2021 год стал для рынка элитной загородной недвижимости одним из самых успешных за всю историю: число сделок заметно подскочило, в результате чего предложение сократилось до минимального уровня за последние несколько лет. Homehunter опросил участников рынка, чем еще запомнился прошлый год и чего они ждут от 2022-го.
Все в сад: загородные объекты в 2021 году пользовались повышенным спросом
По оценке аналитиков Knight Frank, продажи на вторичном рынке элитной загородки в 2021 г. выросли к 2020-му на 60%, на первичном — на 73%. В компании подчеркивают, что такие итоги — одни из самых успешных годовых результатов за всю историю загородного рынка и фактически единственное, что сдерживает продажи сейчас, — это ограниченное предложение, особенно в первичных поселках. Из-за высокой покупательской активности в прошлом году таких лотов стало меньше примерно на треть, а в пяти первичных элитных поселках полностью завершились продажи.
Среди первичных проектов 2021 г. в Knight Frank отмечают Lapino Garden и новую очередь «старожила» рынка — поселка «Миллениум Парк». «В прошлом году выходили в основном поселки от частных застройщиков — небольшие, на 10-20 домов. Среди них Gorki Lake, Lumiere, «Квартал Никологорский», «Маслово Парк», «Павловские Сосны», — рассказывает директор департамента загородной недвижимости TWEED Ольга Бахметьева. — Предложение в нашей базе за год сократилось на 28%». В агентстве элитной недвижимости Skolkovo Realty тоже фиксируют резкий рост спроса на загородку: в 2021 г. обращений за объектами в бюджете от 1 млрд в компании было на 97,43% больше, чем в допандемийном 2019-м.
Первичное предложение элитной загородки в 2021 г., по оценке Knight Frank, было ограничено 18 поселками. Для сравнения: в 2020 г. на рынке было 22 первичных проекта, в 2019-м — 27, в период с 2015-го по 2018-й — более 30 поселков в год.
Основной объем высокобюджетного предложения приходится на Новорижское шоссе: 51% всей первичной и 41% вторичной экспозиции. Второе место у Рублевки (соответственно, 38% и 37%), по остальным направлениям показатели намного ниже. В Knight Frank отмечают еще Минское (8% и 7%) и Калужское (1% и 10%) направления, в остальных локациях предложения единичны. Всего на начало года на первичном рынке предлагались 322 объекта, на вторичном — 1684 (обе цифры учитывают коттеджи, таунхаусы и участки в организованных поселках).
Есть из чего выбирать, но выбрать нечего: почему «вторичка» не так востребована
Если на первичном рынке удовлетворению спроса мешает дефицит предложения, то на вторичном, который занимает около 80% экспозиции, другая проблема — засилье устаревших проектов. Участники рынка практически единогласно отмечают, что большая часть загородной «вторички» строилась 10-15 лет тому назад и сейчас эти объекты в глазах потенциальных покупателей выглядят неконкурентоспособными. «В некоторых локациях по Рублево-Успенскому шоссе доля устаревших объектов составляет порядка 60-70%, — говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум». — Это дома, которые давно экспонируются, но до сих пор не нашли своего покупателя, так как не соответствуют актуальным требованиям к архитектуре, планировочным решениям, дизайну. При этом их стоимость сопоставима с более современными проектами». Продать такие объекты реально, но при условии дисконта: иногда, говорит эксперт, такой «неликвид» покупают под реконструкцию или снос для нового строительства.
«Поселки, которые строились в 2006-2010 гг., уже морально устарели. Уже через десять лет после вывода на рынок элитный загородный дом не котируется», — говорит и Ольга Бахметьева. К тому же, добавляет эксперт, покупателям не хватает проектов с развитой инфраструктурой: застройщики перестали строить глобальные проекты, что привело к дефициту такого предложения и на первичном, и на вторичном рынках.
Самые востребованные загородные проекты сейчас, как говорит Анна Раджабова, — дома в неоклассическом или современном стиле, площадью от 500 до 800 «квадратов» на участке в 25 соток, желательно — в поселке рядом с одной из платных дорог. «Дом должен быть эргономичным — не менее 4 спален, несколько гардеробных. В период пандемии вырос спрос на проекты с отделкой «под ключ», — добавляет эксперт. Средний бюджет такого предложения на Рублевке и Новой Риге, по данным «Метриума», — в районе 200-250 млн руб.
Дорого, еще дороже: почему выросли цены на элитную загородку и чего ждать дальше
Высокий спрос при ограниченном предложении не мог не привести к росту цен: в первичных поселках, по данным Knight Frank, средний бюджет предложения коттеджей за год увеличился на 46% (до 285,8 млн руб. за лот), таунхаусов — на 53% (до 61,3 млн руб.). На вторичном рынке прирост составил, соответственно, 6% (до 343 млн руб.) и 23% (до 86,5 млн руб.). Причины роста цен отличаются, подчеркивают аналитики компании: на «вторичке» это в основном валютная динамика, а на первичном рынке — еще и изменение структуры предложения (что особенно заметно, когда экспозиция ограничена) и прямое повышение цен в поселках Park Fonte, «Резиденции Березки», «Шато Соверен» и «ParkVille Жуковка».
Если говорить о средних ценах, максимальный бюджет предложения на вторичном рынке отмечается на Рублево-Успенском шоссе (по данным Knight Frank — 497 млн руб.), на первичном — на Минке (442 млн руб.), Новой Риге (383 млн руб.) и на Рублевке (214 млн руб.).
По оценке TWEED, средний бюджет предложения элитного коттеджа в Подмосковье сегодня — 170 млн руб., это на 20% больше, чем год назад. «По данным наших аналитиков, крупнейшей сделкой 2021 г. стала покупка за $32 млн (порядка 2,4 млрд руб.) особняка площадью 2,6 тыс. кв. м на участке 1 га в Барвихе. Там же за $30 млн (2,3 млрд руб.) был приобретен дом площадью 1,8 тыс. кв. м на 60 сотках. На третьем месте — проданный за $25 млн (1,9 млрд руб.) деревянный дом под ключ площадью 2 тыс. кв. м на участке 2 га в коттеджном поселке на Новой Риге», — рассказывает Ольга Бахметьева.
О росте цен говорит и Анна Раджабова — по словам эксперта, на бюджеты предложения, особенно в первичных поселках, повлиял не только высокий спрос при ограниченном предложении, но и увеличение издержек застройщиков. «Стоимость стройматериалов в 2021 г. продолжила расти (особенно подорожали дерево и металлопрокат), к тому же из-за вводимых зарубежными странами ограничений были сложности с поставками импортных материалов и мебели, — говорит Анна Раджабова. — Кроме того, на фоне дефицита пригодных площадок увеличилась стоимость земельных участков».
В 2022 г., считают опрошенные Homehunter эксперты, активность на элитном загородном рынке сохранится, но без ажиотажа. «В ближайшем будущем мы ожидаем возобновления активности на рынке, выхода новых проектов, роста объема предложения и количества сделок», — прогнозирует директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. Похожий прогноз дает и Анна Раджабова. «В прошлом году многие застройщики, с которыми мы традиционно работаем, приобрели земельные участки на элитных направлениях. Уже этой весной ожидается выход новых интересных объектов. На Рублево-Успенском шоссе выйдет несколько камерных элитных поселков», — говорит эксперт, отмечая, что речь не идет о крупных проектах: на западе ближнего Подмосковья, где традиционно сосредоточено основное элитное предложение, просто нет участков под масштабную застройку. «Новые проекты будут небольшими, ничего глобального еще никто не анонсировал, — соглашается Ольга Бахметьева. — Планы у некоторых собственников земли есть, но они пока не афишируются».
Спрос, как считают участники рынка, в 2022 г. будет чуть спокойнее, чем в 2021-м, но заметно выше допандемийного уровня. Судя по всему, рынок, испытавший в первые месяцы пандемии невиданный ажиотаж, возвращается в более стабильное состояние — и оно совсем не похоже на стагнацию, в которой загородка находилась долгие годы. Скорее всего, рост цен в этом году сохранится — но более скромный, чем в прошлом. Конкретные цифры, считают риелторы, будут зависеть от валютного курса, особенно это касается стоимости готовых объектов.
