В советское время фасадные сталинки в «козырных» локациях считались элитным жильем. 10-15 лет назад — в силу сравнительно небольшого объема строительства новостроек — они еще несли на себе печать элитарности. А как обстоит дело сейчас? Насколько упала популярность такого жилья для покупателей элитного сегмента и от каких особенностей локации, самих домов и прочего это может зависеть? Речь идет просто о фасадных сталинках, а не о знаковых сталинских высотках вроде здания на Котельнической набережной. В этом нам помогают разобраться наши эксперты, которые поделились на «скептиков» и «оптимистов».
Козырная локация
Именно локацию все опрошенные эксперты считают определяющей в вопросе популярности фасадных сталинок.
Среди «элитных локаций» специалисты выделяют следующие:
- Кутузовский проспект
- Смоленская набережная
- Фрунзенская набережная
- Набережная Тараса Шевченко
- Ленинский проспект (начало)
- Ленинградский проспект (начало)
- Садовое кольцо
- Проспект Мира (начало)
- Район станции метро «Университет»
- Архитектура и статус как факторы популярности
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова говорит, что покупателей высокого ценового сегмента в первую очередь привлекает возможность найти эксклюзивный вариант планировки. Клиентам также нравится имиджевая составляющая, ведь во многих подобных домах жили выдающиеся личности. Подъезды зачастую представляют собой настоящие произведения искусства, украшенные лепниной, мрамором, коваными барельефами, добавляет эксперт.
«Те, кому важна архитектура, в первую очередь обращают внимание на парадные сталинки. Среди них есть дома с мозаичными панно, колоннами, барельефами, а есть более аскетичные, которые строились, когда уже началась борьба с архитектурными излишествами», — соглашается эксперт агентства недвижимости Dream Realty Ерлан Ажибаев.
Анна Раджабова отмечает наличие в таких домах квартир с анфиладами, перепадом высот или вторым светом. Эксперт упоминает и менее эксклюзивные варианты — трех- и четырехкомнатные объекты с двумя санузлами, кладовой и черным (пожарным) ходом.
Фасадные сталинки могут сильно отличаться по «начинке» друг от друга. Некоторые из них построены по индивидуальным проектам, но часть более «типизирована».
Фасадные сталинки уже не так популярны
В последние годы популярность фасадных домов сталинской эпохи постепенно снижается. Это связано не только с активным развитием рынка новостроек, где возводятся проекты премиум- и элит-класса, но и с возрастом сталинок.
Руководитель агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов подтверждает снижение спроса на сталинки, поскольку срок эксплуатации домов, построенных в 40-50-е гг. прошлого века, подходит к концу. Такие дома устаревают и технически, и морально, в большей степени это касается домов с деревянными перекрытиями. Спрос на более поздние строения устойчив, но не так уж и велик, как несколько лет назад, говорит эксперт.
Основатель и управляющий партнер «Винидиктов и Партнеры», участник ассоциации элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов настроен в этом вопросе еще более скептически. Единственными плюсами фасадных сталинок он называет высокие потолки и добротное строительство.
Виктор Садыгов дополняет этот список хорошей тепло- и звукоизоляцией.
Планировки сталинок не всегда удачные
Эксперты говорят о том, что планировки квартир в фасадных сталинках по современным меркам нельзя отнести к удачным. С одной стороны, внутри зачастую встречаются эксклюзивные планировочные решения, но с другой — присутствуют недостатки, характерные для подобных домов.
В сталинках зачастую маленькие балкончики, общая площадь, как правило, не больше 80-100 «квадратов», встречаются небольшие кухни, нет гардеробных, попадаются и совмещенные санузлы, объясняет свой скепсис Николай Винидиктов.
Ерлан Ажибаев соглашается с ним, что планировочные решения в фасадных сталинках не всегда удачные. Очень часто из-за схемы несущих стен не удается сделать перепланировку под новые стандарты: с несколькими санузлами, гардеробной и прочими характеристиками элитного жилья, говорит эксперт.
К соседям есть вопросы
К недостаткам сталинок Ерлан Ажибаев относит неровный социальный состав жителей, значительная часть которых в таких домах — люди преклонного возраста. Для покупателей жилья в элитном сегменте это может стать минусом.
Портрет покупателя
Здесь, как и в других случаях, многое определяется индивидуальными подходами, а не массовой тенденцией.
Николай Винидиктов вновь выражает определенный скепсис, так как, по его мнению, основная целевая аудитория — это люди старшего поколения, у которых остался стереотип представления о сталинках как о добротном жилье. Какое-то дополнение может составлять аудитория 40+, которой этот стереотип мог еще передаться по наследству. В целом, по мнению эксперта, аудитория стремительно стареет.
Виктор Садыгов согласен со старением аудитории в рамках 50+, при этом наделяя ее творческим началом.
Анна Раджабова выделяет особую (на наш взгляд, достаточно узкую) категорию клиентов, которые ценят дома с историей за особую ауру и философию жизни, а также ищут нетиповое жилье с неповторимыми планировками.
Ерлан Ажибаев вновь делает упор на локацию, но не только в аспекте ее престижности.
«Существует фактор привязанности к конкретному району. Элитные новостройки в таких локациях стоят в разы выше, и не всегда их достаточно в той или иной локации, так что при выборе — элитное жилье в другом районе или сталинка в этом — покупатель предпочитает второй вариант. Это могут быть как просто любители конкретных районов, буквально мечтающие попасть в ту или иную локацию, так и местные жители, перемещающиеся внутри одного района при необходимости увеличения или уменьшения имеющейся площади с приемлемым ценообразованием», — объясняет Ажибаев.
Эксперт добавляет, что можно также выделить узкий круг коллекционеров недвижимости именно из числа потенциальных покупателей элитного жилья. Их не удивишь архитектурными фишками, а подобные лоты они покупают «в дополнение», для коллекции.
Сколько это стоит и факторы ценообразования
Цены на фасадные сталинки в элитных локациях стартуют от 400-500 тыс. руб. за 1 кв. м. и могут достигать 900 тыс. руб.
«Чем сталинка ближе к центру, чем она помпезнее, тем выше ее стоимость. Но при этом цену 900 тыс. руб. за 1 кв. м считаю завышенной», — говорит Николай Винидиктов.
Если говорить об общей стоимости объекта, то здесь все сложнее. По словам Ерлана Ажибаева, минимальный порог входа составляет 17-18 млн руб. Но это стоимость небольших квартир в менее престижных локациях, которые не интересуют покупателей элитного сегмента. Наиболее ходовые лоты — квартиры в 80-110 «квадратов» по цене от 35 млн руб.
Анна Раджабова считает, что на наиболее востребованных престижных направлениях ценой, в отличие от новостроек, где цена образовывается, прежде всего, из стоимости 1 кв. м, в сталинках принято считать сумму за квартиру в целом. Эксперт принимает во внимание лоты площадью плюс-минус 100 «квадратов». По данным «Метриума», средняя стоимость трехкомнатных квартир в сталинках, реализуемых в Тверском районе, составляет 70-80 млн руб., в Хамовниках — 50-60 млн руб., в Дорогомилово — 35-40 млн руб., в Таганском районе — 25-30 млн руб.
Правда, по данным Виктора Садыгова, цена «квадрата» может достигать и 1,3 млн руб., а цена квартиры — 86 млн руб.
Краткий итог по ценообразованию
Основные факторы, влияющие на стоимость квартиры в сталинке:
- локация
- метраж
- архитектура
- планировочные решения
- перекрытия в доме (железобетонные или смешанные, это зависит от времени постройки здания)
Есть также дополнительные факторы. По мнению Анны Раджабовой, среди них — наличие больших балконов и террас, видовые характеристики.
Свою роль может играть фактор «непосредственной локации». Фасадные сталинки на шумных магистралях и проспектах могут быть не столь привлекательны, как находящиеся на набережных или «чуть вглубь».
Ерлан Ажибаев приводит в пример более чем просторные дворы, характерные для сталинок в отдельных локациях. Например, на улице Столетова, в районе станции метро «Университет», где сталинки окружены огромными зелеными оазисами дворов. Ту же тенденцию можно встретить и в районе Фрунзенской набережной, говорит эксперт.
Ремонт часто играет роль
Свою роль в отношении таких лотов играет и уровень ремонта.
«Зачастую мы видим квартиры либо со старым ремонтом, либо просто «устаревшим», начала 2000-х. Покупателю понятно, что в этом случае придется делать полный демонтаж и вкладывать в ремонт значительные средства», — говорит Ерлан Ажибаев.
«Для комфортного проживания в сталинках со старой «начинкой» придется менять и всю сантехнику, и газовые трубы, и систему отопления, и другую инженерию. Нельзя не отметить высокую пожароопасность некоторых сталинок из-за деревянных пустотных перекрытий», — добавляет Виктор Садыгов.
Впрочем, изучая объявления, можно увидеть в престижных локациях модернизированные варианты квартир — с дизайнерскими ремонтами, многочисленными переделками, а иногда нашпигованные дорогой техникой и мебелью. В некоторых случаях дизайнерские проекты предполагают перепланировку и зонирование квартиры, когда, например, сравнительно скромная по площади трешка превращается в евроформат — с большой кухней-гостиной, спальней и комнатой-гардеробной. Есть и варианты с каминами.
Виктор Садыгов приводит несколько примеров таких квартир.
- 88-метровая трешка на Фрунзенской набережной. Квартира выходит на две стороны — на набережную и во двор, кухня с выходом на балкон. Раздельный санузел, просторный холл, огромный паркинг спереди и сзади дома. Стоимость — 52 млн руб.
- 78-метровая трешка на 1-й Тверской-Ямской улице. В квартире высокие (3,96 м) потолки, свежий ремонт с использованием дорогих материалов, камин, панорамные окна. Шаговая доступность до многих исторических достопримечательностей. Стоимость — 70 млн руб.
«Довольно часто продавцы существенно повышают стоимость квартир после проведения качественного ремонта. Тем не менее даже большее влияние на формирование цены оказывают эксклюзивные характеристики лота. Например, как квартира с террасой или мансардой», — резюмирует Анна Раджабова.
