По данным на начало декабря, самый известный классифайд Москвы и Подмосковья предлагал в краткосрочную аренду всего 119 объектов, сдающихся в Московском регионе в сегменте дороже 60 тыс. рублей в сутки. Некоторые из них ориентированы в том числе на сдачу в новогодние праздники. Учитывая, что собственная загородная недвижимость есть не у всех, а Новый год хочется встретить достойно, предложения должны пользоваться спросом.
По оценкам аналитиков, краткосрочной загородной арендой интересуются не только те, кто пока не обзавелся собственным домом, но и те, кто хотел бы сменить обстановку и получить качественное обслуживание. При этом отели таким клиентам не подходят: слишком шумно и хочется приватности. Кроме того, большинство отелей де-люкс давно забронировано. Особенно сложно найти вариант для семей. К примеру, три ночи в Verba Mayr в номерах-коннект на четверых гостей (родители и двое детей) с трехразовым питанием и посещением spa при заезде с 30 декабря стоят 504 тыс. руб. 31 декабря предполагается праздничный ужин по меню (оплачивается отдельно), он закончится в 23.00. В полночь – фейерверк. По словам сотрудников отдела бронирования, сьюты и люксы были распроданы еще несколько месяцев назад.
Схожая ситуация и в других престижных отелях. Таким образом, можно сделать вывод, что строительство изначально заточенных под краткосрочную аренду домовладений – интересный вариант для инвестирования. Рассмотрим разные сегменты этого направления рынка.
Курортные отели
В списке популярных загородных отелей, рассчитанных на прием взыскательной публики, – парк-отель «Бухта Коприно» (курорт «Ярославское взморье»), бутик-отель «Клубный дом «Завидово» с комплексом «Ямская слобода» (Завидово). В чем-то они схожи – например, благоустроенной территорией, сервисным обслуживанием и инфраструктурой. Все коттеджи оснащены мебелью и техникой, во многих есть камины и оборудованные зоны барбекю на собственных участках.
По словам Елены Большаковой, директора по продажам и маркетингу парк-отеля «Бухта Коприно», руководство заинтересовано и в длительной аренде, но все-таки гости предпочитают краткосрок. Всего в комплексе 46 коттеджей.
Если говорить о новогодних каникулах, то обычно бронируются даты с 25-27 декабря по 4-7 января включительно. Понимая, что гостям захочется разнообразия при столь длительном заезде, при строительстве были предусмотрены каток, 4-километровый лесной маршрут, лыжные трассы и пункт проката, где можно арендовать снегоходы, лыжи, коньки и пр. Кроме того, на территории есть Wellness-центр и его услуги входят в стоимость проживания: это 25-метровый бассейн с выходом в зону на открытом воздухе, комплекс парных (русская баня, финская сауна, римская парная, турецкий хаммам), тренажерный зал. В стоимость входит завтрак «шведский стол», а рестораны предлагают блюда a la cart на обед и ужин.
В бутик-отель «Клубный дом «Завидово» едут за тихим и спокойным отдыхом. По словам Максима Рязанцева, главного менеджера управляющей компании «Гольф Завидово», этот отель – самая приватная локация на всем курорте Завидово.
Здесь уединенная территория с надежной охраной, причем работа службы безопасности идет незаметно для гостей и не нарушает их покоя и комфорта, – говорит Рязанцев. — В итоге безопасности, приватности и высокому уровню отдыха уделяется максимум внимания.
В бутик-отеле 10 номеров: 9 номеров «люкс» и президентский сьют с богатой отделкой, мебелью, техникой и всей инфраструктурой. Все они расположены в клубном доме, который построен в стиле шотландского особняка. За качество ресторанной кухни отвечает знаменитый ресторатор и бренд-шеф Дмитрий Шушаков, он сам формирует меню, составляя его в том числе из дичи и рыбы.
Рядом – гольф-клуб Завидово, он рассчитан на 18 лунок, и это единственный в России клуб, сертифицированный старейшей в мире Ассоциацией профессиональных гольфистов Великобритании и Ирландии. Вне сезона можно потренироваться с тренерами гольф-академии в залах с симуляторами. Здесь же проходят турниры и по зимнему гольфу – это Рождественский и Масленичный турнир.
«Еще один важный момент – местное сообщество. Отдых в «Клубном доме «Завидово» – это возможность пообщаться с другими гостями, которые разделяют их систему ценностей и соответствуют их кругу общения. К нам приезжают персоны очень высокого уровня, и они точно знают, что здесь их не будут донимать какими-либо вопросами или просьбами об автографе», – добавляет Рязанцев.
Расположенная рядом «Ямская слобода» примечательна глэмпингом с оборудованными коттеджами. В Новый год здесь планируется большое празднество.
Будут организованы праздничный ужин в ресторане и гуляния под открытым небом, – рассказывает управляющий комплексом Владимир Орлов. – В этом году праздник пройдет под названием «Новогодний переполох» в стиле истории о деревне Простоквашино. Будем лепить снеговиков, петь караоке у костра, играть в различные игры, зарабатывая в конкурсах наши «ямские» рубли – на них можно будет купить угощения и сувениры.
Из других развлечений – огромная деревянная горка, построенная в стиле XIX в., лыжная трасса в лесу, лазертаг и квестовые площадки.
Коттеджи в аренду
Для тех, кому в Новый год хочется большей приватности, актуальна аренда отдельных коттеджей.
Есть жилые комплексы, приспособленные в том числе под аренду. Здесь можно выделить международный ЖК «Росинка», расположенный в 5 км от МКАД по Пятницкому шоссе. Территория занимает 54 га, на которых расположены двухэтажные таунхаусы и многочисленные объекты инфраструктуры – спортивный центр, бассейн олимпийского стандарта, салон красоты со spa-зоной, ресторан и бар с летней верандой, магазин, стоматологическая клиника, скейт-парк, теннисные корты, каток.
Часть таунхаусов доступна в аренду от одного месяца, причем арендаторысмогут пользоваться всей инфраструктурой поселка. Есть и новогоднее предложение с заездом от четырех дней. Стоимость – от 40 тыс. руб. в сутки при размещении от четырех человек и проживании в доме с тремя спальнями. Питание в стоимость не входит, но в таунхаусах есть полностью оборудованные кухни, а на территории комплекса – ресторан.
Возвращаясь к частным объявлениям, следует признать, что из-за скромного выбора некоторые объекты уже снискали определенную известность. В их числе знаменитый лофт-коттедж, который в обычное время сдается от 75 тыс. руб. в сутки, а на новогодние праздники (две ночи) – за 600 тыс. Это дом площадью 680 кв. м с собственным бассейном с подогревом и 12 спальнями. Объект предназначен для шумных молодежных вечеринок: есть диджейский пульт и игровая зона с большим телевизором и консолью PlayStation.
В поисках платежеспособных клиентов собственники дорогих коттеджей дополняют свои объекты непривычными обычным долгосрочным арендаторам опциями – например, аквапарками и уличными шатрами для проведения праздников. Чаще всего такие коттеджи расположены на больших участках от 20 соток.
Краткосрочная аренда – дополнительные риски
Краткосрочная аренда часто связана с дополнительными рисками – более высокими, чем при долгосрочной.
Во-первых, и сами дома, и обстановка в них очень дорогие. Поэтому потребуются и дорогие имущественные страховки, и многостраничные договора аренды, – объясняет Екатерина Крапивина, директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty. – Во-вторых, девелоперу необходимо задействовать очень много внутренних ресурсов – от охраны, сопровождающего персонала на площадке до уборки помещения.
Третья сложность, продолжает эксперт, заключается в том, что такой формат аренды далеко не всегда приветствуется постоянными резидентами закрытого коттеджного поселка: все-таки приватность и безопасность – одни из главных условий для жителей.
Крапивина отмечает, что спрос исходит не только от компаний и семей, желающих сменить обстановку, но и, например, от кинопродюсеров. Чаще всего они получают отказ.
Предложения нет, а спрос и ошибки – есть
Спрос на загородном рынке краткосрочной аренды дорогих домов на сегодняшний день гораздо выше предложения. При этом большинство собственников таких домов не очень хорошо представляют свою аудиторию и не всегда удачно вписывают свои арендные объекты в окружающую среду, говорит Константин Пискун, член правления Ассоциации деревянного домостроения.
Наиболее популярные ошибки
В первую очередь большой ошибкой является пренебрежительное отношение к уже устоявшимся правилам поселка, в котором сдается дом. Если все соседи проживают на постоянной основе, то они точно не обрадуются людям, которые приезжают на пару дней, – как правило, даже когда речь идет о состоятельных и очень состоятельных арендаторах, при заезде куда-то на пару дней они могут отдыхать «на всю катушку», мешая местным жителям. И если такие арендаторы заезжают каждые выходные, то это будет систематически нарушать уклад поселка. Таким образом, необходимо разделять поселки, где дома сдаются в аренду (а их, как мы выяснили, нет), и поселки, где люди живут своей размеренной жизнью, – и там, и там действуют свои и очень разные правила.
Второй популярной ошибкой является незнание своей аудитории. Сегодня на отдыхе большинство людей хотели бы, по возможности, никуда не ходить, а получить все возможные услуги прямо в доме или на участке – речь идет о доставке еды, о бане, бассейне, массаже. При этом, оснащая дом, можно воздержаться от строительства огромной бани – лучше обустроить джакузи или сауну, чтобы можно было легко их запустить. Если же гости захотят полноценной бани со всей атрибутикой, они скорее отправятся в специализированное заведение.
Третья ошибка – считать, что чем больше площадь дома, тем дороже его надо сдавать. На сегодняшнем рынке много слишком больших домов – в основном они были построены довольно давно, а теперь у собственников нет денег и/или возможностей их реконструировать под аренду (где, как мы помним, предпочтительнее более скромные площади).
Как построить дом под аренду, чтобы не было мучительно больно?
Отвечает Константин Пискун.
Скрупулезно выбирайте локацию – куда поедут люди, куда им интересно и удобно ехать? Кроме того, учитывайте окружение, соседей и их возможное взаимодействие с вашими арендаторами.
- Не стройте огромных домов. Для благополучной сдачи в краткосрочную/посуточную аренду в доме достаточно 2-3 спальни (от 16-20 кв. м), небольшой кухни и гостиной.
- Очень важное значение имеет участок. В действительности он редко используется весь – большинству арендаторов достаточно 3-4 соток у террасы. Но важно понимать, где будут расположены эти сотки, ведь у большинства людей схожие сценарии жизни: они плюс-минус одинаково просыпаются и примерно одновременно выходят по субботам жарить шашлыки. А значит, ваша задача – сделать так, чтобы они не оказались в трех метрах от соседей, которые в тот же субботний вечер тоже вышли на шашлыки. Планируйте участок так, чтобы никто никому не мешал.
- Если вы решитесь на строительство целого поселка, спроектируйте его с учетом сценариев времяпрепровождения гостей, но, скорее всего, вам не надо больших ресторанов и общественных пространств. А вот сервисы доставки еды и детские развлечения пригодятся. Идеально, если аниматоры будут приходить за детьми, а потом приводить их домой – счастливыми и нарезвившимися. Не забудьте про службы приема курьеров, чтобы по поселку не ходили посторонние.
- Планируя дом и участок, имейте в виду, что вам придется где-то хранить необходимый инвентарь для обслуживания дома и участка (не в доме, который вы сдаете в аренду) и иметь дополнительный доступ на участок для каких-то сервисных работ. Маршруты персонала и отдыхающих не должны пересекаться. При этом, если вы собираетесь завоевать рынок элитной посуточной аренды, будьте готовы оказывать очень качественный гостиничный сервис. В идеале дом должен сдаваться с мажордомом.
И еще про сервис самого высокого уровня. В России такой лайфхак пока не получил широкого распространения, но за границей он применяется – речь про профессионального батлера. Представьте себе компанию хорошо подвыпивших мужей-арендаторов, которые своим весельем мешают соседям. Охрана поселка вряд ли возымеет на них какое-то влияние. Гораздо эффективнее сработает профессионал-тамада, который придет с подарками к столу и относительно быстро доведет раздухарившуюся компанию до мирной кондиции, когда все просто уснут.
На сегодняшний день ниша качественного арендного жилья в элитном сегменте практически свободна, – говорит Константин Пискун. – Есть ряд не самых удачных проектов, в которые, кстати, активно приглашаются инвесторы, причем им обещают чуть ни не 50% годовых – все это завышенные обещания.
Если проводить аналогии, то желаемый дом должен быть сопоставим с номером пятизвездочной гостиницы. В этом доме не должно быть ничего лишнего, хозяйского и жизненного в плане времяпрепровождения: важно помнить, что гости приехали не жить будничную жизнь, а именно отдыхать. И это понимание для многих становится камнем преткновения.
Соответственно, и инвестиции в такой дом будут выше, чем в обычный загородный,– здесь тоже уместна аналогия с гостиничным номером, который всегда обходится дороже, чем квартира. Материалы должны быть дороже и гораздо более износостойкими. Инженерные системы – самые надежные и, желательно, управляемые удаленно. Любая техника и мебель должны быть крепче и устойчивее, потому что бережно к ней относиться, скорее всего, никто не будет. Плюс персонал.
«Только в этом случае можно добиться какой-то окупаемости операционной деятельности. Если не будет конкуренции (а сегодня ее нет), то можно будет получить 15-20%. По мере наполнения рынка подобными предложениями конкуренция будет расти, качество будет улучшаться, но, пока этого не произошло, самые лучшие варианты смогут принести до 40% в год», – прогнозирует эксперт.