В этом году Якиманка занимает второе место в рейтинге районов ЦАО как по размеру выставленного объема строящейся элитной недвижимости, так и по высоте цены квадратного метра. Это подтверждает статус района и интерес к нему состоятельных покупателей, выбирающих историческое окружение, красивые виды, близость и качество инфраструктуры для культурного досуга и отдыха.
Исторические мотивы
В каждом районе Центрального АО Москвы есть дома, которые вызывают особенное восхищение. Одни радуют оригинальностью архитектуры, другие являются напоминанием об известных личностях, ранее проживавших в них или проводивших длительный промежуток времени. В районе Якиманка находится несколько десятков таких домов, но чаще всего знатоки выделяют особняк купца Николая Васильевича Игумнова, расположенный на центральной улице района – Большой Якиманке. Интересно, что в конце XIX в., когда началось строительство уникального по архитектуре дома, это было почти московское захолустье. Но Игумнову место приглянулось, и после сноса старого деревянного дома на участке началась большая стройка. Совладелец крупнейшего текстильного предприятия «Ярославская Большая мануфактура» и владелец золотых приисков в Сибири пригласил в Москву молодого талантливого ярославского архитектора Николая Поздеева, который и спроектировал господский дом, который по замыслу заказчика мог бы удивить и вызывать зависть в его окружении.
Дом купца Игумного, источник фото: https://stranabolgariya.ru/foto/dom-kupca-igumnova-v-moskve.html
Строительство закончилось в 1895 г., но, вопреки ожиданиям, особняк, возведенный в модном в те годы псевдорусском стиле, горожанами был воспринят неоднозначно: кому-то он понравился, но многие критиковали за бросающуюся в глаза вычурность и излишнюю расточительность. Говорили, что камень для постройки столичного особняка Игумнов заказывал в Голландии, а многоцветные керамические изразцы для украшения фасада – на фарфоровом заводе Кузнецова. Дом-терем сначала не понравился и самому Игумнову, поэтому он и не расплатился полностью с архитектором. Но, тем не менее, в доме всегда было много гостей, и уже прежние критики причмокивали ртами, с завистью рассматривая богатые интерьеры состоятельного купца.
Посольство Франции, источник фото: stranabolgariya.ru
Но пользовался сам Игумнов своим роскошным особняком всего около шести лет, так как попал в немилость у государя. А причина была банальной, на первый взгляд, – на одном из устраиваемых балов в 1901 г. купец решил блеснуть своей состоятельностью и не придумал ничего лучшего, как разбросать на полах новые золотые червонцы. Кто-то из гостей пренебрежительно прохаживался по ним, но были и такие, кто украдкой собирал деньги. И в этом действии не было бы ничего предосудительного, если бы на монетах не был отчеканен портрет Николая II. Завистники, конечно, сделали так, чтобы государь узнал обо всем, и он действительно сильно рассердился и приказал выслать провинившегося из Москвы без права возвращения в город. К счастью, это оказалась не холодная Сибирь, а теплый юг – Абхазия, но в те времена это было не солнечное побережье, а болотистая местность, кишащая комарами. Купец был настоящим предпринимателем и даже в таких условиях наладил бизнес – занялся садоводством и открыл там первый консервный завод.
В 1917 г. Игумнов лично передал особняк новой власти, а сам так и остался в Абхазии. Сначала в доме-тереме большевики разместили клуб фабрики «Госзнак», а потом в нем были разные научные институты. В частности, лаборатория по изучению человеческого мозга, в 1928 г. преобразованная в Институт мозга. Именно туда, как писали позже, после вскрытия тела Ленина доставили его мозг в надежде разгадать тайну гениальности вождя пролетариата. В коллекции ученых оказался и биоматериал других известных личностей эпохи, например Циолковского, Горького, Крупской, Маяковского. Часть площадей получил Институт переливания крови, который возглавил Александр Богданов – врач, философ, революционер. Но в 1927 г. Богданов, поставивший эксперимент на себе, скончался при переливании крови, а его мозг, как выдающейся личности, тоже оказался в Институте мозга. Здесь же Сергей Брюхоненко, создавший первый в мире аппарат искусственного кровообращения, пытался также открыть тайну оживления мертвых.
В 1937 г. красивое здание в русском стиле заприметили дипломаты, и в 1938 г. его передали посольству Франции. В 80-х годах прошлого столетия посольство стало расширяться за счет нового строительства. А чтобы его начать, нужно было снести соседний дом – двухэтажный особняк в стиле ампир с полуколоннами и лепниной. Но главная его ценность – известные жители. На первом этаже особняка, принадлежавшего доктору Клименкову, после окончания медицинского факультета Московского университета и неудачной попытки проживания в другом доме в 1885 г. поселился Антон Павлович Чехов. По словам будущего великого русского писателя, именно в этом доме впервые в жизни у него появился отдельный кабинет. На Б. Якиманке в доме №45 он и вел прием больных и писал свои первые рассказы. Но Чехов был не единственной творческой личностью, проживавшей в несохранившемся доме. Зимой 2023 г. туда переехал Осип Мандельштам с молодой супругой – художницей Наденькой. Они там провели зиму 1923 г. и первую половину 1924 г.
В 1979 г. посольство Франции переехало в новое здание, а особняк Игумнова стал официальной резиденцией посла Франции.
Дом Третьяковых
Источник фото: https://www.mos.ru/news/item/108964073/
Еще один дом с историей в районе Якиманка, к счастью, избежал печальной участи. Недалеко от ул. Б. Якиманка в 1-м Голутвинском пер. (№16, стр. 1) рядом с храмом Николая Чудотворца в Голутвине долгое время стоял и разрушался с виду неприглядный двухэтажный домик. А история его очень интересная, так как в нем раньше жила семья Третьяковых и именно там в 1832 г. родился Павел Михайлович, а спустя два года – Сергей Михайлович (российские купцы, меценаты, основатели галереи, сегодня носящей их фамилию). Третьяковы владели домом больше 100 лет, но братья прожили там недолго, так как семья переехала в другой дом, а этот сдали внаем.
После революции дом национализировали и устроили коммуналки – на каждом этаже было по 10 комнат. В 1971 г. по причине аварийного состояния жильцов переселили. Предполагалось, что дом будет сразу же отреставрирован, но что-то пошло не так, и работы были приостановлены почти на полвека. В 1997 г. дом Третьяковых передали в управление Третьяковской галерее, а в 2017 г., почти спустя 100 лет после того, как дом отобрали у владельцев, началась реставрация. В январе 2022 г. музей Павла и Сергея Третьяковых открыли в их родовом поместье.
Якиманка сегодняшних дней
Если же вернуться в современную эпоху, то район Якиманка – один из самых престижных в Москве. Здесь нашлось место всему: самому большому парку Москвы, самому известному музею мира – Третьяковской галерее, одному из самых модных музеев мира – Garage, рассказывает Александра Синилова, директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate. Здесь работает ряд ведущих вузов: МИСИС, Государственный институт телевидения и радиовещания, МГАХИ им. Сурикова, МГУТУ им. Разумовского, действует множество детских садов и школ, включая высокорейтинговые учреждения, добавила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Кроме того, на территории Якиманки открыты десятки супермаркетов, бутиков, ресторанов, банков, фитнес-центров, SPA, медицинских клиник. Район выделяется обилием зеленых зон: это «Музеон», парк Горького, Нескучный сад и многое другое.
Поэтому неудивительно, что Якиманка – одна из самых популярных локаций для покупки элитной недвижимости. Впрочем, как подметила Александра Синилова, пару веков назад качество района для жизни определялось количеством и богатством церквей. И как раз по этому критерию самыми популярными были Таганка и Якиманка.
ЖК «Коперник», «Имперский дом» и другие первые элитные дома Якиманки
Источник фото: stranabolgariya.ru
Строительство современных элитных домов значительно снизило интерес состоятельных покупателей к историческим особнякам. В них по сегодняшним меркам много недостатков – и в первую очередь это низкое качество инженерных сетей, установленных лифтов, отсутствие подземного паркинга и др. Поэтому интерес на вторичном рынке сконцентрирован на «вчерашних» новостройках, которые изначально возводились как элитные.
За последние два десятилетия в районе Якиманка было построено более 20 элитных и премиальных домов. Первый всплеск застройки пришелся на конец 90-х, а сейчас идет третья бурная волна строительства, рассказывает Александра Синилова. Как результат, на вторичном рынке можно найти предложения из различных «эпох» освоения района.
Один из первых в Москве элитных домов – ЖК «Коперник» – пользуется спросом до сих пор. Прежде всего, за счет своей удачной локации – близости к парку «Музеон» и роскошных видовых характеристик, особенно на высоких этажах, рассказывает Екатерина Пхидо, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property. Также это один из первых элитных комплексов Москвы, который обладает собственной развитой инфраструктурой уровня пятизвездочного отеля и расширенным консьерж-сервисом.
В числе самых интересных комплексов, представленных на вторичном рынке, Майя Павлова, управляющий партнер Chase R. E. S., назвала жилые комплексы «Имперский дом», «Полянка /44», «Четыре солнца», «Малая Ордынка 19», объяснив, что все они также имеют удобное месторасположение, окружены достопримечательностями, бизнес-локациями, развлекательными заведениями и образовательными учреждениями.
Купить жилье в домах элитной «вторички» можно дешевле, чем в новостройках, говорит Анна Раджабова. Но зачастую проекты 2000-2010-х гг. отличаются удачным расположением, так как девелоперы-первопроходцы успели занять наиболее привлекательные локации с прекрасными видовыми характеристиками, поэтому цены там практически сопоставимы с новостройками. Например, в ЖК «Имперский дом» на продажу выставлена пятикомнатная квартира с отличным ремонтом общей площадью 259 кв. м за 276 млн руб. Хотя в отреставрированном особняке на ул. Малая Якиманка, 3 можно купить не менее роскошную пятикомнатную квартиру общей площадью 212 кв. м с видами на Кремль и храм Христа Спасителя всего за 87 млн руб.
В 2023 г. на вторичный рынок вышло много новых лотов от собственников, переехавших в другие страны. Но, как отметила Екатерина Пхидо, существенного изменения цен на вторичном рынке района не замечено. Все переговорные процессы идут в пределах обычного для «вторички» диапазона скидки – 3-5%. В отдельных случаях собственники могут снижать цену, но это, как правило, вызвано существенно завышенной изначально запрашиваемой стоимостью, отмечает Екатерина Пхидо.
Жилые эксклюзивы
Источник фото: stranabolgariya.ru
В 2021-2022 гг. район Якиманка занимал первое место по объему элитного жилья, представленного в экспозиции на первичном рынке, благодаря выходу в реализацию крупного проекта ЖК «Лаврушинский». Но по итогам I квартала 2023 г. он подвинулся на второе место в структуре предложения по районам (без учета объектов с закрытыми продажами) с показателем 19% от общего объема предложения элитного сегмента, пропустив вперед район Раменки, где показатель – 23%, сообщили аналитики Est-a-Tet. По данным «Метриум Премиум», на первичном рынке Якиманки представлено шесть топовых элитных проектов: «Царев Сад», «Titul на Якиманке», CULT, «Меценат», Armani / Casa Moscow Residences и «Лаврушинский». Средняя площадь квартир и апартаментов на первичном рынке района составляет 144,3 кв. м. Большинство лотов сдается без отделки.
По данным экспертов, наибольшей популярностью пользуются жилой комплекс «Лаврушинский» и Armani / Casa Moscow Residences.
В «Лаврушинском» привлекают видовые характеристики. Это самый высокий новый дом в районе Якиманка с прямым видом на Кремль из большинства квартир. Второе преимущество – 1,4 га, или 75% территории «Лаврушинского», выделено под собственный парк с деревьями, прудом и фонтаном. Территория парка разделена на зоны для занятий спортом и отдыха. Особое внимание уделено созданию развивающего пространства для детей разных возрастов по стандарту KID’S LAB. Инфраструктуру для спорта внутри дома дополняет фитнес-клуб с 25-метровым бассейном, а для отдыха – зона SPA с сауной и хаммамом. Подземный паркинг рассчитан на 263 машино-места.
По словам Екатерины Пхидо, спрос на квартиры в «Лаврушинском» объясняется и относительно мелкой нарезкой квартир, и, как следствие, более низким порогом «входа» в проект. Сейчас цена квадратного метра превысила 1,5 млн руб., а минимальная цена лота – от 132 млн руб. Площадь квартир – от 65 до 460 кв. м.
Жилой комплекс Armani / Casa Moscow Residences имеет высокий рейтинг за счет того, что это единственный в России проект, в котором партнером застройщика стал итальянский люксовый домом Armani. Специально для этого проекта им разрабатывается дизайн интерьеров резиденций и мест общего пользования. Особенность проекта – это соединение в одном комплексе исторического дома и современных резиденций. На участке, где строится комплекс, находится объект культурного наследия – бревенчатый дом 1818 г. постройки, это главный дом усадьбы купца Ивана Масягина. В нем после реконструкции откроется общественное пространство для жителей комплекса. Новое строительство – это дома высотой 3-6 этажей на 26 резиденций площадью от 85 до 263 кв. м, включая пентхаусы – до 564 кв. м. В подземном паркинге 31 машино-место. Резиденции сдаются с финишной отделкой, но цены застройщик держит в секрете.
По данным Анны Раджабовой, по уровню цен на первичном рынке высокобюджетного сегмента Якиманка занимает второе место в ЦАО (после Тверского района). Квадратный метр стоит в среднем 1,81 млн руб. Большинство застройщиков продолжают держать установленные цены, делится Александра Синилова, и массового снижения не происходит. Продажи стимулируются более лояльным отношением к покупателю: рассрочка на максимально возможный срок без процентов, дополнительные услуги, гибкость в оформлении. Хотя Екатерина Пхидо подметила, что в отдельных случаях на переговорах с конкретным покупателем можно получить скидки. По опыту Aurora Property – это в пределах стандартных 3-5%. А Майя Павлова делится, что иногда все-таки скидки доходят до 20-25%. Но пока не все застройщики дают скидки, все зависит от политики компании, востребованности проекта и этапа строительства, отмечает управляющий партнер Chase R. E. S.
Источник фото обложки и использованные в статье: https://stranabolgariya.ru
