По данным различных исследований, в последнее время состоятельные покупатели все чаще отдают предпочтение готовым к проживанию квартирам и апартаментам, отказываясь тратить силы и время на ремонт нового жилья. Застройщики, в свою очередь, уловили этот тренд и поспешили подстроиться под пожелания своих клиентов. В результате уже довольно значительная часть первичного элитного и премиального предложения экспонируется на рынке с ремонтом под ключ. Какие категории обеспеченных потребителей предпочитают готовые квартиры и апартаменты, на что они обращают внимание в первую очередь, принимая решение о покупке, как эволюционировали их вкусы за последние годы и как меняется структура предложения и спроса в динамике за последние несколько лет? На все эти вопросы ответили для HomeHunter.ru ведущие эксперты рынка элитной и премиальной недвижимости.
От голых стен до чистового ремонта
Сегодня на рынке элитного и премиального жилья Москвы встречается три основных вида отделки от застройщиков. Первый вариант – это квартиры и апартаменты без отделки, или shell & core (переводится с английского как «оболочка и ядро». – Прим. ред.), рассказывает брокер элитной и премиальной жилой недвижимости и C.E.O Korenskaya Real Estate Елена Коренская. Это помещения с полным отсутствием отделки. Здесь есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты. Отделка shell & core позволяет сделать все предчистовые ремонтные работы по индивидуальным инженерным проектам, использовать самые качественные черновые материалы от европейских производителей, проконтролировать устройство полов, стен и потолков на всех этапах работ строительных компаний. «Это нелегкий путь к идеальному авторскому интерьеру под ключ, но среди моих клиентов – покупателей квартир в элитных и премиальных новостройках Москвы есть и такие», – говорит эксперт.
Второй вариант, предлагаемый застройщиками элитной и премиальной недвижимости, – это предчистовая отделка, или white box (переводится с английского как «белая коробка». – Прим. ред.). Этот вид отделки подходит для покупателей, которые хотят сэкономить время, но при этом воплотить свой авторский проект интерьеров. Отделка white box включает в себя, как правило, разводку коммуникаций, стяжку, подготовку стен под покраску, устройство выводов для установки сантехники, выключателей. Покупателям остается оформить интерьер: выбрать покрытия стен и пола, сантехнику, мебель, текстиль и декор.
Наконец, третий вариант представляет собой квартиры и апартаменты с отделкой под ключ, или ready for living (переводится с английского как «готов к жизни». – Прим. ред.). Как правило, такие концепции создаются западными архитектурными бюро с мировыми именами. Ремонт квартиры выполняется в полном объеме, включая полы, стены, потолки, оснащение ванных и кухонь, монтаж инженерных систем. Все отделочные материалы и встроенные изделия тщательно подобраны из последних коллекций ведущих европейских производителей в соответствии с мировыми интерьерными тенденциями. В качестве наиболее известных примеров проектов с квартирами под ключ от застройщиков можно привести ЖК «Тургенев», ЖК Red7, ЖК Villa Grace, ЖК High Garden, ЖК Roza Rossa. При этом мягкая мебель, столы, стулья, элементы декора, посуда, а также текстиль, как правило, не входят в отделку под ключ от застройщика. Данный завершающий этап очень индивидуален, и каждый владелец чаще всего имеет возможность самостоятельно выбрать для себя необходимую конфигурацию мебели, фактуры, цветовую гамму и дизайн мебели, текстиля и декора. Одним из интересных исключений является жилой комплекс Noble Row, включающий в себя шесть резиденций в центре «золотой мили» с эксклюзивными интерьерами от именитого американского дизайнера Ральфа Лорена (Ralph Lauren). Ремонт включает в себя полную отделку и меблировку помещений, текстиль, посуду и аксессуары. «Для покупателя приобретение жилья с отделкой – это экономия времени, нервов и сил на дизайн и сам ремонт, отсутствие строительного мусора, шума по соседству, сразу красивые входные группы и лифты», – резюмирует региональный директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.
RED 7
По информации директора по развитию компании Kalinka Group Александра Шибаева, на первичном рынке элитного жилья в Москве 45% лотов реализуются застройщиками без отделки, с отделкой white box представлено 15% предложения, и наконец, доля лотов с итоговой отделкой под ключ составляет 40%. Наличие отделки зависит от общей концепции проекта и позиционирования объекта на рынке. Иногда можно встретить и нестандартные варианты, как, например, совмещения видов отделки в рамках одного жилого пространства. Например, в клубном доме «Кузнецкий Мост 12» by Lalique от компании KR Properties лоты продаются в отделке white box, а ванные комнаты представлены с итоговой отделкой, сантехникой и стилизованы в формате бренда Lalique с добавлением уникальных элементов декора.
Noble Row
Кто выбирает квартиры под ключ?
Директор департамента инвестиционных сделок компании Point Estate Евгения Мельникова выделяет три основных категории клиентов, которым интересны квартиры под ключ.
Во-первых, такие лоты очень востребованы у профессиональных инвесторов, которые имеют в портфеле несколько объектов и не хотят тратить ресурсы на ремонт. Они желают приобрести готовый объект и сдать его в аренду или перепродать.
Необходимо отметить, что наличие инвестиционного спроса в этом сегменте жилой недвижимости подтверждают и застройщики. Как рассказала директор по продажам и маркетингу компании KR Properties Екатерина Фонарева, проект Roza Rossa на начальном этапе реализации заинтересовал в первую очередь частных инвесторов, поскольку апартаменты входят в состав жилого комплекса под управлением международного гостиничного оператора Metropol Hotel. Такой формат недвижимости позволяет сэкономить не только деньги, но и время инвестора. Собственник может быть уверен, что отделка выполнена на высшем уровне, а сервис соответствует мировым отельным стандартам. Впрочем, инвесторами спрос все-таки не исчерпывается. С повышением строительной готовности все чаще приобретать недвижимость в Roza Rossa стали и конечные покупатели, отмечает эксперт.
Во-вторых, квартиры и апартаменты под ключ приобретают региональные покупатели, которые хотят сразу заехать в квартиру с целью дальнейшего проживания.
Так, одна из категорий клиентов, интересующихся покупкой квартир в дизайнерском доме ELEVEN в Пресненском районе Москвы, представлена бизнесменами, живущими и работающими в регионах, но часто бывающими в столице по работе. Им удобнее купить квартиру здесь, чем постоянно жить в гостиницах, отмечает директор по продажам холдинга РСТИ («Росстройинвест») в Москве Андрей Непомнящий.
Наконец, лоты с отделкой под ключ популярны у людей, живущих за городом и периодически проводящих время в городе.
Кроме того, по наблюдениям директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислава Лобанова, выбирают квартиры под ключ, как правило, состоятельные клиенты, для которых это уже не первое жилье. «К примеру, у нас есть покупатели, которые выбрали наш жилой квартал премиум-класса «Сколково Парк» по причине близости к престижным школам и детским садам, – говорит эксперт. – Им было важно обустроить жилье к началу учебного года, поэтому квартиры с отделкой стали отличным вариантом».
Необходимо сказать, что немаловажным аргументом в пользу готовых к проживанию квартир является цена. Как отмечает Екатерина Фонарева, отделка от застройщика в конечном итоге выходит минимум на 15% дешевле для покупателя, чем ремонт своими силами. Ведь строительная компания закупает материалы оптовыми партиями и, следовательно, по более низкой стоимости.
Дом ELEVEN
Запрос на именитость и индивидуальность
Среди всего многообразия квартир с отделкой под ключ особой востребованностью пользуются лоты, чей дизайн разработан признанными мастерами своего дела с международными именами, такими как, например, Келли Хоппен (ЖК Barkli Virgin House) и Филипп Старк (ЖК «Дыхание»), или в коллаборации с известными брендами, среди которых можно назвать Ralph Lauren (ЖК Noble Row), Bvlgari (ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow), Armani (ЖК Armani/Casa Moscow Residences), считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Анна Раджабова. По ее словам, такие интерьеры не выйдут из моды на протяжении долгого времени и будут подчеркивать стиль и статус владельца.
Тенденцию подтверждают в пресс-службе компании Capital Group. К примеру, отделка в клубном доме Mon Cher на Большой Якиманке впервые была выполнена по проекту французского декоратора Жака Гранжа. В комплексе ОКО элементы интерьера представлены премиальными брендами. Среди них можно назвать, например, компанию RIFRA, выпускающую мебель для кухонь и ванных комнат и являющуюся одним из ведущих поставщиков мебели и оборудования для новых высотных проектов в Нью-Йорке, немецкую компанию Küppersbusch (техника для кухонь), итальянскую Fantini (сантехника). В премиальном МФК The Book покупатели также получают возможность не откладывать переезд: в апартаментах кухни, созданные по индивидуальному проекту, укомплектованы бытовой техникой Bosch, в санузлах установлена техника Grohe, Duravit и Cordivari. «Тщательный подбор материалов и дизайна оказался востребованным у покупателей: мы видим, что даже при последующей перепродаже лотов или сдаче в аренду клиенты сохраняют решения застройщика», – отмечают эксперты Capital Group.
При этом следует особо подчеркнуть, что просто высокого качества ремонта и отделки с привлечением именитых компаний взыскательным покупателям иногда оказывается недостаточно. Так, абсолютное большинство клиентов «Метриум Премиум» желает получить индивидуальные решения, что и делают некоторые компании, среди которых можно назвать, например, KR Properties. В частности, такая опция доступна в проекте Roza Rossa. По заказу владельца автор интерьеров Пьеро Лиссони подготовит индивидуальный дизайн с полной меблировкой комнат. В проекте «Кузнецкий Мост 12» by Lalique также доступна подобная услуга. Кроме того, в жилом квартале «Сколково Парк» была одна четырехкомнатная квартира с индивидуальным выходом на частный палисадник, которую застройщик полностью меблировал вплоть до аксессуаров (картины, фальшь-камин, вазы и т. д.). «Это был некий эксперимент для нас, который увенчался успехом: квартира быстро нашла своего покупателя», – отметил Станислав Лобанов.
Vila Greice
Европейская умеренность
При этом обеспеченные люди, как правило, имеют возможность путешествовать, а значит, знакомиться с актуальными направлениями дизайна в мировых столицах и способствовать их распространению у себя дома. «Например, именно из Европы к нам пришла мода на минимализм, который наряду с классическим и неоклассическим стилями в последние годы пользуется популярностью в высокобюджетном сегменте», – отмечает Анна Раджабова.
По словам Евгении Мельниковой, сейчас у состоятельных покупателей популярен стиль ар-деко, пользуются спросом хай-тек, скандинавский стиль. В целом они хотят больше пространства, света, и чтобы при этом квартира был функциональной. «Позолота, массивные люстры из хрусталя и леопардовые ковры ушли в прошлое, – комментирует Екатерина Фонарева. – В части отделочных решений большая часть клиентов предпочитает светлые тона и простые линии в интерьере. Такой своеобразный «холст» адаптируется под любые дизайнерские решения, позволяя сосредоточиться на расстановке акцентов».
В случаях продажи лота с итоговой отделкой от застройщика на выбор покупателя чаще всего предоставлены два-три варианта отделки. Чаще всего это светлый вариант, темный и нейтральный. Но встречаются и немного другие градации. Например, в доме ELEVEN застройщик предлагает клиентам отделку двух видов – светлую и контрастную. Ее дизайн разрабатывал итальянский дизайнер Роберто Санторо, который вдохновлялся последними мировыми тенденциями, а также узорами на фасаде ELEVEN, разработанными архитектурным бюро «Меганом». В итоге получились интерьеры в стиле современной классики. Отделочные материалы закупаются в Италии у компаний, которые специализируются на производстве материалов для проектов премиум-класса.
«Мы делаем ремонт в стиле современной европейской классики: это светлые стены, паркет или паркетная доска природных оттенков дерева, – рассказал Станислав Лобанов. – Такой ремонт можно легко трансформировать в любой стиль с помощью мебели, текстиля и аксессуаров». Кроме того, важно, чтобы внутреннее пространство гармонировало с общей архитектурой и философией комплекса. «В случае с жилым кварталом «Сколково Парк» мы имеем современную легкую архитектуру с использованием природных материалов и стремимся развивать данную эстетику во внутренних пространствах», – отметил эксперт.
Vila Greice
Динамика рынка: предложение сократилось, спрос вырос
За последние три года доля квартир и апартаментов с отделкой под ключ на рынке элитной недвижимости возрастала за счет превалирования доли лотов в классе premium, рассказывает Александр Шибаев. Однако во II квартале 2021 г. рынок пополнился достаточно большим объемом предложения класса de luxe без отделки, одновременно с этим и продажи шли на высоком уровне, что повлияло на снижение доли предложения готового жилья в среднем по элитному рынку. Так, по итогам II квартала 2021 г. доля лотов с отделкой под ключ, представленных на первичном рынке, составляет 40% (снизившись за год на 8 п. п.), а доля лотов в white box сократилась до 15% (на 3 п. п.).
Стоит отметить, что три года назад наблюдалось схожее распределение по отделке: доля лотов под ключ составляла 40%, доля white box – 16%. При этом за три года значительно снизился и объем предложения на элитном рынке в целом – на 24%.
Снижение доли готового жилья на первичном рынке связано со значительным спросом на элитные лоты и лоты с отделкой под ключ в том числе, а также с выходом на рынок проектов без отделки: например, в классе de luxe стартовал «Лаврушинский» с большим объемом предложения, а также началась реализация такого премиального проекта, как «Бадаевский».
За год ситуация в разрезе подклассов так же изменилась. В классе de luxe доля лотов с отделкой под ключ составила 32% за счет появления новых проектов без отделки, при том что годом ранее доля готовых к проживанию лотов в de luxe достигала 45%. В классе premium доля лотов под ключ составляет 42%, доля white box – 16% по итогам II квартала 2021 г., а годом ранее на готовые лоты приходилось 49%, на white box – 19%. При этом и объем предложения лотов premium-класса снизился на 31% за год.
Вместе с тем, несмотря на некоторое снижение показателя доли предложения под ключ на элитном рынке, тренд на выход нового, готового к проживанию предложения сохранится, так как спрос на этот формат демонстрирует высокие показатели. Так, доля лотов с отделкой под ключ в первом полугодии 2021 г. среди сделок на первичном элитном рынке составила 40%, хотя годом ранее она занимала лишь 28%. При этом доля готовых лотов в классе de luxe составила в 2021 г. 60% против 43% годом ранее, в классе premium доля лотов под ключ в сделках в 2021 г. достигла 38% против 26% годом ранее.
Тенденцию относительно спроса в целом подтверждают и в компании Knight Frank. По информации Андрея Соловьева, 55% от всех сделок за первые шесть месяцев 2021 г. были заключены в проектах с отделкой под ключ, в то время как за аналогичный период прошлого года 46% всех реализованных квартир и апартаментов были готовы к проживанию. Доля реализованных лотов под ключ растет ежегодно. Так, по итогам 2020 г. показатель составлял 59%, по итогам 2019 г. – 33%, по итогам 2018 г. – только 24%.
