Покупатели все так же ищут готовые дома, и предложения с мебелью им нравятся все больше. Крупные застройщики уступили место микродевелоперам, но они в одиночку не способны – а может быть, и не хотят справиться с дефицитом качественного предложения. Отсюда снижение числа сделок - и все меньший торг на адекватных рынку объектах.
Дайте газ!
Элитные коттеджные поселки, радовавшие взыскательных покупателей в начале и середине 2010-х годов выходом новых очередей то там, то здесь, к нынешнему сезону строиться практически перестали. За последний год первичный рынок элитной загородной недвижимости пополнился лишь 16 новыми лотами в поселке «Раздоры-2» на Рублево-Успенском шоссе, рассказывает заместитель директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Крупные новые проекты больше не строят, поскольку они перестали быть рентабельными, объясняет Дмитрий Караия, руководитель Vesco Realty Country. Все дело в покупателях: они больше не готовы ждать, пока закончится стройка – и предпочитают покупать дома под ключ, готовые к въезду. Следовательно, продаж следует ждать только после полной застройки поселка, а для многих девелоперов, привыкших мыслить в парадигме 2000-х и рассчитывающих на быстрый возврат средств, замораживать деньги в проекте на несколько лет все еще неприемлемо.
«Кроме того, есть еще одна проблема, которая мало освещается, но тем не менее является ключевой для покупателей, - замечает господин Караия. - Подключить газ к новому дому в газифицированном поселке, где труба идет по границе – процесс, который может занять больше года». Конечно, между этим утомительным ожиданием и возможностью начать загородную жизнь, что называется, не отходя от забора, покупатель выбирает второе – тем более, что на вторичном рынке его ждут с распростертыми объятиями и готовы предложить подключенные ко всем без исключения коммуникациям дома с отделкой, а иногда и с мебелью и техникой. Риэлторы говорят, что именно последний вариант завоевывает все большую популярность, и те домовладения, куда можно приехать с чемоданом, находят своих покупателей быстрее остальных.
Аналитики Penny Lane Realty свидетельствуют: летом 2017 и 2018 года, по данным, полностью готовые дома приобрели соответственно 54% и 58% покупателей. «А вот в 2013 году 70% покупателей приобретали дома под отделку», - вспоминает директор департамента загородной недвижимости компании Сергей Колосницын. Констатируем: всего за пять лет покупательские предпочтения совершили разворот на 180 градусов.
Кто сорвет банк
Как известно, свято место пусто не бывает, а спрос рождает предложение. Не стал исключением и элитный загородный рынок, где на смену крупным девелоперам пришли частные застройщики с точечными проектами. Они выбирают участки в премиальных локациях, преимущественно в организованных поселках, и строят современные, удовлетворяющие всем требованиям сегодняшнего покупателя дома.
Пока большие девелоперы держат паузу, этот микродевелопмент набирает обороты. «Среди них есть профессиональные игроки, которые специализируются на этом рынке, каждый из которых строит от двух до пяти домов в год, которые реализуются за 6-10 месяцев», - рассказывает Дмитрий Караия – и добавляет, что цена за такой дом «под ключ» колеблется в диапазоне $1,5-3 млн. Олег Михайлик подтверждает: клиенты ищут именно такие дома. «Чаще всего они хотят приобрести дом площадью до 500 кв. м, с тремя-четырьмя спальнями, с отделкой в светлых тонах в бюджете от 50 до 100 млн рублей», - говорит он.
И тем не менее, дефицит качественного предложения сохраняется, говорят в Vesco Group. В частности, практически пустует ниша качественных домов «под ключ» в бюджете $1 млн. Следовательно, те клиенты, бюджет которых находится на нижней границе, зачастую остаются неудовлетворенными – либо принимает компромиссные решения, о которых впоследствии может пожалеть.
Глядя на успехи младших коллег и понимая, что спрос на жизнь за городом никуда не делся, крупные застройщики тоже могут наконец решиться и возобновить свою деятельность. Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум», полагает, что ждать осталось недолго. «Первый же хороший проект загородного коттеджного поселка, образно говоря, сорвет банк, поскольку соберет весь отложенный спрос», - предсказывает он.
Разница в треть
Аналитики ведущих компаний загородного рынка расходятся в оценках относительно динамики продаж домов. В «Метриум Премиум» говорят, что с января по сентябрь 2018 года число сделок увеличилось на 21% относительно аналогичного периода прошлого года, а вот в Penny Lane Realty видят обратную картину.
«За лето 2018 года сделок заключено на 17% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, - утверждает Сергей Колосницын. - В 2017 году снижение составило 35% относительно летних сезонов 2015 и 2016 годов. А если сравнивать итоги текущего лета с аналогичным периодом 2013 года, то количество продаж снизилось почти в два с половиной раза». Таким образом, заключает он, год от года наблюдается снижение темпов продаж.
С коллегой практически согласен Олег Михайлик: «На текущий момент количество сделок на первичном рынке элитной загородной недвижимости по сравнению с 2017 годом уменьшилось на 33%», - говорит он – и добавляет, что эта тенденция напрямую связана с постепенным сокращением объемов качественного предложения.
При этом имеется и третье мнение: Дмитрий Караия говорит, что количество покупателей стабильно. «Нет причин, чтобы их стало меньше или больше, - поясняет он. - У семей, купивших 10-15 лет назад элитные дома, вырастают дети, большие площади становятся избыточными. Кто-то уезжает из страны и расстается с недвижимостью, кто-то достигает новых высот в бизнесе и ищет подходящий по статусу объект». Словом, жизнь меняется - и мотивирует менять жилье.
Уже повышают
В чем риэлторы проявляют единодушие, так это в оценках объема предложения: все они в один голос подтверждают, что он сокращается. Сергей Колосницын говорит, что снижение составило 1,4% по сравнению с показателями прошлого года, а если сравнивать с 2016-м, то домов в экспозиции насчитывается теперь почти на 10% меньше, чем тогда.
«Метриум Премиум» отдельно приводит данные по первичному рынку, и они еще ярче иллюстрируют положение дел на элитном загородном рынке. Аналитики компании подсчитали, что в середине лета 2018 года в реализации было представлено 40 поселков, общий объем предложения в которых составил 855 коттеджей. «Это на 16,5% меньше, чем в прошлом году и на 24% ниже, чем летом 2017 года», - утверждает Илья Менжунов.
Чем меньше становится интересных предложений, тем реже покупателям на переговорах удается выторговать существенные скидки. «Параметры торга снизились с прежних 20-30% до разумных 10% - и это, конечно, говорит о стабилизации рынка», - оптимистично заявляет Дмитрий Караия. И хотя цены на элитные загородные дома все еще имеют тенденцию к снижению, в то же время, как свидетельствуют риэлторы Vesco Realty, уже были случаи, когда собственники наиболее ликвидных объектов повышали цену на свои лоты.
Таким образом, элитный загород – это уже не рынок покупателя, как было еще два-три года назад, хотя и рынком продавца его называть еще рано. В ожидании новых проектов, соответствующих пожеланиям покупателей, пожалуй, установилось равновесие – а вот долго ли оно продлится, теперь в большей степени зависит от застройщиков.
Автор: Марта Савенко