Общее оживление на рынке недвижимости не обошло стороной и высокий элитный сегмент. Только за II квартал этого года, по данным компании Est-a-Tet, цены на элитные предложения вторичного и первичного рынка выросли на 11,4% и достигли в среднем 1,187 млн руб. за кв. м. Предложение сократилось на 14% за квартал.
Весом в миллиард
Даже в элитном сегменте есть «верхушка» – самые дорогие клубные элитные дома, чаще выделяемые в отдельный класс de luxe. В этом году и они показывают хорошие темпы продаж. Интересный факт: по подсчетам международного агентства элитной недвижимости Savills, за последний квартал было продано 10 ультрапремиальных квартир, входящих в тoп-100 самых дорогих в Москве. Совокупная стоимость топ-десятки оценивается в $83 млн, или около 6 млрд руб. Самое же дорогое элитное жилье из топ-100 столицы стоит $88 млн, совокупная стоимость самой дорогой сотни оценивается в сумму около $1 млрд.
Новостройки в общей картине топ-премиального рынка составляют немалую долю. Под данным Kalinka Group, на первичном рынке элитных новостроек в продаже в данный момент представлено 27 клубных проектов. Суммарный объем предложения в них составляет менее 200 лотов.
Все элитные клубные дома расположены в центральной части города, у них высококачественные архитектурные и современные инженерные решения, отвечающие классу проекта, закрытая собственная территория и подземный или наземный паркинг, небольшое количество квартир или апартаментов на корпус (в среднем до 25–45), обеспечивающее приватность проекта для жильцов, высокий уровень безопасности. Клубные дома чаще всего представлены в уникальных проектах реконструкции объектов культурного и исторического наследия, что делает их особо привлекательными для высокобюджетной аудитории.
Среди примеров клубных проектов de luxe региональный директор, директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев называет Carre Blanc, Stoleshnikov 7, Villa Grace, Cloud Nine, «Малая Бронная, 15», «Дом с атлантами» и другие. Больше всего клубных домов класса de luxe расположено в районе Остоженки-Пречистенки – четверть от всех проектов. Также по количеству объектов среди районов эксперт выделяет Арбат, Тверской и Якиманку, в остальных районах представлено не более одного-двух комплексов клубного формата. Средневзвешенная цена предложения в рассматриваемых de luxe новостройках составляет около 1 млн 600 тыс. руб./кв. м, что на 58% превышает среднерыночный показатель. «При этом, – говорит Андрей Соловьев, – минимальные бюджеты покупки начинаются от 56 млн руб. В такую сумму обойдутся лоты в районе Арбата, а максимальные бюджеты могут достигать нескольких миллиардов рублей на эксклюзивные лоты в формате пентхаусов».
За счет высокой стоимости и уникальности таких проектов, напоминают в Kalinka Group, средние темпы продаж в них ниже, чем в многоквартирных проектах элитного класса (где и стоимость предложения может быть ниже), и в наиболее успешных проектах могут составлять до 1,5–3 лотов в квартал. Наиболее высокие средние темпы продаж среди клубных домов, по данным компании, наблюдаются в проектах Fairmont Vesper Residence с сервисными апартаментами, Carre Blanc на Пречистенской набережной, Cloud Nine в районе Якиманка, Artisan на Арбате, Kuznetsky Most 12 by Lalique (где также представлены студии), расположенном в Мещанском районе.
Инвестировать или нет?
Немаловажным вопросом для покупателя объекта в топ-сегменте является его инвестиционная привлекательность и последующая ликвидность. Эксперты сходятся во мнении, что клубные проекты класса de luxe, разумеется, являются инвестиционно привлекательными – недвижимость, в том числе элитная, по-прежнему остается единственным понятным инвестиционным инструментом со столь высоким уровнем надежности. Особенно выгодными могут стать вложения в проекты нового строительства, как, например, проект Fairmont Vesper Residence, где рост цен в период реализации в среднем составил более 40%. Но подходить к вопросу инвестирования нужно крайне осторожно и все же доверять профессионалам, если, конечно, инвестор не обладает высоким уровнем собственной экспертизы. При этом, предупреждают в Kalinka Group, клубные проекты реконструкции и редевелопмента могут не показать существенного прироста цен в период реализации, так как выходят на рынок по изначально высоким ценам, близким к финальным, но останутся ликвидным активом в дальнейшем. Вся история московского рынка, напоминает директор по продажам ГК Insigma Ирина Лосева, говорит о том, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе инвестиции в этот сегмент приносят прибыль – за истекшие 20–30 лет цены на элитную недвижимость в Москве выросли в 4 раза ($3500 за кв. м в 90-е гг., более $12 500 за кв. м элитных новостроек сейчас).
На текущий момент, по словам Ирины Лосевой, ситуация складывается следующим образом: «Если в истекшем году имел место взрывной рост цен на элитные новостройки, то в предстоящий год мы ждем лишь плавного повышения стоимости. По нашим данным, при условии грамотного выбора объекта для вложений в сегменте элитных новостроек инвестор может рассчитывать на прибыль в диапазоне от 8 до 12% годовых».
Для грамотного инвестирования нужно учитывать и особенности спроса. Так, отмечает Андрей Соловьев, несмотря на то что в целом рынок демонстрирует уверенный рост, не каждый проект и не каждый лот могут обладать высокой доходностью. Кроме того, помимо характеристик самого объекта важны и сроки инвестирования. «Очевидно, что наиболее выгодный этап – начало строительства, когда объект только выходит на рынок. Зачастую основная цель – заработать на росте цены за счет строительной стадии, то есть купить по инвестиционным ценам на старте продаж либо на популярном сейчас этапе «закрытых продаж», чтобы потом реализовать недвижимость по ценам готового дома. В данном случае большинство клубных de luxe новостроек либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся на финальном этапе реализации, поэтому доходность в них будет невысокой», – говорит эксперт.
Важны и «технические» характеристики новостроек, которые постоянно совершенствуются. В то же время покупатель в сегменте также стал более требовательным, знающим и опытным. «Любой комплекс, вне зависимости от местоположения, для успешного выхода на рынок должен иметь грамотную и продуманную концепцию, удовлетворять всем современным требованиям по планировкам, инженерному оснащению и т. д.», – комментирует ситуацию Андрей Соловьев.
А требования эти довольно быстро меняются. По информации директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анны Раджабовой, за прошедшие 8 лет средняя площадь жилых помещений увеличивалась только в элитном сегменте, причем рост составил 75%. Однако, сходятся во мнении эксперты, клиенты в последнее время ориентируются не на общий метраж, а на его полезное использование и эргономичность. «Важно, например, – говорит Ирина Лосева, – чтобы планировка квартиры была максимально продуманной и каждый квадратный метр, даже в тех случаях, когда речь идет о больших площадях, был задействован и «работал» на потребности владельца и членов его семьи. Переплачивать клиенты тоже не готовы – они считают деньги и хорошо понимают, какое соотношение цены и качества хотели бы получить».
Качество проектов, безусловно, тоже растет. «Помимо ставших традиционными особенностей элитного жилья в виде приватных территорий, всей необходимой инфраструктуры в составе комплекса и элементов системы «умного дома» в последние полтора года популярностью стали пользоваться, например, климат-системы с функцией обеззараживания воздуха. Не стоит сбрасывать со счетов и отделку: сейчас актуальны как дизайнерские интерьеры (например, от Bulgari, Ralph Lauren, Armani), так и внутреннее оформление из экологически чистых высококачественных материалов в стиле минимализма», – говорит Анна Раджабова.
Кроме того, добавляет коммерческий директор Capital Group Петр Исаев, ключевой вектор, к которому сегодня движется в первую очередь элитная недвижимость, – это максимальная адаптивность как в планировочных решениях, так и в диапазоне площадей предлагаемых квартир с малым шагом квадратных метров. Кроме того, по словам эксперта, популярность приобретают концепции шеринга в жилых проектах – для тех функций, которые логично вынести за границы квартиры, к примеру комнаты для приема гостей, кинозалы с профессиональным оборудованием или кухни: пользоваться такой инфраструктурой жители могут в формате оплаты аренды, не включенной в ставку эксплуатации.
Окольцованный de luxe
И еще одно важное замечание. Несмотря на формирование элитных кластеров за пределами центра, сегмент de luxe за пределы Садового кольца не выходит. И тому есть совершенно не рациональное, а эмоциональное объяснение. «Сегмент de luxe – это прежде всего синоним престижности, имиджевого места, который подчеркивает статусность и предполагает выгодное расположение исключительно в самых топовых центральных локациях с близостью к культурной и деловой жизни столицы. Поэтому появление в ближайшей перспективе новых проектов сегмента за пределами ЦАО не представляется возможным», – категоричен Андрей Соловьев.
«Рынок элитного жилья сконцентрирован в центре. Сейчас мы не наблюдаем тренда на формирование высокобюджетного кластера за пределами ЦАО, хотя единичные проекты уже есть и за границами центра. На формирование новой «элитной» локации потребуется значительное время – не менее 10 лет, и это возможно, только если все девелоперы будут создавать в ней высококлассные проекты», – объясняет тенденции начальник отдела оценки Sminex Святослав Куланин.
Например, к «новой элитной» генеральный директор агентства TWEED Ирина Могилатова относит Красную Пресню, где строится сразу несколько высококлассных жилых комплексов. «Это очень инвестиционно привлекательный район, сейчас, вкладывая на начальной стадии в новостройки на Красной Пресне, инвесторы могут заработать до 25% годовых. Рост цен на жилье идет повсеместно, можно предположить, что это не предел. Думаю, по привлекательности к 2023 г. Красная Пресня будет сопоставима с Хамовниками», – считает эксперт. Но все же до de luxе проектов району пока далеко. Этот сегмент держится за «кольца» всеми метрами. При этом интересной тенденцией последних лет стало ценовое сближение элитных районов как внутри Бульварного, так и внутри Садового кольца. «По мере развития инфраструктуры и появления все более продуманных девелоперских проектов разница в престижности проживания больше не зависит от конкретного района внутри Садового кольца, – отмечает Петр Исаев. – Новые элитные проекты в центре города движутся к ценовому сближению, а в проектах, открывающих продажи на начальной стадии строительства, стартовые цены уже на 50% выше, чем в 2018 г.».
Источник: Kalinka Group
