Квартиры с финишной отделкой в премиальных сегментах столичного рынка недвижимости давно завоевали популярность у покупателей. Но в новой реальности, с которой приходится считаться, застройщикам стало в разы сложнее производить этот продукт для притязательных клиентов. Тем более что их запросы не снижаются, а наоборот. Значит ли это, что теперь покупатели будут делать ремонты своими силами?
Росли – и перестали
В последние годы доля квартир с финишной отделкой в высокобюджетных новостройках Москвы плавно росла: в конце 2021 г., по данным Knight Frank, доля таких лотов в сегменте de luxe приблизилась к 33%, а в премиальном – к 47%. В компании PIONEER подсчитали, что доля предложений без отделки в начале 2022 г. составила всего 37%, а 23% приходились на такой вариант отделки, как white box.
Но в 2022 г. эта динамика в корне изменилась, и доля готовых к въезду квартир стала уменьшаться. Доля квартир с отделкой уже к концу II квартала 2022 г. снизилась до 31% и сохранилась на этом уровне до I квартала текущего года, утверждают в PIONEER. В то же время доля предложений без какого-либо ремонта выросла за этот период с 37 до 50%.
Этим снижениям и повышениям способствовал, в первую очередь, уход с российского рынка мировых поставщиков различного оборудования и отделочных материалов, считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум».
Застройщики столкнулись с проблемой поставки материалов, а также с отсутствием необходимого количества квалифицированных работников, объясняет глава компании «Ашихмин и Партнеры», член правления ассоциации AREA Григорий Ашихмин. «Отделка – это всегда увеличение чека, что в условиях стагнации рынка и уменьшения спроса негативно влияет на продажи», – добавляет он.
Ко всему прочему, в высокобюджетных сегментах положение осложняется тем, что за прошедшие годы успел сложиться пул брендов, которые ассоциируются у покупателей с отделкой высокого класса. «Сейчас поставки затруднены, а цены выросли», – говорит госпожа Раджабова. «В связи с последними событиями стоимость материалов и мебели выросла на 30-50% за счет удлинения логистических цепочек и возникшего дефицита продуктов от премиальных брендов», – уточняет Евгений Якубовский, заместитель генерального директора девелоперской компании VOS’HOD.
Там и здесь
Если говорить о мировой практике, то квартиры с финишной отделкой в элитных домах – это практически стандарт, замечает Григорий Ашихмин. «Преимущества очевидны: сразу после получения ключей можно въезжать и жить с комфортом. Нет шума от ремонта во многих квартирах, готовы к использованию места общего пользования, в лобби уже установлены мебель и предметы интерьера, работает консьерж, служба валет паркинга», – рассказывает эксперт.
В Дубае, где элитный рынок бурно растет, элитные апартаменты также комплектуют сантехникой и кухнями от премиальных брендов, а кроме того, к моменту въезда собственника уже развешаны изысканные светильники, произведено озеленение, оборудованы террасы и бассейн (в высококлассных проектах он часто включен в состав апартаментов).
В Москве тренд на финишную отделку квартир 10 лет назад задала компания Vesper. Первым таким проектом стал St. Nickolas на Никольской, а в дальнейшем компания выводила все свои проекты, декларируя полную готовность всех лотов к моменту их передачи владельцам.
В элитном и премиальном сегменте велика доля относительно небольших новостроек, состоящих из одного-двух корпусов, замечает Анна Раджабова. «Поэтому если застройщик предусматривает отделку в проекте, то нет смысла предлагать эту опцию только в части квартир», – поясняет она.
Чего они хотят
Уже упомянутое подорожание отделочных материалов и трудности с логистикой отнюдь не мотивируют покупателей выбирать апартаменты «в бетоне». Более того, в текущей ситуации покупатели стали еще более заинтересованы в квартирах с отделкой, замечает Екатерина Петрова, руководитель отдела аналитики компании PIONEER. Заботы по поиску материалов и контролю за отделочными работами сейчас еще выгоднее, чем раньше, переложить на застройщика.
Учитывая укоротившийся срок планирования, вектор спроса сместился в сторону готового жилья, подтверждает Григорий Ашихмин. «7 из 10 клиентов не хотят заниматься отделкой», – утверждает он. Самый частый запрос на сегодня: максимально готовое жилье, проекты на высокой стадии готовности и с отделкой.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, наблюдает сохранение стабильно высокого спроса на первичное жилье с отделкой. Вместе с тем, продолжает он, постоянно повышаются требования, предъявляемые покупателями к ремонту от застройщика.
Знаменитые и притягательные
Взыскательность покупателей жилья в верхних ценовых сегментах давно заставляет девелоперов искать не только премиальные материалы, но и известные имена, привлекающие внимание их аудитории. Интерьеры в Capital Towers создавал Антонио Читтерио, в Barkli Virgin House работала Келли Хоппен, в Cloud Nine – Массимо Йозе Гини.
Но это в прошлом, а есть ли сейчас подобные примеры? Оказывается, да.
Например, в «Прайм Парке» дизайн квартир создан под руководством Ладзаро Рабони и Филипа Болла, а разработкой интерьеров для резиденций Armani / Casa Moscow Residences руководил лично Джорджо Армани. Мало того, в отделке здесь будут использованы мебель и материалы, производимые под брендом Armani.
Случай с Armani / Casa вообще стоит особняком на нынешнем рынке. Из России ушли и компания Roca, производящая сантехнику под брендом Armani / Roca, и итальянская фабрика Molteni, выпускающая кухни Dada, которые планировали установить в квартирах этого дома. «Однако наши коллеги из Armani настояли, чтобы все обязательства по поставкам согласованных позиций были произведены и доставлены в оговоренные сроки», – вспоминает Евгений Якубовский.
Другие позиции были закуплены заранее, поэтому квартиры будут укомплектованы бытовой техникой качественных дорогих брендов: SubZero-Wolf, Gaggenau, V-Zug, а лифты успел поставить Thyssen, также покинувший впоследствии российский рынок.
Два сценария
Можно предположить, что дальнейшие трудности с логистикой, удорожание отделочных материалов и упоминавшиеся проблемы с кадрами на фоне сохраняющегося спроса на готовое к въезду жилье могут привести к двум последствиям. Во-первых, разрыв в цене между лотами с финишной отделкой и без отделки увеличится. По данным PIONEER, сейчас он составляет в среднем 20%. Во-вторых, часть девелоперов завершит текущие проекты и возьмет паузу или вообще покинет московский рынок. И тогда в долгосрочной перспективе нас ожидает некоторый дефицит предложения.
Другой сценарий рисуется, если геополитические риски чудесным образом резко снизятся, санкции будут отменены хотя бы частично и в Россию начнут возвращаться поставщики. В этом случае, конечно, доля квартир без отделки в премиальных проектах перестанет расти, а затем может начать снижаться, ценовая вилка останется той же, что сейчас, – и никакого дефицита. Хотелось бы верить во второй вариант – но сначала надо найти обоснования для такого оптимизма.
Проекты и варианты отделки:
Данные предоставила компания «Метриум Премиум»
