Хотя и бытует мнение, что новые проекты, выходящие на рынок элитной недвижимости дают фору домам, которые строились лет 10 назад и позже, но на самом деле это не всегда соответствует действительности. Вторичная недвижимость имеет свою целевую аудиторию и есть проекты которые по многим параметрам в большей степени соответствуют критериям самой требовательной аудитории.
Новостройки против «вторички»
Любой адрес элитной новостройки - это отражение времени рассуждает Надежда Кот, заместитель директора по продажам и работе с собственниками Kalinka Group. То, что было популярно раньше, сегодня может быть пресным и абсолютно не в духе времени. Современные дома часто отличаются от старых и организацией пространства, и прогрессивной инженерией, созданием комфортной среды проживания в рамках целого квартала. Жилье в элитном сегменте во многом отличается от построенного более 10 лет назад и значительно превосходит его по многим параметрам: и с точки зрения планировок, и функциональности, и архитектуры, и необходимой инфраструктуры, а также материалов, инженерных систем и даже внутренних территорий, парков и садов, соглашается Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
В последние годы застройщики пересмотрели концепцию новых проектов. Теперь в приоритетах не только количество квадратных метров, а прежде всего «образ жизни», считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). В то же время Раджабова признает, что московский рынок элитных квартир и апартаментов отличается разнообразием. Поэтому нельзя сказать, что все жилые дома, возведенные в прошлом десятилетии и позже, уступают по своим характеристикам новостройкам. На вторичном рынке есть проекты, ценность которых не упала со временем, поэтому покупатели могут ждать годами желаемые квартиры.
Заветные адреса
В топовый список самой востребованной элитной «вторички» в первую очередь попадают дома с очень весомыми преимуществами. Такие объекты расположены в самых престижных локациях, например, в Хамовниках, на Остоженке и Пречистенке, в Молочном переулке, зачастую рядом с парками, считает Андрей Соловьев. Как подтвердили консультанты рынка элитной недвижимости домов соответствующих самым высоким стандартам на самом деле немного: всего наберется не больше двух десятков.
В районе Патриарших Прудов – это клубные дома класса de luxe «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8», построенные более десяти лет назад в одноименном переулке, рассказывает Анна Раджабова. «Гранатный, 6» построен по проекту известного архитектора Сергея Чобана компанией «Интеко». Внимание привлекают фасады с филигранной каменной резьбой. Впечатление усиливается переменной этажностью (4, 6 и 9 этажей) корпусов которые образуют уютное дворовое пространство: над ним тоже хорошо поработали ландшафтные дизайнеры. Клубный дом состоит из 27 квартир площадь – от 150 до 850 кв. м. Особенность дома – не повторяющиеся планировки. Есть квартиры с террасами, с персональными лифтами. В каждой квартире предусмотрены комнаты для проживания прислуги. Общественное пространство – это приватная библиотека, каминный зал, детская комната. Дом «Гранатный, 8»? или как его позиционируют на рынке сегодня - «Гранатный палас» (девелопер компания «Снегири»), признан одним из самых роскошных зданий в Москве. Фасад восьмиэтажного дома облицован гранитом и симметрично украшен воздушными пилонами. Всего в доме 17 квартир, площадью от 220 до 952 кв. м. На первых двух этажах располагаются дуплексы, к ним относятся небольшие приватные земельные участки. Верхний этаж полностью занимает роскошный видовой пентхаус. Закрытая для посторонних инфраструктура дома - это бассейн, фитнес клуб, салон красоты, детская игровая комната, библиотека, а также мужской сигарный клуб с бильярдной.
Елизавета Некрасова, генеральный директор компании Must Have, в числе сданных и заселенных домов, которые по-прежнему в топе клиентских запросов назвала сданные объекты по адресам: Брюков пер., 19; Бутиковский пер.,5; ул. М. Никитская, 15; Б. Левшинский пер. д. 11 (ЖК «Дворянское гнездо»). А Надежда Кот – дом на ул. Трубецкая, 10 (благодаря, прежде всего, своему расположению рядом с парком в популярных Хамовниках, богатой инфраструктуре и клубной организации жизни); ЖК «Андреевский» (широкий спектр предложений внутренней инфраструктуры только для жильцов, закрытая ухоженная территория); ЖК «Парк Палас» в Хилков пер., 1 (как оплот дворцового классицизма), а также ЖК «Имперский» и «Коперник» связывая популярность этих домов с их близостью к Музеону.
Никогда не упадут в цене фасадные дома с редевелопементом, их в Москве можно пересчитать по пальцам одной руки: St. Nickolas, «Дом Гельриха» и «Пречистенка 13» - считает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed. Объясняя это тем, что исторический особняк – абсолютно эксклюзивный товар, ликвидность которого не сопоставима с новостройками. И есть определенная категория покупателей, которым фасадные дома нравятся, они ждут такие предложения и не соглашаются на другие.
Придется ждать
Купить желаемую квартиру в нужном доме на вторичном рынке сложнее, чем это можно сделать на первичном рынке по причине ограниченного предложения. Отсутствие в продаже вариантов в таких объектах приводит к формированию так называемого «листа ожидания». Чаще всего, покупатели охотятся за квартирами с дизайнерскими ремонтами. Их привлекает и то, что дома заселены, живут в своем ритме, максимально можно воспользоваться всеми их преимуществами и работающей инфраструктурой: заходи и живи, рассказывает Надежда Кот. С ее слов, сейчас на рынке появилось редкое предложение в Barkli Virgin House (1-й Зачатьевский пер. 8, стр. 1). Есть условный лист ожидания на квартиры по адресу Трубецкая, 10.
На практике, рассказывает Андрей Соловьев, если клиент хочет купить жилье в определенном доме, он работает со своим профессиональным риелтором, который под него ищет недвижимость и направляет запросы по конкретным объектам. Нельзя сказать, что клиенты готовы ждать годами, отмечает Надежда Кот. Но если квартира мечты находится в определенном доме, то можно прожить 2-3 года в режиме мониторинга и плотной работы с брокером по добыче инсайда, соглашается она.
Особенности продаж
Элитное жилье по большей части реализуется с помощью риелторских агентств, которые ищут «правильных» покупателей, уточнила Анна Раджабова. Но отметила, что как такового фейс-контроля на вторичном рынке нет. «В моей 15-летней практике не было случаев, когда покупателю жилья в каком-то статусном элитном доме отказали в сделке», - подтвердила Елизавета Некрасова. Всегда решение принимает собственник, и помешать ему в этом невозможно юридически. Еще на этапе первичных продаж сообщество жильцов создается, прежде всего, за счет ценовой политики. И стоимость квадратного метра - самый верный критерий для формирования определенного круга покупателей.
Также не последнюю роль в вопросе подбора играет площадь, рассказывает Анна Раджабова. Большие квартиры, как правило, приобретаются состоятельными семьями для постоянного проживания, редко как инвестиция, что позволяет на этапе продаж застройщиком понимать портрет будущих владельцев недвижимости в данном жилом комплексе. Кроме того, служба безопасности девелопера, добавил Андрей Соловьев, проверяет клиента на предмет платежеспособности, банкротства, заведенных в отношении него уголовных дел.
Есть важный нюанс, касающийся соседей, - говорит Анна Раджабова, - справки о них наводят потенциальные жильцы: если будущему покупателю соседство по какой-то причине некомфортно, то он отказывается от сделки. Иногда одной фамилии достаточно, чтобы передумать и уйти обратно в поиск, - добавила Надежды Кот.
Покупателей способных купить квартиры в статусных домах стоимостью несколько миллионов долларов или около миллиарда рублей не много. Как отметила Елизавета Некрасова – это крупные бизнесмены, политики, чиновники высокого ранга. Соответственно круг поиска тоже ограничен. По оценке Анны Раджабовой, среднее время реализации элитной квартиры составляет от трех до шести месяцев, но уложиться в этот срок можно только при условии, что жилье адекватно оценили. Одним из ключевых факторов, влияющих на средний срок экспозиции квартиры в элитном доме, является ее цена, соглашается и Андрей Соловьев. С его слов, если объект оценен дороже 200 млн руб., срок экспозиции обычно составляет от года и больше. Если резиденция выставляется по рыночной цене, то можно продать ее за три-четыре месяца, а иногда и быстрее.
Кроме того, важным фактором выступает состояние лота, его отделка и свежесть ремонта. Например, квартиры с проведенным редизайном обычно продаются быстрее, делится Соловьев. «Есть случаи, когда квартира уходит с 1-2 показов, - говорит Надежда Кот, - хотя все-таки это уже больше относится к более свежим домам». В числе объектов для которых характерны быстрые продажи Ирина Могилатова назвала квартиры в фасадных особняках. Это уникальный продукт, он может задержаться на рынке лишь на день, потому что ценители отслеживают такие предложения в моменте и тут же покупают, объяснила она.
Завораживающие ценники
По словам Елизаветы Некрасовой, на вторичном рынке все-таки очень мало элитных объектов, где цены при вторичных продажах не просели. Если сравнить цены, действующие вчера и сегодня на престижную элитную недвижимость, то они кардинально изменились в 90% случаев, считает Надежда Кот. То, что вчера стоило около $25 000 за «метр», сегодня можно отловить, к примеру, за $17 000.
Как напомнила Анна Раджабова, стартовая цена в упомянутых выше домах, в Гранатном переулке, начиталась от $20 000 за кв. м и выше. Реализация квартир на первичном рынке проходила на фоне мирового экономического кризиса 2008 г. Но проект был распродан без дисконтирования в понятные сроки. В настоящее время в обоих домах есть квартиры, выставленные на вторичном рынке, и ценники в них по-прежнему одни из самых высоких. Так, в доме «Гранатный, 6» квартира без отделки общей площадью 207 кв. м выставлена на продажу за $10 млн - это $48 309 за 1 кв.м. Вторая квартира общей площадью 350 кв.м с эксклюзивной отделкой, полностью меблирована продается за $11 млн ($31 428 за 1 кв. м).
Порядок цен в доме в ЖК «Гранатный, 8» примерно такой же. За квартиру общей площадью 276 кв. м собственники хотят получить $10 млн. ($36 231 за 1 кв.м), а пентхаус общей площадью 952 кв.м (13 спален) выставлен за $35 млн, что в переводе на цену квадратного метра – составляет $ 35282.
Соизмеримые ценники и в других статусных домах. Например, в клубном доме класса de luxe «Малая Никитская 15» (доходный дом 1912 г. постройки реконструирован в 2011 г.), на продажу выставлена квартира на семь спален общей площадью 420 кв. м за $14,3 млн (более $34 000 за 1 кв. м). Квартиру общей площадью 250 кв. м с шестью спальнями продают за $8,28 млн (чуть выше $33 000 за 1 кв. м). Если дома из 1990-х сейчас дешевеют, то фасадные особняки «держатся на плаву». «Эта недвижимость вне времени» - констатирует Ирина Могилатова.
