Важность планировок трудно переоценить. Именно они ответственны за качество отдыха и за комфорт передвижения по квартире – а значит, и за качество жизни в целом. Чем отличаются планировки в разных классах и какими эти планировки должны быть?
До недавнего времени покупатели недвижимости элитного класса не рассматривали грамотную эргономику планировки как критерий выбора, – говорит Ригина Гордеева, директор компании Etagi Prime. – Сейчас в тренде смелые функциональные планировочные решения с патио, террасами, вторым светом, отдельным входом, каким-то особенным видом. Чем необычнее вариант, тем скорее он приглянется нынешнему высокобюджетному клиенту
Премиальный и элитный
Большие комплексы или кварталы (с более чем пятью корпусами) скорее характерны для премиум-класса. Двигаясь в этой логике, можно предположить, что чем больше квартир в комплексе, тем он ближе к премиум-классу. В свою очередь комплексы камерного, «приватного», клубного концепта ближе к классу элитной недвижимости, объясняет Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер Quartier d’Or).
«Если комплексы премиум-класса иногда рассчитаны на тысячи резидентов, то элитное жилье всегда отличается приватностью, в том числе клубным форматом (менее 50 квартир в проекте) и даже полной автономностью, обеспечивающей загородный образ жизни в мегаполисе, – я имею в виду индивидуальные резиденции», – говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
Второе – наличие в комплексах собственной инфраструктуры. Премиальные часто оснащены собственной инфраструктурой, а более дорогие элитные – наоборот, обходятся без нее: она нарушает приватность, а резиденты больше привыкли опираться на услуги высшего уровня в локации, собственно, поэтому они и покупают квартиры в самом центре, продолжает Борисова.
Важная часть делюкса – наличие консьерж-службы и службы дворецкого, что является эксклюзивной структурой для клубных домов, а это существенное отличие от других сегментов рынка.
Границы стираются
«Границы между классами в последние годы стираются. Характеристики, которые всегда были отличительной чертой элитного класса, теперь встречаются и в премиум-, и даже в бизнес-классе – в первую очередь это касается привлечения именитых архитекторов и дизайнеров», – считает Денис Попов, президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA и управляющий партнер Contact Real Estate.
Дифференцировать классы становится все сложнее, однако определенные параметры все же есть:
- локация (чаще элитный сегмент расположен в самом центре Москвы);
- качество применяемых материалов: чем выше класс, тем дороже отделка фасадов, остекление, инженерия (включая системы кондиционирования), лифтовое оборудование;
- этажность (расположенные в центре дома элитного класса чаще имеют всего несколько этажей, а премиум может быть и небоскребом);
- площадь квартир и комнат;
- высота потолков;
- планировка и вспомогательные помещения.
«Но везде бывают исключения. Элитный сегмент уже вышел за пределы Садового кольца: он есть в Хамовниках, Пресненском районе и даже на удаленной от Кремля Мосфильмовской улице. А если говорить о качестве строительства, то, например, «Донстрой» в своих бизнес-проектах иногда выбирает вполне премиальные материалы (особенно это касается отделки лобби). Есть исключения и в вопросах этажности: например, «Лаврушинский», хоть и расположен в центре, но имеет 14 этажей, это много для стандартного элитного ЖК», – объясняет Денис Попов.
А еще, продолжает эксперт, есть заметные изменения в метражах квартир: сегодня застройщики сокращают площади в попытке выгоднее их продать. Так, в отдельных проектах, позиционирующих себя как премиальные, появляются студии. Но в действительности в дорогих комплексах студий быть не должно – их появление, наоборот, может стать минусом для покупателей, которые рассчитывают иметь в соседях респектабельных людей сопоставимого статуса, а не тех, кто буквально на последние деньги осилил покупку хоть какой-то квартиры в дорогом комплексе. Если же малометражные квартиры и появляются, то застройщики стараются их не афишировать, а покупаются они, например, для персонала.
Квартирография
Отличительной чертой премиум и элитного сегментов являются пентхаусы. Как правило, в элитном сегменте их площадь может составлять 250-600 кв. м, в премиуме – от 150 кв. м.
С точки зрения планировки пентхаусы мало отличаются от обычных квартир в том же комплексе, хотя в них и есть особый акцент на видовые характеристики за счет более высоких потолков и большей площади остекления. В пентхаусах почти всегда есть террасы, часто встречаются дровяные камины, и иногда они оснащены персональными лифтами, хотя для Москвы это пока огромная редкость (в качестве примера можно привести Lion Gate).
Бывают в пентхаусах (например, в ЖК «Лаврушинский») и персональные бассейны, хотя их наличие в городском жилье не всегда оправдано: их площадь обычно скромная (10-12 кв. м), зато обслуживание требует хлопот.
Но основной упор и в премиум, и в элитном сегменте делается на лоты с двумя-тремя спальнями. При этом в элитном сегменте обязательно должны быть квартиры по 300-400 кв. м – увы, такие варианты часто оказываются в дефиците.
В качестве примера можно привести ЖК «Вишневый сад»: застройщик сделал мало лотов с большими площадями, поэтому некоторые покупатели брали сразу несколько соседних объектов и объединяли их в один. В последующих очередях застройщик прибавил количество спален и метражи», – рассказывает Денис Попов, добавляя, что некоторые покупатели предпочитают быть единственными жителями на этаже.
Метражи
В первую очередь важно понимать, что в дорогом сегменте квартиры определяются не по количеству комнат, а по количеству спален. Так, и в элитной, и в премиальной квартире с двумя спальнями будет еще и гостиная, и даже, возможно, кабинет.
В премиум-комплексе квартира с двумя спальнями должна быть не менее 120-130 кв. м и может доходить до 160 кв. м. В элитном сегменте минимальная площадь квартиры с двумя спальнями может составлять от 150-160 до 200-220 кв. м. Таким образом, чем выше класс, тем просторнее комнаты. При этом ценится и эффективность: трудно найти покупателей для 200-метровой квартиры, в которой всего два окна и одна спальня.
Мастер-спальня в элитном сегменте – это не менее 25-30 кв. м без учета остальных помещений мастер-блока:
- Гардеробная, которая является самой большой в квартире и при этом еще может быть разделена на мужскую и женскую части. Кроме того, своя гардеробная должна быть при каждой спальне, пусть даже ее площадь будет меньше, чем в мастер-спальне.
- Санузел – тоже самый большой в квартире (не менее 10 кв. м), потому что в нем размещаются ванна, душевая кабина, двойная раковина, туалет и биде, – необходимо, чтобы жители дома передвигались свободно, не толкая друг друга локтями. Важно, что в элитном сегменте свой санузел есть при каждой спальне.
В премиум-классе площадь мастер-спальни должна быть не менее 20-22 кв. м. Второй гардеробной может и не быть – например, в детской ее вполне заменит гардероб. Аналогичный подход и к санузлу: детский может быть одновременно и гостевым.
Правило: в элитном сегменте санузлов должно быть минимум на один больше, чем спален, а в премиальном количество санузлов и спален может совпадать.
Гостиные в элитном классе могут быть 80-100 кв. м, а в премиальном – например, 60 кв. м. При этом чем больше гостиная, тем выше должен быть потолок. В среднем высота потолков в премиум-классе – 3-3,2 м, в элитном – от 3,2 м и выше (уже после отделки). В случае с гостиной 80-100 кв. м лучше будут смотреться потолки от 3,8 м.
Дополнительные помещения
Наличие гардеробной в прихожей – обязательный пункт и в элитном, и в премиальном сегментах. Но в случае с элитной квартирой в гардеробной прихожей может быть даже холодильник для шуб, что не встречается в премиум-классе (там подобные помещения, скорее, находятся в кладовой на цокольном этаже или в районе паркинга).
Еще 10-15 лет назад планировки предполагали помещения для охраны и комнаты для отдыха персонала. Сейчас этот тренд практически сошел на нет: сервисный персонал редко живет под одной крышей с резидентами дорогих домов – для него чаще всего снимают отдельное жилье поблизости. Но есть запрос на другой функционал, поэтому некоторые девелоперы предусматривает возможность создать кабинет с библиотекой, хранилище для ценностей, винный погреб и т. п.
И наконец, один из важных трендов последних лет – постирочные. В элитном сегменте отдельные постирочные обязательны, а в премиуме они могут совмещаться с дополнительными (гостевыми) санузлами. В элитном сегменте площадь постирочных должна быть достаточной для того, чтобы оборудовать там место для глажки одежды (10-15 кв. м) – да, большинство жителей дорогих квартир в основном пользуются услугами химчистки, но и собственный утюг для них – пока еще не атавизм.
Один из застройщиков премиум-комплекса рассказал, что современные девелоперы отказываются от зимних садов в пользу более универсальных площадей. Сегодняшние покупатели предпочитают функциональность, – объясняет собеседник издания. – Дома такие люди бывают довольно редко – сегодняшний ритм жизни предполагает, что они находятся то на работе, то на светских мероприятиях, то в разъездах. Это означает, что ни оранжереи, ни отдельные кухни им не нужны – вместо этого есть запрос на кабинеты, увеличенные гардеробные, кладовые и совмещенные кухни-гостиные.
Коридоры
Тот же девелопер рассказал, что уже во время строительства его комплекса архитекторы изменили планировки – они сокращали площадь коридоров, чтобы увеличить метраж спален и по возможности добавить к каждой из них санузел и гардеробную (а это, как мы помним, уже заявка на элитный класс).
Грамотный застройщик тщательно продумывает эргономику квартир, и именно коридоры и холлы становятся непростой задачей – чем больше такие площади, тем менее эффективно пространство, а учитывая, что каждый «квадрат» стоит в среднем 2 млн рублей (в элитном сегменте), этот вопрос может быть важен, согласен Денис Попов.
Чаще всего коридоры соединяют общественную и приватную части квартиры. Напомним, зонирование – одна из главных отличительных черт дорого жилья. Так, если в стандартных квартирах комфорт- и бизнес-класса просто представлено несколько отдельных комнат, то в люксовом сегменте квартира, скорее всего, будет поделена на приватную и общую зоны. В общей зоне обычно располагаются кухня-гостиная, столовая, гостевой санузел, а в приватной – мастер-блоки со спальнями. Общая и приватная зоны, как правило, разнесены друг от друга на максимальные расстояния. Детскую (особенно если их несколько) иногда выносят в третью зону.
И чтобы закончить тему коридоров, вспомним про галереи: в больших квартирах (например, в том же Lion Gate) они расположены между прихожей и гостиной и служат, действительно, помещением для предметов искусства – в первую очередь картин.
Кстати
Довольно часто высокобюджетные комплексы перестраиваются из старых особняков, являясь, по сути, реконструкцией. В таких проектах трудно соблюсти все современные требования к высокобюджетному жилью, особенно делюкс-класса, признает Екатерина Борисова.
В старых зданиях часто встречается коридорная планировка этажа, «глухая» система планировочных решений в квартирах, отсутствие окон в пол, тяжелый конструктив, низкие потолки. Такие дома не могут быть полноценным делюксом. А вот в части планировочных решений проблем у застройщиков нет – как правило, каркас здания создается практически с нуля.
Одна из главных проблем – это подземный паркинг. Построить его под старым зданием крайне трудно и рискованно, хотя девелопер «Sminex-Интеко» сейчас строит именно такой проект – «Чистые пруды»: по сложной технологии up-down он реконструирует столетнее здание, «подкапывая» под ним уровни для подземной стоянки.
С другой стороны, именно реконструируемые особняки имеют непобедимый для дорогого сегмента козырь – историю. Сегодняшние покупатели смотрят не только на локацию, инфраструктуру дома и планировки квартир, но и на его социальный статус, своего рода авторитет среди других зданий. И в этой части старинные особняки, безусловно, вне конкуренции.