Элитный рынок всегда живет своей отдельной жизнью — как правило, не замечая кризисов, которые потрясают массовый сегмент. Но 2022 год со своей «стаей черных лебедей» затронул и традиционно невозмутимый высокобюджетный рынок. Разбираемся вместе с участниками рынка, что сейчас происходит с элитной подмосковной «загородкой».
Купить хочется, но почти нечего
В отличие от городского рынка, где продажи в 2022 г. просели, по оценке Kalinka Group, примерно на 60%, загородный рынок остается довольно активным. Снижение, конечно, отмечается и здесь — сказывается отъезд части потенциальных покупателей. Но продажи идут активнее, чем в городе, отмечают участники рынка. «Все прогнозировали спад продаж в загородном сегменте, полагая, что состоятельные люди покинули страну, но этого не происходит, — говорит директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерина Коган. — И в элитном сегменте в период, когда вся „загородка“ замерла (февраль — май 2022 г.), демонстрировались продажи, превосходящие пандемийные». В итоге, по оценке аналитиков KASKAD Family, после февраля активизировались продажи в большинстве первичных проектов. Это сказалось и на ценах — в зависимости от конкретного поселка рост составил от 5 до 20%, говорит Екатерина Коган.
При этом первичное предложение остается в дефиците. «В актуальной экспозиции есть лоты в поселках «Гринфилд», Millennium Park, «Ренессанс Парк», «Риверсайд», «Шервуд», «Мэдисон Парк», — рассказывает директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова. Этими лотами активно интересуются инвесторы, подчеркивает эксперт. «После событий конца февраля на рынок пришли новые инвесторы, которые хотели вложить деньги не столько для роста, сколько для сохранения их покупательной способности, и они успешно это сделали, — рассказывает Ремизова. — Некоторые покупатели с этой стратегией до сих пор ждут выгодных предложений. О дальнейшем размещении средств теперь думают и те многие клиенты, которые в июне вернули свои краткосрочные вклады с высокой доходностью».
О том, что число запросов на покупку загородной первички превышает предложение, говорит и генеральный директор SKOLKOVO REALTY Борис Борискин. «На рынке есть четкий дефицит качественного предложения, — подчеркивает эксперт. — За два года в сегменте появились всего семь поселков на пару сотен домов. Нового объема качественного предложения, которого ждал рынок и покупатели, так и не случилось». Доля элитных объектов в общем объеме подмосковного загородного предложения, по оценке эксперта, сейчас не превышает 3%.
Распродажа неликвида
Дефицит новых проектов толкает покупателей в сторону вторичного рынка. «Несмотря на укрепившийся рубль, политические и экономические события все еще влияют на состояние рынка загородной недвижимости, — говорит Алена Ремизова. — За последние годы дефицит новых качественных проектов давно развернул рынок элитной загородной недвижимости в пользу вторичного предложения. Сейчас хороший момент для покупки вторичных объектов, которые экспонируются в валюте, у них привлекательная стоимость».
К тому же, отмечают участники рынка, собственники элитных вторичных объектов сейчас как никогда готовы к торгу. Одна проблема: большая часть объектов не находит спроса, поскольку представляет собой фактически неликвид. Это устаревшие объекты в хороших локациях — раньше ими интересовались, имея в виду дальнейший ремонт, а то и снос под новое строительство. Сейчас таких клиентов стало значительно меньше, говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. А вот владельцев, которые стремятся избавиться от своей недвижимости, — намного больше, подчеркивает основатель ALEXEY SHVYRKOV AGENCY Алексей Швырков. «Клиенты стараются освободиться от неликвида в недвижимости и по возможности перевести все в кэш, причем в евровый кэш: курс уж очень привлекателен сейчас для инвестирования россиянами в недвижимость, зафиксированную в иностранной валюте, — говорит эксперт. — Но продавать я сейчас точно ничего не возьмусь. Вот покупать можно, но надо знать „историю болезни“ и потребности клиента в будущем». По словам эксперта, в 2022 г. для рынка стали нормой резкие и неподготовленные продажи. «Никто не готов ждать. Готовы демпинговать, но только продать, причем срочно, — рассказывает эксперт. — Ну а для покупателей вообще рай. Сейчас можно очень выгодно покупать — время такое».
О том, что по вторичным объектам возможен ощутимый торг, говорит и Анна Раджабова. Особенно это касается домов, которые потребуют от нового собственника дальнейших финансовых вложений. «Основной спрос сейчас приходится на рынок первичной недвижимости, — рассказывает эксперт. — Это как организованные поселки, так и точечные дома от застройщиков. На покупку многих из них девелоперы сформировали лист ожидания задолго до завершения всех строительных работ». Что касается вторичной недвижимости, подчеркивает Раджабова, клиенты сейчас скорее выберут более качественный объект, но подальше от Москвы, чем дом в идеальной локации, который требует больших вложений в ремонт и обновление. Тем более что из-за санкций сейчас довольно сильно сократился выбор премиальных материалов, комплектующих, техники — поставки теперь идут через третьи страны, а логистика в разы усложнилась и подорожала.
Выбор невелик: построим сами
С такими вводными, как дефицит первички и засилье неликвида на вторичке, клиенты элитного загородного рынка все чаще делают выбор в пользу самостоятельного строительства. «Очень многие, „обидевшись“ на Европу, стали прикупать землю и задумываться о строительстве загородной недвижимости, — говорит Алексей Швырков. — Все это индивидуально, и каждому по-разному „наступили на мозоль“. У всех совершенно разные ситуации, и все по-разному пытаются их решить. У кого-то отобрали ВНЖ, у кого-то проблемы с недвижимостью в Европе — исходя из этого клиенты и принимают решения».
Рост интереса к участкам без подряда в организованных элитных поселках отмечает и Алена Ремизова. «Это возможность сохранить деньги при текущих нестабильных обстоятельствах, но не расставаться сразу с большой суммой денег, как при покупке готового дома. Собственник может заниматься строительством поэтапно, распределяя расходы как ему удобно», — поясняет эксперт.
Еще один актуальный тренд — строительство домов под аренду. «С мая этого года мы стали получать нестандартные запросы на строительство, — рассказывает директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. — Каждая третья заявка — на единовременное строительство нескольких домов (от 3 до 7). Люди интересуются компактными проектами до 70-80 кв. м. Нет-нет, не думайте, что люди стремятся построить дома сразу для всех родственников. В тренд входит бизнес на аренде недвижимости: клиенты хотят построить несколько домов, чтобы сдавать их в посуточную аренду». Дефицит такого предложения при растущем спросе отмечают и в компании Intermark Real Estate (ранее Savills). По их данным, этим летом активность по запросам на краткосрочную аренду элитной загородки была очень высокой, но подходящих вариантов практически не было: собственники имеющихся объектов предпочитают сдавать их на долгий срок.
«Если раньше загородный дом стремились построить в большей степени семьи с детьми, то сейчас запросы приходят абсолютно от разных людей. Часто построить дома для аренды хотят риелторы, зарабатывающие на продаже квартир. Вероятно, это обусловлено просадкой рынка многоквартирных домов, и специалисты стремятся инвестировать в смежное, но куда более перспективное направление, — рассказывает Вячеслав Котлов. — Также очень большое количество запросов приходит на строительство мини-отелей и другой недвижимости для отдыха». По словам эксперта, это связано с развитием внутреннего туризма. «Сейчас съездить отдохнуть за границу сложно, поэтому отдых в живописных местах Подмосковья и вообще внутренний туризм становится крайне популярной и важной темой», — поясняет он. Так что вполне возможно, что в ближайшие несколько лет подмосковный высокобюджетный загородный рынок пополнится новым сегментом — премиального жилья для посуточной аренды.
В остальном эксперты не спешат с прогнозами, ссылаясь на высокий уровень неопределенности в экономике. «По нашим прогнозам, спрос на загородную премиальную недвижимость сохранится на сегодняшнем уровне. Как только ситуация внутри страны станет более благоприятной, спрос начнет расти в силу текущего дефицита качественного предложения», — говорит Алена Ремизова. По словам Анны Раджабовой, уже в ближайшие месяцы этот дефицит будет несколько разбавлен. «Осенью на рынок выйдет немало новых качественных проектов, — говорит эксперт. — Это и поселки, и некоторые объекты точечной застройки, находящиеся на завершающем цикле строительства». Есть еще один момент, в котором все эксперты сходятся во мнении: себестоимость новых проектов продолжит расти из-за общего удорожания стройматериалов и в связи с западными санкциями, которые сильнее всего сказываются именно на премиальных проектах. И покупатели, безусловно, увидят это удорожание в ценниках.
