Меняются эпохи, но состоятельные россияне по-прежнему хотят жить вблизи Кремля. Формирование премиальных локаций в Москве началось задолго до появления современного рынка элитной недвижимости. Еще в прошлые века сформировались территории, где селились представители богатых сословий – недалеко от Кремля. В ХХ в. в этих местах жили военачальники и партийная номенклатура – элита советской эпохи, и престиж районов только закрепился.
И сейчас покупатели элитного рынка, несмотря на то что у них есть выбор, часто обращают внимание на историческую недвижимость, а их предпочтения, как и в XVIII–XIX вв., сконцентрированы на районах в границах бывшего Белого и Земляного города.
Базовые приоритеты
Издавна престиж локации определяли люди, которые ее населяли. В XVIII– XIX вв. это было богатое дворянство. Так, в книге Я. Е. Володарского «Исследования по истории русского города. Факты, обобщения, аспекты» написано, что в XVIII в. в Москве богатые дворяне проживали в домах, находящихся в Китай-городе и Белом городе (территория внутри Бульварного кольца за исключением Китай-города и Кремля), хотя дворянские усадьбы были и в Земляном городе (территория между Бульварным и Садовым кольцом, куда вошло и Замоскворечье). Дома состоятельных горожан по приказу Петра I строились из камня. Поэтому некоторые особняки после пожара 1812 г. сохранились и до наших дней. Например, жилое здание петровских времен – Нарышкинские палаты на ул. Петровка.
По данным, приведенным в книге Володарского, в 1796 г. в Китай-городе было 182 каменных дома (это всего 2% от числа каменных домов, возведенных в столице), в Белом городе – 945 домов (10%), а в Земляном – 3692 дома (41%). Остальные 47% находились за Земляным городом. Если же ориентироваться на число дворян, проживавших в престижных локациях тех времен, то в Белом городе их было 502, а в Китай-городе – всего 26 человек.
Вместе с тем, как писал англичанин Кокс, посетивший Москву в 1796 г., «жалкие лачуги кучатся около дворцов, одноэтажные избы построены рядом с богатыми и величественными домами». Эти слова взяты из книги П. В. Сытина «История планировки и застройки Москвы».
В начале XX в. в доходных домах и в усадьбах поменялся контингент проживающих. Вместо дворян и купцов центр Москвы заселили «рабочими и крестьянами». А в лучших домах, принадлежавших дворянским семьям, квартиры получили представители партийной элиты, лояльные к новой власти ученые, известные артисты, писатели и военачальники.
Наследие советских вождей
В брежневские времена в Москве появились места, где жилье строилось специально для высокопоставленных чиновников. Такой дом мог соседствовать с хрущевками, но выделяться индивидуальной архитектурой, высокими этажами, большими окнами, просторными парадными. Например, в доме 10 по Гранатному переулку, который был построен для Леонида Брежнева, окна были больше, чем в соседних домах, а двор – огорожен.
Новым направлением стало строительство небольших жилых комплексов для партийной номенклатуры. В народе их называли «царскими селами». Строили их не в центре Москвы, а на западе и юго-западе – в районах с благоприятной экологией. В Кунцеве находилось самое большое «царское село», состоявшее из 20 кирпичных домов, в Новых Черемушках – из шести. Также дома для избранных возвели на Соколе, в Раменках (ул. Косыгина), в районе Дорогомилово (Кутузовский проспект), в районе Гагаринский (Ленинский проспект).
По словам риэлторов, в круг интересов покупателей элитного жилья попадают не все исторические дома. И, как объяснила Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property, далеко не всех покупателей интересует, кто из знаменитостей жил в историческом доме или в конкретной квартире, а интерес представляет место. На самом деле дома, где жили первые лица государства и их приближенные, располагаются в лучших локациях Москвы. Дома строились по проектам известных архитекторов из очень качественных материалов и действительно были высокого класса.
«Все чаще я слышу от покупателей, насмотревшихся на новые проекты от застройщиков, что они все-таки склоняются к покупке квартиры на вторичном рынке в старом дореволюционном фонде», – рассказывает Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Intermark Real Estate. – Это объясняется многими факторами. В основном удобными планировками для большой семьи, с продуманными подсобными помещениями, высокими потолками, качеством строительства в целом и наличием истории».
Дом в топе спроса
Один из ярких примеров покупательского спроса – дом №3 в Романовом переулке - рассказывает Элла Братилова, управляющий партнер FS Property, представитель AREA. Комплекс из восьми домов в стиле французского барокко с элементами ренессанса был построен в 1898 г. по проекту архитектора Александра Мейсера как доходный дом для графа А. Д. Шереметева. До революции его жильцами были ведущие артисты Большого театра, адвокаты, известные врачи. После революции дом национализировали и квартиры заселили видные военачальники, деятели партии и правительства – Буденный, Троцкий, Ворошилов, Молотов, Каганович, Фрунзе, Жуков, Рокоссовский, Тимошенко, Малиновский, Хрущев, Фурцева и др. За домом не зря закрепилось название «Пятый Дом советов». И сейчас его фасад увешан мемориальными табличками, напоминающими об известных жильцах.
В квартирах высокие потолки – по 3,5–4 м, в некоторых из них сохранены печи, аутентичные двери. Площади квартир тоже разные – от 70 до 250 кв. м в центральном корпусе №4. Район привлекателен с позиции инфраструктуры: рядом лучшие рестораны, МФЦ «Романов двор» с премиальным фитнесом, музеи, театры, лучшие школы и многое другое.
Большинство квартир в доме перешло наследникам известных людей, а потом их продали. В одной из квартир до сих пор живут потомки легендарного полководца Семена Буденного. «Я продавала квартиру, принадлежавшую председателю совета министров одной из союзных республик, квартиру Фурцевой и маршала Малиновского», – поделилась Элла Братилова. Покупатели квартир в этом доме тоже очень разные. Например, большой популярностью дом пользуется у состоятельных покупателей, переезжающих в Москву из Санкт-Петербурга или возвращающихся из-за границы. «Одну квартиру приобрел наш соотечественник, долгое время проживающий во Франции, – рассказывает Элла Братилова. – Ему очень нравятся исторические дома, а в квартире, которая продавалась, была анфиладная планировка». Такая планировка отсылает нас в Древний Египет, где дворцы для правящих династий строились по анфиладному принципу. Продолжение этого архитектурного приема отражено и в более поздних эпохах. «Одна покупательница из региона купила в этом доме сразу две квартиры: одну – для себя, а вторую – под сдачу в аренду», – продолжает Элла Братилова.
История квартиры знаменитости
Дом №17 в Лаврушинском переулке известен как «Дом писателей». В нем жили выдающиеся литераторы советского периода в истории страны. И это родной дом Елизаветы Некрасовой, владелицы агентства элитной недвижимости Must Have. Она напомнила, что как раз этот дом описывается в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита» в той части романа, где Маргарита крушила квартиру №84 профессора Латунского. А Борис Пастернак, ставший одним из первых новоселов в 1937 г., упомянул об известном доме строками из стихотворения: «Дом высился, как каланча. По тесной лестнице угольной несли рояль два силача, Как колокол на колокольню…».
Дом был построен для советских писателей Сталиным, а получить в нем квартиру было высокой наградой для писателя. Кстати, самому Булгакову квартиру в этом доме не дали.
В доме проживали уже упомянутый Борис Пастернак, Агния Барто, Константин Паустовский, Михаил Пришвин, Валентин Катаев и другие. «Моя семья жила в квартире, которую получил Александр Малышкин, советский писатель, классик социалистического реализма и придворный писатель самого Сталина, – делится Елизавета Некрасова. – Сталин часто бывал в этой квартире с видами на Кремль. Но так сложилось, что в прошлом году я квартиру продала и на вырученные деньги купила жилье в новом элитном доме с подземным паркингом, отдав свои предпочтения «новым трубам». Квартиру купил человек, который был влюблен в этот дом и долго ждал, когда в нем появится предложение приобрести жилье».
Что и за сколько покупает элита
В целом в Москве в топе спроса – исторические дома в хорошем состоянии и в премиальных локациях. Они расположены преимущественно в границах Бульварного кольца, на территории древнего Белого города или на небольшом расстоянии от его границ. Хотя у состоятельных покупателей есть и другие любимые локации. По словам Кристины Томилиной, интересные для покупателей дома есть в арбатских переулках, на «золотой миле», на Патриарших и Чистых прудах, в Замоскворечье. Яркими примерами можно назвать дом №7 в М. Левшинском переулке, дом №5 в Барыковском переулке, несколько домов в Чистом переулке – это образцы содержания дореволюционных домов Москвы. В центре города достаточно много до- и послереволюционных домов, которые содержатся ТСЖ в прекрасном, образцовом состоянии: парадный подъезд отремонтирован, есть охрана, закрытый паркинг, а высокие потолки и толстые стены только добавляют преимуществ перед новыми проектами.
По словам Анны Портной, она продавала квартиры во многих известных домах и в каждом из них были свои изюминки. Например, в высотке на Котельнической набережной нет таких роскошных подъездов, как в домах №№ 3 и 5 в Романовом переулке, но есть уникальные видовые характеристики – это большой плюс, так как из-за ограничения высотности в новостройках в центре Москвы виды для элитных домов – редкая опция. Есть дома в удачных локациях и с роскошными входными группами, как, например, дом №8 на улице Молчановка (знаменитый «дом со львами»). В доме на ул. Серафимовича, 2 («Дом на набережной»), несмотря на печальный шлейф по причине расстрельных сталинских событий, много квартир с видами на Москву-реку, на Кремль, и они стоят дорого – почти как квартиры в элитном доме.
Как сообщила Кристина Томилина, в известном доме брежневской эпохи, расположенном на Патриарших прудах (Гранатный пер., д. 10, стр. 1), предложения на продажу появляются раз в 5 лет по цене, превышающей локальный рынок. Год назад в доме продавалась квартира со старым ремонтом и без парковочного места по цене 1 млн руб. за кв. м при средней цене метра в старых домах района 700–800 тыс. руб. Поэтому, если говорить о штучных, «трофейных» домах, таких как Гранатный, 10, цены в них практически такие же, как в элитных домах на ранних стадиях строительства. Если же сравнивать с новыми, уже построенными элитными домами, то их стоимость за «метр» все-таки выше на 50–70%, чем даже в самых известных старинных и образцовых домах Москвы, оценила Кристина Томилина. Например, в ЖК класса de luxe «Гранатный, 6» цена квадратного метра в квартире с премиальной отделкой перевалила за 2,9 млн руб. и достигает 2 млн руб. в резиденции без отделки. Примерно такой же порядок цен в ЖК «Гранатный палас» (Гранатный пер., д. 8, стр. 4) – около 2,9 млн руб. за 1 кв. м в квартире под отделку.
Рынок элитной недвижимости живет по своим законам. Покупатели платят деньги и за место, и за престиж. В целом предпочтения состоятельных граждан и формируют элитные локации. Так было и в петровские времена, так есть и сейчас.
