Проекты реставрации исторических зданий под объекты элитного строительства начали активно появляться в Москве в последние 5–7 лет. Причина проста и легко объяснима с точки зрения логики девелоперов: в Центральном округе столицы (а именно там продается большее количество подобных объектов) найти участок под новое строительство не так просто.
Согласно данным Knight Frank, на текущий момент в Москве экспонируются 64 элитные новостройки и треть из них (22 объекта, или 34%) являются проектами полной или частичной реконструкции.
«Всего в предложении в них представлено 299 лотов (11% от общего объема предложения) суммарной площадью 43 205 кв. м», – уточняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group.
К комплексной реставрации, когда проект полностью состоит из исторических зданий с сохранением внешних стен, а в нем меняются инженерные коммуникации и другие некапитальные конструкции, эксперты относят, например, Cloud Nine, Stoleshnikov 7, «Дом на Хлебном», «Дом с атлантами», Kuznetsky Most 12 by Lalique и др. К реконструкции части проекта относятся: ЖК «Большая Дмитровка IX», где представлен один исторический и два современных особняка, Artisan, где один из особняков построили по рисункам, предоставленным комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, ORDYNKA, где сочетается историческая и современная застройка. В ходе реконструкции может сохраняться только фасадная часть здания, представляющая историческую ценность, а все остальное возводится с нуля, как, например, в Barkli Gallery или ЖК «Театральный дом». В Европе в последние годы именно так и восстанавливают исторические объекты, появился даже специальный термин – «фасадизм». Случается и такое, что объект был разрушен в силу исторических причин и сейчас восстанавливается по сохранившейся документации. Это, например, случай Бадаевского пивоваренного завода. «На территории Бадаевского пивоваренного завода, которую развивает девелопер Capital Group в рамках проекта жилого комплекса «Бадаевский», расположено три бывших заводских корпуса. Два из них обладают статусом объекта культурного наследия и будут отреставрированы. Еще один корпус, второе строение, будет воссоздан по историческим чертежам – здание варни», – рассказали в пресс-службе застройщика.
«Более 60% таких проектов реализуются в ЦАО, из них 65% расположены между Садовым кольцом и ТТК. В небольшом количестве проекты реставрации сосредоточены в ЗАО, СЗАО и СВАО», – отмечают в Glincom. Прежде всего это объекты, расположенные в районах Тверской (пять проектов), на Арбате (четыре проекта) и на Якиманке (три проекта). В остальных районах в центре сейчас встречается по одному-два проекта.
Говоря о реставрации, нужно понимать, что под этим понятием подразумевают сразу несколько видов работ с памятником архитектуры, в том числе и реконструкцию. Архитектор и реставратор Алексей Гинзбург, автор таких знаменитых проектов реставрации, как Дом Наркомфина, главное здание газеты «Известия» и особняк Сытина, так разделяет эти понятия: «Реставрация – это работа с памятником, с объектом культурного наследия, у которого есть определенный предмет охраны, элементы, как правило, переписанные, которые могут дополняться во время работы и которые должны неукоснительно сохраняться в этом здании. При этом, когда выполняется реставрация, здание не увеличивается, оно остается в своих исторических габаритах.
Реконструкция – тоже работа с существующим зданием, но с тем, у которого нет охранного статуса или исторической ценности. Реконструкция допускает увеличение площадки, надстройки, пристройки – гораздо более широкий диапазон возможностей с уже существующим зданием. Поэтому по Градостроительному кодексу РФ реконструкция часто сопутствует новому строительству».
Трудности перевода
Реставрация – процесс дорогостоящий, небыстрый и зачастую связанный со сложным согласованием и необходимостью соблюдения всех законодательных ограничений, сопутствующих охране памятника. Вот только некоторые особенности восстановления исторического здания, которые называют эксперты рынка. «Иной раз реставрация может обходиться дороже строительства с нуля — 50−100 тыс. руб. на 1 кв. м», – подсчитали в Point Estate. В архитектурном бюро T+T Architects приводят такие цифры: «Стоимость реконструкции 1 кв. м может находиться в коридоре от $1 до $10–15 тыс. в зависимости от сложности и возраста объекта».
«Первый тип проблем [связанных с реставрацией] – сложности, которые возникают с конструкциями, которые возводились в разное время и находятся в разном состоянии. Это и возможность обнаружения дополнительных элементов охраны в ходе реставрационных работ. Например, изразцы под старой штукатуркой или фреска под краской. Вторая сложность – поиск компетентных подрядчиков с релевантным опытом работы с историческими зданиями. При этом важно, чтобы они были готовы работать в бюджете, который вписывается в экономику такого проекта», – рассказывает Никита Евдокимов, директор по девелопменту Insolver, девелопера, реализующего сейчас проект реставрации на Пречистенке, 8.
«Основная сложность при реставрации – это то, что каждый шаг или решение должны быть согласованы с департаментом культурного наследия г. Москвы, отвечающим за памятники в городе», – сетует Мария Чернякова, управляющий партнер MR Group. В настоящий момент застройщик производит процесс реставрации дома Абрикосова в Потаповском переулке, в том числе восстанавливает саму квартиру легендарного фабриканта.
«При восстановлении или реставрации исторических фасадов зданиям требуется дополнительное укрепление: при углублении для строительства подземного паркинга историческая стена укрепляется специальными конструкциями на время работ, которые в дальнейшем снимаются. И конечно, в исторических объектах невозможно использовать кровлю для размещения масштабных инженерных комплексов, иначе слишком современные элементы будут кардинально менять облик дома. В этом случае для вывода систем подбирают незаметные пространства дома или используют шумоподавляющий купол», – утверждает Джон Марк Кланси, генеральный директор Clancy Engineering.
«Еще один минус при редевелопменте исторических зданий заключается в высокой стоимости строительных работ. Их цена существенно выше, чем при строительстве с нуля, а сроки реализации подобных проектов длиннее. Так, на реставрацию фасада дома на Гоголевском бульваре нам дополнительно потребовалось полтора года», – дополняет коллегу Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанса» (в 2006 г. компания завершила редевелопмент дома на Гоголевском бульваре, 29, превратив его в элитный проект клубного формата).
Noblesse oblige
И все же, если реставрация – такой дорогостоящий и сложный процесс, зачем девелоперы им занимаются, а покупатели продолжают активно приобретать такие лоты? Ведь в большинстве из них невозможно изменить конструктив здания, увеличить потолки, расширить окна, а жить приходится как в музее? В действительности, перестроенный в элитный проект объект реставрации может оказаться для девелопера весьма выгодным проектом. «Реконструкция элитного дома может быть намного дороже, чем новое строительство, что отражается и на ценах предложений. Так, разница цен на лоты в одном проекте в реконструированном и новом корпусе может составлять более 40%», – уточняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Часто девелопер сокращает свои издержки, построив в проекте редевелопмента апартаменты, если это допускает вид разрешенного строительства объекта. Апартаменты в реставрируемом доме строить проще, так как у них легче финансовая нагрузка по административным нормативам, утверждает Тигран Асланов, директор по продажам «Малой Пироговской, 14». Часть брокеров, однако, возразит на это. «Застройщику выгоднее строить апартаменты, поскольку на них проще и быстрее получить разрешительную документацию. Однако рынку интереснее квартиры, потому что в них можно прописаться и они удобнее в обслуживании (налоги, ЖКУ ниже)», – рассуждает директор по продажам Point Estate Роман Амелин.
И все же главной причиной, по которой покупатели премиальной недвижимости приобретают лоты в отреставрированных объектах, является желание приобщиться к духу места, здания, ощущать преемственность поколений и жить среди исторического окружения, чего не могут дать проекты нового строительства, получающие площадки там, где найдется свободное место. А эмоции, страсть и вожделение, как известно, не поверить алгеброй. «Для покупателей апартаментов в клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique историческая ценность объекта недвижимости стоит на первом месте... Именно этого дома в первую очередь касался прогресс: первая электрическая реклама, суперсовременный для начала века банк, первая телефонная станция. Вот в таком доме с историей и хотят создать собственное «родовое гнездо» наши клиенты. На втором месте – знаковая локация. Самый центр города, «театральный треугольник». Большей «премиальности» просто невозможно добиться. Соседний дом – ЦУМ, вид на Кремль, Большой театр в паре минут пешком», – рассказывает Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.
«Покупатели Artisan ценят историческое окружение – приватность и атмосферу классических арбатских переулков, созданную в нашем доме. Они гордятся, что могут стать обладателями квартиры в проекте сложившегося нового московского триптиха, который вместе с Turandot Residences и Театром им. Е. Вахтангова формирует наш дом», – отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам Turandot Residences и Artisan.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы мы увидим еще не один проект редевелопмента проектов из промышленных и производственных зданий, доля которых в составе элитной недвижимости может составить до 35–40%, что позволит проектам реставрации по-прежнему быть весьма востребованными.
