По престижности проживания и высоте цен на элитную недвижимость район Тверской всегда занимает лидирующие позиции. Постарались и застройщики, реализовавшие вблизи Кремля свои лучшие проекты. Жить в Тверском комфортно и статусно.
Дом для выдающихся личностей
Район Тверской богат на исторические здания и особняки, но так как визитной карточкой района является главная улица города, носящая одноименное с районом название – Тверская, обратим внимание на очень красивый дом №9, расположенный в начале легендарной улицы. Интерес к дому вызван и его запоминающейся архитектурой, и местом расположения, и ценностью самих квартир. Строительство дома на расстоянии нескольких сотен метров от Красной площади и Кремля началось еще в 1941 г., но война изменила все планы. Стройка была законсервирована, а закончилась только в 1949 г. Проект восьмиэтажного дома разработал известный архитектор Александр Жуков в модном в те времена стиле «сталинский ампир». Величественное здание расположилось вдоль Тверской между Газетным и Брюсовым переулками, сейчас всего через один дом от здания правительства Москвы. Со стороны Брюсова переулка дом соединен с соседним зданием (№11) трехэтажной аркой, а со стороны Газетного переулка притягивающее внимание здание имеет сложную закругленную форму с углубленными лоджиями с завершением в виде аттика. Монументальность дому придает отделка фасада красно-бордовыми гранитными плитами.
Интересна и история доставки этих плит в Москву. По правдоподобной легенде, их транспортировали в Москву немцы, чтобы использовать при сооружении памятника в честь взятия Москвы. Но в итоге все пошло не так: немцы проиграли и в Москве находились не как победители, а в качестве военнопленных. Хотя с ценными гранитными плитами некоторым немцам все-таки пришлось повозиться: военнопленные работали подсобными рабочими на строительстве дома №9.
Величественный дом строился не для рядовых москвичей. По проекту в огромном по площади доме всего 83 квартиры. Самых маленьких однокомнатных квартир в нем всего три, а двухкомнатных и трехкомнатных – по пять. Основной жилой фонд – четырех- и пятикомнатные квартиры общей площадью более 100 кв. м с кухнями от 15 кв. м и потолками в 3,6 м. Одной из первых в 1950 г. квартиру в доме №9 получила второй секретарь Московского горкома ВКП(б), будущий министр культуры СССР (с 1960 г.) Екатерина Фурцева. Говорят, что остальных жильцов в дом подбирали под четким ее руководством.
Сегодня на парадном фасаде здания располагается более десятка мемориальных досок с именами известных жильцов дома. Среди них – академики Николай Зелинский и Василий Немчинов, выдающийся физик Юрий Харитон, генерал армии Андрей Хрулев, адмирал Николай Кузнецов, дирижер Александр Свешников и др. В числе знаменитостей, получивших квартиры в этом доме, поэт Роберт Рождественский, художественный руководитель МХАТа им. Чехова Олег Ефремов и др.
В настоящее время поселиться в престижном доме гораздо проще, чем во времена Екатерины Фурцевой, – квартиры представлены в свободной продаже. Что остановит многих – так это высокая даже для такого топового места цена. Но риелторы считают, что ценник оправдан благодаря завораживающим видам. Также из окон квартир можно наблюдать военные парады, другие праздничные шествия.
В настоящее время в продаже находится около десятка квартир. В их числе четырехкомнатная квартира на третьем этаже восьмиэтажного дома общей площадью 140 кв. м, ранее принадлежавшая выдающейся личности – адмиралу флота СССР Николаю Кузнецову. Ее стоимость – 129 млн руб. Квартиру общей площадью 132 кв. м на четвертом этаже с более качественным ремонтом выставили на продажу за 150 млн руб.
По мнению Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), популярность исторических зданий обусловлена их особой атрибутикой: запоминающимися фасадами, просторными и светлыми подъездами, большими окнами, наличием декора снаружи и внутри. Вместе с тем Раджабова отметила, что у доходных домов и особняков отличается целевая аудитория. Так, если в первых квартира приобретается, чаще всего, непосредственно для проживания, то особняк может быть выкуплен для последующего обустройства резиденции или домашнего офиса.
По данным Kalinka Group, доля района Тверской в объеме элитного вторичного предложения лотов среди районов ЦАО составляет 10%.
Когда все лучшее рядом
Район Тверской исторически считается одним из наиболее престижных в столице из-за своего расположения в самом центре Москвы, рассказывает Анна Раджабова. Это кладезь достопримечательностей. На территории Тверского находятся Красная площадь, Кремль, здание Манежа, мэрия Москвы, Большой и Малый театры, ряд музеев, памятников, парк «Зарядье», главные универмаги города – ГУМ и ЦУМ, а также развита транспортная и социальная инфраструктура.
На протяжении последних лет кластер входит в топ-5 районов по числу сделок, периодически меняя свое место в рейтинге, – это статусная и престижная локация с выгодным расположением и близостью к культурной жизни столицы, считает Андрей Соловьев, региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
В структуре сделок за первые пять месяцев 2011 г. район Тверской в элитном сегменте занимает второе место с показателем 11%, говорит Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Лидером является район Хамовники, доля которого 63%. Но по объемам реализованных площадей Тверской находится на шестом месте с показателем 2 726 кв. м. Первое место у района Пресненский, где было продано 47 737 кв. м элитной жилой недвижимости.
Престижные новостройки
По словам Александра Шибаева, директора департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group, в первичных продажах в районе Тверской находится всего девять проектов. Суммарно в локации в продаже около 200 лотов на 27,5 тыс. кв. м уникальной жилой недвижимости. Интересно, что 62% экспонирующихся площадей относится к классу de luxe. Это проекты Fairmont Vesper Hotel & Residences, Stoleshnikov 7, «Большая Дмитровка IX», «Клубный дом в Газетном». В 2021 г. предложение в локации пополнилось новым проектом класса de luxe с апартаментами на стадии закрытых продаж. В классе premium – четыре проекта (38% лотов), это «Долгоруковская 25», La Rue, Maison Rouge, «Резиденция Тверская».
По мнению Анны Раджабовой, каждый из представленных на рынке проектов обладает своими уникальными и привлекательными для клиента особенностями. Например, ЖК Stoleshnikov 7 представляет собой реконструированный доходный дом 1903 г. постройки в стиле ар-нуво (принадлежал виноторговцу Егору Леве). После реконструкции дом полностью соответствует всем стандартам элитного жилья как в части планировочных решений, так и по оснащенности современными системами. В доме из пяти этажей и пентхауса предусмотрены просторные квартиры общей площадью 132–324 кв. м, пентхаус 348 кв. м. Квартиры сдаются с отделкой в двух стилях – ар-нуво и модерн.
ЖК «Большая Дмитровка IX» включает в себя как прошедший реконструкцию корпус в стиле «русский модерн», спроектированный в 1912 г. знаменитым архитектором Адольфом Эрихсоном, так и два новых, выполненных в разных стилях, но в единой концепции. В жилом комплексе 90 апартаментов, включая пентхаусы с эксплуатируемыми террасами площадью до 200 кв. м. Причем в каждом из трех особняков не более 30 квартир. Высота потолков – до 4,6 м. Используется панорамное остекление, позволяющее любоваться видами на Кремль и другие достопримечательности столицы. Площадь апартаментов – от 46 до 326 кв. м, пентхаусов – до 303 кв. м.
Проект клубного дома в Газетном переулке разработан в стиле «дворцовая классика». Фасад дома украшают оригинальные барельефы, ажурные кованые балконы. В составе уникального комплекса предусмотрены апартаменты, пентхаус и трехуровневая городская вилла (таунхаус) с отдельным входом и эксплуатируемой террасой. Всего в комплексе предусмотрено 24 юнита. Площадь апартаментов – от 60,4 до 322 кв. м, пентхауса – 404 кв. м, виллы – 679 кв. м. Жилье сдается со свободными планировками без отделки.
Из нового строительства Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK, выделил проект Fairmont Vesper Hotel & Residences, расположенный на ул. 1-я Тверская-Ямская, вл. 2. С его слов, с точки зрения панорамы улицы очень неплохо, что здание закрывает «отверстие» – пустую площадку на Тверской. «Это правильный проект, который украшает Тверскую, – репутация девелопера и местоположение здания шикарные», – признает архитектор.
В Москве пока что не так много проектов с гостиничным обслуживанием, поэтому каждый подобный объект по-настоящему уникален, а интерес к данному сегменту со стороны состоятельных покупателей активно растет, отметил Андрей Соловьев. Отличительная особенность проекта Fairmont Residence – совмещение пятизвездочного отеля сети Fairmont и апартаментов класса de luxe. Здания, имеющие разное функциональное назначение, имеют отдельные входы, но совместную инфраструктуру в объединенных этажах – это wellness & spa – зона с бассейном, торговая галерея, рестораны, конференц-залы и др. Жителям апартаментов доступен консьерж-сервис 24/7. Всего в жилой части здания 43 апартамента общей площадью 84–284 кв. м и пентхаус площадью 1051 кв. м. Все апартаменты сдаются с высококачественной отделкой, включая оборудованные кухни и ванные комнаты.
Среди реализованных недавно проектов Андрей Соловьев отметил комплекс Cameo на ул. Долгоруковская, особенностью которого являлся встречающийся довольно редко загородный формат в центральных локациях города. На территории 0,55 га расположено 17 двух- и трехуровневых вилл площадью от 230 до 370 кв. м и одна гранд-вилла на 550 кв. м с собственным входом и приватными двориками. Для каждой виллы разработан свой проект планировочного решения пространства. Особенность проекта – собственный парк с ландшафтным дизайном.
Проекты – лидеры по заключенным сделкам
По словам Кирилла Голышева, в связи с коронакризисом и высоким темпом роста цен во всех сегментах рынка в элитной и премиум-класса недвижимости в ЦАО спрос не показывал таких всплесков, как в массовом сегменте, в большей степени из-за высоких бюджетов покупки. Но сделки с элитной недвижимостью, в частности в Тверском районе, не прекратились вовсе, их количество держится примерно на одинаковом уровне в течение всего года.
В разрезе пятилетки (с 2016 по 2021 г. включительно) в Тверском районе, по данным Colliers, наибольшее количество сделок было зарегистрировано в доме премиум-класса «Реномэ» (девелопер Sminex). По данным регистрации Росреестра, в новостройке было продано 145 квартир. Второе место по числу зарегистрированных сделок занял Fairmont Vesper Hotel & Residences (девелопер Vesper) с показателем в 44 реализованных апартамента. На данный момент в реализации осталось двое апартаментов. В проекте «Резиденция Тверская» (девелопер Kovaks) зарегистрировано 38 сделок, а в реализации представлено еще 44 апартамента. Наибольший объем в текущем предложении находится в проекте «Дмитровка IX» (девелопер «Ингеоком») – 51 апартамент, а за все время реализации в Росреестре в проекте было зарегистрировано 24 сделки.
Считаем чужие деньги
Район Тверской дорогой с позиции покупки элитной недвижимости. По данным компании Colliers, за период 2020–2021 гг. средневзвешенная цена квадратного метра превышает показатель 1,3 млн руб. При этом, добавил Александр Шибаев, стоимость в premium-классе составляет 824,9 тыс. руб. за кв. м, а в классе de luxe – 1,4 млн руб. за кв. м.
По данным «Метриум Премиум», в I квартале 2021 г. средневзвешенный бюджет покупки элитной недвижимости на первичном рынке района Тверской составил 179,5 млн руб. По сравнению с тем же периодом прошлого года средняя стоимость «квадрата» по итогам I квартала 2021 г. выросла на 31,5% в премиальном сегменте и на 16,1% – в элитном.
Минимальный бюджет предложения зафиксирован в комплексе апартаментов «Резиденция Тверская» – за 13,5 млн руб. можно приобрести студию площадью 37,2 кв. м. В свою очередь дороже всего (2,3 млрд руб.) обойдется пентхаус площадью 1 051,2 кв. м в Fairmont Vesper Residences, рассказывает Анна Раджабова . К слову, в рейтинге 10 московских пентхаусов, которые стоят дороже миллиарда рублей, составленном компанией Whitewill, пентхаусу в Fairmont Vesper Residences отведено почетное третье место. И как отметил Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill, среди покупателей апартаментов в данном проекте есть и такие, кто уже приобрел недвижимость на объектах сети Fairmont в разных странах и, можно сказать, стал своеобразным коллекционером. На текущий момент проект Fairmont & Vesper Residences практически реализован и в продаже осталось несколько лотов, уточнил Андрей Соловьев.
Взгляд архитектора
Анастасия Остапенкова, руководитель по развитию бизнеса проектной компании GENPRO:
«На мой взгляд, в историческом центре важно гармоничное сочетание новых проектов с историческим контекстом. Когда новые здания поддерживают принцип малоэтажной застройки и сохраняют дух места. В качестве удачного примера могу привести проект МФК «Камергер», строительство которого ведется между Камергерским и Георгиевским переулками девелоперской компанией ENGEO Development. Архитектурная концепция разработана бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры».
Проект предусматривает реставрацию с приспособлением объекта культурного наследия – знаменитой гостиницы «Шевалье», известной еще со времен Грибоедова. А также строительство современного многофункционального комплекса с апартаментами квартирного типа, СПА–центром, офисами и выставочными залами с сопутствующими административно-служебными помещениями и подземным паркингом. Пятачок между Георгиевским и Камергерским переулками пропитан театральной и творческой атмосферой. И новые здания поддерживают ее».
