Спрос на рынок элитной загородной недвижимости вернулся неожиданно. К нему были не готовы, прежде всего, девелоперы, не позаботившиеся о выходе новых проектов еще в период застоя. Но в выигрыше оказались частные застройщики, ставшие основными поставщиками интересных предложений. А также собственники устаревших домов и даже неликвидных лотов: из-за отсутствия качественного предложения покупателям пришлось останавливать свой выбор на том, что было.
Общие цифры
Пандемия коронавируса и нестабильность в экономике и политике стимулируют обладателей больших капиталов приобретать ликвидные загородные дома в Подмосковье, говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). Началось все с роста спроса на аренду домовладений, но поняв, что сложившаяся ситуация не ограничится несколькими месяцами, многие стали покупать загородные дома, рассказывает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости TWEED. Как добавил Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, после объявления ограничений у арендодателей на Рублевском шоссе выстраивались очереди из желающих в кратчайшие сроки снять загородный дом. На самых ликвидных объектах график просмотров был расписан через каждые 30 минут. Были случаи, когда наниматели приходили на просмотр уже с наличными и заявляли хозяевам, что они остаются в понравившемся доме. В сложившейся ситуации мы даже не смогли помочь всем обратившимся в компанию клиентам, -отмечает Соловьев, - так как предложить было нечего.
Как подтвердил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank, 2020 год стал одним из самых успешных для элитного загородного рынка. По оценке «Метриум Премиум», число сделок увеличилось примерно на 20-30%. В компании Knight Frank отметили, что наибольшая активность пришлась на II полугодие 2020 года, когда количество реализованных лотов оказалось на 24% больше, чем за аналогичный период годом ранее.
А по подсчетам Александра Шибаева, руководителя отдела аналитики Kalinka Group, в декабре 2020 года на элитном загородном рынке экспонировалось около 470 лотов в 27 проектах (расположенных на расстоянии до 40 км от МКАД), что на 28% меньше показателя 2019 г. Объем предложения в премиальном классе за год снизился на 32%, а в классе deluxe - на 23%. От общего объема предложения 54% это коттеджи, 44% - участки без подряда и 2% - сблокированные дома.
Основной объем предложения элитной загородной недвижимости по-прежнему находится на двух трассах - это Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. Но если по объему предложения на вторичном рынке лидер Рублево-Успенское шоссе (41% всех лотов), а на Новорижском шоссе сконцентрировано 36%, то на первичном рынке лидеры поменялись местами - на Новорижском шоссе представлено 52% лотов, а на Рублево-Успенском шоссе - 39%, отмечает Олег Михайлик.
Средний бюджет лота от застройщиков на Новорижском шоссе по итогам 2020 года увеличился на 36% и составлял 184 млн руб., в то время как на Рублевке вырос на 28% и достиг 164 млн руб. «за счет роста цен и вымывания более дешевого предложения», - объяснили в Knight Frank. Но на вторичном рынке лидерство держит Рублево-Успенское шоссе, где был зафиксирован по итогам прошлого года самый высокий средний бюджет предложения 423 млн руб. – это на 25% больше чем годом ранее. Рост цены обеспечила подорожавшая валюта и, как и на первичном рынке, вымывание более дешевого предложения.
Факторы, притормозившие продажи
Эксперты считают, что показатели продаж могли быть еще выше, если бы не сдерживающие факторы. На первичном рынке объем предложения достиг восьмилетнего минимума, а на вторичном рынке примерно 70% предложения является неликвидом, считают в компании Knight Frank. Александр Шибаев добавил, что в 2020 году предложение на первичном рынке действительно пополнялось единичными новыми лотами - это строящиеся коттеджи в КП «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе и дорогие домовладения в КП «Княжье Озеро». Также на рынок были возвращены ранее снятые с продаж лоты в ряде других коттеджных поселков, подготавливаемых на продажу «под ключ». А Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty причину недостаточно динамичных продаж видит в том, что в престижных локациях вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе остается большой объем переоцененных объектов – это порядка 30% рынка.
Некоторые сделки так и не состоялись, так как риэлторы не смогли найти для своих клиентов подходящие варианты. Как отметил Андрей Соловьев, солидные возрастные покупатели, как это было и раньше, не соглашались рассматривать дома расположенные на других направлениях кроме Рублево-Успенского шоссе. Молодые покупатели, из так называемого поколения миллениум, были более сговорчивыми и расширили зону выбора за счет соседних трасс, но были разочарованы устаревшим жилым фондом, уже не соответствующим требованиям времени.
Покупатели не жалели денег
Тенденцией прошедшего года стал рост числа сделок с бюджетом от 100 млн руб. Но основное число продаж на загородном элитном рынке проходит в пределах 50-150 млн руб., отметила Анна Раджабова. С ее слов, на росте спроса на объекты в самом высоком ценовом бюджете сказалось возвращение на этот рынок так называемых ультрахайнетов - состоятельных россиян, которые ранее большую часть времени проводили за рубежом, а в России появлялись редко. Но в силу закрытия границ и осложнившейся международной обстановки им пришлось осесть дома на неопределенный срок. Для «оседлой жизни» этим людям потребовались комфортабельные дома, хотя ранее им было достаточно на короткое время останавливаться в дорогих отелях.
По данным «Метриум Премиум», за прошедший год цены выросли примерно на 10%, а на некоторые объекты и на 20%. Речь идет о немногочисленном ликвидном предложении вторичного сектора и о некоторых новых проектах, в том числе о домах от частных застройщиков. Недостаток предложения обостряет конкуренцию покупателей – они все чаще вынуждены соглашаться на цены, к которыми не готовились, сделала вывод Анна Раджабова.
Олег Михайлик подтвердил, что рост цен произошел и на первичном, и на вторичном рынках. На первичном рынке причинами стали динамика курсов валют, изменение структуры предложения и повышение цен на пул лотов в поселках «Княжье Озеро», Park Fonte, «Резиденции Березки», «Раздоры-2». Средний бюджет предложения коттеджей увеличился на 39% и составил 195 млн руб., а 1 сотки земли – на 12% (до 4 млн руб.). По подсчетам аналитиков Kalinka Group, на первичном рынке средняя стоимость квадратного мета в проектах класса deluxe возросла до $5,998 (437,2 тыс. руб.).
На вторичном рынке, по данным Knight Frank, средняя цена на элитные коттеджи выросла на 21% (до 293 млн руб.), а на землю на 24% (до 2,7 млн руб. за 1 сотку). Но, как отметил Олег Михайлик, следует учитывать, что 50% предложения на вторичном рынке представлено в иностранной валюте, поэтому актуальная динамика курса в большей мере оказала влияние на рост показателя. На общей ценовой ситуации сказались и продажи с дисконтом. Как правило, такие сделки не афишируются, но о том, сколько продавец готов уступить, можно узнать на сайте уполномоченных риелторов. Например, в Kalinka Group сейчас выставлен дом, расположенный в КП «Тайм» в 17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Готовый меблированный дом на участке 24 сотки общей площадью около 750 кв. м (пять спален и девять ванных комнат) готовы продать за 2,5 млн долларов, что на 48% ниже изначально объявленной цены. А дом в Шульгино (7 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) общей площадью 430 кв. м на участке 12 соток (в доме пять спален и пять ванных комнат) продают с дисконтом 58% - за 1,5 млн долларов.
Общая стоимость предложения загородной элитной недвижимости, по данным Knight Frank, была зафиксирована на уровне 578,6 млрд руб. (+15% за год), из которых 505,4 млрд руб. приходилось на вторичный рынок (+18% за год), а 73,2 млрд руб. – на первичный (-3% за год).
Дом мечты
Как правило, отправляясь на рынок элитной загородной недвижимости покупатели четко знают, что хотят купить. По словам Ольги Бахметьевой, чаще всего их бы устроил абсолютно новый дом «под ключ», в который можно сразу заехать, но при этом, чтобы в нем никто до этого не жил. Частные застройщики делают такие проекты, но они единичны на рынке: их доля до 5% от всех домов, представленных на первичном рынке.
Идеальный лот для покупателя загородной элитной недвижимости, рассказывает Олег Михайлик, – это коттедж с современными планировочными решениями, построенный с использованием качественных и современных материалов, и выставленный на продажу по соответствующей рыночным реалиям цене. Дома, построенные 10 лет назад, уже не вызывают интерес у покупателей. И здесь влияют два важных фактора, продолжает Михайлик – интерьер и внешний облик дома. Например, сегодня пользуются спросом лоты с панорамным остеклением, просторными гостиными, спальнями на первом этаже, гардеробом и санузлом в каждой спальне, наличием мест для хранения вещей. В свою очередь, экстерьер должен также соответствовать современным трендам – отдается предпочтение коттеджам с отделкой, сочетающей в себе камень и дерево, в то время как дома из красного кирпича, популярные много лет назад, не пользуются спросом.
А Анна Раджабова говорит, что сохраняется спрос и на дома без ремонта: есть группа клиентов, которые предпочитают самостоятельно провести отделку, чем приобретать дом, не отвечающий их требованиям в полной мере по более высокой цене. Более того, эксперт считает, что сейчас на рынке высокобюджетной загородной недвижимости идет смена поколений, что повлечет за собой и новые требования к объектам проживания. Но какие домовладения в будущем будут пользоваться спросом, пока сложно предугадать, так как вкусы и нового поколения покупателей еще только формируются.
Листы ожидания на первичном рынке загородного жилья высокого сегмента не используются, говорит Анна Раджабова. А причина заключается в почти полном отсутствии нового предложения. Строительство новых домов резко ограничено ввиду острой нехватки земельных участков. Ярче всего эта тенденция проявляется на «Рублевке», где в последние годы новые лоты выводились только точечно частными застройщиками.
Списки покупателей ожидающих вторичных домов в определенных коттеджных поселках – распространенное явление. Подобным образом реализуются, например, объекты в поселках, расположенных вдоль Рублево-Успенского шоссе до деревни Жуковка. Стоимость таких лотов составляет в среднем 250 млн руб., уточнили в «Метриум Премиум».
За город надолго
Эксперты рынка элитной загородной недвижимости считают, что бум спроса, начавшийся на загородном рынке в прошлом году, продлится и в 2021 году. В любом случае он будет выше показателей застойных 2018-2019 гг., считает Олег Михайлик. Он объясняет свои выводы тем, что карантинные ограничения по-прежнему действуют во всем мире, поэтому покупатели, которые ограничились только арендой загородного дома, скорее всего, будут склоняться уже к его покупке. Существенная часть предъявленного спроса не была реализована, и время, когда он сможет конвертироваться в сделки зависит от выхода новых проектов, считает Михайлик.
Уже в начале 2021 года на рынке загородного девелопмента наступило некоторое оживление и по предварительным данным в 2021 году на рынок может выйти два-три новых элитных проекта, прогнозируют опрошенные эксперты. Возможно, будет рост цен по каким-то ликвидным, интересным объектам, предполагает Ольга Бахметьева, но, скорее всего, не массово, а по эксклюзивному предложению, которое тяжело найти. Рост цен также возможен на участки без подряда, которые единичны в популярных, часто запрашиваемых поселках с хорошей инфраструктурой.
