На каком этапе цикла находятся объекты в главном туристическом месте Индонезии – и как распознать, когда в объект стоит вкладываться, а когда уже поздно рассчитывать на доходность.
Андрей Хазов, основатель и генеральный директор Inside Development
Сейчас в СМИ выходит множество статей о том, как выгодно вкладываться в зарубежную недвижимость. Консультанты и риелторы с разных континентов рекомендуют страны, уже популярные у российских инвесторов, – в первую очередь Турцию и ОАЭ. Более консервативные брокеры настаивают на вложениях в предсказуемую недвижимость в Европе.
Разберемся, кому можно верить, по каким признакам распознать «пузырь» и как подобрать по-настоящему перспективную локацию. Спойлер: в итоге выиграет Бали. Но доказать это будет непросто – и по пути мы разберем теорию циклов применительно к стоимости и доходности недвижимости.
Циклы в недвижимости: что важно знать
Любой рынок недвижимости в стадии развития проходит три цикла. Некоторые локации – даже четыре. Первый этап – стихийный. В этот момент в локации просто нет устоявшихся расценок и правил, так как местный рынок только зарождается. В таком состоянии были российские города в начале девяностых: страна внезапно перешла к рыночной экономике, и многие просто не понимали, сколько должна стоить квартира или дом. Жилье меняли на машины, соседние квартиры объединяли в одну, было много бартера: ситуацию исчерпывающе описывает пословица «кто в лес, кто по дрова».
В столь же стихийном и непредсказуемом состоянии находился рынок Бали 25 лет назад. Из аграрного острова на краю планеты Бали внезапно начал превращаться в центр мирового туризма. На острове появились первые взлетевшие проекты, но это не было системой: пятизвездочные гостиницы соседствовали с бедными районами, а состоятельные туристы – с теми, кого на Западе называют «бэкпэкерами», то есть людьми, чей багаж помещается в один рюкзак (backpack по-английски).
Бэкпэкеры открыли миру Чангу – первый район острова для серф-туризма. Он прославился сочетанием низких цен и моря, подходящего для серфинга. Так на Чангу начали строить первые апарт-комплексы. Расчета в этом не было: оказалось достаточно взять набравший популярность район и построить в нем что-нибудь. Отдельные энтузиасты почувствовали потенциал локации и сделали Бали популярным. Тогда наступил черед выхода на следующий уровень.
Где-то пять-семь лет назад Бали перешел на вторую стадию цикла – этап бурного роста. Здесь визионеры создают проекты, которые позволяют зарабатывать и им самим, и тем, кто распознал тренд. Появляются первые проекты крупных сетей, но они не подавляют рынок, а соседствуют с теми, кто придерживается бутикового подхода. Таковы Нуса Дуа и Сануре: районы, взлетевшие уже не как серф-места, а как курорты для семей и одиночек, которые ценят более спокойное море. Это редкая стадия обычно продолжается недолго, но то окно возможностей, что она открывает, надолго закрепляет за локацией статус супердоходной.
Дубай был на этой стадии 15 лет назад: в этот момент инвесторы получали 90%-ную доходность, а мы читали в журналах о невероятном росте местной недвижимости. В то же время вторую стадию цикла миновала Турция.
На третьем этапе локацию поглощают крупные игроки – те, которых на Западе называют «старыми деньгами». Крупные инвестфонды и сети с известными брендами захватывают весь рынок, вытесняя средний бизнес и частных инвесторов. В этот момент доходность инвестиций падает, так как крупные сети заполняют рынок и индивидуальные игроки не выдерживают конкуренции. На этом этапе находятся ОАЭ, Китай, Таиланд и множество других стран в настоящий момент.
Важно заметить, что циклы актуальны только для рынков недвижимости без длительной истории. В континентальной Европе с ее многовековым наследием цикличность давно сгладилась: сейчас ситуация в городах Старого Света больше похожа на маятник, где спрос смещается то вверх, то вниз на очень маленькие значения. Большой доходности здесь не заработать: даже 3% – шикарный результат по европейским меркам.
Что в Москве?
Москва прошла первую стадию в начале девяностых и вступила во вторую в начале двухтысячных. Первые поселки на Рублевке, эксперименты с элитными домами на Остоженке, зарождение понятия «бизнес-класс» – это привет из второй стадии цикла, когда в девелопменте можно было быстро преуспеть, предугадав тренд. Ситуация успокоилась одновременно с крахом валютной ипотеки в 2008-м: кризис оставил на столичном рынке сильнейших, которые стали мастодонтами московской недвижимости. Доходность для инвесторов также вошла в приличные рамки: там, где в начале двухтысячных можно было утроить вложения, остались разумные предложения с доходностью в 10-15% годовых. Это признак зрелости рынка: Москва вступила в третью стадию. Сейчас можно наблюдать медленное вползание столицы в четвертый этап цикла, для которого характерна стагнация, а затем и снижение цен, связанное с избытком построенной недвижимости.
При бесконтрольной застройке развивающийся рынок недвижимости способен вступить в четвертую фазу – упадка. В этот момент в локации становится настолько много недвижимости, что ее цена снижается, а спрос падает. В худшем варианте этот сценарий можно наблюдать в Детройте с его пустующими небоскребами и вымершим центром города. Чуть менее апокалиптично четвертая стадия выглядит в китайском Ордосе или американском Цинциннати: города остались обитаемыми и ухоженными, но пустующие здания все равно обращают на себя внимание.
Подобный упадок грозит не всем. Тот же Бали физически не способен насытить весь спрос, что пришел на остров. Основная причина – в географии: под застройку пригодны всего 5% территории острова. Остальные 95% – это горы и непроходимые джунгли. При этом имеющиеся в распоряжении у девелоперов 5% территории уже застроены на 97%, то есть кратно нарастить объем недвижимости не получится физически.
Бали крупным планом
Прямо сейчас Бали занимает первое место в рейтинге желанных мест для путешествия по версии Booking.com и второе место в рейтинге туристических локаций TripAdvisor. После пандемии туристический поток на остров растет на 15% в год. В 2023-м Бали должны посетить 4,5 млн человек, пик пришелся на 2019 г. с 6 млн туристов. И у этих людей есть бюджет на качественный отдых с крупным средним чеком.
Первый фильтр, блокирующий тех же бэкпэкеров, – цена. Прошли времена, когда Бали состоял из цепи деревушек на побережье, где за пару долларов можно было найти ночлег. Сейчас остров превратился в место для делюкс-отдыха состоятельной публики: неплатежеспособную аудиторию отсекает стоимость авиабилетов и проживания. Второй фильтр – меняющаяся культура жизни на острове. Оставаясь вещью в себе, Бали перенимает передовые решения из Европы и Америки, постепенно доводя уровень сервиса на острове до стандартов западных стран.
Если говорить об усредненной стоимости аренды жилья, то она тоже растет на 15% в год – и это крайне показательное число. Дело в том, что на Бали сошлись несколько разрозненных трендов, каждый из которых имеет собственное происхождение и работает по отдельности.
С одной стороны, интерес к месту с экзотической и дружелюбной для человека природой. Туристы и инфлюенсеры из разных стран распробовали Бали, превратив остров в место культа для серферов, богатых прожигателей жизни, молодых предпринимателей и криптомиллионеров. С другой стороны – всемирная мода на «второй дом» в курортной стране, что разгоняет спрос на подобную недвижимость во всех локациях с теплым морем и благоприятным климатом. Основные покупатели недвижимости на Бали – сингапурцы и австралийцы, следом за ними идут представители США и Евросоюза.
С третьей стороны – сугубо финансовые показатели, показывающие рост ВВП Индонезии на 5% за один только I квартал 2023 г. Согласно прогнозам PricewaterhouseСoopers, к 2030 г. экономика Индонезии должна войти в топ-5 экономик мира. Такие выкладки демонстрируют экономическую обоснованность вложиться в местную недвижимость на фоне ее недооцененности – одна только земля на Бали за последние пять лет подорожала на 300%.
Четвертый тренд – самостоятельное развитие Бали как автономного региона в составе Индонезии. Здесь строят грандиозный парк развлечений Paramount Park (будет готов к 2025 г.), развивают медицинский туризм с помощью больницы международного уровня в Сануре, проектируют наземное метро от аэропорта и сооружают новые дороги. Такие вложения в инфраструктуру призваны сделать Бали более удобным для туристов и местных жителей, а также диверсифицировать поток приезжающих на остров. Цель местных властей – привлекать гостей в регион не только пляжами.
Эти тренды образуют что-то вроде рефракционной линзы, которая собирает тенденции в узконаправленный пучок и выжигает пустующие площади лучом девелоперского внимания: новые проекты появляются быстро, а раскупаются еще быстрее. Скажем честно: в реалиях 2023 г. двузначную доходность на Бали способен принести любой хоть сколько-то просчитанный девелоперский проект с юнит-экономикой. Но что будет дальше?
Как выбрать правильный объект для инвестиций
Во-первых, отследить локацию: разумеется, она должна быть в пешей доступности от моря. Немногие готовы к тем пробкам, что ожидают на Бали, так что расположение у самой воды разом снимает вопрос об удаленности комплекса от океана.
Во-вторых, обратить внимание на качество строительства. В муссонном климате Индонезии ключевую роль играет гидроизоляция – зимой на острове слишком сильные дожди. Поэтому при строительстве Oceaniq мы уделили столько времени и сил правильному подходу к гидроизоляции: это увеличило цикл строительства, зато помогло обеспечить долгосрочное будущее нашим домам. А еще защитило их от землетрясений: каждый дом спроектирован с учетом повышенной сейсмоактивности и выдержит подземные толчки.
В-третьих, нужно входить в инвестиционную сделку на правильном этапе. Не тогда, когда большая часть вилл и апартаментов уже распродана, а остались только единичные объекты по высокой цене, а в момент низкой строительной готовности. В такое время цены не успевают вырасти и у объекта остается пространство для скачка в цене.
Наконец, в-четвертых, нужно смотреть на сопутствующую инфраструктуру. Далеко не у каждого объекта есть теннисный клуб, несколько ресторанов и гольф-поле неподалеку, как у Oceaniq. Между тем именно такого рода инфраструктура привлекает туристов, которые и будут приносить инвестору доход, арендуя у него апартаменты. А значит, объект для покупки лучше выбирать так, как выбирают номер в пятизвездочном отеле: чтобы внутри было как можно больше удобств для состоятельной публики.
В результате покупка виллы за $357 тыс. может за пять лет принести 88% ROI пассивного дохода – только на сдаче объекта в аренду туристам. Если же использовать стратегию «держать 5 лет, а потом продать», то расчеты показывают: в том же Oceaniq можно рассчитывать на 70% доходности в конце пятилетнего цикла. И все это в индонезийской рупии, которая жестко привязана к доллару и в любой момент может быть конвертирована в международную валюту – хоть в евро, хоть в юань, хоть в тот же доллар.
