2020 год стал годом рекордов для столичного рынка высокобюджетной недвижимости: средневзвешенная цена новостроек перевалила за пятилетний максимум, а по итогам 2-го полугодия участники рынка ждут и максимальных за несколько лет показателей по продажам. Вместе с тем, на рынке предостаточно элитных квартир, которые ждут своего покупателя уже пять, а то и десять лет. В чем причины такого явления, HomeHunter разбирался вместе с экспертами высокобюджетного рынка.
Статистика международной консалтинговой компании Knight Frank говорит о том, что средневзвешенная цена предложения как в премиальном, так и в люксовом сегменте рынка обновила в 2020-м пятилетний рекорд: показатели выросли, соответственно, до 673 тыс. рублей (+11% за год) и 1,34 млн рублей (+16% за год) за «квадрат». «После снятия ограничительных мер (летом 2020 года – прим. Ред.) рынок элитного жилья заметно оживился, и мы наблюдали хорошие темпы восстановления сегмента в основном за счет ранее сформированного отложенного спроса. В последние месяцы мы фиксируем еще более высокий уровень покупательской активности, что скажется на рекордных объемах продаж во II полугодии 2020 года», — отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Вместе с тем, по оценке аналитиков компании ПСН, во введенных в эксплуатацию столичных проектах остается нераспроданным в среднем 24% лотов от проектного объема ЖК. Статистика «БЕСТ-Новострой» говорит о том, что на рынке присутствует 32 проекта премиум- и элитного классов (включая апарт-комплексы), в которых продажи были открыты до 2015 года включительно. Сам по себе пятилетний срок продаж еще не говорит о фатальных ошибках в концепции или ценообразовании: большинство опрошенных HomeHunter экспертов сходятся во мнении, что подобный период реализации может быть изначально заложен в финансовую модель элитного проекта.
Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, напоминает о том, что высокобюджетные проекты в принципе реализуются гораздо медленнее новостроек массового сегмента. «Средний темп продаж лотов в 1-3 кварталах 2020 года в классе premium составил около 2,1 лота (242 кв. м) на ЖК в месяц, в классе deluxe — 0,7 лота (127 кв. м) на ЖК в месяц», — делится данными эксперт.
Обеспечить попадание в статистику «отстающих» проекту могут и один-два ультрадорогих лота, которые ждут покупателей, хотя комплекс уже заселен и живет полной жизнью. «В ЖК “У Патриарших” остался один апартамент, в Knightsbridge Private Park — 5 квартир, — приводит примеры Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», — Чаще всего это самые большие, а значит и наиболее дорогие объекты, цена которых достигает 1,1 млрд рублей. При почти полной реализации основного объема, такие проекты нельзя отнести к неликвиду».
Похожая ситуация наблюдается и в высотках «Москва-Сити», говорит Кирилл Голышев, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. Хотя в этом случае уникальность, штучность и дороговизна предложений — не единственный фактор, тормозящий спрос. «Элитные апартаменты были прежде всего интересны инвесторам, которые ориентировались на сдачу их в аренду преимущественно экспатам, однако кризис 2014 года, дальнейшее обострение политической ситуации, санкции — все это привело к снижению иностранных арендаторов и как следствие — к снижению заинтересованности со стороны инвесторов», — поясняет Кирилл Голышев.
Есть на рынке и настоящие рекордсмены по длительности продаж. «Один из известных примеров — ЖК “Остоженка 11”, предложения которого “висят” более 10 лет. Между собой брокеры называют этот дом “Летучим голландцем”. Много лет он стоял с темными окнами, оставаясь незаселенным», — рассказывает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). По словам эксперта, основная ошибка застройщика в этом случае — отказ от сотрудничества с брокерами, который был углублен изначально завышенным ценником. «Кроме того, все лоты были выставлены в продажу одновременно, — рассказывает Анна Раджабова. — В результате, спроса на квартиры в этом ЖК практически не было. А чем дольше новостройка остается невостребованной, тем больше вопросов возникает у потенциальных покупателей. Им начинает казаться, что с домом что-то не так. Так и появляются дорогие пустующие комплексы».
«В качестве примера можно привести проект “Звезды Арбата” — апартаменты премиум-класса с пятизвездочным сервисом от международного гостиничного оператора Marriott, — говорит Кирилл Голышев. — Комплекс был сдан еще в 2013 году, однако первичные продажи ведутся в нем до сих пор. Скорее всего причиной столь длинной экспозиции послужили нефункциональные планировки и высокая цена за квадратный метр, в которую заложены услуги отельного сервиса».
Как рассказал HomeHunter один из сотрудников столичной риелторской компании, работающей с элитной недвижимостью (спикер пожелал сохранить анонимность), доля нераспроданных лотов в проектах «Новый Арбат 32» и «Остоженка 11», а также еще в одном долгожителе — ЖК «Снегири-Эко» — до сих пор находится на уровне 40-50%. При этом средняя стоимость кв. метра в «Остоженке 11» со старта реализации снизилась на 40%, в «Новом Арбате, 32» — на 30,8%, в «Снегири-Эко» — на 27%.
Статистика аналитической платформы bnMAP.pro говорит о доле нераспроданных лотов в ЖК «Остоженка 11» на уровне 26%, «Новый Арбат 32» — 41%. На том же уровне (41%) доля «вакансии» в Tribeca Apartments. Кроме того, в числе выведенных в 2010-2012 годах проектов, которые до сих пор в реализации, аналитики платформы отмечают «Садовые кварталы» (34%), «Английский квартал» (3%), с 2011 года – «Арт хаус» (6%), Knightsbridge Private park (3%), «Долина Сетунь» (57%), «Клубный дом на Арбате» (7%).
«Есть и проекты, в которых остались непроданными даже однокомнатные квартиры (традиционно самые востребованные у инвесторов. — прим. Ред.), например, это: “Английский квартал” на Мытной улице, Redside в Пресненском районе, “Сады Пекина”, “Клубный дом на Котельнической набережной” и некоторые другие», — подчеркивает Ирина Доброхотова.
За исключением случаев, когда причина медленной реализации — в штучном характере объекта, чаще всего «зависание» лотов объясняется ошибками в концепции, неадекватным ценообразованием и появлением более сильных конкурентов. «В ЖК “Царев Сад” средняя стоимость метра — 1 млн рублей. Такой ценник закладывался с учетом локации и открывающихся видов на Кремль. Но после завершения строительства “оказалось”, что квартир с прямым видом на Красную площадь в ЖК всего несколько, — приводит пример Анна Раджабова. — К тому же, за время строительства в районе появились и другие комплексы с подобными видами. Например, рядом был возведен комплекс апартаментов “Софийский”, открытый фасадом Кремлю. Лучшие виды имеет и построенный рядом ЖК “Золотой”».
Бывает и так, что объект тянут на дно проблемы застройщика — как это стало, например, с ЖК «Нескучный Home&Spa». Затянувшиеся организационные проблемы стали причиной сложностей с реализацией таких проектов, как ЖК «Снегири ЭКО» или ЖК «Меценат», добавляет Анна Раджабова. А в случае с «Домом на Композиторской», который продается не слишком активно, несмотря локацию (востребованный район Арбата), причина, по мнению эксперта, в выбранном архитектурном стиле — конструктивизм «отпугивает» состоятельных покупателей.
Опрошенные HomeHunter эксперты сходятся во мнении: практически единственный способ продать «залежавшийся» товар — предложить скидку. «На элитные объекты размер дисконта, как правило, не оглашается — стороны могут достичь согласия при переговорах: клиенту предлагается индивидуальная скидка. Ее размеры могут превышать и 20%, в особенности если в проекте осталось продать 1-2 лота, а покупатель приходит с наличными деньгами», — говорит Ирина Доброхотова.
«Если комплекс уже построен и сдан в эксплуатацию, то основном стимулирующим механизмом становятся скидки и выгодные акции — например, при покупке лота в подарок автомобиль», — говорит Кирилл Голышев.
Если же единичные лоты продать не удается, тогда как остальной объем реализован при сопоставимой ценовой планке, есть и другой выход, добавляет Анна Раджабова. «Скорее всего, проблема в неудачной планировке, — говорит эксперт. — Интересный кейс такого рода был в клубном доме Turandot Residences — одна из квартир отталкивала покупателей при просмотре: на 113 кв. м площади приходилось полтора окна, одно привычных размеров и одно очень узкое (особенности проектирования в исторической зоне Арбата). Застройщику пришлось привлечь к решению проблемы архбюро, которому удалось обыграть недостаток — в результате, квартира понравилась сразу нескольким покупателям и была продана быстро».
В любом случае, реализация «товарных остатков» требует от застройщика дополнительных вложений или серьезного дисконта. Или, может быть, ничего не требует — была квартира в продаже десять лет, и еще побудет.
