Пандемия вывела озелененные дворы и сады, расположенные на внутренней территории элитных жилых комплексов, из приятных, но бонусных опций в жизненно необходимые: теперь их запрашивает каждый второй покупатель, а для каждого третьего они становятся при покупке решающими.
Когда-то главными признаками «элитарности» (а с появлением клубных домов – и «клубности») объекта в России считались собственный бассейн, сигарные комнаты, энотеки, бильярдная, шубохранилища и даже студии звукозаписи. На заре существования рынка элитной недвижимости в Москве, так же, как и в странах, где рынки устроены иначе, статус клубного проекта гарантировал жильцам еще и принадлежность к определенному сообществу. Для того чтобы купить квартиру в некоторых домах, нужно было пройти собеседование с представителем девелопера и соседями. Отказать могли всем и без объяснения причин. С течением времени столь жесткие требования ушли в прошлое. Однако объекты «только для своих» появляются и сегодня – так, о строительстве поселка в Московской области «только для друзей и друзей друзей» под рабочим названием «Страна здравого смысла» заявила недавно BFM.ru предприниматель Анастасия Татулова.
Довольно размытым до сих пор остается и представление об «элитарной» инфраструктуре. «В начале 2000-х, в период становления рынка элитного жилья, девелоперы не уделяли ей должного внимания, – вспоминает Сергей Никешкин, партнер и главный архитектор бюро «Крупный план». – Главным фактором «элитности» тогда выступала локация. В итоге в Москве появилось понятие «Золотой мили» – участка от Остоженки до Пречистенской набережной. Трудно представить, но жители самых дорогих квартир ездили в другие районы Москвы, чтобы пообедать в ресторане, сделать маникюр или посетить SPA-салон».
Теперь резиденты элитных объектов по умолчанию получают круглосуточный доступ к развитой инфраструктуре. Одним из признаков «статусности» проекта, по словам Сергея Никешкина, стали и развитые общественные зоны: лобби-кофейни, спортивные залы, бассейны, офисные пространства и переговорные для приватных встреч. Стремление к work-life balance подталкивает девелоперов интегрировать в комплексы также комнаты для релаксации и йоги, даже в небольших клубных домах устроены собственные библиотеки и комнаты для торжеств.
Однако «опцией года», несомненно, стали озелененные дворы и внутренние сады. «Их ценность, конечно, особенно проявилась во время пандемии, – отмечает Сергей Никешкин. – Когда в стране объявили локдаун, жители клубных домов, где есть сады, могли беспрепятственно выходить на улицу, наслаждаться свежим воздухом и прогулками. Я уверен, что в ближайшие годы девелоперы жилой недвижимости элитного класса сделают упор именно на развитие прилегающих территорий, их увеличение, создание камерных пространств».
Районные значения
По данным Savills, 56% всех сделок в высокобюджетном сегменте в 2020 г. заключалось в Хамовниках и Пресненском районе. Хамовники же вместе с Тверским районом стали и самыми инвестиционно привлекательными районами последних десяти лет. Однако уже в ближайшее время всех их может потеснить Таганский район, в котором эксперты уже сейчас отмечают существенный прирост количества новых дорогих проектов. Клубные дома с благоустроенными дворами или внутренними садами есть во всех районах ЦАО Москвы, но больше всего, разумеется, их в самых дорогих локациях – Патриаршие пруды, Тверской, Арбат, Хамовники.
Впрочем, лоты с хорошим садом все еще остаются на рынке эксклюзивным форматом, и покупатели готовы платить за него существенную премию. Как правило, в таких садах, помимо собственно растений, по умолчанию есть водоем – пруд, декоративный бассейн или фонтаны. «В клубных домах встречается и формат обособленных малоэтажных особняков, также называемых сity house, – говорит Сергей Никешкин. – Владельцы таких особняков имеют собственный вход и доступ к приватному садику».
Небрежно шиковали
Главный тренд ландшафтного и садового дизайна последних трех лет – никакой искусственности и нарочитой «прилизанности»: всё должно выглядеть так, будто бы растет само по себе и никто вообще ничего не планировал: вольная посадка деревьев, цветы и травы в неожиданных местах, скрытые от глаз, как бы забытые лавочки и беседки. Сначала этот стиль начал доминировать у заказчиков загородных проектов, но теперь выбивается в лидеры и в сегменте элитных клубных домов в черте города.
Это неудивительно именно сейчас, в тот момент, когда Москву накрыла мода на «total небрежный шик»: очаровательная незавершенность образа в одежде, «живые», с легким творческим беспорядком интерьеры. От внутреннего городского сада теперь тоже ждут максимальной «подлинности» – многие резиденты клубных домов указывают в анкетах именно английские сады как наиболее предпочтительный вид дизайна. Крупномерные деревья и растущие «сами собой» пышные кустарники не только обеспечивают дополнительную шумоизоляцию, но наделяют клубные дома дополнительной ценностью, обеспечивая фактически загородный комфорт в центре мегаполиса.
Между тем культура частных городских садов в России после революции была практически полностью утрачена и возрождается лишь последние пятнадцать лет. За образцы берутся мировые сады-легенды. Российские архитекторы, скульпторы и ландшафтные дизайнеры вдохновляются, например, Олд Вестбури (Old Westbury Gardens) – образцом английских садов в Америке, занявшими по версии Forbes в свое время третье место в рейтинге самых красивых садов мира. Если нужно разбить розарий, то неизменно вспоминают о розарии в садах Херши, открытом в 1937 г. шоколадным магнатом Милтоном Херши. Или о саде Мажорель в Марокко, который когда-то был студией Жака Мажореля, переехавшего в Марракеш в 1919 г. Мажореля современники называли вторым Клодом Моне – он тоже коллекционировал редкие растения, спонсировал ботанические экспедиции и исследования, переписывался с учеными по всему миру и привозил из поездок десятки растений. Еще один сад – на этот раз голландский, в Отскапелле – также посвящен розам. Но не только – ведь какой голландский сад без тюльпанов?
Мой тайный сад
Рынок элитной недвижимости вообще живет теперь по принципу «как за городом, но в самом центре», говорит Ирина Лосева, директор по продажам ГК INSIGMA. По ее словам, покупатели почти всегда указывают в запросах к лотам озелененное общественное пространство или сад, а в ряде случаев наличие такой территории становится при покупке решающим.
Как и предыдущий спикер, она уверена, что пандемия только усилила тренд на создание в элитном сегменте максимально комфортной среды. Размер имеет значение: чем больше, тем лучше. В идеале такое пространство должно включать в себя сразу несколько зон – сад, аллею для прогулок, место для занятий йогой и спортом, детскую инфраструктуру. «Например, в проекте «Тессинский, 1» предусмотрен приватный внутренний двор с ландшафтным дизайном, водоемом, лаунж-зоной и декоративным фонтаном, – делится эксперт. – Есть и уникальные лоты с личными террасами-патио с видами на старую Москву». Озелененные дворы и сад существенно повышают статус недвижимости, резюмирует г-жа Лосева. Но главное – владельцы таких квартир действительно получают возможность проводить время на природе, находясь в центре столицы.
Мал, да дорог
В центре Москвы практически не осталось площадок для нового строительства, и ценность лотов с благоустроенным двором и особенно с собственным садом, позволяющими минимизировать любые контакты с внешним миром, будет только расти.
Сад действительно теперь не только и не столько украшение и «приятный бонус», но необходимость: покупатели квартир в клубных домах хотят иметь возможность вообще не покидать территорию комплекса. Перед девелоперами стоят две, казалось бы, противоречащие задачи: с одной стороны, сохранить ощущение простора и «воздушности» двора и сада, с другой – «заставить работать» каждый сантиметр. В итоге в садах появляются даже спортивные объекты. Правда, очень элегантные и максимально «вписанные» в пространство – например, турники из бамбука. Нередкими после пандемии стали и «уличные офисы» – скрытые от посторонних глаз беседки с рабочими столами и креслами.
Внутренние дворы и сады – не единственное направление для развития общественных мест в элитном сегменте, резюмирует Сергей Никешкин. Большой потенциал, например, у проектов с общей эксплуатируемой кровлей – они идеальны для клубных домов, у которых недостаточно территории для полноценного двора. Там также можно комфортно проводить время, любуясь панорамой окрестностей, устраивать барбекю или заниматься спортом.
