2022 год поменял планы многих россиян, и это сказалось в том числе на рынке недвижимости. Разбираемся вместе с риелторами и девелоперами, работающими в элитном сегменте, как изменилась ситуация за последний год и к чему рынок придет в будущем.
Время больших скидок
Конец прошлого года и начало нынешнего были для элитного сегмента не лучшим периодом — спрос существенно упал, и продавцам пришлось идти на большие дисконты. Это стало заметно осенью, рассказывает генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин.
«Спрос на недвижимость резко снизился — это было связано с массовым отъездом клиентов за границу. Ситуация не улучшилась и к концу года, декабрь и январь остались „мертвыми“ месяцами для рынка», — рассказывает эксперт. В результате скидки от застройщика достигли 30-40%. «Интересно, что такие условия были доступны даже тем, кто приобретал недвижимость в рассрочку. При этом, несмотря на скидки, можно было выбрать квартиру с прекрасным видом, — говорит Борискин. — Важно отметить, что размер скидки не зависел от стадии строительства объекта: покупатели могли получить такой же дисконт при покупке на стадии котлована и при покупке готового жилья».
«В 2023 г. цены на рынке элитного жилья подверглись значительному пересмотру и держатся на прежнем уровне», — говорит и директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая. Сейчас, по оценке аналитиков Kalinka, средняя стоимость 1 кв. м элитного жилья на первичном рынке составляет 1,5 млн руб. При этом в премиум-классе показатель составляет 0,998 млн руб., в сегменте de luxe — 2,4 млн руб. В экспозиции находится более 3 тыс. лотов суммарной площадью 427 тыс. кв. м — это на 40% больше в лотах и на 35% по площади, чем было год назад. Число проектов с открытыми продажами в Kalinka оценивают в 105. «Среди особенностей 2023 г. — высокая девелоперская активность. Так, с начала года рынок пополнился уже 16 новыми проектами, 7 из которых вышли во II квартале 2023 г. Показатель новых проектов за полугодие на 40% больше первого полугодия 2022 г. До конца года ожидается выход еще порядка 5-7 новых элитных проектов», — говорят в компании. Ситуация выглядит не слишком позитивно для девелоперов, но игроки рынка не унывают — напротив, почти все опрошенные эксперты отмечают оживление спроса во II квартале.
«В первые два месяца 2023 г. на первичном рынке элитного жилья покупательская активность была низкой, запросы преимущественно были направлены на предложения вторичного рынка с дисконтами. Заметная активизация спроса наблюдалась с конца февраля и сохранялась в течение последующих месяцев», — говорят в пресс-службе девелоперской компании VOS’HOD, подчеркивая, что во II квартале продажи были зафиксированы во всех проектах, которые находились в экспозиции.
Новые состоятельные покупатели
«В этом году лето выдалось особенно жарким с точки зрения покупательской активности. При этом покупателям приходится довольствоваться минимальными скидками», — говорит Ольга Зыблая. Поступательное восстановление спроса отмечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. «Это объясняется стабилизацией эмоциональной обстановки в обществе, а также всплеском активности со стороны клиентов с валютными сбережениями. Например, в июле 2023 г. покупатели премиальных новостроек совершили 418 сделок по ДДУ, что на 45,1% превосходит результат июля 2022 г.», — говорит эксперт. Оживление во II квартале также отмечает коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. «Последние несколько лет отмечалось снижение темпов выхода на рынок новых проектов в этих сегментах, сейчас же ситуация начала меняться в лучшую сторону — выходят новые жилые комплексы, в том числе в уникальных локациях, анонсируются новые перспективные проекты», — добавляет эксперт.
Об активизации спроса начиная с февраля говорит и Борис Борискин. «Вернувшиеся из-за границы клиенты начали активнее интересоваться покупкой элитной недвижимости, что может свидетельствовать о постепенном восстановлении рынка после периода затишья», — говорит эксперт, отмечая в то же время заметное изменение «портрета покупателя». Значительно больше в структуре спроса стало покупателей из регионов, говорит Борискин. Этот тренд отмечает и директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «В основном это предприниматели, успешно развивающие свой бизнес благодаря действию программы импортозамещения, — говорит эксперт. — Инвесторы сохраняют высокий интерес к высокобюджетной недвижимости, так как она остается наиболее надежным активом для сбережения средств в периоды неопределенности».
Похожие изменения фиксирует и Ольга Зыблая. «Появилось много молодых клиентов 30-35 лет, особый интерес к столичной недвижимости проявляют региональные покупатели, а также те, кто раньше предпочитал приобретать исключительно зарубежные объекты (Лондон, Сингапур и т. д.)», — рассказывает она.
Директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина отмечает, что ведущим мотивом клиентов в этом году стало стремление сохранить средства. «Недвижимость рассматривается как консервативный актив, который сохраняет максимально надежно деньги и вложения. Данный актив, возможно, не является сверхдоходным, как, например, валютные или биржевые активы. Однако высоколиквидные проекты позволяют максимально надежно сохранить вложения и заработать, — рассказывает эксперт. — Также мы заметили, что многие инвесторы, которые изначально покупали для перепродажи, сейчас сохраняют недвижимость. И готовы рассматривать этот актив как долгосрочный — например, для сдачи в аренду».
«Сейчас основной целью приобретения высокобюджетного жилья в Москве стало стремление «припарковать» деньги. Подавляющее большинство клиентов, обладающих свободными средствами, стремятся укрепить капитал, вложив их в надежные, ликвидные объекты — готовые или почти достроенные новостройки или во вторичное жилье», — говорит и Ольга Зыблая.
Ценовые парадоксы
Средняя стоимость «квадрата» в первичном элитном предложении показывает рост — по оценке Kalinka, за квартал показатель прибавил 9%. Но если взглянуть на реально заключенные сделки, видно, что их средний бюджет, напротив, сократился. Статистика Intermark свидетельствует о том, что этот показатель снизился на 21%, что связано в первую очередь с сокращением средней площади приобретенного лота.
Тренд отмечают и другие участники рынка. «Подобная динамика обусловлена снижением средней площади реализуемых квартир», — говорит Дмитрий Голев. «По ряду топовых застройщиков происходит адаптация под запрос рынка, а сегодня очевидный тренд на оптимизацию пространств — клиент не хочет платить за лишние метры», — отмечает и руководитель отдела продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Сергей Бондаренко.
Что до перспектив — в основном участники рынка ожидают восстановления спроса, но роста цен не ждут, поскольку перевес в сторону предложения продолжит сохраняться.
«Клиенты элитного сегмента полностью адаптировались к текущим социально-экономическим условиям, а девелоперы, несмотря на санкции, наращивают объем качественного предложения. Поэтому сейчас есть предпосылки для значительного увеличения потребительской активности на первичном рынке и сохранения на вторичном. При этом цены на элитные проекты будут расти примерно на уровне инфляции», — считает Анна Раджабова. Похожий прогноз дают и в VOS’HOD — в компании ожидают, что на фоне высокой девелоперской активности и усиления конкуренции между проектами ценовой рост будет плавным — 2-3% в квартал. При этом завуалированный рост цен будет выше — девелоперы продолжат сокращать размеры предоставляемых скидок покупателям, добавляют в компании.
В Kalinka тоже считают, что «рынок покупателя» сохранится, а цены будут подрастать умеренно. Политика застройщиков по дисконтам сохранится, прогнозируют эксперты экосистемы. «На фоне роста курса стоимость элитного жилья в долларах уменьшилась в среднем на 25%. Совокупность этих факторов может положительно влиять на показатели спроса в сегменте, однако рынок остается под влиянием и внешних событий, связанных с неблагоприятной геополитической обстановкой», — заключают в Kalinka. О том, что уровень неопределенности позволяет давать прогнозы с большой оговоркой, говорят и другие эксперты. «Прогнозировать в нынешних реалиях практически невозможно — все зависит от экономической ситуации, — обобщает мнения коллег Ольга Зыблая. — Поэтому живем настоящим».
