Формат «квартира для пиджака» не новый, он зародился в 2010-е гг. как альтернатива гостиничному сервису. Но в последние годы популярность таких лотов растет. Изначально считалось, что это неосновное жилье, некий перевалочный пункт, альтернатива гостинице. Но к нашему времени формат оброс новыми значениями и обрел большую вариативность. Разобраться с этим вопросом помогли HomeHunter наши эксперты.
«Квартирами для пиджака» обычно называют недвижимость, которую приобретают состоятельные люди не для постоянного проживания, но при этом для регулярного посещения, – так формулирует тенденцию директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин. – В основном они представляют собой небольшие квартиры с минималистичным дизайном и функциональной планировкой, с отделкой, часто с меблировкой, с выделенной кухонной зоной и совмещенным санузлом».
«Квартиры для пиджака» – это жилое пространство, которое покупается для поддержания комфортного образа жизни в случаях, когда человеку часто приходится работать в удаленной локации. Обычно это связано с характером деловой деятельности», – считает руководитель агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.
![](/files/images/001.jpg)
Площади, планировки, отделка
Наши эксперты выделяют несколько характерных планировочных решений «квартир для пиджака»:
- как правило, это однушка или двушка с европланировками;
- во многих случаях это квартиры с отделкой, оформлением и, возможно, меблировкой;
- двухуровневые квартиры при наличии высоких потолков.
Есть и особенности, обусловленные классом. Во-первых, в элитном сегменте почти нет студий, которые теоретически могли бы выполнять роль «квартиры для пиджака». Во-вторых, такой формат вовсе не является воплощением минимализма с точки зрения метров. Стандартный метраж такой квартиры – 60-70 «квадратов», именно такая площадь здесь считается компактной.
Эксперт агентства недвижимости Dream Realty Ерлан Ажибаев отмечает, что одна из разновидностей «квартир для пиджака» – лоты с европланировками, с мастер-спальней, с кухней-гостиной, возможно, с гардеробной. То есть всё как полагается, но «в миниатюре». Эксперт также приводит примеры «пиджачных» квартир с двумя спальнями и площадью до 100 кв. м, но признает, что это редкий вариант.
Где искать квартиру для своего пиджака?
Застройщики в элитном сегменте очень не любят связываться с подобным форматом (уж слишком маленькая для них площадь), хотя потребность в нем у покупателей существует. Именно в силу этого желающие приобрести «квартиру для пиджака» в элитном проекте вынужденно приобретают лот большей площади, чем необходимо, поясняет основатель и управляющий партнер «Винидиктов и Партнеры», член правления Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов. По словам эксперта, выбирать приходится из того, что есть, а доля подобных предложений составляет всего 3-4% от общего объема сегмента.
Ерлан Ажибаев и Виктор Садыгов подходят к вопросу менее категорично и приводят показатель менее 20%.
![](/files/images/turandot-residences-ak-5.jpg)
Наводки на ЖК и локации от наших экспертов
- Директор по продажам клубных домов Turandot Residences и Artisan Ольга Зыблая говорит, что доля «квартир для пиджаков» в этих проектах менее 15%, а минимальная площадь составляет 70 кв. м.
- Николай Винидиктов считает, что самый подходящий пример формата «квартира для пиджака» может находиться в ММДЦ «Москва-сити», который мало подходит для семей с детьми. Там сконцентрированы апартаменты с одной спальней и гостиной-кухней (минимальная площадь апартаментов – 49 кв. м). Этот проект выделяет и Роман Амелин.
- Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова указывает на проекты Roza Rossa, Vesper Tverskaya и La Rue. По мнению эксперта, наибольшая концентрация таких лотов наблюдается в комплексах, концепция которых изначально предполагала привлечение гостиничных операторов. Здесь можно найти вариант и от 36 «квадратов».
- Виктор Садыгов тоже обращает внимание на проекты «отельного» типа, приводя в качестве примера «Звезды Арбата».
- Ерлан Ажибаев отмечает проекты со сравнительно мелкой «нарезкой»: Runovsky14 (от 27 кв. м) и «Ильинка 3/8» (от 39 м).
Минимальные площади покупателей элитного сегмента тоже не интересуют, поскольку даже от временного жилья они ждут определенного уровня комфорта, это означает, что в таких проектах у них есть возможность приобретать лоты приемлемой площади.
В основном комплексы с мелкой нарезкой представлены апартаментами. Именно их сейчас удобнее возводить застройщику в центре города. А локация элитных проектов обычно «заточена» на самый центр, с возможностью посещения разнообразных культурных центров и деловой инфраструктурой в шаговой доступности.
Тем не менее Николай Винидиктов упоминает и более специфические перспективные локации для таких проектов. «Это Ленинградское шоссе как трасса, ведущая к аэропорту «Шереметьево», и Кутузовский проспект – как направление, связанное с высокобюджетными загородными проектами», – говорит он.
Велик ли спрос?
В гостиничном секторе ничего особенно не изменилось. «Квартиры для пиджака» остаются стабильно востребованными, несмотря на уход крупных зарубежных операторов отелей из России. Клиенты привыкли к подобному формату и приобретают такое жилье даже в комплексах без гостиничного сервиса», – рассказывает Анна Раджабова.
Николай Винидиктов же выделяет «остросюжетные» моменты последних лет. «Первым фактором возросшей популярности этого формата стала пандемия, – считает эксперт. – Именно в это время семьи покупателей стали активно уезжать за город, в то время как отец и муж семейства вынужден был постоянно приезжать в Москву по делам. А потом началась СВО, когда многие переправили семьи за границу и теперь, когда приезжают по делам, живут в «квартирах для пиджака». В итоге получается, что роль прежних, покинувших рынок практически полностью экспатов играют сейчас наши же «экспаты».
![](/files/images/rimskiy_dom_6.jpg)
Кстати, про эту аудиторию. Понятно, что экспаты ушли с рынка, но «квартиру для пиджака» могут приобрести наши бывшие соотечественники из-за рубежа. Пусть это и не массовое явление, но такие истории нельзя исключать из общей картины.
Ерлан Ажибаев рассказывает о покупательнице, давно живущей в Сингапуре, которая приобрела «квартиру для пиджака» в Москве на всякий случай. За пару лет она побывала в ней всего один раз. Есть еще клиентка из Детройта, вывезенная из страны в раннем детстве, и сейчас она присматривается к таким предложениям. Правда, непонятно пока, победит ли ностальгия.
Портрет покупателя
Казалось бы, он должен быть достаточно стандартным в рамках формата, но все гораздо сложнее. Да, это крупные бизнесмены и предприниматели с солидным доходом – таким, чтобы купить «не основную» квартиру в Москве в элитном комплексе в дополнение к уже имеющейся недвижимости. Именно таков типичный образ. Но цели приобретения могут быть самыми разными, круг покупателей шире.
Николай Винидиктов говорит, что в таком жилье заинтересованы как семейные люди, чьи домочадцы проживают за городом, а то и в другой стране (возвращаемся к факторам, повлиявшим на формат в последние годы), так и холостяки, подолгу пребывающие в деловых поездках. «Подобный формат может стать удобным пространством и для встреч с друзьями, и для романтических свиданий», – сообщает эксперт.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев добавляет, что подобное жилье своим детям покупают состоятельные родители, и выделяет в отдельную категорию видных спортсменов и деятелей культуры, которые тоже часто бывают в разъездах.
По словам Дмитрия Голева, бизнесмены из регионов России и ближнего зарубежья – активные клиенты столичного первичного рынка и доля региональных покупателей растет в связи с активным развитием программы импортозамещения. «У покупателей из регионалов тоже разные задачи, – считает Ерлан Ажибаев. – Есть одна категория – люди, уставшие от гостиниц во время посещений Москвы. Кому-то надо встретиться с партнерами, решить какие-то вопросы, а кто-то покупает подобные лоты в элитке с дальним прицелом, на будущее, потому что бизнес пока не позволяет кардинально что-то изменить в жизни».
«Вообще, покупатели «квартир для пиджака», на мой взгляд, самые интересные клиенты, – добавляет Ольга Зыблая. – Они четко знают, чего хотят, бесконечно ценят свой уровень жизни и домашний комфорт, ценят до такой степени, что во всех городах, с которыми их связывает бизнес, они имеют собственную квартиру».
Другие цели покупки: аренда и инвестиции?
«Квартиры для пиджака» могут приобретаться и с инвестиционными целями. Анна Раджабова поясняет, что инвестиционная привлекательность таких лотов связана с более демократичным чеком, учитывая сравнительно небольшую площадь объекта.
Насколько может быть аренда распространенной в данном случае – вопрос спорный. Дмитрий Голев считает, что во время своего длительного отсутствия собственники часто сдают такие квартиры в аренду.
Виктор Садыгов говорит, что после приобретения такой квартиры покупатели передают ее в руки УК для сдачи в аренду на период их отсутствия, но многие клиенты хранят в жилье личные вещи и не допускают в него посторонних.
Впрочем, с перспективами аренды не согласен и Ерлан Ажибаев. «Такие квартиры в аренду не сдают – их либо покупают с качественным ремонтом, либо делают под себя и не хотят пускать туда на время чужих людей».
Николай Винидиктов же считает, что сама «квартира для пиджака» может быть арендной как промежуточный вариант на несколько лет.
![](/files/images/1-i_zachatevskii_pereulok_8s9_3.jpg)
Не тренд, но интересно
Ерлан Ажибаев, эксперт агентства недвижимости Dream Realty, о своих клиентах:
Семейная пара — успешные владельцы собственных компаний. Вести хозяйство и воспитывать детей им помогают няни, водители, домработница и личные помощники. В доме всегда очень многолюдно. Герои решили сделать себе подарок и купить небольшой лот с одной спальней в новом проекте прямо рядом с Красной площадью для того, чтобы «сбегать» от домашних и время от времени быть только вдвоем. Теперь старшие девочки тоже хотят уединяться в этой квартире с мамой на выходные, тем более рядом Красная площадь, парк «Зарядье», ГУМ. А еще растет и младшая, которая любит проводить время в центре с папой.
В отношении цен мнения экспертов разнятся. По общим оценкам, минимальная сумма за «квадрат» стартует от 500 тыс. руб., а в общем цена может доходить до 1,5-2 млн руб./кв. м.