Конец девяностых – начало нулевых стали годами становления элитного рынка. Первые богатые люди после перестройки выросли в лучшем случае в цековских домах середины XX в. или в «ампирных» зданиях до- и послевоенного периода. Квартиры там неплохи, но и не шикарны. Большинство же «новых русских» до финансового взлета и вовсе жили в новых панельных районах – и хорошо если Москвы…
Представления о достойном их денег жилье в этот период еще не сложились, а значит, и девелоперы, и архитекторы на тот момент только нащупывали тропинку к сердцам и кошелькам покупателей. Рынок шатало из стороны в сторону – от «тяжелой вечной классики» до нарочито «современного взгляда». Что-то получилось, что-то – нет. Проблема элитных проектов этих полутора десятилетий была в отсутствии стандартов, а также чувства меры: одни пытались засунуть в проект «все лучшее сразу» (в одном ЖК могло быть всё – от бронзы до хрусталя и гипсовых ангелов), другие, напротив, видели «новый элитный мир» с прозрачными стенами, даже если стена выходила на юг и солнце светило в окна с утра до ночи.
Сегодня эти дома у прохожих вызывают улыбку и ностальгию. Вот только в одних квартиры дорожают, а из желающих их купить формируются листы ожидания, в других же, напротив, продавцы гоняются за каждым потенциальным интересантом. И причин тому несколько. «Есть дома, которые морально устаревают, а есть те, которые по каким-то по своим специфическим особенностям продолжают быть востребованными. Например, «Дворянское гнездо» и «Стольник» стоят практически рядом. Но выбирают «Стольник». У этого малоквартирного особняка очень хорошее качество строительства и респектабельные жильцы», – рассказывает о рынке проектов десяти-двадцатилетней давности генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова. По словам эксперта, не устарела и «Усадьба Трубецких» в Хамовниках – где еще можно найти дом, который стоит в парке? Если и появится в этом доме что-то, то быстро уйдет. Место для его строительства было выбрано уникальное.
А вот, например, в 1990-е крутым домом считался «Агаларов Хаус», вспоминает эксперт, но по сегодняшним меркам такие проекты недотягивают до высокого уровня по инженерному оснащению. Дома из 1990-х морально устарели – и по своему облику, и по планировкам, и по «начинке». «У нас была история – люди хотели купить квартиру в «Агаларов Хаусе», одном из первых элитных домов в Москве, несмотря ни на что, и купили за бешеные деньги. Там было много нюансов, но это их не остановило. Сегодня это скорее исключение из правил. Кстати говоря, они квартиру продают», – рассказывает Ирина Могилатова.
Были в те времена и просто неудачные объекты, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. Нередко архитекторы при проектировании основное внимание уделяли фасаду, а не планировкам квартир. Плоды таких решений, говорит эксперт, мы пожинаем по сей день, так как за эффектной внешностью скрывались не самые удобные условия для жизни. Пример – ЖК «Римский дом», экстерьер которого напоминает амфитеатр. Тут, говорит Анна Раджабова, собственники квартир и дизайнеры столкнулись с определенными сложностями. К примеру, одна из расположенных в центральной секции квартир площадью около 200 кв. м имела форму подковы, средняя часть которой не превышала нескольких метров. Все это затрудняло как разработку дизайн-проекта, так и непосредственно ремонтные работы. И таких примеров было немало. Однако, отмечает Анна Раджабова, со временем архитекторы поняли, что необходимо отталкиваться не от фасадов, а от планировок, и это был действительно удачный поворот.
Из других примеров, когда проект фактически оказался заложником своего времени, эксперт выделяет ЖК Camelot в Хамовниках. У него, по мнению Анны Раджабовой, есть немало достоинств, начиная от локации и заканчивая эргономичными квартирами. Но, к сожалению, он был построен в модном на тот момент стиле, который достаточно быстро потерял актуальность. Однако, на взгляд эксперта, он не совсем заслуженно принижен, так как, например, реконструкция и обновление фасада могли бы дать ему вторую жизнь. Впрочем, Ирина Могилатова к таким домам относит La Defense в тех же Хамовниках и как раз считает, что он морально устарел.
Район растущих цен
Вечной классикой, растущей в цене, остается Остоженка – однородный район, где состоятельный покупатель может выбрать именно тот вариант, который максимально соответствует его статусу и потребностям.
Одним из основоположников застройки этого района была компания Barkli Леонида Казинца. По сей день, говорит Анна Раджабова, «ветераны» рынка недвижимости в шутку называют 1-й Зачатьевский переулок «улицей «Баркли», так как практически все элитные проекты тут были построены именно этим девелопером. Также эксперт уделяет особое внимание объектам от другого не менее известного на тот момент застройщика – компании Rose Group, которую возглавлял Борис Кузинец. Более того, именно он в 1997 г. положил начало «золотой миле».
С коллегой согласна Ирина Могилатова, напоминающая, что в домах «золотой мили» еще в 2000-е были использованы продвинутые инженерные системы и осуществлялось качественное строительство. «Если дома из 1990-х сейчас идут вниз по стоимости, то эти держатся на плаву», – отмечает эксперт.
«Причина востребованности и актуальности проектов от этих девелоперов проста: архитекторы шли не от фасадов, а от планировок. Более того, дома, авторство в которых принадлежит моему любимому архитектору Сергею Скуратову, отличаются интересной особенностью: с учетом плотной застройки Остоженки в его проектах эффект «окна в окна» сведен к минимуму. Это достигалось за счет того, что сначала формировался своего рода каркас здания, он удачно «сажался» даже на минимальном пятне застройки, и только потом создавались фасадные решения, которые гармонично дополняли эргономичные планировки», – рассказывает Анна Раджабова.
Примером такого подхода эксперт считает ЖК Cooper House (Бутиковский переулок, д. 3), секции которого расположены таким образом, что не мешают друг другу. Этот объект обладает и иными достоинствами, считает Анна Раджабова: безупречное качество строительства с использованием дорогостоящих материалов, небольшое количество квартир. Также эксперт выделяет расположенный рядом ЖК Grand Prix (Бутиковский переулок, д. 5), который отличается сочетанием разнообразных преимуществ, характерных для элитного дома. Это по праву делает его одним из самых востребованных и при этом наиболее дорогих проектов на Остоженке и по сей день. Стоит отметить, что данные объекты от Rose Group сосредоточены вокруг Молочного сквера, который является одним из немногих зеленых островков «золотой мили».
Популярность построенных на заре рынка элитной недвижимости в районе Остоженки проектов обусловлена, прежде всего, высочайшим качеством строительства и используемых материалов. К сожалению, считает Анна Раджабова, сейчас это встречается гораздо реже в силу разных причин: некоторые застройщики попросту экономят, кто-то отказывается от некоторых излишеств, считая их невостребованными. Поэтому те дома, которые были построены Barkli, Rose Group и другими знаковыми девелоперами 10–20 лет назад, без ложной скромности можно назвать роскошными. Второй плюс этих проектов – их расположение в самом центре города. «Сейчас мы наблюдаем тенденцию к появлению новых элитных локаций, однако это скорее вынужденная мера для девелоперов – в центре города практически не осталось свободных участков для нового строительства», – сокрушается эксперт.
Есть примеры супервостребованных домов и в других частях центра города. Например, ЖК «Коперник» в районе Якиманка, который, напоминает Анна Раджабова, в свое время стал одним из пионеров концепции, в основу которой легли сравнимые с лучшими заграничными отелями сервис и инфраструктура: наличие зоны ресепшн, собственного ресторана и фитнес-клуба. Лоты в нем пользовались бешеной популярностью, так как подобных предложений на рынке попросту не было. Более того, владеть недвижимостью в нем было сродни членству в элитном клубе, доступ в который имели лишь избранные. Удачность идеи «клубного формата» подтверждает тот факт, что квартиры в ЖК «Коперник» сегодня также востребованы на рынке.
На интерес к конкретным домам влияют и другие нематериальные факторы. Есть мода на дома. Многое зависит от того, кто поселился в жилом комплексе. Ирина Могилатова упоминает один из ЖК в Тишинском переулке. Дом устарел морально, тем не менее, благодаря контингенту, живущему в нем, пользуется бешеным спросом.
«Мистика и магия, бесспорно, существуют практически везде. Даже если их нет, то на помощь придут талантливые маркетологи. На первый взгляд, все дома одинаковы: бетон, металл, инженерные коммуникации. Однако наличие собственной истории, в которую люди активно верят и которую поддерживают, однозначно добавляет востребованности и стоимости. О каждом элитном объекте, который мы продаем, можно рассказать подобное», – согласна Анна Раджабова.
Многое также зависит от качества обслуживания дома управляющей компанией. Бесспорно, бывают ситуации, когда из-за фактического бездействия УК объект приобретает ненадлежащий вид. Но есть и другие случаи, когда благодаря должному уходу дом с годами становится только лучше.
