Интерес к элитному загородному рынку вырос в пандемию, и сейчас тенденция только развивается. Если что и останавливало покупателей, так это дефицит ликвидного предложения. По данным Intermark Real Estate, в общей структуре рынка элитной загородной недвижимости на протяжении трех лет (2019–2022 гг.) доля первичного сегмента значительно уступает вторичному: 19% против 81% соответственно. А так как требования покупателей постоянно растут, многие предложения вторичного рынка им не соответствуют. Покупатель сегодня хочет получить не только дом или участок нужной площади, но и комфортную среду обитания на престижных направлениях Подмосковья – это Новорижское, Рублево-Успенское и одно из самых перспективных Сколковское шоссе.
В значительной степени спрос направлен на новые проекты, которые вышли в продажу в последние два-три года. Тем более что в 2022 г. общий выход нового предложения был примерно таким, как за предыдущие 7 лет. По данным Intermark Real Estate, в прошлом году первичные продажи были открыты сразу в шести новых загородных проектах: Miras, «Горки О2», Vision, «Маслово Forest Club», два новых поселка в закрытых продажах. В уже стартовавших ранее поселках в продажу поступили новые очереди – два новых квартала в Millennium Park. Также предложение сформировано проектами, в которых завершается строительство, но еще остались предложения: это КП «Петрово-Дальнее», Futuro Park, Park Fonte и др., говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. Плюс домами, строящимися частными застройщиками в престижных коттеджных поселках. А основной тренд 2023 г., который сформировался еще в 2022-м, он обозначил как «только новое и лучше готовое».
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», также подтвердила, что на элитном загородном рынке сегодня наблюдается дефицит коттеджей с отделкой. Учитывая это, многие компании приобретают «коробки» в востребованных локациях и делают в них ремонт «под ключ». Поэтому сегодня даже формируются листы ожидания на коттеджи с отделкой в определенных поселках.
Михаил Долгов, руководитель отдела загородной недвижимости экосистемы Kalinka:
На рынке загородной недвижимости ощущается нехватка ликвидных объектов во всех сегментах на Рублевском и Новорижском шоссе. Под ликвидным мы подразумеваем новый объект «под ключ», неважно – в охраняемом поселке или нет, выполненный в современной стилистике, с панорамным остеклением, имеющий от 3-4 спален. По объективным причинам на Рублево-Успенском шоссе таких объектов единицы, строятся они точечными девелоперами и расположены в разных поселках. В настоящее время на Рублево-Успенском шоссе порядка 90% недвижимости представлено старым фондом жилья, не отвечающим современным потребностям. Такие объекты, как правило, покупают ради земельных участков, а дом идет под снос.
Новые точечные объекты анонсированы девелоперами, поступают в продажу в небольших объемах, на начальных стадиях строительства, с вводом в эксплуатацию через несколько лет. А наш основной потребитель хочет заехать в новое жилье «здесь и сейчас», в результате на рынке образовался дефицит готовых домов.
Что в старых поселках не так?
Значительная часть коттеджных поселков, возникших в 2000-е гг., предлагала участки без подряда, где каждый покупатель самостоятельно реализовывал свои архитектурные и дизайнерские фантазии, рассказывает Сергей Колосницын. Кто-то опирался на опыт 90-х, кто-то мечтал о дворцах или замках, кто-то строил как у соседа.
В целом же покупатели «нулевых» больше думали о престиже и о том, чтобы произвести впечатление (или проще – «пустить пыль в глаза»), когда к ним приезжали гости. Поэтому им нужны были бильярдные, курительные комнаты, большие залы для приемов, что сегодня востребовано гораздо меньше. Бесполезные планировки, старая отделка, окна-бойницы и прочее вряд ли заинтересуют сегодняшнего покупателя, считает Сергей Колосницын. Покупать, чтобы все перестраивать, у сегодняшних клиентов элитного загородного рынка нет никакого желания. Тем более что собственники таких домов назначают рыночные ценники, без скидки на «старость» и неактуальность.
По словам Вячеслава Котлова, директора по продажам строительной компании Halle House, покупателей также не устраивают архитектура и планировочные решения домов в старых КП. Большинство старых поселков строились в стиле неоклассики, причем с нарушением архитектурных канонов, и смотрятся сейчас просто нелепо. При этом они обладают «раздутой» площадью, что сейчас абсолютно не в тренде. После покупки эту площадь придется обслуживать: отапливать, убирать, ремонтировать. Все это дополнительные траты, покупатель это прекрасно понимает.
Что касается уходящих из моды стилей – это, прежде всего, стиль Фрэнка Ллойда Райта, сообщил Вячеслав Котлов. Его еще называют «стиль прерий», а также «органическая архитектура». Главной чертой стиля Райта с уверенностью можно назвать абсолютную гармонию с природой. Здание должно органично вписываться в окружающий ландшафт, вместо того чтобы притеснять его. Одно время в этом стиле было построено довольно много поселков, включая недавно вышедший на рынок «Маслово Forest Club». Однако многие проекты скорее можно назвать российским прочтением Райта, так как было допущено много несоответствий авторским приемам. В большинстве случаев стиль переосмыслялся в сторону удобства возведения при типовом строительстве, в результате дома теряли не только свой шарм, но и основы планировочных решений, заложенные гениальным архитектором. В результате это наложило отпечаток на весь стиль, к тому же он приелся, считает Вячеслав Котлов.
По словам Сергея Колосницына, не пользуются спросом дома, напоминающие замки и дворцы, а также какие-то экспериментальные варианты коттеджей, где, скажем, планировщики злоупотребили панорамным остеклением. Это красиво, но не функционально при нашем климате.
Так как дома в старых поселках выставляются на продажу с уже готовыми ремонтами, то спроса нет и на популярные ранее пышные дворцовые интерьеры. Это обусловлено, главным образом, расширением жизненного опыта большинства клиентов, которые во время поездок за рубеж лично ознакомились с основными мировыми архитектурными тенденциями, объяснила Анна Раджабова.
Что сейчас в тренде?
Покупатели элитной недвижимости по-прежнему останавливают свой выбор на организованных коттеджных поселках с высокой степенью безопасности.
Это одна и самых важных опций – безопасность: элитные поселки, как правило, полностью огорожены, на их территории круглосуточно дежурит военизированная охрана. Кроме охраны сегодня в тренде выделение под общественные нужды порядка 30% площади поселков, рассказывает Анна Раджабова. На их территории девелоперы предусматривают удобные подъездные пути, широкие дороги, тротуары, освещение, детские и спортивные площадки. Если поселок расположен рядом с лесом, то застройщики нередко арендуют и благоустраивают часть зеленой зоны для комфортных прогулок.
Одними из основных трендов для проживания за городом стали экология и природная ценность места. Чистый воздух, водоем и природный красивый рельеф, обширная лесная территория – за этим часто стремятся те, кто выбирает загородную жизнь, считает Анна Раджабова. Поэтому неудивительно, что в новых проектах, которые вышли на рынок в 2022 г., девелоперы делают на этом акцент. Например, проект от Villagio Estate – Vision находится рядом с природным заказником у озера Глубокое. В самом поселке предусмотрены три зеленые зоны: центральный парк, лесопарк, экопарк у реки. Дома в Vision отличаются простыми вытянутыми формами. В коттеджах второй этаж смещен относительно первого, что визуально подчеркивает природный рельеф.
Что касается объектов инфраструктуры, то предпочтения и застройщиков, и покупателей поменялись. Во многих коттеджных поселках девелоперы строят рестораны, продолжает Анна Раджабова. Но другие объекты инфраструктуры на их территории появляются редко. Клиенты зачастую интересуются наличием образовательных учреждений, торгово-развлекательных центров и бытовых служб не в самом поселке, а в радиусе 3–4 км от него. Хотя в новом КП Vision заявлены детский сад, коворкинг, гостиница, фитнес-зал. А в КП Miras от размещения объектов внутренней инфраструктуры отказались, так как всё есть поблизости в деревне Ликино – это частная школа, детский сад, ресторан «Жан Реми» и др. Точно так же на внешнюю инфраструктуру Рублево-Успенского шоссе ориентируются и в КП «Горки О2», и в КП «Маслово Forest Club» (комплекс «На Николиной Горе», Кембриджская школа, детский сад и др.).
Как объяснил Сергей Колосницын, по опыту функционирования ранее вышедших проектов зачастую инфраструктура, предусмотренная в КП, становится обузой для жителей. Но в идеальных проектах, где она добавляет комфорта жителям и имеет свою дополнительную внешнюю аудиторию, выверены опции – вплоть до входа в рестораны из поселка и с улицы. Так, чтобы и посетители приходили, но и приватность жителей не нарушалась. Пример – КП «Павлово 1» и «Павлово 2».
Детские сады и школы – это огромное преимущество, но застройщику нужно решить задачу с заполняемостью построенных объектов. Развлечения – должны опять же функционировать так, чтобы приносить прибыль владельцу/арендатору, но и пользу жителям. Поэтому фитнесы и бассейны сегодняшний житель поселка лучше найдет снаружи, чем будет платить за них взносы, считает Колосницын.
Какие хотят дома?
Для каждого периода времени характерны свои предпочтения в архитектуре – это касается и загородных домов, которые проектируют архитекторы, опираясь на модные тенденции и стили. В настоящее время, рассказывает Вячеслав Котлов, запрос потребителя обращен на современные стили, прежде всего это хай-тек и barn house (barn – в переводе означает «амбар»). Речь идет именно о премиальных barn house, а не о домах массового прочтения, которых сейчас много на рынке. С его слов, премиальный, правильный barn отличается от barn из эконом-сегмента пропорциями. В нем применяется принцип золотого сечения, что предполагает большое количество обрезков материала. А значит, автоматически вырастает цена. Премиальный barn обладает большим объемом внутренних пространств, безопорными пролетами, что позволяет полноценно реализовать открытую планировку. Это очень нравится потребителю. Стиль остается в тренде уже несколько сезонов.
Также интерес проявляется к бионическому стилю, сочетающему научные и технологические достижения с природными формами и натуральными текстурами, но его все же строят нечасто, в формате эксклюзива. Например, такие дома есть в КП «Монтевиль», КП «Истринские усадьбы» и др.
Есть интерес к стилю минимализм. И он выбран для домов в новом КП «Горки О2». Анна Раджабова говорит, что кроме модного стиля хай-тек покупатели соглашаются и на дома в неоклассическом стиле с четырьмя и более спальнями. Сегодня основные покупатели – семьи с детьми и им требуются детские спальни, комнаты для нянь, огромное значение приобрели дополнительные хозяйственные помещения, гардеробные, санузлы, добавил Сергей Колосницын. Для многих покупателей важно наличие в коттедже приточно-вытяжной вентиляции, системы «умный дом» и бассейна. Как правило, это одно- или двухэтажные дома, при этом одноэтажные продаются быстрее, иногда еще на этапе строительства, сообщили в компании Barnes International Moscow.
Еще один тренд – это уменьшение площадей домов. Хотя, по данным Intermark Real Estate, за последние три года средняя площадь реализованного увеличилась более чем на 40% и достигла 630 кв. м по итогам 2022 г., в новых КП площади домов значительно меньше, и это востребовано покупателями. Например, в КП Miras площадь загородных домов увеличилась до 290–310 кв. м, в КП «Горки О2» – 243 кв. м, в КП «Маслово Forest Club» – 199–268 кв. м. Как объяснил Вячеслав Котлов, люди стали стремиться уменьшить расходы на строительство даже в премиальном сегменте, но при этом не терять в качестве жилья, в уровне отделочных материалов.
Если дом продается с отделкой, то она должна быть скорее универсальной, не индивидуализированной, чтобы новый владелец, с одной стороны, сделал интерьер на свой вкус, с другой – не тратил время на «демонтаж вычурных декораций», считает Сергей Колосницын. Примером может являться КП «Горки О2», где дома сдаются с отделкой. Покупатель может остановить свой выбор на одном из трех стилей (это минимализм, ар-деко и лофт) и получить полностью готовый к проживанию дом исходя из своих предпочтений.
