Еще в начале года участники столичного рынка недвижимости отмечали падение спроса на премиальную аренду и переизбыток предложения. Активность нанимателей тогда сместилась в сторону наиболее доступных вариантов — такие квартиры начали арендовать люди, которые раньше интересовались ценовой верхушкой массового сегмента. Прошло полгода, и картина поменялась: вместо рекордного запаса прочности (это условный период, за который могли бы быть сданы при текущем спросе все квартиры в экспозиции) мы наблюдаем минимальный показатель за всю доковидную историю. Поговорили с участниками рынка о причинах такой ситуации и о прогнозах на будущее.
Желающих много, выбор сужается
Еще зимой запас прочности рынка элитной аренды жилья в Москве составлял 2,2 года — а к середине и концу лета это были лишь восемь месяцев, подсчитали аналитики Intermark Real Estate. Причиной этому — активизация спроса: в период с января по август он вырос к аналогичному периоду прошлого года примерно на треть. «Из-за столь резко растущего спроса на рынок не успевает выходить новое предложение, что в какой-то момент может привести даже к дефициту», — комментирует ситуацию директор департамента аренды Intermark Real Estate Елена Куликова. Эксперт подчеркивает, что признаки активизации в сегменте наблюдались и весной, и в начале лета, но тогда у участников рынка не было уверенности в долговременном характере явления. Сейчас сомнений в возвращении спроса не осталось.
Такая ситуация отмечается во всех ценовых сегментах рынка аренды. Как говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов, оживление началось еще в мае, а высокий сезон стартовал в июле (обычно это конец августа). В результате предложение сократилось к показателям прошлого года почти втрое, подчеркивает эксперт. «Мы подтверждаем информацию ЦИАНа, единственное — что рост спроса на премиальном рынке аренды начался не с мая, а с июня 2023 г.», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин.
В верхнем ценовом сегменте падение предложения не такое существенное, как в секторе массового спроса, но тоже большое: по оценке Intermark Real Estate, к показателям прошлого года экспозиция сократилась примерно на 40%. Алексей Балакин отмечает, что пополнение экспозиции сильно отстает от спроса, что сказывается и на ставках. «Это повышение достаточно аккуратное, так как в этом сегменте собственники-профессионалы, то есть рантье, которые сдают квартиры не первый год. Обычно рост составляет 10%, иногда 15% относительно стартовой цены экспонирования», — говорит эксперт.
Рост спроса и ставок также отмечает и генеральный директор агентства элитной недвижимости Chase R.E.S. Майя Павлова. Вместе с тем, подчеркивает эксперт, этот рост выглядит эффектно на фоне показателей прошлого года, но относительно 2021-го активность нанимателей, напротив, заметно ниже. «Сейчас в сегменте аренды высокий сезон, и это сказывается и на спросе, и на ценах, — говорит Майя Павлова. — Относительно начала года активность нанимателей намного выше. Это в меньшей степени касается тех лотов, которые экспонируются в максимальных бюджетах, — здесь сказывается отъезд из России экспатов, а именно иностранные клиенты составляли значительную часть аудитории таких квартир».
Теперь говорим по-русски. И по-китайски
Этот фактор отмечают и другие участники рынка. По оценке Intermark Real Estate, на фоне отъезда экспатов существенно сократилась доля запросов на поиск жилья в элитном сегменте, которое оплачивает работодатель. Сейчас это около 10%, тогда как в 2021 г. показатель был в несколько раз выше, говорит Елена Куликова. Такую же цифру приводят и в Kalinka Russia. Примерно двукратное падение такого спроса также отмечает руководитель отдела аренды агентства премиальной недвижимости Point Estate Татьяна Леонова.
Оставшийся корпоративный спрос — преимущественно русско-азиатский, говорят эксперты. По словам Елены Куликовой из Intermark Real Estate, в сегменте заметно присутствие компаний из Китая и Кореи, периодически продолжают поступать запросы по поиску жилья для сотрудников посольств.
Тренд подтверждает и Татьяна Леонова. По ее словам, экспаты из Южной Кореи часто выбирают не столько центр, сколько север и северо-запад Москвы — район станции метро «Щукинская», а также жилые комплексы «Алые паруса» и «Триумф Палас». «Но в целом важнее, чтобы конкретная квартира нравилась сотруднику, который будет там проживать, и соответствовала бюджету, выделенному компанией. Бюджеты самые разные. Если сотрудник приезжает с семьей, то это 300−350 тыс. рублей в месяц», — рассказывает Леонова.
В остальном же спрос поддерживают россияне — как говорит Алексей Попов, основной приток обеспечивают три категории нанимателей. Во-первых, вернувшиеся из-за границы в 2022 г. релоканты. Во-вторых (эта категория отчасти пересекается с первой) — сотрудники российских компаний, которые сворачивают удаленку и снова требуют присутствия сотрудников в офисе. И в-третьих — некоторые потенциальные покупатели квартир бизнес-класса отказались от своих планов на фоне ухудшения ипотечных условий, высоких цен и общего характера новостной повестки.
Что будет со спросом и ценами дальше?
Восстановление спроса эксперты оценивают оптимистично, но в меру — ведь речь идет о росте к прошлогодним показателям, а спрос в 2022 г. был, как нетрудно догадаться, невысоким. Это же касается и цен. «Средний бюджет сделки в нашей компании в 2023 г. вырос на 14% по сравнению с 2022 г., — говорит Алексей Балакин. — Однако не могу сказать, что рост есть абсолютно во всех сегментах. В большинстве своем квартиры сдаются либо без существенного дисконта, либо по изначально заявленной ставке. Сейчас торг в основном носит характер взаимного уважения: не более 5%».
По словам Елены Куликовой, средний бюджет спроса сейчас — около 230 тыс. руб. в месяц, это более чем на треть превышает показатель начала года. Средневзвешенный бюджет предложения с января по август прибавил порядка 10% и составил 352 тыс. руб.
До конца года активность нанимателей может сохраниться, говорит Майя Павлова из Chase R.E.S, — в отсутствие каких-то глобальных изменений спрос на элитную аренду будет оставаться высоким, поскольку сезон в высокобюджетном сегменте продолжается до декабря. «В ближайшие месяцы спрос на премиальную аренду в Москве останется на высоком уровне. Учитывая дефицит предложения, мы будем видеть аккуратный рост ставок», — считает и Алексей Балакин.
Но, как прогнозирует Алексей Попов, объем предложения в IV квартале, скорее всего, снова начнет расти — в конце года традиционно вводятся многие новостройки, включая сегменты от бизнес-класса и выше. Это значит, что качественное предложение пополнится новыми квартирами — а значит, выбор у потенциальных арендаторов увеличится, даже если спрос останется на текущем уровне.
