Еще пару лет назад мы и подумать не могли о строгих противовирусных мерах, которые сейчас воспринимаем как само собой разумеющееся. На рынке элитного загородного жилья с 2019 г. все тоже перевернулось с ног на голову — сегмент вышел из кризиса, покупатели и арендаторы активизировались. Девелоперы выводят новые проекты, но, как говорят опрошенные Homehunter эксперты, не успевают за спросом.
Трудности выбора
Покупатели хлынули в сегмент еще весной 2020 г. — с первыми противопандемийными ограничениями. По оценке Knight Frank, в I квартале прошлого года (в котором два месяца из трех пришлись на локдаун с жестким режимом самоизоляции) сделок с высокобюджетной загородной недвижимостью было вдвое больше, чем в I квартале 2019-го. Рост сохраняется и сейчас: на первичном рынке по итогам первого полугодия 2021 г. в компании фиксируют прирост к тому же периоду прошлого года на 23%. На вторичном прирост еще ярче — на 102%. Это легко объяснить: 85% предложения относится именно к вторичному сегменту. В целом, отмечают в компании, текущий объем экспозиции на загородном высокобюджетном рынке сейчас находится на историческом минимуме. С начала года первичные продажи закончились в трех поселках, а новых проектов не выводилось последние 3,5 года.
«За год предложение элитных загородных домов на первичном рынке Подмосковья сократилось на четверть, а спрос из-за пандемии увеличился в 2,5 раза. При этом новых крупных проектов пока нет, — говорит и директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева. — Девелоперы не строят крупные проекты уже давно из-за нестабильности рынка и ограниченного количества доступной земли под застройку. Доходность проектов уменьшилась, многие застройщики ушли с рынка. Организованный поселок — это не один дом построить за один-два года, это крупные вложения в инженерию, инфраструктуру, благоустройство, которые начнут окупаться только через несколько лет».
Как отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова, ситуация в сегменте сейчас характеризуется контрастом между «новым» спросом и «старым» предложением. За последние годы на рынок не выходило крупных проектов, поэтому выбирать приходится в основном из устаревших вариантов. Отсюда интерес к покупке земельных участков — как с подрядом, так и без — в существующих поселках. «В 2019 г., до пандемии, сотка земли в элитных поселках стоила от 700 тыс. до 1,2 млн руб., сейчас ее стоимость достигает 4,5 млн руб.», — говорит эксперт, отмечая, что покупатели интересуются участками и по таким ценам. «Многие предпочитают создать с нуля дом мечты, а не искать его на вторичном рынке», — поясняет Анна Раджабова.
Новая кровь
Однако, как отмечают участники рынка, сложившийся дисбаланс, возможно, уйдет в прошлое уже в ближайшие год-два. «Возросший в пандемию спрос на загородную недвижимость активизировал точечных девелоперов, — говорит Ольга Бахметьева. — Мы заметили, что сейчас много точечных девелоперов накупили земли, это говорит о том, что пандемия все-таки стимулирует загородное строительство. Очень частый запрос — участок с возможностью деления на два или четыре, чтобы выставить на продажу несколько домов. На большие проекты надо очень много времени, а на точечный девелопмент достаточно одного года. К тому же земли под элитную застройку в Подмосковье крайне мало. Мы ждем такие проекты на рынке уже в ближайшей перспективе». «По нашим оценкам, показательным будет следующий год, когда на рынок выйдет много новых объектов, — соглашается руководитель отдела загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Ольга Миронова. — Пока же качественных дорогих коттеджных поселков по-прежнему не хватает. Ощущается серьезный дефицит».
О камерности нового предложения говорят и в «Метриуме». «На престижных направлениях загородного рынка остается все меньше пригодных для реализации крупных элитных проектов земельных участков, имеющиеся земли не очень подходят для этого в силу окружения или транспортной доступности, — говорит Анна Раджабова. — Поэтому новое предложение появляется эпизодично и ограниченно». Основных вариантов пополнения экспозиции два, рассказывает эксперт: либо застройщик давно выведенного крупного поселка докупает небольшие участки рядом и расширяет линейку, либо выводятся небольшие клубные поселки на 8-20 домов.
Такая камерность располагает и к концептуальности: по прогнозам участников рынка, экспозиция будет пополняться небольшими проектами клубного формата — в том числе концептуальными, под определенную целевую аудиторию (креативный класс, предприниматели, сторонники ЗОЖ и т. д.). «Сейчас таких поселков единицы. Но так как многие девелоперы нацелены создавать именно тематические проекты, собирающие людей определенных профессий с одинаковыми взглядами на жизнь, которые привыкли к определенному уровню комфорта, данный тренд будет развиваться в дальнейшем и предложение будет соответствовать спросу, — говорит Ольга Миронова. — Например, к нам сейчас обратился один региональный застройщик, который планирует построить в Подмосковье поселок, который будет рассчитан на любителей теннисного спорта. Другие застройщики заинтересованы возвести поселок для людей из сферы IT-технологий». О запросах на подбор земли под небольшие клубные поселки говорят и в TWEED. Аналитики Knight Frank, в свою очередь, говорят о росте запросов на консалтинг в сфере развития загородных проектов на 20% за год. В перспективе, по прогнозам компании, это выльется в вывод новых концептуальных проектов.
Без пафоса
Давать ценовой прогноз в Knight Frank не торопятся, считая, что цифры будут определяться структурой нового предложения, с которой пока нет полной определенности. Сейчас средний бюджет предложения коттеджа на первичном рынке, по оценке компании, составляет 247 млн руб. (+26% за год), таунхауса — 48 млн руб., сотки земли — 4,4 млн руб. Аналогичные показатели вторички — 50 млн руб., 30 млн руб. и 600 тыс. руб.
В НДВ отмечают, что найти предложения на элитной первичке можно и дешевле — если остановиться на вариантах без отделки и ремонта в небольших проектах. «Ценовой минимум на первичном рынке без отделки и ремонта сейчас — 30-35 млн руб., на вторичном минимальные бюджеты — 65-70 млн руб.», — говорит Ольга Миронова, отмечая, что в перспективе средняя цена предложения в сегменте несколько снизится за счет смены доминирующих форматов.
«Пока элитный рынок загородной недвижимости представляет собой старые сформированные поселки, где предлагается вторичное жилье. Через год-полтора на рынке появится новое интересное предложение. Но это уже будут не огромные усадьбы, а дома площадью 300-500 кв. м на участках не в 50 соток, а 25-30 соток, — говорит эксперт. — Клиенты не стремятся к глобализму. Хотят уединения, соответствующего окружения, хорошей транспортной доступности и развитой инфраструктуры».
В «Метриуме» тоже прогнозируют, что в структуре нового предложения будут преобладать демократичные (по меркам элитного сегмента) варианты — большая часть новой экспозиции придется на премиум-класс и верхний бизнес-класс. «В основном застройщики ориентируются на семейных покупателей в возрасте около сорока, представителей среднего бизнеса, — говорит Анна Раджабова. — Средний бюджет спроса такой аудитории — 50-80 млн руб.». Покупатели проектов ценовой верхушки элитного рынка, по прогнозам компании, продолжат выбирать в основном из вторичного предложения.
«Новые проекты, максимально отвечающие потребностям сегодняшней аудитории, — небольшие поселки (30-60 домов максимум), где все другу друга знают, где обеспечен сервис под ключ», — делится прогнозом Ольга Миронова. «Будет сохраняться спрос на земельные участки для покупателей элитных загородных домов, но одновременно появится сегмент качественного жилья бизнес-класса, который привлечет свою аудиторию», — добавляет Анна Раджабова.
Похоже, пандемия оказала на рынок элитной загородки оздоравливающее воздействие: на смену многолетнему застою приходит «новая кровь» — девелоперы, которые ориентируются на реально существующие потребности целевой аудитории. Если прогноз участников рынка сбудется, через год-полтора про дефицит качественного предложения будут вспоминать как об ушедшем в прошлое периоде развития элитного загородного сегмента.
