По данным различных исследований, в последнее время состоятельные покупатели все чаще отдают предпочтение готовым к проживанию квартирам и апартаментам, отказываясь тратить силы и время на ремонт нового жилья. Застройщики, в свою очередь, уловили этот тренд и поспешили подстроиться под пожелания своих клиентов. В результате уже довольно значительная часть первичного элитного и премиального предложения экспонируется на рынке с ремонтом под ключ. Какие категории обеспеченных потребителей предпочитают готовые квартиры и апартаменты, на что они обращают внимание в первую очередь, принимая решение о покупке, как эволюционировали их вкусы за последние годы и как меняется структура предложения и спроса в динамике за последние несколько лет? На все эти вопросы ответили для HomeHunter.ru ведущие эксперты рынка элитной и премиальной недвижимости.
От голых стен до чистового ремонта
Сегодня на рынке элитного и премиального жилья Москвы встречается три основных вида отделки от застройщиков. Первый вариант – это квартиры и апартаменты без отделки, или shell & core (переводится с английского как «оболочка и ядро». – Прим. ред.), рассказывает брокер элитной и премиальной жилой недвижимости и C.E.O Korenskaya Real Estate Елена Коренская. Это помещения с полным отсутствием отделки. Здесь есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты. Отделка shell & core позволяет сделать все предчистовые ремонтные работы по индивидуальным инженерным проектам, использовать самые качественные черновые материалы от европейских производителей, проконтролировать устройство полов, стен и потолков на всех этапах работ строительных компаний. «Это нелегкий путь к идеальному авторскому интерьеру под ключ, но среди моих клиентов – покупателей квартир в элитных и премиальных новостройках Москвы есть и такие», – говорит эксперт.
Второй вариант, предлагаемый застройщиками элитной и премиальной недвижимости, – это предчистовая отделка, или white box (переводится с английского как «белая коробка». – Прим. ред.). Этот вид отделки подходит для покупателей, которые хотят сэкономить время, но при этом воплотить свой авторский проект интерьеров. Отделка white box включает в себя, как правило, разводку коммуникаций, стяжку, подготовку стен под покраску, устройство выводов для установки сантехники, выключателей. Покупателям остается оформить интерьер: выбрать покрытия стен и пола, сантехнику, мебель, текстиль и декор.
Наконец, третий вариант представляет собой квартиры и апартаменты с отделкой под ключ, или ready for living (переводится с английского как «готов к жизни». – Прим. ред.). Как правило, такие концепции создаются западными архитектурными бюро с мировыми именами. Ремонт квартиры выполняется в полном объеме, включая полы, стены, потолки, оснащение ванных и кухонь, монтаж инженерных систем. Все отделочные материалы и встроенные изделия тщательно подобраны из последних коллекций ведущих европейских производителей в соответствии с мировыми интерьерными тенденциями. В качестве наиболее известных примеров проектов с квартирами под ключ от застройщиков можно привести ЖК «Тургенев», ЖК Red7, ЖК Villa Grace, ЖК High Garden, ЖК Roza Rossa. При этом мягкая мебель, столы, стулья, элементы декора, посуда, а также текстиль, как правило, не входят в отделку под ключ от застройщика. Данный завершающий этап очень индивидуален, и каждый владелец чаще всего имеет возможность самостоятельно выбрать для себя необходимую конфигурацию мебели, фактуры, цветовую гамму и дизайн мебели, текстиля и декора. Одним из интересных исключений является жилой комплекс Noble Row, включающий в себя шесть резиденций в центре «золотой мили» с эксклюзивными интерьерами от именитого американского дизайнера Ральфа Лорена (Ralph Lauren). Ремонт включает в себя полную отделку и меблировку помещений, текстиль, посуду и аксессуары. «Для покупателя приобретение жилья с отделкой – это экономия времени, нервов и сил на дизайн и сам ремонт, отсутствие строительного мусора, шума по соседству, сразу красивые входные группы и лифты», – резюмирует региональный директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев.
По информации директора по развитию компании Kalinka Group Александра Шибаева, на первичном рынке элитного жилья в Москве 45% лотов реализуются застройщиками без отделки, с отделкой white box представлено 15% предложения, и наконец, доля лотов с итоговой отделкой под ключ составляет 40%. Наличие отделки зависит от общей концепции проекта и позиционирования объекта на рынке. Иногда можно встретить и нестандартные варианты, как, например, совмещения видов отделки в рамках одного жилого пространства. Например, в клубном доме «Кузнецкий Мост 12» by Lalique от компании KR Properties лоты продаются в отделке white box, а ванные комнаты представлены с итоговой отделкой, сантехникой и стилизованы в формате бренда Lalique с добавлением уникальных элементов декора.
Кто выбирает квартиры под ключ?
Директор департамента инвестиционных сделок компании Point Estate Евгения Мельникова выделяет три основных категории клиентов, которым интересны квартиры под ключ.
Во-первых, такие лоты очень востребованы у профессиональных инвесторов, которые имеют в портфеле несколько объектов и не хотят тратить ресурсы на ремонт. Они желают приобрести готовый объект и сдать его в аренду или перепродать.
Необходимо отметить, что наличие инвестиционного спроса в этом сегменте жилой недвижимости подтверждают и застройщики. Как рассказала директор по продажам и маркетингу компании KR Properties Екатерина Фонарева, проект Roza Rossa на начальном этапе реализации заинтересовал в первую очередь частных инвесторов, поскольку апартаменты входят в состав жилого комплекса под управлением международного гостиничного оператора Metropol Hotel. Такой формат недвижимости позволяет сэкономить не только деньги, но и время инвестора. Собственник может быть уверен, что отделка выполнена на высшем уровне, а сервис соответствует мировым отельным стандартам. Впрочем, инвесторами спрос все-таки не исчерпывается. С повышением строительной готовности все чаще приобретать недвижимость в Roza Rossa стали и конечные покупатели, отмечает эксперт.
Во-вторых, квартиры и апартаменты под ключ приобретают региональные покупатели, которые хотят сразу заехать в квартиру с целью дальнейшего проживания.
Так, одна из категорий клиентов, интересующихся покупкой квартир в дизайнерском доме ELEVEN в Пресненском районе Москвы, представлена бизнесменами, живущими и работающими в регионах, но часто бывающими в столице по работе. Им удобнее купить квартиру здесь, чем постоянно жить в гостиницах, отмечает директор по продажам холдинга РСТИ («Росстройинвест») в Москве Андрей Непомнящий.
Наконец, лоты с отделкой под ключ популярны у людей, живущих за городом и периодически проводящих время в городе.
Кроме того, по наблюдениям директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислава Лобанова, выбирают квартиры под ключ, как правило, состоятельные клиенты, для которых это уже не первое жилье. «К примеру, у нас есть покупатели, которые выбрали наш жилой квартал премиум-класса «Сколково Парк» по причине близости к престижным школам и детским садам, – говорит эксперт. – Им было важно обустроить жилье к началу учебного года, поэтому квартиры с отделкой стали отличным вариантом».
Необходимо сказать, что немаловажным аргументом в пользу готовых к проживанию квартир является цена. Как отмечает Екатерина Фонарева, отделка от застройщика в конечном итоге выходит минимум на 15% дешевле для покупателя, чем ремонт своими силами. Ведь строительная компания закупает материалы оптовыми партиями и, следовательно, по более низкой стоимости.
Запрос на именитость и индивидуальность
Среди всего многообразия квартир с отделкой под ключ особой востребованностью пользуются лоты, чей дизайн разработан признанными мастерами своего дела с международными именами, такими как, например, Келли Хоппен (ЖК Barkli Virgin House) и Филипп Старк (ЖК «Дыхание»), или в коллаборации с известными брендами, среди которых можно назвать Ralph Lauren (ЖК Noble Row), Bvlgari (ЖК BVLGARI Hotel & Residences Moscow), Armani (ЖК Armani/Casa Moscow Residences), считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» и участник партнерской сети CBRE Анна Раджабова. По ее словам, такие интерьеры не выйдут из моды на протяжении долгого времени и будут подчеркивать стиль и статус владельца.
Тенденцию подтверждают в пресс-службе компании Capital Group. К примеру, отделка в клубном доме Mon Cher на Большой Якиманке впервые была выполнена по проекту французского декоратора Жака Гранжа. В комплексе ОКО элементы интерьера представлены премиальными брендами. Среди них можно назвать, например, компанию RIFRA, выпускающую мебель для кухонь и ванных комнат и являющуюся одним из ведущих поставщиков мебели и оборудования для новых высотных проектов в Нью-Йорке, немецкую компанию Küppersbusch (техника для кухонь), итальянскую Fantini (сантехника). В премиальном МФК The Book покупатели также получают возможность не откладывать переезд: в апартаментах кухни, созданные по индивидуальному проекту, укомплектованы бытовой техникой Bosch, в санузлах установлена техника Grohe, Duravit и Cordivari. «Тщательный подбор материалов и дизайна оказался востребованным у покупателей: мы видим, что даже при последующей перепродаже лотов или сдаче в аренду клиенты сохраняют решения застройщика», – отмечают эксперты Capital Group.
При этом следует особо подчеркнуть, что просто высокого качества ремонта и отделки с привлечением именитых компаний взыскательным покупателям иногда оказывается недостаточно. Так, абсолютное большинство клиентов «Метриум Премиум» желает получить индивидуальные решения, что и делают некоторые компании, среди которых можно назвать, например, KR Properties. В частности, такая опция доступна в проекте Roza Rossa. По заказу владельца автор интерьеров Пьеро Лиссони подготовит индивидуальный дизайн с полной меблировкой комнат. В проекте «Кузнецкий Мост 12» by Lalique также доступна подобная услуга. Кроме того, в жилом квартале «Сколково Парк» была одна четырехкомнатная квартира с индивидуальным выходом на частный палисадник, которую застройщик полностью меблировал вплоть до аксессуаров (картины, фальшь-камин, вазы и т. д.). «Это был некий эксперимент для нас, который увенчался успехом: квартира быстро нашла своего покупателя», – отметил Станислав Лобанов.
Европейская умеренность
При этом обеспеченные люди, как правило, имеют возможность путешествовать, а значит, знакомиться с актуальными направлениями дизайна в мировых столицах и способствовать их распространению у себя дома. «Например, именно из Европы к нам пришла мода на минимализм, который наряду с классическим и неоклассическим стилями в последние годы пользуется популярностью в высокобюджетном сегменте», – отмечает Анна Раджабова.
По словам Евгении Мельниковой, сейчас у состоятельных покупателей популярен стиль ар-деко, пользуются спросом хай-тек, скандинавский стиль. В целом они хотят больше пространства, света, и чтобы при этом квартира был функциональной. «Позолота, массивные люстры из хрусталя и леопардовые ковры ушли в прошлое, – комментирует Екатерина Фонарева. – В части отделочных решений большая часть клиентов предпочитает светлые тона и простые линии в интерьере. Такой своеобразный «холст» адаптируется под любые дизайнерские решения, позволяя сосредоточиться на расстановке акцентов».
В случаях продажи лота с итоговой отделкой от застройщика на выбор покупателя чаще всего предоставлены два-три варианта отделки. Чаще всего это светлый вариант, темный и нейтральный. Но встречаются и немного другие градации. Например, в доме ELEVEN застройщик предлагает клиентам отделку двух видов – светлую и контрастную. Ее дизайн разрабатывал итальянский дизайнер Роберто Санторо, который вдохновлялся последними мировыми тенденциями, а также узорами на фасаде ELEVEN, разработанными архитектурным бюро «Меганом». В итоге получились интерьеры в стиле современной классики. Отделочные материалы закупаются в Италии у компаний, которые специализируются на производстве материалов для проектов премиум-класса.
«Мы делаем ремонт в стиле современной европейской классики: это светлые стены, паркет или паркетная доска природных оттенков дерева, – рассказал Станислав Лобанов. – Такой ремонт можно легко трансформировать в любой стиль с помощью мебели, текстиля и аксессуаров». Кроме того, важно, чтобы внутреннее пространство гармонировало с общей архитектурой и философией комплекса. «В случае с жилым кварталом «Сколково Парк» мы имеем современную легкую архитектуру с использованием природных материалов и стремимся развивать данную эстетику во внутренних пространствах», – отметил эксперт.
Динамика рынка: предложение сократилось, спрос вырос
За последние три года доля квартир и апартаментов с отделкой под ключ на рынке элитной недвижимости возрастала за счет превалирования доли лотов в классе premium, рассказывает Александр Шибаев. Однако во II квартале 2021 г. рынок пополнился достаточно большим объемом предложения класса de luxe без отделки, одновременно с этим и продажи шли на высоком уровне, что повлияло на снижение доли предложения готового жилья в среднем по элитному рынку. Так, по итогам II квартала 2021 г. доля лотов с отделкой под ключ, представленных на первичном рынке, составляет 40% (снизившись за год на 8 п. п.), а доля лотов в white box сократилась до 15% (на 3 п. п.).
Стоит отметить, что три года назад наблюдалось схожее распределение по отделке: доля лотов под ключ составляла 40%, доля white box – 16%. При этом за три года значительно снизился и объем предложения на элитном рынке в целом – на 24%.
Снижение доли готового жилья на первичном рынке связано со значительным спросом на элитные лоты и лоты с отделкой под ключ в том числе, а также с выходом на рынок проектов без отделки: например, в классе de luxe стартовал «Лаврушинский» с большим объемом предложения, а также началась реализация такого премиального проекта, как «Бадаевский».
За год ситуация в разрезе подклассов так же изменилась. В классе de luxe доля лотов с отделкой под ключ составила 32% за счет появления новых проектов без отделки, при том что годом ранее доля готовых к проживанию лотов в de luxe достигала 45%. В классе premium доля лотов под ключ составляет 42%, доля white box – 16% по итогам II квартала 2021 г., а годом ранее на готовые лоты приходилось 49%, на white box – 19%. При этом и объем предложения лотов premium-класса снизился на 31% за год.
Вместе с тем, несмотря на некоторое снижение показателя доли предложения под ключ на элитном рынке, тренд на выход нового, готового к проживанию предложения сохранится, так как спрос на этот формат демонстрирует высокие показатели. Так, доля лотов с отделкой под ключ в первом полугодии 2021 г. среди сделок на первичном элитном рынке составила 40%, хотя годом ранее она занимала лишь 28%. При этом доля готовых лотов в классе de luxe составила в 2021 г. 60% против 43% годом ранее, в классе premium доля лотов под ключ в сделках в 2021 г. достигла 38% против 26% годом ранее.
Тенденцию относительно спроса в целом подтверждают и в компании Knight Frank. По информации Андрея Соловьева, 55% от всех сделок за первые шесть месяцев 2021 г. были заключены в проектах с отделкой под ключ, в то время как за аналогичный период прошлого года 46% всех реализованных квартир и апартаментов были готовы к проживанию. Доля реализованных лотов под ключ растет ежегодно. Так, по итогам 2020 г. показатель составлял 59%, по итогам 2019 г. – 33%, по итогам 2018 г. – только 24%.
