Старый московский район Арбат притягивает покупателей элитной недвижимости своим неповторимым колоритом, особой атмосферой, динамичным образом жизни.
История первого арбатского небоскреба
Во многом популярность района Арбат объясняется его удачным расположением в центре Москвы и сохранившимся историческим наследием. На небольшой территории к западу от Кремля сосредоточено много уникальных зданий и сооружений, усадеб и особняков – известных памятников истории и архитектуры. Если попробовать назвать только самые интересные дома, то список окажется очень внушительным: это и дом архитектора Мельникова (Кривоарбатский переулок, 10), и дом Пороховщикова (Староконюшенный переулок, 36), и дом с единорогом (Нащокинский переулок, 8), и дом Лопыревского (Калошин переулок, 12), а также дом Листа (Глазовский переулок, 8), особняк Сергея Берга (Денежный переулок, 5), доходный дом Бройдо (Плотников переулок, 4) и другие.
Но остановимся на одном доме, который в начале XX в. стал доминантной постройкой улицы Арбат. Речь идет о доме №35, известном сегодня как «Дом с рыцарями» или «Дом актера» (по месту нахождения организации). На момент окончания строительства он еще назывался «Домом Филатовой» (по фамилии домовладелицы Анны Тимофеевны Филатовой).
Восьмиэтажный доходный дом построен в 1913 г. в псевдоготическом стиле по проекту архитектора Валентина Дубовского – популярного исполнителя заказов очень состоятельных москвичей, предпочитавших выделять свои дома богатыми фасадами, а внутреннее пространство – показным роскошным убранством. Украшением фронтона дома №35 стала фигура рыцаря. По легенде, именно эта фигура стала прообразом Коровьего-Фагота в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита».
Во времена строительства дома это было одно из самых высотных зданий центра Москвы, так как возвышалось на восемь этажей и имело свой лифт. Для комфорта состоятельных жильцов (а только для таких нанимателей он и предназначался) лифт был обустроен скамейкой с кожаными сидениями. А чтобы, наверное, у господ и дам не случилось клаустрофобии от нахождения в замкнутом пространстве, лифты оснастили зеркалами, образно расширяющими границы кабинки. В одноподъездном доходном доме также была и парадная мраморная лестница, оформленная чугунным литьем и дубовыми перилами. Это придавало помещению роскошный вид и подчеркивало респектабельность жильцов. Холл (тоже в дань моде) украсили большими зеркалами и впечатляющими витражами.
В доме предусмотрели только многокомнатные квартиры из пяти-шести комнат, в каждой из них были и комнаты-каморки для прислуги, примыкающие к кухням.
Кроме жилья в доходном доме были предусмотрены, как принято сейчас говорить, внутридомовые объекты инфраструктуры. В частности, гимназия Марии Ивановны Жиц, имевшая репутацию одной из лучших в столице. В учебном заведении было два подготовительных класса, семь, дающих качественное базовое образование, и один – педагогического профиля. Профилирующим направлением было изучение иностранных языков. А обязательным второстепенным – гимнастика и танцы.
Но состоятельные жильцы в доходном доме прожили недолго. В 1917 г. грянула революция и произошел передел собственности. Новая власть дом национализировала и стала использовать для своих нужд. Из роскошных квартир сделали коммуналки. Хотя так поступили не со всеми квартирами. Лучшие из них большевики забрали себе. Среди известных жильцов легендарного дома – соратник Ленина Григорий Зиновьев, командарм Иван Белов, председатель Петроградского военно-революционного комитета Николай Подвойский и др.
В 1975 г. дом расселили и передали в ведение Министерства культуры СССР, к которому он и относился уже как нежилой вплоть до развала страны в 1991 г. Реконструкция дома проведена была некачественно, с потерей уникальных интерьеров и убранства. А с 1990 г. историческое здание (памятник культурного наследия) с легкого росчерка пера тогдашнего министра культуры приютило ЦДА («Дом актера»).
В настоящее время дом на Арбате, 35 является административным зданием, заселенным разными арендаторами. В числе старожилов известный с советских времен ювелирный магазин «Самоцветы», располагающийся в арбатском «небоскребе» более 40 лет.
Атмосфера Арбата
В настоящее время Арбат – это центр деловой жизни и содержательного культурного досуга. На территории района располагаются самые современные бизнес-центры, банки и отели, возвышается сталинская высотка МИДа, сосредоточены театры и музеи, престижные школы и вузы, лучшие учреждения здравоохранения, крупные торговые центры, рестораны и многое другое. Пешеходный Арбат – одна из самых посещаемых улиц Москвы, с особой атмосферой и неповторимым антуражем.
Еще одна из причин выбора Арбата уже как места проживания – это видовые характеристики, считает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). Из квартир и апартаментов, расположенных на верхних этажах комплексов, а также из пентхаусов открывается очень красивая перспектива на город – основные достопримечательности Москвы видны как на ладони.
Неудивительно, что еще в советское время на Арбате активно строилась элитная недвижимость – дома для руководителей ЦК, Совмина и Минобороны, рассказывает Андрей Соловьев, региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. А в настоящее время Арбат – сформировавшаяся зона элитной застройки. Наряду с Хамовниками и Остоженкой Арбат по праву входит в топ самых популярных элитных локаций.
Арбат привлекателен и в качестве неосновного жилья, в особенности для обеспеченных людей из регионов, которые часто приезжают в Москву в командировки, считает Вероника Беляева – руководитель проектов по строительству R2 Asset Management. Это идеальная локация квартиры «для пиджака», так как все нужное находится рядом. А в пешей доступности – самые притягательные места города: Остоженка с Пречистенкой, Никитский и Гоголевские бульвары и др.
В настоящее время, по данным компании Colliers, по объему предложения район Арбат занял четвертое место среди районов ЦАО с долей предложения в 10% (Kalinka Group поставила Арбат на пятое место). Александр Шибаев, директор департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group, говорит, что доля Арбата снижается: за год – на 31% (суммарно на 20 тыс. кв. м элитной жилой недвижимости). С его слов, по показателю средневзвешенной удельной стоимости предложения на первичном рынке элитного жилья Арбат занимает 7-е место среди районов Москвы с показателем 981,6 тыс. руб. за кв. м.
В поисках тишины
Территория района Арбат довольно неоднородная. Его можно разделить на несколько локаций, говорит Андрей Соловьев, например, это старый Арбат – более туристическое место, однако не всегда комфортное для проживания в связи с активными пешеходными потоками. В то же время это знаковая для Москвы локация, которая является своеобразной визитной карточкой как для иностранцев, так и для региональных клиентов, тех, кто периодически приезжает в столицу, поэтому среди таких групп покупателей пользуется популярностью. Приобретая здесь недвижимость, стоит быть готовым к тому, что это своего рода «улица-праздник», где жизнь не останавливается круглые сутки, предупреждает Анна Раджабова. Далее – Новый Арбат, переходящий в Кутузовский проспект: это преимущественно деловая зона и место, которое выбирают чаще всего для временного проживания. Третья локация расположена по другую сторону от ул. Новый Арбат в районе Поварской улицы, Трубниковского и Хлебного переулков, она считается наиболее престижной и востребованной из всех представленных. Здесь располагаются самые топовые объекты, добавил Андрей Соловьев.
У наших клиентов существует интересный запрос, который укладывается в короткую фразу «тихие переулки Арбата», делится Анна Раджабова, Это не только характеристика локации, а описание определенного стиля жизни, когда человеку доступна активная деловая и культурная жизнь в самом сердце столицы, но при этом у него есть возможность находиться в спокойной и умиротворяющей атмосфере. Особенность арбатских переулков как раз в том, что активный трафик проходит поодаль, в них много зелени и уютных дворов. Спросом пользуются и варианты жилья в домах рядом с Новым Арбатом и иными оживленными улицами района. Эта локация представляет собой полную противоположность тихим переулкам, в ней жизнь кипит круглосуточно.
Беспроигрышные вложения
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, отметил, что Арбат входит в топ-100 самых дорогих предложений Москвы: здесь располагается 17% всего люксового объема предложения. Доля спроса на рынке элитного жилья Москвы в бюджете более 1 млн – 7%. Только за 2020 г. в локации было заключено более 80 сделок суммарно почти на 8,5 тыс. кв. м, рассказывает Александр Шибаев. За год спрос вырос на 21%. В общем объеме сделок приобретения элитных лотов в кв. м в 2021 г. в Москве доля Арбата превышает 2%.
По данным Knight Frank, в районе Арбат сейчас представлено всего шесть новостроек и четыре из них являются объектами полной или частичной реконструкции. Один из наиболее ярких примеров такой недвижимости – реконструкция дома-книжки The Book (проект позиционируется в классе «бизнес»). МФК включает отель PENTAHOTEL (6–11-й этажи) на 228 номеров, 104 сервисных апартамента для краткосрочного проживания Intermark Residence Arbat (14–18-е этажи) и 178 сервисных апартаментов на продажу для долгосрочного проживания The Book (12-й, 13-й, 19–26-й этажи). Минимальный бюджет лота (данные Colliers) – 27,9 млн руб. при площади 41,9 кв. м, а максимальный – 90,2 млн руб. (уже за апартаменты 147,9 кв. м). Доля проекта в общем предложении района Арбат на текущий момент составляет всего 3%.
Среди предложения в районе Арбат наибольшая доля приходится на проект класса premium «Звезды Арбата» – 37%, рассказывает Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers. Объект включает жилую часть с апартаментами, отель Marriott Novy Arbat, а также Национальный медицинский исследовательский центр реабилитации и курортологии Министерства здравоохранения РФ. На данный момент здесь можно приобрести апартаменты по цене от 46,4 млн руб.
Элитные проекты Turandot Residences и Artisan девелопера Valartis Group, построенные на старом Арбате, сочетают как историческую часть, так и новое строительство, рассказывает Вероника Беляева, руководитель проектов по строительству R2 Asset Management.Turandot Residences примыкает к Театру им. Вахтангова и имеет два фасада: неоклассический с элементами театрального декора из знаменитой постановки «Принцесса Турандот» и масок комедии дель арте и новый лаконичный фасад. Для разработки дизайна интерьера лобби, квартир и мест общего пользования Turandot Residences было привлечено всемирно известное бюро Yoo. Автор архитектурной концепции – британская художница и дизайнер Джейд Джаггер. Восьмиэтажный дом рассчитан всего на 43 квартиры с красивыми видами на старый город и его исторические достопримечательности. Площадь квартир – от 75 до 240 кв. м. Цена – от 620 000 до 1 022 000 руб. за кв. м.
В Artisan всего 30 квартир. Внешний фасад дома, выходящий на Арбат, воссоздает архитектурный облик исторического особняка, а внутренний фасад с панорамными окнами выполнен в современной стиле. Площадь квартир – 65–316 кв. м, цена за «квадрат» – от 770 000 до 1 835 000 руб.
И в Turandot Residences, и в Artisan предусмотрены видовые пентхаусы площадью до 200 кв. м, часть из которых – с террасами. Как отметил Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill, это как раз те лоты, которые реально покупают, потому что на такую разумную площадь есть спрос.
К проектам формата реконструкции относятся «Дом на Хлебном» и «Театральный дом». «Дом на Хлебном» – клубный и камерный, всего на 13 квартир площадью 95–324 кв. м. Дом построен в 1913 г. в стиле неоклассицизм, и при реконструкции удалось сохранить его колорит и величие. Верхний этаж занимают два пентхауса с террасами. Квартиры сдаются с полной отделкой, а кухни укомплектованы самой современной бытовой техникой. Минус проекта – отсутствие подземного паркинга. Минимальная цена предложения (95 кв. м) – 189 млн руб.
Комплекс «Театральный дом» позиционируется застройщиком (ГК «ГАЛС») как готовый de luxe квартал на Арбате (выходит фасадами на Поварскую, в Мерзляковский и Хлебный переулки). Три дома, объединенные в уютный квартал, построены в 1893 г. Николаем Струковым и Виктором Гартманом в неоклассическом стиле. Важно, что в процессе реконструкции дома не утратили своего былого великолепия, а предстали в новом свете – как оригинальный ансамбль с уникальными характеристиками. Минимальная площадь лота – 102 кв. м при цене 83,45 млн руб. Пентхаус площадью 183 кв. м обойдется в 160,4 млн руб.
Обжитая первичка
Интересные предложения также представлены на вторичном рынке – это квартиры в сданных домах. По словам Александра Шибаева, наиболее дорогие предложения сосредоточены в комплексах «М. Молчановка, 6», «Дом на Смоленской набережной», «Филипповский 8», пер. Сивцев Вражек, д. 14, «Помпейский дом», в которых средневзвешенная цена предложений превышает 1,2 млн руб. за кв. м.
Анна Раджабова из реконструированных домов выделила ЖК «Русский модерн» (Гоголевский б-р, д. 29). Это фактически заново построенный объект с сохраненным фасадом, обладающий всеми атрибутами высокобюджетного жилья: с подземным паркингом, качественными местами общего пользования, высокими потолками (4–6 м), удачными планировками. Цена предоставляется только по запросу. А также ЖК класса de luxe «Афанасьевский». Продажи в нем завершены, но он до сих пор пользуется популярностью. Комплекс выполнен в классическом стиле и органично вписывается в окружающую застройку, а квартиры в нем отличаются удачными и эргономичными планировками. Есть пентхаусы, откуда открываются виды на храм Христа Спасителя и старую Москву, часть лотов оборудована террасами. Минимальная площадь квартир – 117 кв. м, а минимальная цена лота – 213 млн руб.
Всего, по данным Kalinka Group, на вторичном рынке элитной недвижимости в районе Арбата экспонируется более 80 лотов площадью почти 13 тыс. кв. м. По средневзвешенной удельной стоимости предложения Арбат среди районов ЦАО занимает восьмое место с показателем 941,6 тыс. руб. за кв. м.
Новый выход
Ожидается, что в обозримом будущем рынок элитного жилья пополнится новыми проектами. В локации Арбата имеется порядка пяти-шести участков под элитное жилье, рассказывает Александр Шибаев. Среди них наиболее крупные и обсуждаемые площадки – комплекс с 28 апартаментами на месте бывшего ресторана «Прага» и апарт-комплекс «Дом связи». Также планируется размещение элитных клубных домов по адресам Хлебный пер., 24, Воздвиженка 7/6 и др.
А Анна Раджабова добавила реконструкцию пятиэтажного дома, построенного в 1927 г. в авангардном стиле по адресу Крестовоздвиженский пер., д. 4, а также строительство комплекса апартаментов по адресу Калошин пер., вл. 6, стр. 1, разработчиком которого выступает архитектурное бюро ASADOV, известное своими необычными решениями.
