Современные элитные квартиры совсем не похожи на те, что строились для «небожителей» из числа партийных начальников и деятелей культуры и науки советских времен. Новым владельцам престижных жилищ совсем не нравятся длинные коридоры, смежные комнаты и небольшие кухни c «темнушками для прислуги». А потому, покупая квартиру в бывшем «дворянском гнезде», новый собственник спешит не просто сделать в ней ремонт, а полностью «перекроить» планировку, что называется, на корню.
Элитное жилье советских времен, которое его жильцы исключительно «получали» от государства, с современными квартирами высокого класса роднит, пожалуй, только одно – расположение. И тогда, и сегодня самая дорогая недвижимость Москвы традиционно строилась и строится в самых престижных районах столицы. Как и во времена «развитого социализма» нынешние элитные комплексы располагаются в основном в центре – на Арбате, в районе Чистых и Патриарших прудов, на Кутузовском проспекте. Правда, в последние годы традиция была несколько нарушена, и элитные дома стали «расселяться» еще и в районах, пусть отдаленных от Манежной площади, но не менее знаковых – на юго-западе и западе Москвы. Зато все остальное и особенно планировки менялись на протяжении десятилетий кардинально.
Прислуге здесь не место
Элитные квартиры советского образца в своем большинстве не отличались оригинальностью планировок. Войдя в квартиру, гость сразу попадал в небольшую прихожую, которая переходила в длинный коридор. Справа или слева, в зависимости от конкретной планировки, в квартире находилась кухня, рядом раздельный санузел и выход на так называемую черную лестницу. В элитных домах сталинских времен ими обычно пользовался обслуживающий персонал – домработницы, няни. Таким образом, высокопоставленные жильцы, войдя в подъезд, оберегались от возможности встретиться ненароком с кем-то из обслуги.
Дальше по коридору располагались комната для приема гостей - гостиная, из которой был предусмотрен вход в одну или в две спальни. В глубине квартиры находился рабочий кабинет или библиотека. Коридорная система больших элитных квартир, с лихвой компенсировались достоинствами, выделяющимися на фоне типового жилья - высокими потолками, большими окнами, количеством жилых комнат, паркетом на полах, лепниной на потолках, считает директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Зорина.
Кроме того, элитные дома советской эпохи, хотя и возводились исключительно государством и на государственные деньги, тем не менее, строились по индивидуальным проектам под конкретных жильцов, а потому имели самые разнообразные планировки. Но даже при всем богатстве выбора по сегодняшним стандартам элитного жилья квартиры в таких домах к высокому классу можно отнести с большой натяжкой.
Например, из 450 квартир знаменитой сталинской высотки на Кудринской площади только 10% имеют площадь более 100 кв. м. А в его самой главной и престижной секции, ни на одном из ее 31 этаже, нет квартиры, площадь которой была бы больше 95 кв. м. Кроме того, большинство из них имеют линейную планировку, т.е. окна выходят на одну сторону дома, жилые комнаты смежно-изолированные, рядом с кухней площадью 8-12 кв. м располагается раздельный санузел – всего один на квартиру.
Есть квартиры как с небольшими холлами (5 кв. м), так и длинными коридорами - настолько узкими, что два человека в них разойдутся с трудом. Большинство квартир оснащены антресолями, и лишь некоторые из них - кладовками. Впрочем, в сталинских высотках можно встретить и необычные квартиры с «черным ходом», спрятанным в… одежном шкафу, а также квартиры с крохотными комнатами (около 5 кв. м) для проживания прислуги.
Практически во всех квартирах в основе планировки - сквозная система типа анфилады, вдоль внутренней стены которой пролегал длинный коридор, ведущий из прихожей прямо в кухню. Идея такого расположения заключалась в том, чтобы прислуга могла проходить на свое рабочее место – в ванную, кухню, кладовку, к выходу на черную лестницу – не тревожа хозяев и не маяча у них перед глазами в жилых помещениях.
Сквозная планировка комнат (фото: housesdesign.ru)
Правда, по словам московских риэлторов, оригинальные планировки сохранили менее половины квартир элитных домов, построенных в 50-е годы прошлого столетия. Однако, хотя подавляющее большинство квартир в элитных сталинках, благодаря новым хозяевам, изменилось до неузнаваемости, увидеть «исконные» планировки и даже погулять в них можно и сегодня. Достаточно записаться на экскурсию в квартиру-музей знаменитой советской балерины Галины Улановой, расположенной в высотке на Котельнической набережной.
Фото: Квартира-музей Г. Улановой, высотка на Котельнической набережной
Бомбоубежище вместо паркинга
А вот квартиры в домах, строившихся для партийной элиты в 80-е годы прошлого столетия, проектировались уже с претензией на «западные стандарты». Например, даже в «двушках» было предусмотрено по два санузла, как правило, один около кухни, а второй – между комнатами.
В это же время ушли в прошлое смежные планировки: все комнаты стали отдельными, увеличились и площади кухонь до 10-14 кв. м, появились столовые, кладовки-гардеробные. Кроме того, вместо французских балкончиков-недоразумений к каждой квартире стали «прилагаться» полноценные лоджии и балконы, причем, сразу несколько.
Площадь двухкомнатных квартир приблизилась к 80 кв. м, а трехкомнатных - к 100 кв. м. Четырехкомнатные же «апартаменты для партийных бонз» размещались как минимум на 120 «квадратах». Однако, хотя общая площадь квартир и увеличилась, жилая осталась совсем небольшой. Например, в трехкомнатной квартире общей площадью 96 кв. м, расположенной в «доме Рыжкова» (Пожарский переулок, 7А), на жилую приходится всего 47 кв. м (площадь комнат 17,7, 17,9 и 11,7 кв. м), зато кухня - уже 18 кв. м.
«Дом Рыжкова», Пожарский переулок, 7А (фото: [email protected])
Ну и наконец, еще один пункт, не просто отличающий элитные дома советского времени, но и в определенной степени понижающий их стоимость – полное отсутствие подземных паркингов.
Дело в том, что подземное пространство большинства таких комплексов использовалось под размещение… бомбоубежищ. Согласно проектам, попасть в это помещение можно было либо через общий вход, расположенный в холле, либо прямо из квартиры. Правда, таких удобств удостаивались не все жители советской «элитки», а только самые привилегированные.
Первым и на долгие годы единственным «дворянским гнездом» с собственным подземным гаражом стал построенный в 1971 году шестиэтажный дом на Звенигородской улице, рассчитанный всего на 13 квартир, в которых поселились чрены ЦК КПСС. Плюс к этому удобству в каждой квартире установили еще и по дровяному камину, что тоже было большой редкостью.
Чем больше, тем лучше
А вот первые коммерческие элитные новостройки появились на рынке в середине 90-х годов. «Правда, сейчас лишь отдельные дома из их числа продолжают позиционироваться как жилье престижного класса», - рассказывает Виктор Тимофеев, руководитель группы продаж «S.A. Ricci жилая недвижимость».
Один из самых известных проектов тех лет - ЖК «Агаларов хаус» (Большая Грузинская ул.,19). Это был первый в Москве дом, построенный по клубному типу. В доме была собственная инфраструктура - wellness центр с бассейном и спа-зоной, организованная зона ресепшн с консьержем, что в те годы было исключительной редкостью.
Изначально, хотя девелоперы и старались предложить новому поколению будущих жителей элитных квартир максимально широкий спектр дополнительных благ, главным критерием в понимании покупателей в то время был, прежде всего, размер квартир.
«Главным доводом в пользу покупки элитной квартиры тогда был принцип «Чем больше, тем лучше!», - говорит Виктория Зорина.
Именно тогда на российском рынке недвижимости и стали появляться квартиры общей площадью по 300 кв. м и более. Стараясь угодить покупателям (а может быть, и просто понимая, что предлагают «дефицитный» по тем временам товар), застройщики не очень задумывались о том, как будут выполнены планировки: сами - они от этой нагрузки отказались как бы во благо покупателям. Аргумент, который до сих пор в ходу, – элитарная публика хочет «построить» свою квартиру под себя, планируя пространство так, как ей это удобно.
Наглядный пример, по словам Ирины Могилатовой, генерального директора Tweеd Недвижимость, квартиры в доме «Груббер хаус» на Новом Арбате. 29 с его квартирами линейной планировки площадью 200 кв. м, в которых всего четыре окна. «Интерьер одной из таких квартир был решен следующим образом, рассказывает Могилатова, - вместо стен в квартире установили стеклянные перегородки: это позволяло свету пробиваться до дальних углов».
Грубер Хаус, Новый Арбат (фото: mskguru.ru)
Чтобы как-то освоить огромные площади квартир, в них стали размещать собственные мини-спортзалы, комнаты-холодильники для шуб, гигантские комнаты для приемов гостей и др. В планировках появились смежные комнаты, как правило, проходной была гостиная или столовая, а также в совмещенные кухни и гостиные, как это стало модно на западе. Вместо дверей часто использовались арки. Хотя, например, в «Агаларов хаусе» планировки квартир были вполне рациональными, а сами квартиры небольшими. Площадь трехкомнатных квартир составляла 130-150 кв. м. Пространство делилось на небольшой холл, из которого в некоторых квартирах был вход в санузел, а где-то располагался шкаф или гардеробная. Дальше шла общая зона – кухня, совмещенная с гостиной с входом в одну из двух спален: хозяйскую - всегда изолированную, со своим санузлом и входом из холла, и гостевую. Вход во второй санузел был предусмотрен из общего холла квартиры. При, казалось бы, небольшой по сравнению с другими элитными домами, площади и довольно традиционной все-таки планировке квартиры в ЖК «Агаларов хаус» заметно выигрывали за счет большого открытого пространства, высоты потолков, дизайнерской отделки и меблировки.
«…и жить торопится»
Сегодня подход к элитным планировкам изменился кардинально, говорят специалисты рынка. Все меньше проектов, в которых квартиры элитным покупателям предлагаются в модном в 90-е формате «open space», когда будущий обладатель престижных квадратных метров сам решал, где поставить внутренние стены. Мода выводить в продажи жилье с готовыми планировками и даже отделкой «докатилась» и до самого дорого сегмента рынка.
Все больше элитных покупателей стремятся получить в свое распоряжение квартиру, в которую можно въехать сразу после получения ключей, расставить мебель и начать в ней жить, а не ждать еще как минимум полгода окончания пусть и эксклюзивного, но все же ремонта со всеми его неудобствами.
«Уход от практики личного участия покупателей в ремонтах квартир и разработке дизайнов стал одной из самых заметных тенденций последних нескольких лет»,- считает Виктория Зорина. По данным Tweеd Недвижимость, не менее 30% покупателей элитных квартир в новостройках в 2018 году выбирали квартиры с отделкой. Годом ранее таких покупателей было порядка 20%.
По словам Ирины Мошевой, управляющего директора Moscow Sotheby's International Realty, самые очевидные перемены в элитных планировках – увеличение «активной» зоны «кухня-столовая-гостиная»; увеличение количества ванных и туалетных комнат, а также количества и размера гардеробных и кладовых. «Хорошая функциональная планировка квартиры премиального класса площадью 105 кв. м, рассчитанная на семью из трех человек сегодня выглядит так: входная зона около 5 кв. м с гардеробной - 3 кв .м и гостевым санузлом - 3 кв. м, к ним примыкает постирочная - 2 кв. м, единое пространство «кухня-столовая-гостиная» - 40 кв .м, две спальни: большая хозяйская - 19 кв.м с ванной комнатой площадью 6 кв.м и гардеробной - 5 кв.м, детская - 17 кв.м с ванной комнатой - 5 кв. м», - описывает Ирина Мошева.
А вот по мнению специалистов агентства Penny Lane Realty, еще одной тенденцией, отразившейся на планировках квартир, стало уменьшение площади элитных квартир. По их данным, средняя площадь самых востребованных предложений сегодня составляет 150-180 кв. м. «Часть покупателей и вовсе хотят приобрести небольшие апартаменты или студии, так называемые «квартиры для пиджака», где можно иногда переночевать, не отправляясь в загородный дом», - согласна с коллегами Ирина Могилатова.
Так, к примеру, в клубном доме Magnum, расположенном в Хамовниках, площадь апартаментов начинается от 54 кв. м. Его проект предусматривает одну большую спальню с гардеробной, кухню-гостиную и вместительный санузел. В следующем по размеру апартаменте площадью 80 кв. м - уже два санузла, просторная спальня, кухня-гостиная и собственный зимний сад. В апартаменте площадью 85 кв. м ко всему перечисленному добавляется еще и гардеробная, а в апартаменте в 127 кв. м спален уже две, а с ними и два санузла, две гардеробные комнаты, кухня-гостиная и зимний сад площадью почти 14 кв.м.
Клубный дом Magnum, Хамовники (иллюстрация: Tehne.com, рендер)
По словам Виктории Зориной, покупатели элитных квартир в своих пожеланиях по поводу будущего жилья постепенно приближаются к требованиям, предъявляемым к элитным загородным домам. По их мнению, в современной квартире обязательно должна быть зона гостиной, столовой и кухни, а к каждой спальни должен прилагаться отдельный санузел и гардеробная. Как правило, спален должно быть не менее трех (если только это не «квартиры для пиджака»). «Еще несколько лет назад такое можно было встретить лишь в загородном особняке, но сегодня это уже практически must have и для городских квартир», - считает Зорина.
Автор: Людмила Чичерова