2023-й год изменил ситуацию в сегменте высокобюджетной аренды подмосковной загородки: спрос вырос год к году больше чем на четверть, предложение сократилось, и дефицит качественных объектов, по прогнозам экспертов, только продолжит усиливаться. Узнали у участников рынка, какие еще изменения произошли в сегменте и с чем он встречает новый весенний сезон.
Цены растут, экспозиция сокращается
По оценке аналитиков NF Group, арендная экспозиция на элитном загородном рынке Подмосковья в прошлом году сократилась на 20% на фоне высокого спроса: общее число сделок на 26% превзошло показатели 2022-го. Особенно заметной активность нанимателей была в середине года – на II и III кварталы пришелся 61% всех сделок за год. В компании ожидают, что тренд на вымывание предложения при сохраняющемся спросе продолжится и в 2024 г.: «Мы ожидаем, что высокий интерес к сегменту аренды домов сохранится в 2024 г.». «Пополнение рынка новыми объектами традиционно происходит медленно, при этом многие владельцы будут предпочитать оставаться в своих домах из-за ограничений на путешествия за границу. В то же время приток новых арендаторов, желающих впервые арендовать загородное жилье, будет продолжаться», – прогнозирует директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева. В результате, считает эксперт, ставки будут постепенно расти – при том, что за прошлый год они уже увеличились на 23%.
Этот рост в компании объясняют в первую очередь динамикой курсов валют: более трети (39%) всего предложения экспонируется в валюте. Средний бюджет аренды домов к началу года составил, по их данным, порядка 1 млн руб. в месяц, при этом наибольшим спросом пользовались объекты до 1 млн руб. «Так, 30% всех сделок пришлось на коттеджи с диапазоном арендной платы 600–800 тыс. руб., 26% – 400–600 тыс. руб., 11% – 0,8–1 млн», – говорят в компании.
Похожую картину наблюдают и другие участники рынка. «Спрос очевидно превышает предложение», – говорит владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов, подчеркивая, что арендованные объекты, как правило, уходят с рынка надолго. «Элитный сегмент, хотя и подвержен сезонности, отличается долгосрочностью заключаемых договоров, – отмечает Виктор Садыгов. – Он представлен в большей степени не арендными поселками, а вторичным – частным – рынком. Дома, ремонты и интерьеры потребовали от владельцев колоссальных затрат, и после каждого нанимателя приходится снова вкладывать большие суммы в восстановление: косметику, ремонт и проч. Поэтому владельцы стремятся сдать дом на годы».
Спрос на аренду элитной загородной недвижимости в Московском регионе за последние несколько лет значительно вырос и остается высоким, – говорит и руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Станислав Постоенко. – Стоит отметить, что повсеместно существует дефицит качественных предложений – их очень мало в любой ценовой категории. Казалось бы, в категории от $50 тыс. в месяц и выше весь рынок открыт перед тобой – но нет, мало кто готов сдавать такие дома в аренду.
Несоответствие цены и качества
Опрошенные эксперты отдельно обращают внимание на изменения в структуре предложения, причем не в интересах потенциальных нанимателей. «За годы, прошедшие с начала пандемии, существенно изменилась структура предложения: самые качественные дома так и остались в долгосрочной аренде, потому что наниматели осознают, как им повезло. Если же что-то освобождается, то очень быстро уходит с рынка, – рассказывает Виктор Садыгов. – В активе осталось много домов с какими-то недостатками, выставленных по неактуальной цене, – можно сказать, что приметой сегодняшнего рынка загородной аренды стало несоответствие цены и качества». Похожую ситуацию фиксирует и руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Ecosystem Михаил Долгов. По его словам, клиенты, ориентирующиеся на бюджет от 500 тыс. до 1 млн руб. в месяц, сейчас интересуются новыми домами с современным, стильным интерьером, но таких предложений на рынке практически нет. «Острый дефицит, – подчеркивает эксперт. – Особенно это ощущается на Рублевке, где практически ничего не строится и в аренду сдаются дома 20-летней давности. Спрос на них невелик, и найти арендаторов достаточно сложно».
Нехватка ликвидных объектов ощущается во всех сегментах на Рублевском и Новорижском шоссе, отмечает Михаил Долгов. - Под ликвидным мы подразумеваем новый объект под ключ, неважно – в охраняемом поселке или нет, выполненный в современной стилистике, с панорамным остеклением, имеющий от 3–4 спален, – поясняет он. – В настоящее время на Рублево-Успенском шоссе порядка 90% недвижимости представлено старым фондом жилья, не отвечающим современным потребностям.
Дефицит качественных объектов особенно заметен на фоне высокого спроса, говорит и основатель онлайн-сервиса Presentation.realty Василий Кошевицкий. «Спрос на аренду элитных домов на Рублево-Успенском шоссе остается стабильным и даже растет. Это свидетельствует о том, что желание жить в комфортных и безопасных условиях на природе остается важным фактором для многих семей, – говорит эксперт. – Стоит отметить стабильно высокий спрос в высоком ценовом сегменте от 2,5 млн руб. в месяц».
Новые люди, новые локации
«В настоящее время спрос на аренду элитной загородной недвижимости значительно увеличился, сезонная активизация уже началась. И особенно заметное оживление на рынке мы наблюдаем в последние недели две, – рассказывает Михаил Долгов. –
В принципе, такая ситуация повторяется из года в год: февраль и март традиционно самые активные месяцы в году, а к апрелю спрос уже потихоньку снижается».
Среди арендаторов практически не осталось экспатов, но их заменяют люди из регионов, отмечает Виктор Садыгов. «Ротация усилилась, многие переезжают со своими бизнесами в Москву, и, прежде чем понять, какую недвижимость покупать для постоянного проживания, выбирают аренду», – поясняет он.
Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова добавляет, что клиент агентства, которое занимается арендой элитной загородной недвижимости, за последние годы заметно помолодел. «Дома сегодня рассматривают многодетные семьи, молодежь от 22–24 лет. Если раньше мы говорили, что основная аудитория – это преимущественно люди в возрасте от 40 лет, то сейчас это 20–30 лет, – говорит Дымова. – Из основных трендов: значимость окружения, так называемое «комьюнити», которое сейчас актуально как в элитных коттеджных поселках, так и в бюджетных объектах». Эксперт отмечает, что значительную часть спроса в сегменте сейчас составляют высококлассные айтишники и их семьи. «Что касается востребованных направлений в элитном сегменте – сейчас в топе Сколково. Даже больше, чем Рублевка или Новая Рига», – говорит она.
Это вполне соответствует тренду на интерес к новым, современным объектам, но такого предложения действительно мало. Сколковское направление – самое дефицитное: по оценке NF Group, на него приходится 2% всей арендной экспозиции верхнего ценового сегмента. Больше всего объектов –по-прежнему на Рублевке (48%), Новой Риге (39%). Доли Киевского/Калужского и Минского направлений составляют, соответственно, 7% и 4%.
Вместе с тем дефицит качественных объектов постепенно стимулирует рынок к развитию, отмечают опрошенные эксперты. «Предложение за последние два года, можно сказать, систематизировалось. Появились новые интересные локации, хотя по-прежнему лидируют сложившиеся районы, – рассказывает Юлия Дымова. – В рамках старых привлекательных локаций появились небольшие компании-застройщики, которые выкупают частный сектор и строят дома соответствующего уровня. Хороший пример – деревня Сколково, которая находится в одном километре от Москвы. Раньше там были маленькие домики, которые сейчас сносятся, а на их месте строятся новые комфортные элитные объекты, которые будут пользоваться спросом».
В 2024 г. спрос на аренду элитного загородного жилья в столичном регионе останется на высоком уровне, считает Станислав Постоенко. - Дефицит предложения по-прежнему сохранится, так как новые объекты в этом сегменте выходят на рынок очень редко, – прогнозирует он. – Предложение пополняется медленно, не все собственники дорогих домов готовы сдавать их в аренду, несмотря на возможность получать стабильный высокий доход. В этом и заключается парадокс: арендаторов, готовых платить большие деньги за аренду, меньше не становится, однако выбор объектов по-прежнему невелик.
Структура предложения коттеджей в аренду по площади, Московский регион
Источник: NF Group Research
Учитывая очень высокий спрос и крайне низкий объем предложения, цены на ликвидные проекты будут расти, – прогнозирует генеральный директор «Intermark Аренда» Елена Куликова, отмечая при этом, что дома, которые экспонируются десятилетиями, напротив, будут терять в цене.
«Я бы хотел сказать, что сейчас прекрасное время для строительства проектов под аренду. Такой спрос требует новых предложений, курортных зон, арендных поселков», – заключает Виктор Садыгов.
