Первичный рынок недвижимости всегда влияет на вторичный. Так, если на новостройки выросли цены, покупатель начинает рассматривать объекты вторичного рынка, которые уже не кажутся ему переоцененными. При этом вторичку можно условно разделить на два сегмента – «старую» и «новую» (которая де-юре уже принадлежит физическому лицу, но де-факто предлагается в новом ЖК). Как повлиял рост спроса и цен на первичном рынке на недвижимость вторичного?
Интерес к московскому элитному жилью в 2021 г. был, без преувеличения, ажиотажным, и это сказалось на объеме экспозиции — новые проекты просто не успевают восполнить уход предложения с рынка. По данным Knight Frank, общий объем предложения по площади осенью 2021 г. был на 36% меньше, чем осенью 2020-го. В квадратных метрах сокращение оказалось еще более выраженным: на 43%.
Объем экспозиции упал до пятилетнего минимума — к октябрю в продаже оставалось 1600 квартир и апартаментов. И это в основном вторичная недвижимость или новостройки на пике стоимости: первичное жилье «по старым ценам» разобрали еще в первом полугодии.
По оценке Savills, с начала года спрос на квартиры в новостройках стоимостью от $1 млн (около 70,8 млн руб.) вырос на 61%, а на вторичную элитку — только на 9%. С начала пандемии продажи элитного вторичного жилья и вовсе снизились, причем существенно: на 21%. Поговорили с экспертами рынка о том, чем обусловлен такой дисбаланс и как дальше будет развиваться ситуация в высокобюджетном сегменте.
Дорогу молодым
В элитном сегменте спрос на новостройки традиционно выше, чем на вторичку, отмечают опрошенные HomeHunter участники рынка. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова называет привычным для столичного рынка соотношение сделок с первичными и вторичными объектами 70% к 30%.
Основные причины этого — более низкий порог входа и более понятные инвестиционные перспективы первичного жилья. Не стоит сбрасывать со счетов и постоянный прогресс: чем новее проект, тем больше в нем различных фишек, тем тщательнее его создатели позаботились о комфорте будущих жителей, тем ярче приобретение подчеркнет их высокий статус. «Выделю несколько характерных для новостроек особенностей, которые однозначно востребованы у клиентов, — говорит директор управления элитной недвижимости компании „Метриум Премиум“ (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова. — В их числе высокий уровень приватности: актуальные объекты предусматривают не только отдельный вход и въезд, но и возможность сразу подняться на нужный этаж, минуя холл и лобби. Вся необходимая и максимально качественная инфраструктура сейчас размещается в границах ЖК, что экономит время жителей».
Еще один современный тренд — готовые планировочные решения от застройщика, полностью адаптированные под запросы клиента. «В таком случае покупателю не приходится тратить время и силы на приспособление квартиры под свои потребности, — говорит Анна Раджабова. — В высокобюджетном сегменте в последние годы наблюдается еще одна тенденция: для обслуживающего персонала предусматривается отдельный блок со своим входом, а в объектах площадью от 350 кв. м такие помещения сейчас уже предполагаются по умолчанию».
«Преимущество первичных объектов в том, что девелоперы могут учесть и переосмыслить и собственный опыт, и опыт конкурентов по локации и ценовой нише, пригласить к работе над проектом интерьерных дизайнеров с мировым именем, строить более технологично с точки зрения инженерии и качества жилой среды, — заключает Яна Глазунова. — Архитектура многих элитных объектов, построенных в начале 2000-х в кварталах «золотой мили» (дома в «Молочном, 1» и Бутиковском 3 и 5), по-прежнему хороша. Но если вы зайдете внутрь, возраст объекта напомнит о себе».
С этим трудно спорить — вторичный объект достигает своего потолка в тот момент, когда от концепции и проектирования девелопер переходит к реализации. Дальше он неизбежно устаревает, и «прокачать» предложение в таком доме можно лишь точечно, отдельными улучшениями МОПов и территории и апгрейдом самой квартиры. Но ажиотажный спрос, который отмечается в элитном сегменте последние полтора года, пошатнул остальные «скрепы» привлекательности новостроек — бюджет сделки, который за счет строительной готовности ниже, чем на вторичном рынке, и прогнозируемый рост стоимости актива.
Налетай, торопись
«Выборка по ликвидным первичным объектам значительно сократилась. Общий объем экспонируемого предложения только за первый год пандемии (с апреля 2020-го по апрель 2021-го) сократился на 27% по числу лотов. Быстро продавались даже те лоты, что остаются в экспозиции дольше в силу своей высокой стоимости, например весной были проданы оба пентхауса в доме Brodsky», — рассказывает Яна Глазунова. В 2021-м тренд только усилился: как говорит директор департамента продаж Barnes International Moscow Юлия Гринько, в первом полугодии в столице раскупили почти все первичные квартиры и апартаменты в проектах на высокой готовности. Премьер было немного, и выводились они уже по новым ценам.
По данным аналитиков Knight Frank и Kalinka Realty, средняя стоимость элитного «квадрата» в Москве еще летом перевалила за 1 млн руб. Цены не остановились и в III квартале — по оценке Knight Frank, с июля по октябрь средняя стоимость 1 кв. м в сегменте прибавила 18,7%, такой показатель скорее соответствует годовому росту на одном из активных мировых рынков. За год же показатель российской столицы вырос на 41,6%. Впечатляющий квартальный показатель объясняется как прямым повышением цен в уже представленных проектах (которых на рынке немного — все раскупили), так и выводом нового предложения в высоком ценовом диапазоне. В агентстве недвижимости «Метриум» приводят похожие цифры: рост на 41% с начала года и средняя стоимость «квадрата» по итогам III квартала 2021 г. на уровне 1 379 000 руб.
В Barnes International Moscow отмечают, что большинство строящихся объектов со сроком сдачи в 2024 г. или позже сейчас продаются уже по ценам, которые отсекают значительную часть спроса. В результате потенциальные покупатели либо перестают подыскивать недвижимость, либо переориентируются на вторичный рынок.
«Наша статистика продаж свидетельствует, что спрос на элитные квартиры в Москве, которые находятся во вторичных продажах, в 2021 г. увеличился на 25-30% и стал сопоставим со спросом на новостройки, которые теряют инвестиционную привлекательность из-за завышенных цен», — отмечает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.
Проверенные временем
«С 2020 г. доля сделок по вторичным объектам продолжает подрастать», — говорит и Яна Глазунова. Причем спросом пользуются квартиры с разными характеристиками, порой не сопоставимые между собой. «Среди востребованных предложений есть дома, построенные еще до кризиса 2008 г., концептуально устаревшие, но архитектурно интересные, их локация в цене, единственное, в чем они уступают новым домам, — инженерия и дизайн, — говорит эксперт. — Например, прекрасный дом «Дворянское гнездо» в Большом Левшинском переулке до сих пор остается эталоном в своей нише для покупателей и даже для девелоперов».
Вторичка часто выигрывает у элитных новостроек еще и за счет локации, напоминает Анна Раджабова. «В ЦАО (а тем более в пределах Садового кольца) дефицит площадок, пригодных для строительства высокобюджетных проектов. Поэтому лоты в тех районах, которые уже на протяжении долгого времени пользуются популярностью (Хамовники и Остоженка, Арбат, Якиманка, Патриаршие пруды), всегда востребованы у потенциальных покупателей, — говорит эксперт. — Также мы наблюдаем спрос на квартиры в домах с историей. Это, к примеру, проекты известных архитекторов прошлого или места жительства кого-то из известных людей».
«Обычная» элитная вторичка сейчас тоже пользуется спросом — но по ценам она вряд ли догонит новостройки. «По моему опыту, на сегодняшний день до 65% вторичных предложений в Москве имеют завышенный ценник. Если квартиру выставили, а на нее никто не смотрит — ценник надо корректировать, — говорит Ирина Могилатова. — Сегодня самый востребованный бюджет на «старую» вторичку — примерно 50-70 млн руб., на «новую» (ЖК, выведенные не ранее 2-3 лет тому назад) — от 100 млн руб.».
«Новая» вторичка сейчас особенно востребована, подчеркивает эксперт. «Эти квартиры не нужно ждать, и сейчас с рынка вымываются качественные квартиры с хорошим ремонтом в комплексах, которые были построены два-три года назад, — рассказывает Ирина Могилатова. — Дополнительный спрос сейчас формируют состоятельные россияне, которые вернулись или планируют вернуться из-за границы в связи с пандемией и хотят в разумные сроки успеть решить квартирный вопрос. Они приезжают с деньгами, сначала снимают, а потом покупают жилье на вторичке».
Если вторичный объект адекватно оценен собственником, сейчас он быстро найдет покупателя, считает Анна Раджабова. Но, подчеркивает эксперт, клиента может отпугнуть попытка манипулировать вниманием. «Никогда не надо пытаться обмануть покупателя. Описание объекта должно быть информативным, фотографии — качественными. Их задача — сформировать правильный образ лота, но не ввести при этом клиента в заблуждение», — говорит Раджабова.
В остальном же, говорят опрошенные HomeHunter эксперты, у продавцов вторичной элитной недвижимости сейчас хорошие перспективы. Для того чтобы найти покупателя на вторичную элитную квартиру, сегодня, по большому счету, достаточно разумного рыночного ценника и грамотной работы риелтора. И продавцам в ближайшее время нет смысла придерживать недвижимость, рассчитывая продать ее подороже: как на первичном, так и на вторичном рынке цены если и будут расти, то медленно и плавно.
