В этом году многие состоятельные москвичи предпочли загородное проживание городскому. Спрос на высокобюджетную аренду вырос, потянув за собой вверх и цены. Но, придя на рынок с завышенными ожиданиями, клиенты оказались разочарованными тем, что где-то 80% предлагаемых домов уже устарели. Нужно было или еще больше увеличивать бюджет, либо снижать требования: другого выбора не было.
Роскошные дома в Подмосковье всегда арендовали и успешные российские бизнесмены, и экспаты, и знаменитые актеры, деятели шоу-бизнеса, но пик спроса пришелся именно на 2020 г. и связан он с пандемией. Основным посылом у клиентов, устремившихся на загородный рынок аренды, была безопасность, рассказывает Олег Михайлик директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. Люди стали понимать, что проживание в загородном доме – это лучший вариант в условиях вынужденной самоизоляции.
Рост спроса на загородное жилье и загородную аренду Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), назвала главной тенденцией 2020 г. По данным Knight Frank, в I квартале 2020 г. количество запросов на загородную аренду оказалось в два раза больше чем в аналогичный период 2019 г. Во II квартале 2020 г., по данным «Метриум Премиум», количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. Основной прирост произошел в апреле-мае: в этот период количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. Примечательно, что и в августе мы наблюдали резкое повышение запросов на аренду загородных домов: их стало больше на 30% по сравнению с августом 2019 г., отметила Анна Раджабова. Обычно в конце лета интерес к съему загородной недвижимости снижается, и обратная тенденция тоже связана с ожиданием второй волны коронавируса осенью, как и произошло. Многие обеспеченные семьи решили остаться за городом.
Рост спроса на загородное жилье и загородную аренду Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), назвала главной тенденцией 2020 г. По данным Knight Frank, в I квартале 2020 г. количество запросов на загородную аренду оказалось в два раза больше чем в аналогичный период 2019 г. Во II квартале 2020 г., по данным «Метриум Премиум», количество звонков с запросами увеличилось на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2019 г. Основной прирост произошел в апреле-мае: в этот период количество обращений выросло на 66% в годовом выражении. Примечательно, что и в августе мы наблюдали резкое повышение запросов на аренду загородных домов: их стало больше на 30% по сравнению с августом 2019 г., отметила Анна Раджабова. Обычно в конце лета интерес к съему загородной недвижимости снижается, и обратная тенденция тоже связана с ожиданием второй волны коронавируса осенью, как и произошло. Многие обеспеченные семьи решили остаться за городом.
Также, добавила Мария Жукова, управляющий директор сети МИЭЛЬ, запросы приходили от юридических лиц, которые искали дома в высоком ценовом сегменте для создания центров психологической помощи или реабилитационных центров.
В числе других тенденций, заявивших о себе в 2020 г. Олег Михайлик назвал сокращение сроков на которые заключались договора при долгосрочной аренде. Если раньше хозяева не рассматривали клиентов, которые хотели снять дом меньше чем на 11 месяцев, то в этом году они соглашались и на шестимесячные контракты. Но, судя по тому, что сданные дома не вышли на рынок аренды по истечении этих месяцев, видно, что большинство нанимателей продлили сроки. А еще на рынок высокобюджетной аренды вышли те дома, которые изначально были выставлены только на продажу. Их хозяева решили воспользоваться ситуацией и выгодно сдать недвижимость. На рынке были случаи, когда хозяева продали свои дома бывшим нанимателям.
Предложение от частников
Рост спроса на высокобюджетную загородную аренду сразу же сказался на предложении, которое спустя 2,5 месяца было почти вымыто, рассказывает Олег Михайлик. Это объясняется и тем, что рынок аренды загородных домов, без учета таунхаусов, в бюджете от 500 000 руб. и выше ограничивается примерно 500 лотами. Это исключительно частные дома, которые попадают на рынок аренды тогда, когда у людей поменялись жизненные планы и они, например, переезжают в московские квартиры, так как дети выросли, или уезжают за границу, но периодически им нужен дом в Подмосковье, и они его не хотят продавать, а сдают. По данным «Метриум Премиум», около 80% лотов на загородном рынке – это дома, которые были спроектированы в 2000-е годы, и они уже морально устарели. Но в период пандемии и такие объекты нашли своих нанимателей.
У нас нет профессиональных девелоперов, которые работали бы с элитными коттеджными поселками под аренду, говорит Олег Михайлик. Не удивительно, что за все прошедшие годы на рынок вышло только два арендных проекта (КП Polyanka deluxe и «Новодарьино»), где высокобюджетные лоты выставила компания, а не физические лица. Эксперты, опрошенные HumeHunter, причину видят в том, что при сложившейся стоимости земли рентабельных в строительстве поселков, даже под высокобюджетную аренду, нет. Загородный сегмент имеет низкую инвестиционную привлекательность, подтвердил Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито-Недвижимости». Срок окупаемости арендного бизнеса от 15 до 20 лет, а в текущих условиях никто из девелоперов так долго не готов замораживать деньги: проще построить дома и продать, считает Олег Михайлик. Девелоперы, работающие в элитном сегменте, потеряли интерес к загородному рынку. Доказательством является тот факт, что за последние несколько лет на рынок не вышло ни одного элитного поселка, добавила Анна Раджабова, и сегодня первичное предложение представлено в основном точечными проектами частных девелоперов.
Что хотят клиенты?
Найти идеальный загородный дом под высокие требования элиты всегда было сложно, признают риелторы, а сейчас – особенно, поскольку предложение резко сократилось на фоне возросшего спроса. В условиях пандемии загородный дом стал основной резиденцией семьи, поэтому запросы были связаны с удобством проживания с детьми и пожилыми родственниками. Во втором случае, наниматели старались найти предложения с двумя комфортабельными домами, чтобы обеспечить максимальную безопасность родителям, входящим в зону риска.
И хотя Дмитрий Алексеев, считает, что к дому в аренду существенно меньше требований, чем к объекту, который предназначен для покупки, тем не менее, список требований у клиентов всегда обширный и поскольку это не основное жилье, некоторые наниматели не готовы к компромиссам. Олег Михайлик также подтвердил, что многие клиенты пришли на рынок высокобюджетной загородной аренды с заведомо завышенными требованиями и соблюсти все, перечисленные в заявках, в реальности не получалось. Приходилось или увеличивать бюджет, или сокращать перечень обязательных требований.
В элитном сегменте уже не первый год прослеживается тренд на смарт-подход, согласно которому на рынке аренды востребованы дома 300-500 кв. м с участками 25-35 соток, делится своими наблюдениями Дмитрий Алексеев. Но самые требовательные клиенты, бюджет которых приближается к 50 тыс. долларов в месяц. Они реже всего идут на компромиссы и хотят, чтобы дом непременно находился в топовом месте Рублево-Успенского шоссе, на расстоянии около 10 км от МКАД. Ими рассматриваются только современные дома площадью от 1000 кв. м на участках от 50 соток. К тому же требуются отдельный дом для обслуживающего персонала и охраны, гараж на несколько парковочных мест и прочее, - перечисляет Олег Михайлик.
По данным Knight Frank, большинство клиентов искали роскошные дома, расположенные на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе. Иногда соглашались на Минское шоссе, но там немного вариантов домов, куда можно заехать. Долгосрочная аренда преимущественно предлагается всего в нескольких поселках - это «Довиль» и «Трувиль», «Клуб 2071» и несколько других.
Самые дорогие лоты предлагаются на Рублево-Успенском шоссе («Раздоры», «Николина Гора», «Барвиха», «Жуковка»). Кроме того, примеры элитных коттеджных поселков Подмосковья, в которых предлагаются в аренду дома сегодня: это «Малое Сареево», «Новые Вешки», «Бенилюкс», «Барвиха XXI», «Николино.
Заработали на пандемии
Ставки аренды на элитную загородную недвижимость во время пандемии выросли на 20-30%, рассказывает Анна Раджабова. Более того, нередко арендодатели устраивали аукцион, и объект доставался тому, кто предлагал лучшую цену. Сегодня собственникам нет никакого смысла давать клиентам скидки, потому что спрос при малом предложении и так достаточно высок. Хотя, Мария Жукова рассказала, что были случаи, когда дома забронированные ранее экспатами, остались без жильцов по причине их отъезда на родину. И чтобы как-то минимизировать расходы от простоя этих домов, некоторые собственники на первых порах выставили их на рынок по более низким ценам. «Мы отмечали случаи, когда дома, которые предлагались до пандемии за 700 тыс. руб. в месяц, были выставлены на рынок за 300 тыс., - отметила Жукова. А максимальная цена лота сданного в этом году компанией Knight Frank - 55 тыс. долларов в месяц.
По данным «Метриум Премиум», наибольшая доля предложений на рынке высокобюджетной долгосрочной аренды находится в диапазоне от 400 до 600 тыс. руб. в месяц – это 27,3% лотов. Меньше всего лотов предлагалось со ставкой от 800 тыс. до 1 млн руб. в месяц – их всего 6,5%. Средняя площадь коттеджа, предлагаемого в аренду, составляет 756 кв. м.
Купить свой дом или остановиться на аренде
Пандемия выявила преимущества загородного проживания перед городским. Но если при попытке сравнить, выгоднее ли купить загородный дом или его арендовать, мнения опрошенных экспертов разделились. «Я бы не стала утверждать, что арендовать элитную загородную недвижимость становится выгоднее, чем ее покупать, - рассуждает Анна Раджабова. - Арендуют роскошные дома не потому, что не могут себе позволить содержать дорогие особняки, а так как хотят попробовать этот образ жизни, понять насколько для семьи окажется комфортным формат загородного проживания. Впоследствии арендатор может перейти в разряд покупателей – мы все чаще наблюдаем такие сделки».
По мнению Марии Жуковой, аренда имеет ряд существенных преимуществ. Прежде всего, это возможность легко сменить арендованный дом и район в следующем году, если нанимателя что-то не устроило, или просто захотелось перемен. Арендатору также не приходится нести бремя по содержанию и обслуживанию этого дома. Кроме того, стоимость покупки домов, которые предлагаются в аренду, например, за 1 млн руб. в месяц, крайне высока. Так, дом, который выставлен в аренду за полтора миллиона рублей в месяц, к покупке предлагается примерно за 700 млн руб. Это стоимость почти 39 лет аренды, подсчитала эксперт.
Перспектива на будущее
По мнению экспертов, в 2021 г. рынок высокобюджетной загородной аренды вряд ли ждут какие-то существенные перемены. Проблема, вызвавшая пандемию, не решена, а сроки победы над вирусом пока только отодвигаются. Поэтому та волна арендаторов, которые пришли на рынок аренды по этой причине, вряд ли серьезно сократится. Кроме них есть другие арендаторы, которые снимали дома и раньше, до пандемии, и отказываться от привычной для себя жизни не намерены. Что может измениться, предполагает Олег Михайлик, так это отсутствие ажиотажного спроса, как это было весной 2019 года. Большинство получили желаемое еще тогда, и дальше, если срок аренды заканчивался, продлили или продлят его в будущем, захеджировав свои риски, и дальше будут смотреть по ситуации. Вторая причина – люди адаптировались к пандемии, и уже нет таких ограничений, как весной. Поэтому и наплыва арендаторов уже не предвидится. Есть вероятность, что случится незначительный отток, в первую очередь за счет тех нанимателей, у которых в пандемию начнутся проблемы с бизнесом, по причине финансовых проблем они будут вынуждены выехать из арендных домов, допускает Олег Михайлик.
А по мнению Анны Раджабовой, мы видим растущую востребованность удаленного режима работы, и вполне вероятно, что более долгий путь от загородного дома в Подмосковье до центра Москвы перестанет быть препятствием для жизни за городом. При возросшем спросе не исключено, что на смену многолетнему затишью на элитном загородном рынке придет некий ренессанс, и начнут появляться интересные проекты коттеджных поселков как от лидеров отрасли, так и от авторитетных застройщиков, которые сегодня ориентированы на столичный рынок.
