Соседство с большинством крупных городских инфраструктурных объектов не является преимуществом для жителей элитных домов.
Приобретая квартиру в каком-то конкретном районе, люди ориентируются на сложившуюся среду. Но город развивается, и в Москве за последние десятилетия построено много новых инфраструктурных объектов, появление которых так или иначе сказалось на комфортности проживания людей, ранее находившихся или переехавших в изменившуюся локацию.
Среди крупнейших объектов в центре города – ландшафтный парк «Зарядье», первый парк в Москве, созданный за последние 70 лет. Основанный на принципе природного урбанизма – соседства природы и вновь построенных объектов, парк стал одним из самых посещаемых в столице. В одном месте люди получили возможность наблюдать за растительностью четырех ландшафтных зон РФ (это север, лес, степь и заливные луга), а также интересно проводить досуг в построенном концертном зале «Зарядье», посещать смотровую площадку «Парящий мост», обедать в ресторанах гастрономического центра.
По другую сторону Москвы-реки на Болотной набережной 1 декабря 2021 г. после перестройки городской электростанции ГЭС-2 открылся новый арт-кластер – Дом культуры «ГЭС-2». Общественное пространство ориентировано на широкую аудиторию, ведь там можно встретиться с друзьями, заняться творчеством, посмотреть открывшуюся выставку и многое другое. На крыше появившегося подземного паркинга высадили деревья, то есть тоже создали небольшой парк.
После реконструкции преобразился и Олимпийский спортивный комплекс «Лужники». Открылся новый Дворец водных видов спорта с двумя бассейнами, аквапарком, фитнес-центром, академией бокса, спа-зоной, ресторанами.
Отдельная история развития локации – Патриаршие пруды. Улицы, ведущие к этому легендарному месту, преобразились за последние годы, когда импульсом к развитию послужил чемпионат мира, проходивший в Москве. Благоустройство, открытие новых ресторанов и кафе, которые стали точками притяжения для москвичей и гостей столицы, изменили облик локации даже внешне, но добавило ли это комфорта местным жителям?!
По словам Анны Портной, партнера агентства элитной недвижимости «Аврора», строительство объектов инфраструктуры в целом повышает престижность локации и позволяет жителям разнообразить свой досуг, заниматься спортом, посещать разные интересные мероприятия, которые проходят поблизости. Но объект объекту рознь, а развивая инфраструктуру в каком-то районе можно получить и обратный эффект. Именно это произошло с Патриаршими прудами, говорит Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate (ранее Savills). Место у самого пруда очень девальвировано за счет приезжих и активной ночной жизни. Если раньше по району водили любознательных туристов, интересовавшихся булгаковской Москвой, то расширение тротуаров, организация пешеходных зон к чемпионату мира по футболу обернулось открытием многочисленных ресторанов, развлекательных заведений и бутиков. По вечерам район наполняется любителями незабываемо провести вечер. Поэтому шум и веселье не стихают ни днем, ни ночью. В парке «Зарядье» после открытия кратно увеличилось число желающих полюбоваться достопримечательностями вблизи Кремля, поэтому в этом туристическом месте посетителей стало еще больше.
Жить рядом с переполненным общественным местом – это скорее минус, так как нет ощущения безопасности, считает Александра Синилова. А еще – если местные жители относятся к такому объекту как к части территории района, то для приезжих это транзитное место, где не обязательно считаться с интересами проживающих там москвичей. Постепенно публичное место обрастает различными злачными заведениями, что начинает снижать ценность района и его статус. Поэтому чрезмерно публичные места не столь хороши для соседства с элитными жилыми домами, сделала вывод представитель Intermark Real Estate. Жильцы элитных домов, как правило, стремятся к приватности, соглашается Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Наличие поблизости объектов, формирующих повышенный трафик, для жителей элитных домов – недостаток, который даже вынуждает резидентов переезжать в другое, менее людное место.
Качество внутри забора
На самом деле преимуществом для элитных и премиальных ЖК является соседство с инфраструктурными объектами, не рассчитанными на массового посетителя. Например, сразу несколько элитных комплексов возведено в пешей доступности от гастрономической жемчужины Хамовников Усачевского рынка, рассказывает Анна Раджабова. В результате модернизации из обычного рынка, где можно купить продукты, объект был преобразован в стильное досуговое пространство, ориентированное на состоятельную аудиторию. Один из ЖК построила девелоперская компания «Реставрация Н» – это жилой комплекс Knightsbridge Private Park, жители которого могут приобрести свежие продукты или посетить ресторан, не отходя далеко от дома. На Остоженке объектом, не рассчитанным на массового посетителя, сейчас является бассейн «Чайка». После реконструкции качество бассейна и всей инфраструктуры комплекса улучшилось, поэтому и клубные карты подорожали, что вызвало смену круга посетителей. Приветствуется близость к элитным ЖК фитнес-центра Word Class, престижных частных детских садов, школ, медицинских центров, клиники красоты, перечисляет Анна Портная.
Но приоритетом для девелоперов все-таки является в первую очередь создание приватного пространства с внутренней инфраструктурой, доступного только жителям, подтвердил Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
Так, девелопер Vesper, работающий в сфере элитной недвижимости, реализовал оригинальный проект жилого квартала Lucky в районе Красная Пресня. Это социокультурный кластер с парковыми зонами, магазинами и ресторанами только для жителей элитного квартала, приводит пример Анна Раджабова. «Интеко» с привлечением семи московских проектных бюро и зарубежных консультантов создало знаковый жилой комплекс «Садовые кварталы» в Хамовниках. Закрытые дворы, объекты внутренней инфраструктуры, рассчитанные только на жителей квартала, – это школа, детский сад, кафе, рестораны, салоны красоты, бутики, фитнес-клуб World Class и др., являются гарантией безопасности, высокого качества предоставляемых услуг и однородности посетителей. В Knightsbridge Private Park своя клубная инфраструктура включает wellness-центр с 25-метровым бассейном и роскошным спа-салоном, английский детский сад с сотрудниками – носителями языка, кафе клубного типа для встреч с друзьями и отдыха. В дизайнерском ЖК Eleven от холдинга «РСТИ» есть свой фитнес-центр с бассейном, ресторан, детский центр и закрытый двор с ландшафтным дизайном. В ЖК «Снегири Эко» – детский сад, SPA-комплекс, фитнес-центр, ландшафтный парк, салон красоты, прачечная, супермаркет, рестораны, а для перемещения по территории есть электрокары.
Парк за пределами закрытой территории
Одними из ключевых критериев выбора жилья в последнее время стало активное озеленение территории ЖК и наличие собственных парков, рассказывает Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS. Тенденция уже отражается на концепциях благоустройства, где приватные парки становятся одной из главных достопримечательностей проекта. Например, в уже упомянутом Knightsbridge Private Park английский парк по проекту культового британского ландшафтного дизайнера Криса Бердшоу занимает 2 га, а в ЖК «Лаврушинский» под частный парк отведено 1,4 га территории комплекса.
А совсем недавно девелоперы стали открывать парки в премиальных ЖК для посетителей извне. Например, в премиальном квартале «Событие» и в ЖК «Река», возводимом «Донстроем» на западе Москвы, парк занимает 24 га – это больше половины от всей территории комплекса. В жилом квартале есть закрытые озелененные дворы, но парк – это общественная зона с пешеходными и веломаршрутами, с детскими и спортивными площадками, куда могут прийти жители соседних домов, чтобы провести время на природе.
В проекте «Клубный город на реке Primavera», возводимом вблизи Москвы-реки и Москворецкого парка, также будут как закрытые дворы, так и открытые общественные пространства, которые намеревается благоустроить застройщик проекта «СЗ «Стадион Спартак». В квартале Prime Park, возводимом Optima Development, предусмотрены четыре парковые зоны общей площадью более 5 га и три из них, в отличие от частного парка, будут открыты для всех желающих, рассказывает Дмитрий Голев. По словам Веры Стефан, конкуренция между девелоперскими проектами теперь буквально перешла во двор. Кто может предложить будущим жильцам района красивый ландшафтный парк или просторные зеленые зоны, тот остается в выигрыше: не только цена, но и темпы продаж в таких проектах заметно выше.
Зарубежный опыт: Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate (ранее Savills)
В качестве эталонного зарубежного примера парковых зон можно привести проекты британской ландшафтной компании Gillespies. Они являются одними из флагманов в премиальном благоустройстве и в создании парков, полностью идентичных природному ландшафту. Ландшафтные архитекторы не просто сажают деревья согласно определенному композиционному плану, а формируют природную среду, которая выглядит таким образом, будто это все создано природой столетия назад, а не человеком недавно.
Gillespies специализируется исключительно на создании парков, которые являются полным повторением парков, созданных природой. Это не молодые парки, которые станут настоящими лишь через 20-30 лет после посадки годовалых кустарников или саженцев, это уже финальный парк, который будто бы уже существовал несколько сотен лет. Парк засаживается деревьями-крупномерами, кустарниками, поэтому там, где еще вчера был пустырь, создается полноценный сложившийся парк, с зонами теней и отдыха. Над проектами работают целые институты: дендрологи, агрономы, художники по композициям, здесь совершенно другой подход, и парк становится настоящим объектом искусства.
Совсем иначе сделали в «Зарядье», где ты приходишь на открытый пустырь с примятой травой и молодыми деревцами. И сразу возникает ощущение дешевизны: в парке посадили немного деревьев с поверхностными корнями, чтобы просто создать объем, поэтому отсутствует ощущение настоящего парка, а видно, что это новодел.
Аналогично англичане создают и keygarden – частные парки внутри жилых кварталов. Когда попадаешь туда, складывается ощущение, будто бы жилой район построили вокруг старого парка. И получается, что, имея ключ от такого парка для прогулок, жители получают доступ не к новому парку, а к определенной природной среде. Совсем иная картина у нас в «ЗилАрте», в Knightsbridge Park (с формованными деревьями, которые просто создают ощущение, что что-то растет).
Все, что делается у нас и выдается за новомодные парки, - это, к сожалению, жалкое подобие попытки сделать западный прототип. Пока я не видела ни одного воссозданного в реальности парка, который бы соответствовал формату парка в зарубежном виде. У нас есть парк Малевича в Раздолье, но он создан на базе леса, его облагородили и сделали доступным для жителей с точками притяжения. Это хороший инфраструктурный объект, но его не создавали с нуля, а наложили на сформированный природный ландшафт.
Что повлияет на цену
На самом деле близость инфраструктурных объектов может по-всякому сказаться на цене ближайших элитных новостроек. По мнению Анны Портной, квартиры в элитных домах вблизи стадиона «Лужники», где сосредоточена профессиональная спортивная инфраструктура высокого уровня, на вторичном рынке стоят дороже. Точно так же может вырасти цена на квартиры в районе комплекса «Олимпийский» на проспекте Мира после открытия обновленного объекта. А по оценке Веры Стефан, квартиры в ЖК с собственными парками, большой зеленой зоной или граничащие с городскими парками стоят дороже аналогичных проектов без перечисленных преимуществ на 5–10%.
Но близость «Зарядья» или Дома культуры «ГЭС-2» вряд ли повлияет на ценообразование, считает Дмитрий Голев. Внешние объекты чаще используются в маркетинговых целях для привлечения покупателей.
В то же время есть объекты, которые снижают цену элитной недвижимости. По оценке экспертов, из-за шумной ночной жизни в районе собственникам пришлось делать скидки на квартиры в домах вблизи Патриарших прудов. По словам Анны Раджабовой, отрицательно влиять на стоимость лотов могут здания любого назначения, возведенные рядом и портящие вид из окон, а также транспортные развязки с интенсивным трафиком. Например, московские власти построили дорогу – дублер Кутузовского проспекта рядом с ЖК «Золотые Ключи» и «Золотые Ключи 2», и локация стала менее привлекательной. Неудобство проживающим здесь создает и неразумная логистика вкупе с избыточным количеством офисных помещений. Жильцам трудно поставить автомобили во дворе, так как машино-места заняты работниками фирм-арендаторов. А сама концепция расположения парковки перед домом делает двор опасным для детей и домашних животных.
