Району Красносельский досталась очень разная территория, что впоследствии и сказалось на качестве возводимой там жилой недвижимости. Это и небольшой участок внутри Бульварного кольца с сохранившимися историческими особняками, и застройка внутри Садового кольца с домами сталинской архитектуры, и типовое жилье за пределами ТТК. За последнюю пару десятилетий в районе по стандартам премиального домостроения возведено заново и реконструировано всего не больше десятка домов. В настоящее время строится еще несколько домов, но качественная элитная недвижимость продолжает оставаться дефицитной в данной локации.
Доходный дом «Россия»
В границах района Красносельский расположено немало интересных домов, построенных в дореволюционное время. Один из самых известных – бывший доходный дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре, 6/1. До того момента, когда в 1898 г. страховое общество приобрело приглянувшийся участок под строительство доходного дома, на его месте располагались московский почтамт (его перенесли на ул. Мясницкую), круглое здание панорамы «Взятие Плевны», народный театр «Скоморох». Страховое общество «Россия», созданное в 1881 г., кроме основного вида деятельности активно занималось недвижимостью – строило, покупало и перепродавало дома в России и за рубежом.
Доходный дом в стиле эклектика проектировали два архитектора. Один из них, Николай Михайлович Проскурнин, был штатным архитектором «России», а второй, академик и действительный член Императорской Академии художеств Александр Иванович фон Гоген, работал по договору с заказчиком. Комплекс зданий состоял из двух корпусов и хозяйственной постройки. Для их соединения использовалась специальная чугунная ограда между корпусами, проект которой разработал тоже известный архитектор – Отто Вильгельмович фон Дессин.
Особенность дома – не только смешение разных архитектурных стилей, но и богатый декор, украшающий фасады. Это античные фигуры, морские раковины, саламандра, летучие мыши, химеры. Некоторые обозреватели увидели в них масонские знаки. Гармонично смотрятся и ажурные балконы, эркеры и окна, обрамленные колоннами. На башне, венчающей дом, установлен колокол с надписью «Домъ страховаго общества Россiя на Срътенскомъ бульваръ 1899-1902 г. Москва завода П.Н.Финляндскаго». Спустя восемь лет, в 2010 г., на угловой башне открыли смотровую площадку с кафе.
Строительство велось всего три года (1899-1902), и это с учетом того, что в доме применялись самые прогрессивные для тех времен технологические и технические решения. Это вентиляционная система с возможностью подогрева и охлаждения воздуха, собственная электростанция, 50-метровая артезианская скважина, система отопления, состоящая из восьми отопительных котлов. Электричество вырабатывала собственная электростанция. В каждом подъезде был свой электрический лифт, в подвальных и чердачных помещениях размещались прачечные.
Доходный дом строился для состоятельных нанимателей, поэтому минимальная площадь квартиры составляла 200 кв. м, а максимальная – около 400 кв. м. В мансардных квартирах сделали стеклянные потолки, позже их облюбовали художники. В каждой квартире были собственная ванная и туалет, изолированная кухня, во многих были камины. Высота потолков составляла от 3,8 до 4,2 м. А всего в доме было предусмотрено 148 квартир.
В основном жильцами комплекса были ученые, известные доктора, профессура Московского университета, члены Государственной думы. После революции, когда новая власть дом национализировала, квартиры предоставили советской интеллигенции – известному математику М. И. Сканави, геохимику А. Е. Ферсману, офтальмологу М. И. Авербаху, артисту Н. П. Хмелеву, балерине Наталье Бессмертновой, хореографу и балетмейстеру Ю. Н. Григоровичу. В 70-х годах прошлого столетия в одной из мансард находилась мастерская художника Ильи Кабакова.
После национализации доходного дома на первых его этажах разместили учреждения, в частности Народный комиссариат просвещения, возглавляемый Луначарским, где бывали Крупская и Ленин. А также Главное артиллерийское управление РККА, Главлитпросвет и др.
В советское время квартиры стали уменьшать, и из одной просторной сделали три-четыре меньшего метража. В некоторых и вовсе устроили коммуналки. Позже коммуналки расселили, и квартиры обрели новых хозяев. Во многих квартирах сделали ремонты, и сейчас они продаются практически по ценам элитного жилья.
Особенности района
Район Красносельский относится к Центральному АО Москвы, но его особенность в том, что только небольшая часть его территории находится внутри Бульварного и Садового колец, больше половины площадей располагается между Садовым кольцом и ТТК и примерно 15% – за пределами ТТК.
В Красносельском сравнительно немного статусных локаций, обратила внимание Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». Тем не менее Сретенка, район Большой и Малой Спасских улиц, а также проспекта Академика Сахарова прекрасно подходят для реализации премиальных и элитных проектов. Данные городские пространства обладают высокой транспортной доступностью и выразительной архитектурой, в их пределах сконцентрировано множество достопримечательностей, а недалеко от них расположены знаковые зеленые зоны.
По словам Анны Портной, партнера АН Aurora Property, не пользуются популярностью у покупателей премиальной недвижимости дома, расположенные в районе трех вокзалов – Казанского, Ленинградского и Ярославского, хотя есть спрос на локацию в районе Милютинского и прилегающих к нему переулков, но там находится старый жилой фонд. Анна Мурмуридис, заместитель директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, назвала вокзалы главным сдерживающим фактором района с точки зрения нового строительства элитной и премиальной недвижимости. Соседство с многочисленными железнодорожными путями и сопутствующей вокзалам инфраструктурой, а также уровень проходимости данных территорий накладывают серьезные ограничения на привлекательность локации для застройщиков, отмечает она.
«Жемчужины» вторичного рынка
Как раз отсутствие интереса со стороны застройщиков стало причиной ограниченного выбора квартир в элитных и премиальных проектах, сданных в последние десятилетия. В департаменте жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers насчитали 11 сданных проектов уровня бизнес-класс и выше.
По словам Анны Раджабовой, на вторичном рынке востребован премиальный апарт-комплекс «Клубный дом на Сретенке» с лаконичной неоклассической архитектурой, разработанной бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Из панорамных окон и с французских балконов здания открываются виды на близлежащие старинные особняки. Особенность дома – наличие небольших по площади квартир. Например, есть трехкомнатные квартиры общей площадью всего 67 кв. м. Квартира с дизайнерским ремонтом выставлена на продажу за 48 млн руб. А за двухкомнатную квартиру общей площадью 77 кв. м с отделкой в стиле модерн собственник хочет получить 57 млн руб.
На вторичном рынке уже появились квартиры, расположенные в ЖК Dialog. Например, видовую однокомнатную квартиру общей площадью 32 кв. м с отделкой по авторскому проекту выставили за 27,5 млн руб. (859 тыс. руб. за кв. м). В Луковом переулке, д. 7 (дом постройки 1996 г. на 24 квартиры с подземным паркингом) продается четырехкомнатная квартира общей площадью 153 кв. м за 87 млн руб. (567 тыс. руб. за кв. м). В квартире три балкона, второй гостевой санузел, премиальная отделка.
Из старого жилого фонда пользуются спросом квартиры в комплексе домов «Россия». Покупателей привлекают хорошее место расположения, высокие потолки, лепнина, солидные парадные подъезды, объяснила Анна Портная. Но и ценник в таких квартирах тоже высокий. Например, за трехкомнатную квартиру общей площадью 213 кв. м на пятом – последнем – этаже дома хотят получить около 490 млн руб. (2,1 млн руб. за кв. м). В квартире сохранился исторический камин, есть полукруглые эркеры в кухне и в столовой, балкон, подсобные помещения – постирочная, гардеробная, кладовка. Сделан качественный дорогой ремонт по авторскому дизайн-проекту.
Еще один интересный исторический дом расположен в Милютинском пер. – д. 3 (это дом Фалеевых, построенный в 1898 г., с потолками 4,2 м). В 2007 г. в нем проведена реконструкция с сохранением фасада. Трехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м в этом доме выставили за 107,7 млн руб. (1,07 млн руб. за кв. м). Впрочем, как отметила Майя Павлова, управляющий партнер агентства ChaseEstate, самый главный фактор продажи сегодня – это цена, и когда объект оценен неверно, к сожалению, возникают сложности с его реализацией.
Первичный рынок на трех китах – Turgenev , RED7, ORO
Первичный рынок района представлен преимущественно апартаментами, говорит Майя Павлова. Это комплексы апартаментов ORO, RED7 и жилой комплекс Turgenev. Премиальный комлекс Dialog от компании «Центр-Инвест» уже завершен, но квартиры в нем также реализуются и девелопером. На данный момент в районе на первичном рынке представлено чуть более 10 тыс. кв. м жилья, подсчитала Анна Мурмуридис.
Самый крупный проект на территории района – комплекс апартаментов RED7 на проспекте Академика Сахарова, строительством которого занимается ГК «Основа». Проект разрабатывало культовое архбюро MVRDV, для которого это первый проект в России. Строительство комплекса началось в 2018 г. и на сегодняшний день находится на финальной стадии готовности. «Мы практически полностью раскрыли фасады дома, заканчиваем отделку общественных пространств и благоустройство территории», – сообщил Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Комплекс апартаментов планируется сдать в этом году, поэтому девелопер уже сейчас решает вопросы, связанные с функционированием инфраструктуры. Осенью подписали соглашение с сетью фитнес-клубов World Class. Двухуровневый фитнес-клуб расположится на площади 3 600 кв. м, где предусмотрены 25-метровый бассейн на четыре или пять дорожек, большой тренажерный зал с высококлассным оборудованием, залы групповых программ, зал для занятий пилатесом и йогой. Также в фитнес-клубе откроется Центр красоты и здоровья World Class Spa, будут лаунж-зоны, сауны и хаммам. По данным ГК «Основа», в комплексе RED7 продано уже более 80% лотов. Сегодня в среднем стоимость квадратного метра в RED7 составляет 780 000 руб., но она варьируется в зависимости от метража и характеристик самих апартаментов. Есть варианты, где, например, «квадрат» стоит от 1 млн руб. С момента старта продаж в 2018 г. стоимость квадратного метра увеличилась более чем в два раза. Минимальная цена лота – от 28,3 млн руб. (это студия площадью 33 кв. м), а максимальная – 206,9 млн руб. за четырехкомнатные апартаменты евроформата площадью 206,9 кв. м на 15-м этаже с просторной террасой.
ЖК Turgenev располагается на Сретенке (Костянский пер., 13) и представляет собой восьмиэтажный дом на 118 квартир от 86 до 207 кв. м и 168 машино-мест. На верхних двух этажах располагаются двухуровневые пентхаусы с дровяными каминами. В Turgenev инфраструктура пятизвездочного отеля и собственный закрытый двор-сад. Для резидентов предусмотрены фитнес-комплекс с бассейном и СПА, ресторан, кинотеатр, винотека. Минимальная цена лота – 174 млн руб., а максимальная – более 401 млн руб.
Комплекс апартаментов ORO строится около станции метро «Красносельская» (1-й Красносельский пер.) и включает обширную коммерческую инфраструктуру – магазины, кафе, центр йоги, бассейн, бар на крыше, воркаут и многое другое. Апартаменты небольшие – от 21 до 75 кв. м, но сдаются с отделкой и частичной меблировкой. Цена квадратного метра – от 470 500 руб.
В 2023 г. продажи во всех комплексах на территории района показали хорошую динамику. По подсчетам аналитиков департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, в комплексах ORO и RED7 с начала 2023 г. реализовано по 1,3 тыс. кв. м в каждом, а в ЖК Turgenev – 1,5 тыс. кв. м. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м – 660 000 руб.
Из новых проектов, которые только готовятся выйти на рынок, Анна Раджабова назвала дом «Докучаев, 10». С ее слов, девелопер «Центр-Инвест» планирует реализовать премиальный комплекс, проведя редевелопмент существующего здания. В настоящее время объект находится на стадии проектирования.
