) ассоциативно отсылают нас к «Русским сезонам» во Франции, Архитектура проекта выполнена во французском стиле. Всего в комплексе предусмотрено 12 зданий на 99 резиденций, этажностью до 7 этажей. Цена квадратного метра начинается от 1,5 млн руб.
Armani Casa – небольшой проект всего на 24 лота с отделкой «под ключ». Особенность – дизайн интерьеров резиденций и мест общего пользования разработала студия всемирно известного дизайнера Джорджио Армани. В доме предусмотрен закрытый клуб для его жителей, круглосуточный консьерж- сервис. Цены здесь начинаются от 22 тыс. евро за кв. м. Как сообщил Юрий Щербаков, при покупке объекта в Armani Casa у покупателя есть пожизненная возможность использования бренда «Армани», а в ЖК «Русские сезоны» покупателям дарят места в vip-ложах Большого театра и на спортивных стадионах Москвы – такие бонусы подчеркивают элитарность самих объектов и статусность жильцов престижных домов.
Еще одна новостройка на территории Замоскворечья – Bogenhouse на Озерковской набережной (это «первая линия» у Водоотводного канала). Здание на 43 апартамента введено в эксплуатацию во II квартале 2021 г. Кроме апартаментов в доме три пентхауса (154–261 кв. м) с собственными открытыми террасами и панорамными видами на реку и старый город. Средняя цена предложения – 1,04 млн руб. за кв. м.
По словам Дениса Попова, дома The Residences at Mandarin Oriental и «Золотой» сейчас находятся в полузакрытых продажах, цены не разглашаются, но они достаточно высоки, можно сказать, в «сложившемся рынке» этой локации.
По оценке Александра Шибаева, Замоскворечье находится на третьем месте по стоимости элитного жилья на первичном рынке после таких районов, как Остоженка и Патриаршие пруды. На сегодняшний день, по данным bnMAP.pro, средняя цена предложения квадратного метра в новостройках Замоскворечья составляет 1,082 млн руб. Минимальная стоимость квадратного метра в районе – 594 тыс. руб., а максимальная – 4,2 млн руб., подсчитала Ирина Могилатова.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», прогнозирует, что рост составит 1–2% в месяц. Хотя, по наблюдениям Дениса Попова, с лета 2020 г. рынок недвижимости уже пережил драматичный и небывалый рост цен – в среднем на 35% на первичном рынке (в отдельных случаях проекты дорожали на меньший процент, но в некоторых цены поднялись на 50%). Все новые проекты вышли на рынок уже по очень высокой цене, поэтому за один квартал, который остался до конца 2021 г., цены больше расти не будут. Что касается более долгосрочной перспективы, то тут влияние окажут макроэкономические факторы: это и ограничения, связанные с пандемией, и санкции, и рост инфляции, и курсы валют, и изменение цен на энергоносители, сделал вывод Денис Попов.
