Район Пресненский сейчас во многом ассоциируется с деловым центром столицы «Москва-Сити» и с каждым годом становится все комфортнее для элитарной публики. Удачное место расположения, развитая инфраструктура, наличие парков и набережных Москвы-реки привлекают в район девелоперов, реализующих премиальные проекты уже не для бизнес-аудитории, а для семейных горожан.
Дом Наркомфина
Пресненский район исторический, и многие сохранившиеся на его территории объекты напоминают о ярких периодах в истории города, связанных с видными личностями, которые оставили в ней свой след. Один из самых известных объектов – Дом Наркомфина (Новинский бульвар, д. 25, корп. 1) – построен в 1930 г. по проекту известных архитекторов Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса. Заказчиком выступал тогдашний министр финансов Николай Милютин – почитатель авангарда и конструктивизма. В таком стиле и был заказан проект необычного дома. Более того, Милютин собственноручно разработал проект своей квартиры, и архитекторы его одобрили, внеся незначительные поправки. Гинзбург и Милинис решали и более важную задачу – построить дом-коммуну, где люди будут жить и проводить досуг вместе. Нужно было убрать из квартир кухни и прачечные, чтобы разместить их в специально отведенных общих помещениях, предусмотреть библиотеку для коллективного досуга и другое. Правда, архитекторы немного отклонились от заданной идеологии и на свой страх и риск разработали проект переходного типа, где были как квартиры-ячейки, так и вполне комфортабельные по тем временам квартиры. Жилой комплекс состоял из трех частей: жилого, коммунального блока, где разместили столовую, спортзал и библиотеку, и служебного здания, где были гараж и прачечная.
В проект дома заложили три типа квартир. Типа F площадью 35–36 кв. м предназначались для одиночек или семейных пар без детей. В квартирах не было кухни (предполагалось, что жилец будет пользоваться столовой, расположенной в этом же доме), имелись небольшая гостиная, спальня, санузел с унитазом, раковиной и душевой кабиной. Высота потолков была разной: в гостиной – 3,6 м, а в остальных помещениях квартиры – 2,3 м.
В торцах дома находились квартиры типа 2F площадью от 77 до 114 кв. м. Они представляли собой сдвоенные ячейки типа F с ванной вместо душевой кабины и предназначались для семей с детьми.
На втором и третьем этажах располагались девять двухъярусных квартир типа К площадью 78–82 кв. м. Это был элитный жилой фонд дома с собственными кухнями площадью всего 4 кв. м для избранных жильцов.
В южной части дома, в надстройке на седьмом ярусе, архитекторы разместили комнаты для малосемейных. Они во многом напоминали общежитие. Блок состоял из двух комнат, объединенных общим санузлом. Комнаты по 9 кв. м предназначались для одного человека, а по 15 кв. м – на двух жильцов. Высота потолков в таких квартирах была 2,6 м. Но в таком виде жилье просуществовало недолго. Во второй половине 30-х гг. квартиры перестроили и там поселились высокопоставленные чиновники. В числе жильцов экспериментального дома были: председатель правления Госбанка Соколов, председатель Госплана Карп, нарком юстиции СССР Крыленко, нарком земледелия Лисицын, председатель совнаркома Сулимов, архитектор Гинзбург и другие.
Стоит отметить, что придомовую инфраструктуру новоселы не оценили. Им не понравилось питаться в столовке, и даже если они там что-то и покупали, то брали навынос и ели в своих квартирах. Поэтому прогрессивный коммунальный блок вскорости закрыли – там сначала открыли типографию, а позже конструкторское бюро.
Без ремонта дом простоял до конца 1970-х гг., когда власти решили его расселить и все-таки сделать реконструкцию. Часть жильцов успели переселиться в другие дома, а 15 малосемейных граждан так и не выехали по причине того, что работы так и не начались.
В 2006 г. Дом Наркомфина включили в список памятников мировой культуры, находящихся под угрозой исчезновения. А с 2010 г. пустующие квартиры сдали под художественные мастерские и жилье творческой молодежи.
До реконструкции знаменитого памятника руки дошли только в 2016 г. Проектом руководил внук Моисея Гинзбурга – Алексей Гинзбург. Девелопером выступила компания «Лига прав». Дому вернули исторические фасады, восстановили элементы конструктивистской архитектуры, убрали возведенные пристройки и надстройки, благодаря чему здание опять начало напоминать дом-корабль. Работы по реконструкции завершились летом 2020 г. В жилом комплексе насчитывается 44 квартиры общей площадью 30–120 кв. м, включая двухуровневые. Некоторые квартиры получили имена известных жильцов. Например, это квартира Гинзбурга, Милютина и других.
Квартиры сдавались с отделкой на выбор: нейтральной с белыми стенами и деревянным полом и реставрационной – в восстановленном историческом виде (таких квартир оказалось 30%).
Все квартиры были выставлены на продажу, и на этапе реконструкции уже был сформирован лист ожидания. Уникальный дом экспонировался на рынке как премиальная недвижимость, и цены были соответствующими – более 700 тыс. руб. за 1 кв. м. В настоящее время квартиры появляются и на вторичном рынке. Так, двухкомнатную квартиру общей площадью 37 кв. м (ячейка F) на пятом этаже продают за 55 млн руб., а двухуровневый пентхаус общей площадью 114 кв. м (ячейка К) выставили за 225 млн руб.
История и факты
Пресненский район по праву считается одним из самых популярных у покупателей в высокобюджетном сегменте. Что во многом объясняется наличием проектов с интересной архитектурой, эргономичными планировками, современной инфраструктурой. А еще на территории района располагается деловой район «Москва-Сити» – место сосредоточения офисной недвижимости класса А и премиальных апартаментов.
В настоящее время, по данным Kalinka Group, Пресненский занимает первое место по объему предложения в целом на первичном рынке элитного жилья Москвы, опередив район Якиманка. А также является лидером по числу сделок, заключенных в 2021 г., с долей в 33%.
За 11 месяцев 2021 г. в расположенных на его территории элитных и премиальных проектах было заключено 593 договора долевого участия, добавила Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).
Андрей Садо, директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty, говорит, что недвижимость, представленную в районе, можно разделить на три совершенно разные категории. Первая – историческое жилье (мощная жилая застройка дореволюционной эпохи), вторая – элитный сегмент (недвижимость в районе Патриарших прудов, Гранатного переулка), третья – бизнес-сегмент: это апартаменты в «Москва-Сити», район Делового центра.
И в компании «Метриум Премиум» поделили район на три кластера. Первый – это Патриаршие пруды – Никитские ворота. Его уникальность заключается в сочетании атмосферы старой Москвы и современного мегаполиса. Но, как отметила Анна Раджабова, за последние годы локация вокруг Патриарших прудов значительно изменилась: из тихого уголка столицы, помнящего еще Булгакова, она трансформировалась в модную точку притяжения, в границах которой расположены топовые рестораны и качественные общественные пространства. На Патриарших стало приятно гулять и отдыхать, но комфортность проживания снизилась, так как формат «улицы-праздника» сложно ассоциируется с тихим центром и подходит не всем респектабельным жильцам.
Второй кластер – «Москва-Сити», который нередко называют «городом в городе». В «Сити» размещаются ряд федеральных и московских ведомств, а также крупнейшие отечественные и мировые компании. «К этому проекту можно относиться по-разному, однако нельзя недооценить его вклад в развитие города, – рассуждает Анна Раджабова. – Это классический пример джентрификации, когда на месте бывшей промзоны и каменоломни появился современный деловой и жилой квартал, соответствующий мировым стандартам». История строительства «Москва-Сити» именно в этом месте объясняется нужными грунтами. В Москве и ближайшем Подмосковье было всего несколько мест, где издревле добывали белый камень. Среди них – район Шелепиха, где залегало несколько форм грунтов, включая скальные и те, из которых добывался песчаник. Когда геологи и инженеры стали исследовать участки под высотное строительство, оказалось, что район Шелепихи – идеальное место, так как ни в одном другом районе Москвы построить такое количество небоскребов в одном месте не позволяли почвы.
Третий кластер – Пресня – Тишинка. В его границах расположены Дом правительства, ряд крупных офисных центров. К ним относится и реорганизованная территория «Трехгорной мануфактуры», которая сейчас стала современным деловым и рекреационным пространством.
История района тесно связана с историческими фактами и событиями. Например, название Патриаршие пруды закрепилось за местностью по наличию там трех прудов, где разводили рыбу для дома патриарха. Но после пожаров в Москве в 1812 г. два пруда засыпали и остался только один – Большой Патриарший. Местность вокруг прудов была заболоченной, поэтому ее называли «козье болото», что тоже не просто так: там разводили коз, а шерсть поставляли в царский дом. Позже эти факты отразились в названиях улиц и переулков – Большой и Малый Козихинский. Большая Грузинская улица и почти вся территория современного зоопарка раньше принадлежали грузинским князьям. После революции участки изъяли и построили зоопарк.
В настоящее время район как место жительства выбирает бизнес-элита – многие состоятельные резиденты района имеют офисы в «Москва-Сити», а также владеют там апартаментами. Также в Пресненском живут представители диаспор, привязанные к историческим местам. Патриаршие пруды облюбовали и иностранцы, в основном арендующие жилье в солидных домах с высокими потолками. Но после кризиса и введения политики импортозамещения сюда стали переселяться успешные молодые бизнесмены, рассказывает Андрей Садо. В районе Пресненский расположена одна из самых дорогих улиц – Гранатный переулок. Дороговизна обусловлена тем, что это самый центр Москвы, но в тоже время очень уединенное, тихое место.
Удобства и комфорт
Дополнением активной деловой жизни района является его культурный кластер. Это самые посещаемые театры, концертные площадки города и музеи: МХАТ им. Горького, Драматический театр им. Пушкина, Театр им. Маяковского, театр «У Никитских ворот», Московская государственная консерватория им. Чайковского, музей-квартира А. Н. Толстого, дома-музеи А. П. Чехова и К. С. Станиславского. В Пресненском находятся и два самых интересных объекта для детей и подростков – это зоопарк и Московский планетарий.
Район характеризуется высокой обеспеченностью социальной инфраструктурой. В его границах расположены ряд самых престижных школ (Романовская школа, школа № 1950, школа № 2030, школа № 2123 им. Мигеля Эрнандеса) и вузов (МГЮА, консерватория им. Чайковского).
По площади зеленых насаждений Пресненский район уступает только Хамовникам, отмечает Анна Раджабова. Основные подобные территории сосредоточены в западной части Пресни. К ним относятся парки «Красная Пресня», «Декабрьского восстания», «Красногвардейские пруды», Пресненский детский парк. Кстати, место, где располагается парк «Красная Пресня», всегда пользовалось популярностью у состоятельных горожан, потому что маршруты парусных регат императорского речного яхт-клуба на Москве-реке заканчивались именно в том месте и там же проходило торжественное награждение победителей.
В плане торговой инфраструктуры – на территории района находится крупный торгово-развлекательный центр «Афимолл Сити», также торговые галереи представлены в каждой башне «Москва-Сити» и на основных улицах района.
По словам Дмитрия Железнова, коммерческого директора «КОРТРОС-Москва», в «Сити» уделено внимание и рекреационной инфраструктуре: к услугам резидентов и гостей рестораны, объекты ритейла, спорта и индустрии красоты. Не хватает разве что парков, скверов и приятных зон отдыха. Но проект пока еще находится в стадии активного строительства, «поэтому, полагаю, со временем мы увидим что-то масштабное и грандиозное, если судить по благоустройству прилегающих к «Сити» набережных».
Район привлекает хорошей транспортной доступностью. Основные магистрали – Звенигородское шоссе, ул. Красная Пресня, ул. Большая Никитская, Садовое и Третье транспортное кольцо, ул. 1905 года – обеспечивают связь с другими локациями центра и западной части города. Кроме того, на территории Пресненского района расположены сразу несколько станций метро («Международная», «Выставочная», «Деловой центр», «Краснопресненская», «Баррикадная», «Беговая», «Улица 1905 года», «Шелепиха», «Тестовская»), а также станции Московского центрального кольца (МЦК) – «Деловой центр» и «Шелепиха». Но из-за транспортной перегруженности города тренд на то, чтобы жить рядом с работой, приобрел огромное значение, отметила Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed.
Престижное соседство
Жилищный фонд района Пресненский отличается разнообразием. По словам Анны Раджабовой, ближе к Тверской и Большой Никитской улицам преобладает дореволюционная и довоенная застройка, также встречаются дома постройки 1960–1980 гг., предназначенные для советской номенклатуры. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом располагаются кварталы, застроенные типовыми довоенными домами и хрущевками. Их дополняют современные проекты, построенные за прошедшие 20–25 лет, в том числе на месте реорганизованных промышленных территорий.
Самыми интересными проектами опрошенные эксперты назвали дома в Гранатном переулке: ЖК «Гранатный 6» и ЖК «Гранатный Палас». На протяжении многих лет они стабильно входят в топ самых дорогих объектов Москвы. Ожидания клиентов полностью оправдались как в части тщательно проработанной архитектурной составляющей, так и с точки зрения комфортности проживания.
Если брать проекты рядом с Патриаршими прудами, то это ЖК «Патриарх» и ЖК «У Патриарших». Первый комплекс был введен в эксплуатацию в 2002 г., второй – в 2012 г., однако до сих пор пользуются популярностью благодаря удачной локации и запоминающейся архитектуре.
Яркие проекты есть и среди реконструируемых домов. В 2014 г. завершилась реставрация построенного в конце XIX в. дома по адресу ул. Малая Бронная, д. 28. В нем представлено всего шесть апартаментов площадью порядка 450 кв. м, которые пользуются большой популярностью.
Нельзя не отметить редевелопмент «Трехгорной мануфактуры». На месте крупнейшего промышленного предприятия Пресни с давней и славной историей сейчас создано современное общественное пространство с деловой и рекреационной инфраструктурой. При этом исторический облик полностью сохранен.
По объему предложения на вторичном рынке элитного жилья Пресненский район в целом занимает второе место в ЦАО с долей 12%, пропустив вперед только Хамовники с долей 30%, рассказывает Александр Шибаев, директор по развитию Kalinka Group. В продаже лоты в 57 комплексах. Но по средневзвешенной цене предложения у Пресненского только четвертое место – 1, 171 млн руб. Впереди районы Тверской, Хамовники и Якиманка.
Комфортные дома для «семейных гнезд»
Всего, по данным Kalinka Group, в Пресненском районе на первичном рынке в продаже 13 проектов, включая два проекта класса de luxe на закрытых продажах. В III квартале 2021 г. до ввода объекта в эксплуатацию завершились продажи квартир в комплексе «Дом на Тишинке». Суммарный объем предложения в продаже составляет порядка 66,8 тыс. кв. м, в реализации около 436 квартир и апартаментов, подсчитал Александр Шибаев.
В новых проектах Красной Пресни всегда много семейных покупок, рассказывает Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. А по словам Ирины Могилатовой, генерального директора агентства элитной недвижимости Tweed, в компании заметили, что интерес покупателей элитной недвижимости из района Хамовники смещается на Красную Пресню, где в новых проектах продажи на этапе котлована бьют рекорды. Так, анализ ситуации на примере жилого комплекса Sky View, который вышел в официальные продажи в сентябре 2021 г., показал, что в доме за несколько месяцев продано 70% лотов, при том что цены со старта продаж выросли на 30%. Комплекс Sky View как раз задуман как семейная резиденция, поэтому в проект заложено всего 22% квартир с одной спальней, остальные – с двумя спальнями и больше. При каждой спальне гардеробные и санузлы, что бывает редко даже в новых проектах. Инфраструктура дома предполагает детский центр, полноценный спортклуб с бассейном и прочими опциями – всё, что нужно семейной аудитории.
Анна Портная, партнер агентства элитной недвижимости Aurora Property, выделила концептуальный квартал Lucky, связав интерес покупателей как с именем самого застройщика – компанией Vesper, известной по другим уникальным люксовым проектам в Москве, так и с удачной концепцией проекта, представляющего мини-город с прекрасной доступностью. В комплексе предусмотрена вся современная инфраструктура: арт-площадки, кафе, фитнес-клуб с бассейном, русской и турецкими банями, сауной и соляной пещерой, салон красоты, детский сад, школа, студия раннего развития, языковые центры. Квартал Lucky с предложениями с отделкой хорошо продавался и до пандемии, рассказывает Яна Глазунова. Сейчас же реальный уровень цен в два раза превысил докризисные прогнозные цифры – средняя цена квадратного метра уже составляет порядка 900 тыс. руб.
Еще один проект, названный Анной Портой как один из самых интересных в районе, – ЖК Capital Towers. Это первый комплекс жилых небоскребов с квартирами, а не апартаментами за пределами скученной застройки «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В окружении трех 65-этажных корпусов нет такой насыщенной деловой активности, а с другой стороны – всё находится рядом: и «Москва-Сити», где многие резиденты работают, и Дом правительства, есть прямой выход в парк «Красная Пресня». Проектом предусмотрен широкий перечень объектов инфраструктуры, включая детский сад. Всего в ЖК 837 квартир, и почти все они видовые: из окон открывается панорама на Москву-реку и исторический центр города. Предлагаются квартиры как без отделки, так и с чистовой отделкой. Покупатель может получить готовое жилье, что сейчас очень востребовано.
Долгое время значительную часть нового жилья района Пресненский составляло предложение в «Москва-Сити». И сегодня у покупателей, кому нравятся высокие башни, выбор значительно больше и по локации, и по стоимости, чем у тех, кто покупал апартаменты в первых башнях «Сити», рассказывает Яна Глазунова. Цены на апартаменты на высоких этажах были сопоставимы с ценами на элитные объекты на Остоженке. Однако и спрос, и цена после 2008 г. упали. Ситуацию изменил проект Neva Towers. Он компенсировал главный недостаток «Сити» – отсутствие комфортного отдыха для жителей. В комплексе есть и свой частный парк только для резидентов, и спа-зона с бассейном.
По стоимости первичного жилья Пресненский район (за исключением субрайона Патриаршие пруды) и зона ММДЦ «Москва-Сити» не входят даже в топ-10 самых дорогих районов: в первом средневзвешенная цена предложения составляет 936,8 тыс. руб. за кв. м, а в «Москва-Сити» – 729,6 тыс. руб. за кв. м, говорит Александр Шибаев. При этом субрайон Патриаршие пруды является одним из самых дорогих в ЦАО и занимает второе место с показателем средневзвешенной цены квадратного метра 3,3 млн руб. за кв. м. В результате средневзвешенная стоимость элитного лота в целом по району составила 867,7 тыс. руб. за кв. м.
По прогнозу опрошенных экспертов, рост цен на первичную недвижимость продлится и дальше, что объясняется высоким спросом и тем, что в некоторых проектах уже сформированы листы ожидания.
Покупатели ждут и выхода новых проектов. По данным Kalinka Group, на территории Пресненского, не считая ММДЦ «Москва-Сити», есть порядка 10 площадок под строительство или реконструкцию элитных жилых комплексов. Несколько клубных проектов класса de luxe ожидается в субрайоне Патриаршие пруды.
