Формат «квартира для пиджака» не новый, он зародился в 2010-е гг. как альтернатива гостиничному сервису. Но в последние годы популярность таких лотов растет. Изначально считалось, что это неосновное жилье, некий перевалочный пункт, альтернатива гостинице. Но к нашему времени формат оброс новыми значениями и обрел большую вариативность. Разобраться с этим вопросом помогли HomeHunter наши эксперты.
«Квартирами для пиджака» обычно называют недвижимость, которую приобретают состоятельные люди не для постоянного проживания, но при этом для регулярного посещения, – так формулирует тенденцию директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. – В основном они представляют собой небольшие квартиры с минималистичным дизайном и функциональной планировкой, с отделкой, часто с меблировкой, с выделенной кухонной зоной и совмещенным санузлом».
«Квартиры для пиджака» – это жилое пространство, которое покупается для поддержания комфортного образа жизни в случаях, когда человеку часто приходится работать в удаленной локации. Обычно это связано с характером деловой деятельности», – считает руководитель агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
Площади, планировки, отделка
Наши эксперты выделяют несколько характерных планировочных решений «квартир для пиджака»:
- как правило, это однушка или двушка с европланировками;
- во многих случаях это квартиры с отделкой, оформлением и, возможно, меблировкой;
- двухуровневые квартиры при наличии высоких потолков.
Есть и особенности, обусловленные классом. Во-первых, в элитном сегменте почти нет студий, которые теоретически могли бы выполнять роль «квартиры для пиджака». Во-вторых, такой формат вовсе не является воплощением минимализма с точки зрения метров. Стандартный метраж такой квартиры – 60-70 «квадратов», именно такая площадь здесь считается компактной.
Эксперт агентства недвижимости Dream Realty Ерлан Ажибаев отмечает, что одна из разновидностей «квартир для пиджака» – лоты с европланировками, с мастер-спальней, с кухней-гостиной, возможно, с гардеробной. То есть всё как полагается, но «в миниатюре». Эксперт также приводит примеры «пиджачных» квартир с двумя спальнями и площадью до 100 кв. м, но признает, что это редкий вариант.
Где искать квартиру для своего пиджака?
Застройщики в элитном сегменте очень не любят связываться с подобным форматом (уж слишком маленькая для них площадь), хотя потребность в нем у покупателей существует. Именно в силу этого желающие приобрести «квартиру для пиджака» в элитном проекте вынужденно приобретают лот большей площади, чем необходимо, поясняет основатель и управляющий партнер «Винидиктов и Партнеры», член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов. По словам эксперта, выбирать приходится из того, что есть, а доля подобных предложений составляет всего 3-4% от общего объема сегмента.
Ерлан Ажибаев и Виктор Садыгов подходят к вопросу менее категорично и приводят показатель менее 20%.
Наводки на ЖК и локации от наших экспертов
- Директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan Ольга Зыблая говорит, что доля «квартир для пиджаков» в этих проектах менее 15%, а минимальная площадь составляет 70 кв. м.
- Николай Винидиктов считает, что самый подходящий пример формата «квартира для пиджака» может находиться в ММДЦ «Москва-сити», который мало подходит для семей с детьми. Там сконцентрированы апартаменты с одной спальней и гостиной-кухней (минимальная площадь апартаментов – 49 кв. м). Этот проект выделяет и Роман Амелин.
- Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова указывает на проекты Roza Rossa, Vesper Tverskaya и La Rue. По мнению эксперта, наибольшая концентрация таких лотов наблюдается в комплексах, концепция которых изначально предполагала привлечение гостиничных операторов. Здесь можно найти вариант и от 36 «квадратов».
- Виктор Садыгов тоже обращает внимание на проекты «отельного» типа, приводя в качестве примера «Звезды Арбата».
- Ерлан Ажибаев отмечает проекты со сравнительно мелкой «нарезкой»: Runovsky14 (от 27 кв. м) и «Ильинка 3/8» (от 39 м).
Минимальные площади покупателей элитного сегмента тоже не интересуют, поскольку даже от временного жилья они ждут определенного уровня комфорта, это означает, что в таких проектах у них есть возможность приобретать лоты приемлемой площади.
В основном комплексы с мелкой нарезкой представлены апартаментами. Именно их сейчас удобнее возводить застройщику в центре города. А локация элитных проектов обычно «заточена» на самый центр, с возможностью посещения разнообразных культурных центров и деловой инфраструктурой в шаговой доступности.
Тем не менее Николай Винидиктов упоминает и более специфические перспективные локации для таких проектов. «Это Ленинградское шоссе как трасса, ведущая к аэропорту «Шереметьево», и Кутузовский проспект – как направление, связанное с высокобюджетными загородными проектами», – говорит он.
Велик ли спрос?
В гостиничном секторе ничего особенно не изменилось. «Квартиры для пиджака» остаются стабильно востребованными, несмотря на уход крупных зарубежных операторов отелей из России. Клиенты привыкли к подобному формату и приобретают такое жилье даже в комплексах без гостиничного сервиса», – рассказывает Анна Раджабова.
Николай Винидиктов же выделяет «остросюжетные» моменты последних лет. «Первым фактором возросшей популярности этого формата стала пандемия, – считает эксперт. – Именно в это время семьи покупателей стали активно уезжать за город, в то время как отец и муж семейства вынужден был постоянно приезжать в Москву по делам. А потом началась СВО, когда многие переправили семьи за границу и теперь, когда приезжают по делам, живут в «квартирах для пиджака». В итоге получается, что роль прежних, покинувших рынок практически полностью экспатов играют сейчас наши же «экспаты».
Кстати, про эту аудиторию. Понятно, что экспаты ушли с рынка, но «квартиру для пиджака» могут приобрести наши бывшие соотечественники из-за рубежа. Пусть это и не массовое явление, но такие истории нельзя исключать из общей картины.
Ерлан Ажибаев рассказывает о покупательнице, давно живущей в Сингапуре, которая приобрела «квартиру для пиджака» в Москве на всякий случай. За пару лет она побывала в ней всего один раз. Есть еще клиентка из Детройта, вывезенная из страны в раннем детстве, и сейчас она присматривается к таким предложениям. Правда, непонятно пока, победит ли ностальгия.
Портрет покупателя
Казалось бы, он должен быть достаточно стандартным в рамках формата, но все гораздо сложнее. Да, это крупные бизнесмены и предприниматели с солидным доходом – таким, чтобы купить «не основную» квартиру в Москве в элитном комплексе в дополнение к уже имеющейся недвижимости. Именно таков типичный образ. Но цели приобретения могут быть самыми разными, круг покупателей шире.
Николай Винидиктов говорит, что в таком жилье заинтересованы как семейные люди, чьи домочадцы проживают за городом, а то и в другой стране (возвращаемся к факторам, повлиявшим на формат в последние годы), так и холостяки, подолгу пребывающие в деловых поездках. «Подобный формат может стать удобным пространством и для встреч с друзьями, и для романтических свиданий», – сообщает эксперт.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев добавляет, что подобное жилье своим детям покупают состоятельные родители, и выделяет в отдельную категорию видных спортсменов и деятелей культуры, которые тоже часто бывают в разъездах.
По словам Дмитрия Голева, бизнесмены из регионов России и ближнего зарубежья – активные клиенты столичного первичного рынка и доля региональных покупателей растет в связи с активным развитием программы импортозамещения. «У покупателей из регионалов тоже разные задачи, – считает Ерлан Ажибаев. – Есть одна категория – люди, уставшие от гостиниц во время посещений Москвы. Кому-то надо встретиться с партнерами, решить какие-то вопросы, а кто-то покупает подобные лоты в элитке с дальним прицелом, на будущее, потому что бизнес пока не позволяет кардинально что-то изменить в жизни».
«Вообще, покупатели «квартир для пиджака», на мой взгляд, самые интересные клиенты, – добавляет Ольга Зыблая. – Они четко знают, чего хотят, бесконечно ценят свой уровень жизни и домашний комфорт, ценят до такой степени, что во всех городах, с которыми их связывает бизнес, они имеют собственную квартиру».
Другие цели покупки: аренда и инвестиции?
«Квартиры для пиджака» могут приобретаться и с инвестиционными целями. Анна Раджабова поясняет, что инвестиционная привлекательность таких лотов связана с более демократичным чеком, учитывая сравнительно небольшую площадь объекта.
Насколько может быть аренда распространенной в данном случае – вопрос спорный. Дмитрий Голев считает, что во время своего длительного отсутствия собственники часто сдают такие квартиры в аренду.
Виктор Садыгов говорит, что после приобретения такой квартиры покупатели передают ее в руки УК для сдачи в аренду на период их отсутствия, но многие клиенты хранят в жилье личные вещи и не допускают в него посторонних.
Впрочем, с перспективами аренды не согласен и Ерлан Ажибаев. «Такие квартиры в аренду не сдают – их либо покупают с качественным ремонтом, либо делают под себя и не хотят пускать туда на время чужих людей».
Николай Винидиктов же считает, что сама «квартира для пиджака» может быть арендной как промежуточный вариант на несколько лет.
Не тренд, но интересно
Ерлан Ажибаев, эксперт агентства недвижимости Dream Realty, о своих клиентах:
Семейная пара — успешные владельцы собственных компаний. Вести хозяйство и воспитывать детей им помогают няни, водители, домработница и личные помощники. В доме всегда очень многолюдно. Герои решили сделать себе подарок и купить небольшой лот с одной спальней в новом проекте прямо рядом с Красной площадью для того, чтобы «сбегать» от домашних и время от времени быть только вдвоем. Теперь старшие девочки тоже хотят уединяться в этой квартире с мамой на выходные, тем более рядом Красная площадь, парк «Зарядье», ГУМ. А еще растет и младшая, которая любит проводить время в центре с папой.
В отношении цен мнения экспертов разнятся. По общим оценкам, минимальная сумма за «квадрат» стартует от 500 тыс. руб., а в общем цена может доходить до 1,5-2 млн руб./кв. м.
