На фоне других районов ЦАО Якиманка уникальна: это близость главных достопримечательностей столицы, обширные территории парков, Москва-река с живописными набережными, остров Балчуг – всего не перечесть! Жить в этом окружении приятно и престижно. Отсюда и огромный интерес к элитной недвижимости, возводимой в этой локации.
Дом, обросший легендами
В каждом районе есть дома, которые стали достопримечательностью: они выделяются архитектурой, в них жили известные люди или происходили какие-то яркие события. В районе Якиманка несколько таких домов, но по известности вряд ли какой-то другой дом обойдет Дом правительства на ул. Серафимовича («Дом на набережной»). По статусу или важности жильцов его можно назвать первым элитным жилым комплексом, построенным в Москве после революции для семей высшей советской номенклатуры. Популярное название дома закрепилось после выхода в середине 80-х гг. повести Юрия Трифонова «Дом на набережной», где герой вспоминает о своем детстве и рассказывает истории одноклассников, живших в легендарном доме.
Место для строительства правительственного дома выбиралось поближе к Кремлю, и самым подходящим показался участок площадью более 3 га на месте снесенного вино-соляного двора на Болотном острове. О важности объекта говорит то, что стройкой руководил Алексей Рыков, на тот момент председатель Совнаркома СССР. Важный дом доверили известному архитектору Борису Иофану, и он действительно разработал уникальный для Москвы проект – автономный комплекс, как сегодня бы сказали, город в городе, включающий восемь жилых корпусов высотой 9–11 этажей на 505 квартир и нежилые помещения под внутреннюю инфраструктуру. Это клуб (им. Алексея Рыкова), кинотеатр («Ударник»), детский сад, амбулатория, столовая, универмаг-распределитель, парикмахерская, спортзал и другие инфраструктурные объекты.
Уникальными стали и конструктивные решения дома, включая безбалочные перекрытия клуба и инженерные системы, ведь в здании были центральное отопление, пассажирские и грузовые лифты – недоступная по тем временам роскошь. Но строить по тем меркам инновационный объект в стране было нечем, поэтому пришлось покупать технику и оборудование за границей.
Строительство началось в 1928 г., а уже в феврале 1931 г. была сдана первая очередь – это четыре жилых корпуса (№ 4–7), универмаг и кинотеатр. Большая часть квартир состояла из трех и четырех комнат, хотя были и пятикомнатные, и семикомнатные, а также двух- и однокомнатные. Минимальная площадь квартир – 40 кв. м, а максимальная – около 300 кв. м при высоте потолков 3,7 м. Самые престижные квартиры располагались на верхних этажах и выходили окнами на Кремль и Москву-реку. В больших квартирах были также предусмотрены комнаты для прислуги.
Жилье сдавалось с качественным ремонтом и меблировкой. Для росписи потолков в некоторых квартирах были откомандированы художники-реставраторы из Эрмитажа. Во всех квартирах был уложен дубовый паркет, выполнена лепнина на потолках. Мебель по сегодняшним меркам была скромной – столы, стулья, кровати, буфеты. Так как вся меблировка была казенной, на каждом предмете интерьера стоял свой инвентаризационный номер.
Квартиры в престижном доме получили дети Сталина – Василий и Светлана, Никита Хрущев, Лаврентий Берия, Демьян Бедный, Александр Серафимович и многие другие известные личности. Но многие из счастливых новоселов прожили в престижных квартирах всего по несколько лет. Грянули сталинские репрессии, и на протяжении 1933–1939 гг. около 700 именитых жильцов и членов их семей арестовали. Среди них были и Николай Рыков, и Моисей Калманович, и Михаил Тухачевский. После Великой Отечественной войны и смерти Сталина жилплощадь в доме стали получать и простые москвичи. Но им предоставляли не отдельные квартиры, а только комнаты. Так в легендарном доме появились коммуналки.
Перемены произошли и в нежилом фонде. Так, в 1961 г. помещение клуба передали Театру эстрады. А в 70-х гг. прошлого столетия решили отремонтировать и сами квартиры. В некоторых сделали перепланировки, организовав из одной большой квартиры две или три поменьше. После старта программы приватизации квартиры попали в собственность жильцов. Многие были проданы.
В настоящее время в «Доме на набережной» в продаже больше десятка квартир, минимум 10 постоянно присутствуют на экспозиции. Ценники соответствуют статусу уникальной недвижимости. За трехкомнатную квартиру общей площадью около 135 кв. м хотят получить около 60 млн руб. Квартиру с машино-местом во дворе общей площадью 205 кв. м хотят продать за 93 млн руб. Но компактную однокомнатную квартиру (всего в ней 35 кв. м), расположенную на первом этаже дома, готовы уступить за 20,6 млн руб.
На стыке разных эпох
Якиманка по праву считается одним из самых престижных районов для проживания в центре Москвы. «Этому способствуют уникальное расположение, богатое историческое наследие, удобные транспортные развязки, социальная и культурная инфраструктура и природные достопримечательности, что сейчас очень ценится», – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Район расположен на правом берегу Москвы-реки, имеет свои живописные набережные, организованный пляж, зоны отдыха на воде. На Якиманке находятся самый главный парк Москвы – Центральный парк им. М. Горького, Нескучный сад, а также один из самых посещаемых музеев России – Государственная Третьяковская галерея. Плюс к этому много интересных музеев, театров, концертных залов, культурный кластер на территории фабрики «Красный Октябрь» и многое другое. Также к преимуществам района можно отнести непосредственную близость к Кремлю: один из лучших видов на Красную площадь открывается именно со стороны Софийской набережной, где сегодня расположено несколько элитных проектов с жильем и апартаментами.
В плане застройки Якиманка, как и другие районы на территории ЦАО, очень неоднородна: старые доходные дома и двух-трехэтажные особняки соседствуют с типовыми зданиями советского времени и роскошными элитными жилыми комплексами, построенными в течение последних десятилетий. По словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), территорию Якиманки можно разделить на три части. В первую входит примерно третья часть острова Балчуг (остальная территория относится к Замоскворечью). Именно в ее границах сосредоточены самые престижные элитные жилые комплексы – это «Царев сад», «Софийский», «Золотой», The Residences at Mandarin Oriental, Moscow. За счет уникального месторасположения напротив Кремля лоты в них всегда востребованы у респектабельных покупателей. Также в этой части района расположен культурно-деловой кластер «Красный Октябрь», который включает в себя различные выставочные залы и галереи, офисы и общественные пространства. Из знаковых объектов расположен уже упомянутый легендарный «Дом на набережной», в котором с 1930-х гг. селились представители советской элиты.
Вторая часть района Якиманка ограничена Кадашевской набережной и Садовым кольцом. В ней превалирует дореволюционная застройка. Основной трафик проходит по улицам Большая Якиманка, Большая Ордынка и Большая Полянка, тогда как в многочисленных переулках сохранился дух уютных дворов старой Москвы. Данная локация пользуется спросом у тех покупателей, кто хочет жить в центре города, но при этом в спокойной и умиротворяющей атмосфере. Интересные проекты – ЖК «Меценат», ЖК Cloud Nine, ЖК «Полянка 44», ЖК Barkli Gallery, ЖК Mon Cher, ЖК «Titul на Якиманке». В этой части района сосредоточено множество достопримечательностей: Третьяковская галерея, парк «Музеон», музей В. А. Тропинина и др.
Третья часть Якиманки – это участок от Садового до Третьего транспортного кольца – разделена на две половины Ленинским проспектом. Застройка восточной половины велась в советские годы и в наше время, поэтому здесь можно встретить как дома сталинского периода домостроения, так и современные жилые комплексы. К последним относится ЖК «Медный». В западной части расположены любимые места отдыха москвичей: парк Горького и парк «Музеон», а также Центр современного искусства «Гараж», Театр Стаса Намина, кинотеатр «Пионер».
Надежные инвестиции
На вторичном рынке есть как дома советского периода, так и комплексы, построенные в 2000-е гг., а также предложения в современных элитных комплексах, сданных в последние годы. По словам Александра Шибаева, директора по развитию Kalinka Group, в районе сосредоточено много домов, известных как первые элитные дома, возведенные в столице. Это «Коперник» рядом с парком «Музеон», «Онегин» с собственной развитой инфраструктурой, «Торрис Хаус» и другие. Поступающие на вторичный рынок лоты в этих домах пользуются хорошим спросом.
Три объекта на продажу в районе на вторичном рынке представлено в проектах «Созвездие Капитал – 2», «Имперский дом», «Коперник» и др. Цены вторичных предложений начинаются от 58 млн руб. Средневзвешенная удельная цена элитного предложения в локации составляет 1,36 млн руб. за кв. м. Среди районов Москвы доля предложения на вторичном рынке в районе Якиманка составляет порядка 7%. На вторичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в районе Якиманка в продаже лоты в 27 комплексах. Суммарно в локации в продаже, по данным Kalinka Group, порядка 46 лотов на 11,4 тыс. кв. м.
Роскошь из первых рук
В открытой продаже на первичном рынке на Якиманке, по данным Colliers, находится восемь комплексов, из них три с апартаментами, один включает как апартаменты, так и квартиры, и четыре – с квартирами. Это MonCher – ЖК, возводимый Capital Group, «Полянка 44» («Группа ПСН»), Cloud Nine (Vesper), «Софийский» («Трансинвест Консалтинг»), « Царев Сад» («Сбербанк Капитал»), «Меценат» («Торгпродукт сервис»), «Titul на Якиманке» («Центр-Инвест») и «Лаврушинский» (Sminex). По данным bnMAP.pro, по состоянию на сентябрь месяц в продаже представлено 317 лотов. Из них 202 лота в ЖК элитного и премиум-класса.
Среди наиболее интересных строящихся домов эксперты выделили ЖК «Лаврушинский» в Толмачевском переулке. Продажи квартир в новостройке стартовали этим летом.
Многих впечатлил проект Cloud Nine, представляющий собой реновацию нескольких исторических зданий: это бывшая типография, а также доходный дом с выразительным фасадом.
Среди клубных проектов внимания заслуживает и «Titul на Якиманке». Дом находится в тихом уютном месте (2-й Хвостов переулок), в пешеходной доступности от Кремля и парка «Зарядье».
Что же касается выхода новых проектов, то Анна Раджабова уверена, что препятствием опять же станет дефицит участков. Поэтому существует вероятность, что перспективные проекты будут представлять собой реставрацию домов дореволюционной постройки, допускает она. А в компании Kalinka Group узнали, что несколько новых проектов ожидается на территории острова Балчуг. «Один из них в классе de luxe может стартовать с закрытыми продажами до конца 2021 г.», – делится Александр Шибаев.
Устойчивая позиция
По данным Kalinka Group, в первом полугодии 2021 г. по количеству совершенных сделок на первичном рынке в классе de luxe район Якиманка занял второе место: его доля сделок в общем объеме составила 17%. Первое место с показателем 22% принадлежит району Тверской. Но по количеству приобретенных за полугодие квадратных метров в классе de luxe район Якиманка показал самый высокий результат – 22%.
Якиманка находится на четвертом месте по стоимости элитного жилья на первичном рынке после таких районов, как Остоженка и Патриаршие пруды, а также Замоскворечье, которое поднялось в рейтинге за счет старта на закрытых продажах в 2021 г. нового жилого комплекса класса de luxe, сообщил Александр Шибаев.
По данным bnMAP.pro, средняя цена предложения (квартиры + апартаменты) в данном районе составляет 1,208 млн руб. за кв. м.
В Kalinka Group сообщили, что цены в районе Якиманка на апартаменты начинаются от 39 млн руб. (в готовом комплексе «Софийский» на острове Балчуг) и от 71 млн руб. – на квартиры в строящемся доме «Titul на Якиманке».
Средневзвешенная удельная цена элитного предложения в локации на первичном рынке составляет 1,63 млн руб. за кв. м, рассказывает Александр Шибаев. Но для жилья премиум-класса это 841,2 тыс. руб. за кв. м, а для класса de luxe – 1,67 млн руб./кв. м.
Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные bnMAP.pro, говорит, что с начала 2021 г. средняя цена предложения в новостройках, расположенных на Якиманке, выросла всего на 2,3%. И прогнозирует, что до конца года среднерыночные цены могут увеличиться, но незначительно. В основном стоимость квадратного метра будет расти в стартовавших в этом году проектах по мере повышения строительной готовности, а в уже готовых домах в новостройках цены на жилье останутся на прежнем уровне. Но Анна Раджабова считает, что стагнации цен ожидать не стоит – определенное влияние на динамику ценника на первичном рынке окажет ставшее уже регулярным повышение ЦБ ключевой ставки.
