Этой статьей HomeHunter открывает цикл, в рамках которого мы пройдемся по всем районам Москвы, где сможем обнаружить застройку, относящуюся к высокому сегменту. И, разумеется, начнем с самого престижного района. В Хамовниках современная элитная застройка сыграла положительную роль, изменив к лучшему облик статусной локации.
Дом-легенда
Если речь идет о Москве, то, скорее всего, воображение рисует ее центральную часть с характерными узкими улочками, малоэтажными особняками вперемешку с доходными домами, ставшими выше за счет реконструкции в более поздние годы. Некоторые дома обросли легендами, что только усиливает интерес к той местности, где они построены. В районе Хамовники в начале улицы Остоженки (д. 3/14) находится «Дом под рюмкой» – так его прозвали за куполообразную башню на крыше, напоминающую перевернутую рюмку.
История эклектичного доходного дома датирована началом XX в., хотя левая часть постройки высотой в четыре этажа возведена еще раньше, а в 1904 г., в процессе реконструкции по проекту известного архитектора Эрнста-Рихарда Нирнзее, была увеличена до шестиэтажной. Вторую часть дома достроили в 1909 г., и именно на ее крыше архитектор Валентин Дубовский и разместил причудливую башню, очень похожую на перевернутую рюмку. Оригинальная архитектурная находка сразу вызвала много домыслов и толков, а дом оброс легендами. По одной из них необычный элемент на крыше доходного дома по совету священника заказала мать купца Якова Михайловича Филиппова, известного в столице гуляки и пьяницы, в надежде, что сын бросит пить. И, как ни странно, это помогло: Яков Михайлович взялся за ум и бросил вредные привычки. Другая легенда гласит, что купец Филиппов сам вовремя спохватился, так как из-за пьянства чуть не пошел по миру. В честь победы над алкоголем он велел архитектору построить на крыше доме символическую башню. История, больше других похожая на правду: причудливая башня – плод фантазии архитектора Дубовского, большого выдумщика и поклонника стиля модерн, в котором и построен дом. Фасад дома украшен лепным декором, характерным для этого стиля: это морские чудовища, рыбы, кальмары, ракушки, обнимающиеся русалки и др. Впрочем, оригинальный дом располагает к фантазиям, и каждый, вглядываясь в необычные рельефы его фасада, может увидеть что-то свое…
После революции квартиры в доходном доме превратили в коммуналки. Свой жилой статус здание сохранило и по сегодняшний день. Но коммуналки расселили и превратили в отдельные квартиры. В начале XXI в. дом отреставрировали. Сегодня здание – объект культурного наследия, а жить в нем престижно и дорого. Посудите сами: в настоящее время в культовом доме на продажу выставлен двухуровневый пентхаус общей площадью 406 кв. м за 184,2 млн руб., а за пятикомнатную квартиру площадью 215 кв. м хотят получить 130 млн руб.
Кремль как главный козырь
Район Хамовники всегда занимал первые позиции в топе самых престижных районов ЦАО. Но с точки зрения элитной недвижимости он делится на несколько кластеров, рассказывает Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, престиж и популярность которых отличается. Самый престижный – «Золотая миля», или, как его сейчас называют, Остоженка – Пречистенка (по расположению в границах одноименных улиц). Близость к Кремлю сыграла решающую роль, когда в конце 90-х гг. прошлого тысячелетия застройщики выбрали это место для строительства первых элитных домов в Москве. В нулевых в этой локации было построено огромное число современных дорогих домов по проектам лучших архитекторов. По словам Юлия Борисова, руководителя группы компаний UNK, развитие Остоженки началось с точечной застройки, а в результате сформировался шикарный европейский район: кафе на первых этажах, отсутствие заборов, дома построены из самых современных материалов, с большими окнами. В нулевых это было как свежее дыхание – Европа в Москве. Сейчас застройка района представляет собой микс из элитных домов разных периодов постройки, а также дореволюционных доходных домов и особняков.
Территория, расположенная за пределами Садового кольца, обустраивалась несколько позже, чем Остоженка, продолжает Соловьев. Район сохранил множество парковых зон, с трех сторон окружен Москвой-рекой и, несмотря на близкое расположение к основным деловым локациям мегаполиса, остается «тихим» центром. Если Остоженка привлекает зачастую самых состоятельных покупателей, для которых проживание здесь – показатель высокого статуса, то люди, выбирающие жилье с точки зрения комфорта, чаще всего останавливаются именно на этом месте.
Территорию за пределами Садового кольца также делят на субрынки. Плющиха – район Саввинской набережной, переулков Плющихи и Смоленки, а также Б. Пироговской улицы. Остальную часть административного района рядом со станциями метро «Фрунзенская» и «Спортивная» называют просто Хамовники. Большинство проектов Хамовников расположено в середине некоего полуострова, исключение составляет только проект Savvin River Residence, который находится на первой линии набережной.
Все лучшее здесь
Интерес к Хамовникам обусловлен их преимуществами. Кроме исторической застройки, памятников истории и архитектуры – всего того, что никогда не потеряет ценность и интерес, район отлично приспособлен для жизни семейных горожан. Решающее значение имеет то, что это самый зеленый элитный район Москвы. «Мне очень импонирует парковая зона около Новодевичьего монастыря, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. – Это шикарная территория для прогулок, ухоженная, хорошо освещенная в вечернее время суток». Очень важно, что район хорошо обеспечен лучшими детскими, спортивными и медицинскими учреждениями. По данным аналитиков TWEED, район Хамовники также лидирует в Москве по числу премиальных учебных заведений. А лицей №1535, расположенный недалеко от элитных жилых комплексов «Садовые кварталы», «Литератор», «На Трубецкой», Knightsbridge Private Park, неоднократно возглавлял рейтинг учреждений с высокими образовательными результатами, который составляет департамент образования г. Москвы.
Связь с историей
Историческая недвижимость (доходные дома и особняки) сосредоточена, в основном, в кластере Остоженка – Пречистенка, тогда как за Садовым кольцом в районе метро «Фрунзенская» ее гораздо меньше, так как данная территория застраивалась в первой половине ХХ в. И хотя здания дореволюционной постройки в своем большинстве не являются элитной недвижимостью, на них тоже есть спрос, рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). Покупателей привлекает атрибутика подобного формата жилья: высокие потолки и большие окна в квартирах, парадные подъезды, лестницы с декором… Кроме того, у состоятельных клиентов (как корпоративных, так и частных лиц) существует запрос на особняки в районе Остоженки. Их планируется использовать как резиденции или домашние офисы.
Поскольку в центре Москвы площадок под застройку не осталось, руки застройщиков дошли до точечной реконструкции фасадных особняков. Примером может служить ЖК «Пречистенка 13», который был бережно восстановлен. Или клубный дом Bunin – проект реновации здания, построенного в начале XX в., и др.
По словам Ирины Могилатовой, фасадные особняки после реконструкции пользуются даже большим спросом у состоятельных покупателей, чем клубные объекты нового строительства. Интересно также сочетание нового строительства и реконструкции исторических особняков в едином комплексе. И есть покупатели дорогой недвижимости, которые охотятся за такими квартирами.
Новостройки и перспективные проекты
В новых домах заложен максимум удобств, соответствующих запросам самых требовательных покупателей. В числе самых интересных проектов, возведенных в Хамовниках, Ирина Могилатова назвала жилой квартал класса de luxe Knightsbridge Private Park на ул. Ефремова. Это уникальный для России проект, частица Англии в самом сердце Хамовников. У комплекса огромная территория, что большая редкость для центра города. Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK, охарактеризовал этот проект как «бескомпромиссно тяжелый люкс», где все сделано высококлассно – латунные двери, окна, медная инженерия…
Могилатова также добавила к списку клубный дом «Магнум» на ул. Усачева – это нетипичная для района архитектура: металл и стекло, брутальность и строгость. Юлий Борисов как один из лучших жилых комплексов в Москве назвал микрорайон «Садовые кварталы» на ул. Усачева. Проект долго рождался и до сих пор не завершен, рассказывает архитектор, у него поменялось несколько собственников, но по качеству это лучший проект с шикарной архитектурой, благоустройством, концепцией: есть закрытые дворы, открытые пространства, пруд, школа и многое другое. К минусам проекта Борисов отнес то, что из-за высокой плотности застройки на территории комплекса все-таки тесновато и все еще не выросла зелень – задуманные сады.
Анна Раджабова к числу лучших домов района отнесла элитные ЖК White Khamovniki (Олсуфьевский пер.) и Brodsky (1-й пер. Тружеников). По оценке «Метриум Премиум», проекты оказались и максимально привлекательными инвестиционно: за последний год некоторые лоты в них подорожали в два раза. А также ЖК Savvin River Residence (Б. Саввинский пер.) – с точки зрения локации, видовых характеристик, качества строительства, набора квартир и планировочных решений.
Вместе с тем Раджабова считает, что выделить какие-то отдельные дома в этой локации очень сложно, так как каждый проект премиальной и элитной недвижимости в Хамовниках по-своему уникален. У каждого из них – своя особая концепция, стиль и содержание. Именно это позволяет обеспечить достойный выбор состоятельному клиенту.
Но потенциал Хамовников не исчерпан, и уже в работе или готовятся к выходу несколько проектов. Из крупных Юлий Борисов назвал реконструкцию телефонной станции на Зубовской площади, которая стараниями компании KR-Properties превращается в проект элитных апартаментов Casa Rosa. Застройка территории завода «Союз» на Лужнецкой набережной – это старый проект группы компаний «Абсолют», выхода которого с нетерпением ждет рынок. А вот смежная с ним территория «Гелиймаша» очень интересная и сложная, считает архитектор, так как собрала несколько факторов, которые сказываются на ее интенсивном освоении под жилищное строительство: это близость ТТК и метромоста и выход к Москве-реке. Также есть небольшое количество уплотнительной застройки со стороны Саввинской набережной и точечные проекты в районе Пироговских улиц и станции метро «Фрунзенская».
Одно из лучших мест в городе для строительства элитного жилья – территория выставки «Росстройэкспо» на Фрунзенской набережной. Это уникальное место: набережная Москвы-реки, рядом метро, напротив парк Горького. Хотя это сложная площадка: здесь есть объект исторического наследия – «Дом-самолет» (ул. 1-я Фрунзенская, д. 3А), комьюнити окрестных жителей, да и сама экономика проекта тяжелая. Но если кто-то за это возьмется, то это будет интересно, считает Юлий Борисов.
Топовая локация в ценах
Долгое время Хамовники занимали лидирующую позицию в структуре спроса на первичном рынке элитной жилой недвижимости – в основном благодаря высокому интересу к одному из самых знаковых проектов на рынке – комплексу «Садовые кварталы», но на данный момент объект почти распродан, рассказывает Андрей Соловьев. По итогам 2020 г. лидерство перешло к району Дорогомилово в силу резкого роста предложения за счет крупных проектов, а Хамовники с учетом кластера Плющихи опустились на третье место. Однако данная локация по-прежнему является перспективным и популярным направлением среди состоятельных покупателей и с учетом высокого потенциала района в будущем вполне реально возращение Хамовников в лидеры, считает Соловьев.
По данным «Метриум Премиум», в I квартале 2021 г. в Хамовниках по объемам реализовалась третья часть от всех проектов новостроек элитного класса (30,4%). По количеству лотов на первичном рынке (13,4%) Хамовники занимают второе место, уступив первенство району Пресненский.
И хотя выбор предложения по району в целом большой, все жилье, которое продается на первичном рынке, стоит очень дорого. По данным Knight Frank, по итогам 2020 г. средневзвешенная цена 1 кв. м по району Хамовники составила 836 000 руб. – это на 5% больше в годовой динамике. В кластере Остоженка – Пречистенка – 2,038 млн руб. (+34%). По итогам I квартала 2021 г. цена на новостройки «Золотой мили» поднялась еще выше и пока остановилась на показателе около 2,2 млн за драгоценный метр. В настоящее время с позиции цен на элитное жилье на первичном рынке Остоженку обходит только элитная локация – Патриаршие пруды, где средневзвешенная цена по итогам 2020 г. составила 2,491 млн руб.
Согласно «индексу миллиона» (составили аналитики Knight Frank), который показывает, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за условный $1 млн в мае 2021 г. в разных районах Москвы, кластер Остоженка – Пречистенка с показателем 35 кв. м оказался на втором месте. В прошлом году на условный миллион можно было купить 37 «квадратов». Первое место удерживает район Патриаршие пруды, где в текущем году с миллионным бюджетом можно рассчитывать на покупку 27 кв. м, хотя в прошлом году можно было приобрести на 3 кв. м больше.
По словам Ирины Могилатовой, на данный момент первичные продажи в районе Хамовники идут в 14 проектах. Например, в ЖК Roza Rossa (сдача – II квартал 2021 г.) средняя цена за квартиру – 81,5 млн руб. (в нее включены чистовая отделка и мебель), а в пересчете на метры – 858 000 руб. за кв. м. В ЖК High Garden (сдача – IV кв. 2021 г.) средняя цена за «квадрат» – 1,7 млн руб., а средняя стоимость квартиры – 270 млн руб. В ЖК «Садовые кварталы» (есть сданные корпуса, но сдача всего объекта – II–III кв. 2021 г.) – 838 000 руб. за кв. м при средней стоимости квартиры 125 млн руб. (без отделки). А в ЖК «Пречистенка 8» (сдача – в III кв. 2023 г.) средняя цена метра достигла 1,4 млн руб., но сюда включены чистовая отделка квартиры и меблировка.
Вместе с тем, делится Анна Раджабова, в последнее время можно было услышать мнение, что квартиры на Остоженке никому не нужны, но это абсолютно не так. Мы видим, что на находящиеся в стадии закрытых продаж или в листах ожидания варианты в новых проектах существует серьезный спрос, несмотря на высокий прайс. Большинство покупателей первичной недвижимости в данной локации, как правило, уже приобрели здесь жилье, привыкли к району и ничего не хотят менять. Поэтому с уверенностью можно сказать, что в перспективе Остоженка так и останется флагманом высокобюджетного сегмента, заключает Раджабова.
