Долгие годы в высоком сегменте загородного рынка практически не появлялось новых проектов - те, что все-таки были построены, можно было сосчитать по пальцам одной руки. В отсутствие предложений на первичном рынке, спрос сместился на вторичный сегмент, который далеко не во всех случаях удовлетворяет современные требования покупателей. Однако именно пандемия может ключевым образом изменить ситуацию и вернуть в Подмосковье девелоперов. Редакция HomeHunter опросила экспертов рынка, чтобы выяснить, есть ли основания для такого прогноза.
Ажиотаж: «ваша Галя дюже балована»
«Хочу большой участок! Пять гектаров, не меньше! С лесом! С озером! И чтобы дом большой! И чтобы без соседей!», - в истерике перечисляла подруга требования к дому, который она решила купить во время карантина. Абсолютно городская женщина, брезгливо морщившая носик от «цветочков, леса и живого огня в камине», не умеющая ездить за рулем («зачем это все нормальной женщине?»), приличная жена, а также мать троих замечательных детей. Двое из них были срочно «выдернуты» из опасной заграницы и вновь поселились в родительской квартире, что, очевидно, стало «последней каплей» и заставило подругу пересмотреть свое отношение к жизни за городом.
Дело было в мае, когда никто не понимал, как скоро и чем закончится режим самоизоляции. В тот момент нечеловеческих усилий стоило отговорить ее от спонтанной покупки, и начать хотя бы с аренды дома на Новой Риге. Отмена карантина и жизнь на природе немного снизила нагрузку на психику, за лето семейству удалось сформировать более разумные параметры для «дома мечты» и посмотреть около сотни вариантов на первичном и вторичном рынках. Но, несмотря на вполне приличный бюджет (около 200 млн рублей), приобрести им ничего не удалось. При ближайшем рассмотрении оказалось, что выбор объектов скуден, большинство домов – явный «неликвид», а интересные предложения переоценены. «Я сперва думал, что жена у меня как та Галя, что «дюже балована», и присоединился к просмотрам. Но ведь действительно выбирать не из чего! Поэтому мы продлили аренду дома еще на год, и решили ждать, пока появятся какие-то новые варианты», - пожаловался глава семейства.
Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty
В таком положении, по словам экспертов, оказалось немало потенциальных покупателей-неофитов, лишь в карантин осознавших важность наличия загородного дома, именно они резко увеличили спрос на рынке высокобюджетной недвижимости. По словам директора департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергея Колосницына, только за май спрос на аренду загородных домов вырос в 1,5 раза, а потом уже на рынке почти не осталось качественных предложений. То есть наниматели остались – а вот предложить им было уже нечего. За тот же период спрос на покупку вырос в 2,3 раза по сравнению с прошлой весной.
«Отчасти поэтому мы видим сейчас сокращение экспозиции. При этом часть объектов так и не была продана, но текущие владельцы, оценив ситуацию, сняли дома с продажи и оставили их за собой», - отметил эксперт.
Ситуация: острый дефицит
По оценке брокеров, сейчас на рынке высокобюджетной загородной недвижимости предлагается от 2000 до 2670 лотов, это дома, таунхаусы и участки. Такое расхождение в «показаниях» говорит лишь о том, что агентства просто по-разному считают. В каких-то базах нижняя граница начинается от 15 млн рублей, в других – от 30 млн рублей, некоторые считают только отдельно стоящие дома, полагая, что только они – элитный продукт. Но по остальным параметрам эксперты друг другу не противоречат. Продажи сейчас ведутся в 25 поселках, в двух они в этом году завершились, а новых проектов за первое полугодие на рынке не появилось.
По данным «Метриум Премиум», на две трети этот сегмент сейчас состоит из вторичных объектов, а на первичном рынке объем предложения за полгода сократился на 13%.
Эксперты Knight Frank оценивают объем ликвидного предложения на вторичном рынке в 370 лотов и в 270 – на первичном, и отмечают, что при текущих темпах поглощения его хватит только до конца 2021 года. «В последние полтора месяца отмечается некоторое снижение спроса. Это связано с двумя факторами: во-первых, после снятия ограничений потенциальные покупатели заняты восстановлением собственного бизнеса; во-вторых, после открытия границ некоторые из них уехали из России на отдых», - рассказал Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank.
Руководитель отдела консалтинга и аналитики Kalinka Group
О дефиците качественного предложения в премиальном сегменте говорят все эксперты.
«Спрос на первичном элитном рынке сдерживался отсутствием нового предложения, особенно объектов с отделкой «под ключ», и превалирования на рынке остаточного и не всегда ликвидного предложения в поселках», - отметил Александр Шибаев.
«Острый дефицит мы ощутили на фоне резко возросшего спроса на загородные объекты во время и после пандемии. Он начался с аренды, но затем вырос и на продажи. Но при достаточно широком ассортименте нам было сложно подобрать покупателям дома – очень высок процент переоцененных, не современных домов, а первичный рынок крайне скуден – менее 20% от общего объема предложений», - вспоминает Сергей Колосницын. При этом, по словам Александра Шибаева, на сверхдорогие лоты стоимостью выше 10 млн долларов ажиотажного спроса не наблюдалось, хотя интересанты на такие объекты тоже имелись.
К слову, от дефицита страдают не только московские покупатели, но и жители Петербурга. По словам Виолетты Басиной, гендиректора ГК Omakulma, председателя комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, в Ленинградской области спрос вырос в два раза. «Звучит круто, но в реальности это увеличение, условно говоря, с 50 лотов до 100. В целом на рынке наблюдается дефицит элитных загородных объектов, потому что тот небольшой существующий спрос, по большому счету, некому удовлетворять», - уточнила Виолетта Басина. Она объяснила, что последние годы новое предложение не росло из-за слабого спроса, в основном покупатели обходились тем, что предлагалось на вторичном рынке. Но сейчас и ликвидной «вторички» осталось очень мало.
«Такая корова нужна самому!»
На этом фоне зашевелились и давно забывшие о загородке девелоперы, стагнирующий несколько лет подряд рынок не подразумевал хороших заработков, поэтому новые проекты в высокобюджетных сегментах стали редкостью. Началось все с того, что крупные земельные наделы, в последние годы, усиленно предлагавшиеся под строительство поселков, со словами «такая корова нужна самому» лендлорды сняли с продажи. «Долгие годы они не могли продать их, а теперь решили освоить землю и выйти на рынок с новыми проектами, и единственное, чтобы я бы рекомендовал девелоперам - это ускориться», - объясняет Сергей Колосницын.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, рассказал, что в последние месяцы в консалтинговую компанию Vesco Consulting поступил шквал заявок на разработку концепций коттеджных поселков в ближнем и дальнем Подмосковье. «На фоне пандемии и активизации спроса на загородную недвижимость, землевладельцы стали размораживать активы и вкладываться в «загородку». Загородный девелопмент - как мартеновская печь, долго греется, но потом ее не остановить. Думаю, через год-два мы увидим первые ростки новых премиальных продуктов, зачатых в этот период», - уверен спикер. Он считает, что в их реализации очень поможет вторичный рынок с его многочисленными устаревшими проектами и недостроенными вовсе или уже требующими ремонта домами.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум»
Но не все эксперты уверены в том, что в высокобюджетном сегменте нас ожидает строительный бум. По словам Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), пока новые проекты не анонсированы, на рынок выходят небольшие частные застройщики, которые возводят одновременно 1-2 дома, нередко под конкретный заказ.
«Проблема выхода новых проектов связана с высокими рисками для реализации. Застройщики не уверены в том, что в будущем будут достаточные темпы реализации, которые позволят успешно продать коттеджи в крупном поселке. Именно поэтому даже в существующих КП наблюдалось перераспределение предложения в пользу участков с подрядом и без», - считает Анна Раджабова.
Тем не менее, несколько проектов будут в ближайшее время выведены на рынок. Сергей Колосницын не стал называть компании, которые сейчас занимаются их подготовкой, сославшись на конфиденциальность, однако сообщил, что «самым важным в готовящихся проектах будет новая технология строительства – CLT». Это технология деревянного домостроения, которая используется в Европе в последние десять лет и позволяет строить не то что коттедж, а многоквартирный дом. «Причем единственный минус, который приходит в голову в отношении деревянных домов, опасность возгорания, – нивелирован современными средствами обработки дерева», - уточнил спикер.
По его словам, сейчас в разработке находятся проекты на Рублево-Успенском шоссе (25 га), на Новорижском (18 га), на Дмитровском (25 га). По самим проектам получается следующая экономика: себестоимость строительства готового дома уровня бизнес-класса под ключ, со всеми коммуникациями, современной инженерией и планировками обходится в 40 тыс. руб. за квадратный метр. На самом дорогом направлении, Рублево-Успенском, цена продажи за готовый дом площадью 300-400 кв. м. (при всех прибылях застройщика и партнеров) составит 40-50 млн руб.
«На Дмитровском шоссе у нас есть великолепный надел земли в 25 га, с естественными перепадами высот, похожий на предгорные луга. Участок жаль портить высокими заборами, для разработки ландшафта мы пригласили лучших специалистов», - рассказывает Сергей Колосницын. Здесь будут построены три формата домов, стоимость объекта класса комфорт-плюс «под ключ» составит от 10 до 15 млн руб., бизнес-класс – от 18 до 25 млн руб., а самые дорогие дома премиального класса на больших участках от 25 до 40 соток будут продаваться по цене от 35 до 50 млн руб. На Новой Риге цены будут выше – от 50 до 70 млн руб., это дома большей площади на лесных участках.
Перспективы: что повлияет на рынок
Ясно одно: период «медленного угасания» загородного рынка миновал, этому поспособствовала самоизоляция. «У людей произошла переоценка ценностей и мы получим новые аудитории покупателей: тех, кто впервые осознал, что загородом жить комфортнее и безопаснее, тех, кто возвращался в город, но оценив обстановку вновь готов уехать на постоянное проживание в Подмосковье, и тех, кто долго откладывал покупку на будущее, но вот осознал, что потребность уже в настоящем», - говорит Сергей Колосницын.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank
Длительное отсутствие нового предложения и рост спроса на загородную недвижимость способствовали формированию вакантной рыночной ниши и возрождению девелоперского интереса к строительству новых поселков.
«В 2021 году ожидается выход 2-3 загородных элитных проектов, в следующие 3 года темпы выхода приблизятся к «докризисным» (2006-2008 годы), порядка 4-5 проектов в год. После 2025 года можно вновь ожидать снижение девелоперской активности до 2-3 проектов в год», - прогнозирует Олег Михайлик.
Но сколько на самом деле продлится девелоперская активность – никто не знает, причем, как ни странно, зависит это не только от девелоперов, но и от властей. Конечно, тема помощи властей застройщикам элитных поселков выглядит неожиданно. Тем не менее, многолетняя стагнация загородного рынка объясняется еще и тем, что покупатели загородных объектов сильно теряют в качестве жизни из-за отсутствия привычной инфраструктуры.
Практически за любой услугой или активностью приходится ехать в столицу. На местах сервисов либо нет, либо они слишком дороги, либо низкого уровня. Отсутствие хороших школ, медицинских учреждений, благоустроенных прогулочных зон, магазинов, спортклубов и прочего – это то, с чем сталкиваются практически все «переселенцы» в Подмосковье. А любое путешествие в Москву – это время, потраченное на дорогу, пробки и поиск паркингов.
Но для московского региона выгодно развивать инфраструктуру. «Когда власти вкладывают средства в развитие – это способствует росту спроса на недвижимость. Яркий пример – Новая Москва. Власти вкладывали в развитие инфраструктуры, в частности дорожной сети: была построена хорда, соединившая Калужское и Киевское шоссе. Рост спроса на предложение дальней Рублевки отмечался после открытия платной дороги «Северный обход Одинцово»», - напоминает Олег Михайлик.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
По словам Алексея Аверьянова, идеальную картину мира девелоперов могли бы дополнить власти вливаниями в инженерную инфраструктуру, которая требует наибольший объем инвестиций и растягивается на месяцы согласований и реализации.
«По сути, еще до старта продаж застройщик вынужден в буквальном смысле закапывать деньги в землю. Более того, привлечение банковского финансирования под залог земли требует межевания территории всего проекта, иначе при оценке будет учитываться ее оптовая, а не розничная цена. Государственные инвестиции на первом этапе будут незаменимы, но почему-то участие властей в судьбе загородного рынка изначально “не задалось”, и иллюзий по этому поводу у игроков рынка нет», - объясняет Алексей Аверьянов.
Сергей Колосницын также считает, что «инфраструктура – это наше больное место», но здесь работают естественные рыночные механизмы. «Например, если в течение нескольких лет мы наблюдаем отток жителей из Подмосковья, то торговые центры, рестораны, школы и медицинские учреждения теряют клиентский поток. А если мы видим, что постоянные жители, а у нас в основном именно они, а не дачники, возвращаются, то создаются весьма привлекательные аудитории для бизнеса», - говорит спикер. При этом сами застройщики принимают активное участие в развитии социальной инфраструктуры и отдают себе отчет в том, что именно она станет обязательным условием покупки. «Теоретически местные власти заинтересованы в развитии инфраструктуры, и помогая девелоперам, здорово помогли бы и себе», - констатирует Сергей Колосницын.
Объем предложения на первичном рынке снизился за год более чем на 20% до 580 лотов в целом по рынку, в основном за счет продажи коттеджей и сблокированных лотов. Это повлияло на структуру предложения и на рост средней цены предложения, в результате вымывания наиболее недорогих лотов. Таким образом, средняя цена предложения коттеджей возросла за год на 5-6% до 168 млн. руб. за лот, средний бюджет сблокированных лотов (таунхаусов и дуплексов) составил 44 млн. руб., увеличившись на 5-7%. Средняя стоимость сотки земли для участков без подряда составляет в среднем 1,5 млн. руб. за сотку для участков в поселках премиум-класса и в среднем порядка 3,7-3,9 млн. руб. за сотку в посёлках класса deluxe. Рост цен за год произошел в основном за счет волатильности курса и экспонирования больше части лотов класса deluxe в долларах.
Источник: Kalinka Group
