В последние годы в столице и за ее пределами выходят на рынок жилые комплексы бизнес-класса, в составе которых есть премиальные и даже элитные форматы, которые могут быть представлены как эксклюзивными вариантами жилья, так и инфраструктурными компонентами. Масштабные проекты, в основе концепции которых понятие мини-города, — не новый тренд, есть и старые сложившиеся жилые комплексы, включающие такую концепцию, однако премиум в таком контексте представлен впервые. Насколько такие комплексы перспективны и могут ли они привлечь в том числе и аудиторию премиального класса? Об этом мы с HomeHunter поразмышляли вместе с экспертами.
Город в городе: как это выглядит и как должно быть в идеале?
Большинство экспертов считают мини-города с высоким классом инфраструктуры перспективным направлением. «Девелопер вынужден стать не просто строителем квадратных метров жилья и «навязанных» городом объектов инфраструктуры, но и продюсером жизни на новой территории, отвечая за ее связанность, эффективность производственной, научной и образовательной деятельности», — говорит генеральный директор агентства по развитию человеческого капитала через девелоперские проекты Trend Hunter Елизавета Мартынова. О том же говорит и заместитель директора департамента стратегического консалтинга RRG Татьяна Ващенко и добавляет, что создаваемый ими образ жизни должен обязательно поддерживаться концепцией:
Новые центры притяжения, особенно в сегменте спорта и здоровья, оправдывают подобное позиционирование на 100%.
Одной из самых важных особенностей мини-города можно считать создание рабочих мест, что исключает необходимость ежедневного «путешествия» в столицу или ближайший крупный регион. «Понятие «мини-город» будет неполным без создания мест притяжения труда», — утверждает и директор департамента по работе с девелоперами Intermark Real Estate Александра Синилова. Особенно важно учитывать наличие рабочих мест на фоне широкой географии строительства мини-городов. Генеральный директор АН GLENDELS Мария Нарбекова рассказывает, что такие проекты сегодня развиваются в больших городах — Москве, Петербурге и ближайших областях. Регионы частично уже подхватили тенденцию (Краснодар, Волгоград и другие).
Как мини-город привлечет «премиальных» и «элитных» покупателей?
Состоятельную аудиторию комплексы привлекают в двух случаях: по мнению экспертов, они заходят в такие проекты либо в качестве инвесторов – на ранних сроках строительства, либо уже тогда, когда «быт налажен». «Покупателей элитки в такие проекты привлечет цена и возможность инвестировать в строительство, — рассказывает Мария Нарбекова. — Стоимость предложений на старте, неосвоенная территория, обрастающая объектами инфраструктуры, новые тенденции в обустройстве общественных пространств и интересная архитектура, позволяющая выбирать из сотни разных планировок, — это катализаторы роста цены и основы инвестиций, которые аудитории элитной недвижимости все-таки будут интереснее, нежели покупка квартиры для себя».
Впрочем, по мере развития проекта ситуация может меняться. «Часто развитие новой локации начинается с более низкого класса – например, с «комфорта», — говорит Татьяна Ващенко. — Доступные цены и интересные перспективы привлекают молодую и активную аудиторию, в том числе предпринимателей, активно участвующих в формировании нового района. Более состоятельная аудитория предпочитает приходить «на все готовое» — и в более поздних очередях появляется жилье классом выше и даже эксклюзивные решения, например пентхаусы, урбан-виллы и т. д. (ЖК «Зиларт» или «Ривер Парк Коломенское»)». «Аудиторию высокого ценового сегмента в таких объектах будет привлекать совокупность факторов безопасности, экологии, повышенное качество образовательных и спортивных объектов на территории, позволяющее дать ребенку всестороннее и гармоничное развитие», — добавляет Елизавета Мартынова.
Локация или концепция?
Концепция не зря становится одной из базовых ценностей мини-города. Очевидно, что для таких масштабных проектов могут осваиваться земли далеко от центра, а то и за чертой городов. Локация всегда была определяющим фактором при покупке недвижимости, но в некоторых удачных проектах бизнес-класса аудитория уже проголосовала за концепцию. Тут вспоминается проект «Олимпийская деревня. Новогорск», созданный специально для детей-спортсменов, который мгновенно был распродан благодаря «сарафанному радио». Да, проект не позиционировался как премиальный, однако здесь интересен тот факт, что локация (Химки) впервые не играла роли для покупателя – концепция смогла кардинально изменить приоритеты. Вероятно, что и для покупателя премиальных и элитных форматов вопрос локации будет переосмысливаться.
«В Москве чем ближе к центру, тем меньше мест для прогулок, парков, больше брусчатки и нового строительства, — говорит Александра Синилова. — Уровень элитарности в Москве напрямую зависит от удаленности от Кремля и возможности увидеть одну или пару звезд на башнях. Другие характеристики зачастую игнорируются. Мне кажется, что нынешние покупатели элитного жилья будут обращать внимание на тишину, минимальное количество соседей, место спокойных прогулок (точно не по парку Зарядье), отсутствие строек поблизости, качество строительства и рациональность проекта».
Эксперты говорят о том, что в Москве еще достаточно участков для строительства. «Власти закладывают все большие объемы по нежилой недвижимости в проекты КОТ», — считает Татьяна Ващенко. С ней согласна и Мария Нарбекова: «В городах расчищаются от промышленных производств огромные площади, происходит программа реновации, поэтому мини-городам место точно найдется». С ними соглашается и Елена Комиссарова, генеральный директор ГК “БЭЛ Девелопмент”, при этом эксперт указывает на такой же тренд в отношении регионов, но отмечает, что не во всех подобных проектах должны быть реализованы концепции премиальной застройки. А вот Михаил Клименков (CEO, партнер агентства недвижимости WELCOME 24) сомневается в перспективах густонаселенной Москвы и видит потенциал и в Новой Москве: «Земельные участки для девелопмента таких проектов непосредственно в границах ТТК отсутствуют. Но на территории ТиНАО участки можно найти».
«Фрилансеры готовы уехать как можно дальше от городского шума, чтобы жить в небольшой локации в окружении зелени и прудов, а в Москву ездить раз в неделю. А кто-то идет другим путем: в маленьких локациях открывает свой бизнес и переезжает туда. В данном случае концепция «города в городе» и заточена на то, чтобы и работа, и дом были рядом. А за счет более низкой цены, нежели в тех же самых мини-городах Москвы, можно позволить себе больший объем инвестиций», — утверждает Мария Нарбекова.
Перспективы региональных проектов
«Мы разделяем комплексы курортной и технологической, производственной направленности, — говорит Елизавета Мартынова. — В комплексах-городах курортной направленности покупатель сегмента элит и премиум найдет для себя предложение и для собственного потребления, и для размещения части инвестиционных средств». Пропорции спроса и критерии выбора соответствуют обычным пропорциям для курортной недвижимости. Здесь важны:
- природный якорь;
- транспорт;
- курортная инфраструктура передового качества;
- наличие объектов сервиса, способных удовлетворить запросы высокого ценового сегмента;
- качественное зонирование.
Для объектов, несущих технологическую, производственную, исследовательскую или креативную направленности, действуют другие законы, все зависит от конфигурации, масштаба и специализации такого объекта. Потенциал недвижимости сегментов премиум и элит в таких проектах — достаточный для выделения в отдельный феномен на рынке недвижимости. Для них важны:
- экологический аспект;
- совокупность факторов активной и пассивной безопасности;
- сильная деловая среда (основной производственный/исследовательский якорь);
- разнообразие образовательных траекторий и выбор спортивных и карьерных направлений;
- инфраструктура для здорового образа жизни;
- уровень и разнообразие сервисов, привычных для данного ценового сегмента.
«На наш взгляд, тенденция на жилые комплексы-города с автономной инфраструктурой передового качества только набирает обороты и максимально раскроется на горизонте 5 лет, — добавляет эксперт. — Наиболее перспективными будут комплексы с выраженной тематической специализацией и дополняющей ее автономной инфраструктурой передового качества. Такие комплексы-города будут конкурировать друг с другом за качество человеческого капитала, приезжающего на их территории. Важным станет то, как человек реализует себя в этих городах, какие возможности перед ним открываются, насколько качество его жизни, в том числе заработная плата и раскрытие творческого потенциала, выше, чем в другом месте».
В малых городах такие объекты могут стать основой градостроительной политики, — считает Михаил Клименков. — Например, сейчас подобный проект TALOJARVI реализуется в Петрозаводске. Реализация проекта предусмотрена очередями, сроком до 10 лет. В целом такие проекты будут штучными, требующими тщательной проработки продуктовых концепций, так как после выхода из стадии падения в строительной отрасли изменятся требования к качеству продукта.
Перспективы сегмента
Говоря о развитии тренда на мини-города, нельзя не упомянуть о сложных условиях, в которых сегодня оказалась строительная отрасль. «Проектирование и строительство жилых комплексов по типу мини-городов с развитой и самодостаточной инфраструктурой перспективно при стабильной экономике, особенно в бизнес-сегменте, — сообщает Михаил Клименков. — По нашим прогнозам, в ближайшие год-два застройщики без гарантий помощи государства не смогут проектировать и выводить такие проекты по ряду причин:
- высокая волатильность экономики;
- снижение уровня жизни населения за счет скрытой инфляции;
- «шоковая» миграция среднего класса населения страны;
- усиление санкций на строительные материалы и технологии приведет к сложностям реализации проектов».
Сейчас, по мнению эксперта, мини-города не настолько распространены по ряду причин:
- застройщик «выжимает» каждый рубль с инвестиций в проект и земли, а мини-города предполагают высокие расходы на инфраструктуру, которые не покроются в средней стоимости кв. м, поэтому выгоднее построить несколько зданий;
- спрос на «бетон» превалирует над рациональными выгодами покупки жилья, что объясняется неготовностью формировать сообщества жителей/собственников в таких проектах;
- отсутствие качественных продуктовых концепций в таких проектах из-за недостаточных требований в спросе со стороны покупателей.
Востребованность таких форматов будет расти, — считает Александра Синилова. — Единственный минус — сроки. Как правило, частные проекты строятся на больших территориях до 30 лет. Средний период — лет 15-20. Жизнь пройдет, а насладиться благами «нового» города смогут только дети и внуки, но тогда уже дома начнут приходить в негодность. Поэтому крупные проекты должны всегда осуществляться при поддержке государства, обеспечивая не только максимально быстрые темпы строительства, но и быстрое заселение домов.
Примеры мини-города сегодня
ЖК «Остров»
В составе жилого комплекса в районе Хорошево-Мневники — 35 корпусов с видовыми квартирами, включая пентхаусы и прочие эксклюзивные форматы. Здесь создано особое пространство с курортным акцентом — симбиоз набережной и центрального бульвара с комьюнити-клубом для отдыха и общения. Каждый квартал обладает и своим лобби-клубом с помещением для фитнеса, детским игровым залом, приватным лаунжем и местами для деловых встреч. В пешей доступности — значимые спортивные объекты: гребные базы, площадки для пляжных активностей, серфинг-центр с искусственной волной и даже Академия хоккея. В концепцию ЖК входит и инновационный элемент — впервые в стране использован новейший стандарт 5G-квартала с суперскоростным интернетом на всей территории ЖК.
Такой ЖК может привлечь небольшую часть премиальной аудитории отдельными эксклюзивными планировками, атмосферой приватности, наличием «курортных» элементов под боком и возможностей активного времяпровождения на природе в пешей доступности.
ЖК «Ривер Парк Коломенское»
Этот комплекс, представляющий собой полноценный квартал в Нагатинском затоне, также соответствует концепции «город в городе». Помимо полного набора инфраструктуры (от школы и детского сада до медицинских центров и салонов красоты) акцент делается на курортную составляющую, обусловленную локацией у воды. Благоустройство собственной набережной включает не только пирс, лодочную станцию и эллинги, где желающие смогут разместить свои катера, но и парусную детскую школу — первое заведение такого плана в столице. Все это дополняется планировками отдельных квартир, свойственными премиуму, — например, видовыми террасами и зимними садами.
ЖК Russian Design District («Рашен Дизайн Дистрикт»)
Комплекс бизнес-класса в Новой Москве задуман как культурно-образовательный кластер. В составе — 9 именных домов, дизайн каждого из которых разработали российские звезды культуры и спорта. Но концепция — не чисто внешняя. Цель — создание уникальной социокультурной и спортивной среды, включая не только бульвар и набережную, но и академию единоборств FIGHT NIGHTS под руководством Камила Гаджиева, Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, а творческая составляющая представлена Data Design And Technology Art School, студиями театрального искусства, вокала, моды, школами живописи, фотографии и современного искусства. Часть территории будет отведена под открытые арт-пространства.
Возможно, такая крутая спортивная и творческая инфраструктура может стать притягательным моментом для некоторых покупателей высокого ценового сегмента. Если говорить об эксклюзивных форматах жилья, можно упомянуть видовые 300-метровые пентхаусы с панорамным остеклением и собственными террасами.
ЖК «Олимпийская деревня Новогорск»
Особенность «старого» комплекса бизнес-класса, расположенного на берегу реки в рамках парковой территории в 248 га и граничащего с Куркино, — пребывание в составе спортивно-образовательного кластера «Олимпийская деревня Новогорск», где представлена спортивная инфраструктура условно «премиального» класса — «именные» объекты: Центр гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия бокса Александра Лебзяка, Центр фехтования Ильгара Мамедова, «Школа трех искусств» Алексея Кортнева. А также школы единоборств и волейбола и расположенное уже за пределами комплекса (но неподалеку) гольф-поле.
Кого-то из потенциальных покупателей высокого ценового сегмента, сильно заинтересованного в качественном спортивном развитии детей и других родственников (все-таки именные заведения не могут приравниваться к традиционным секциям), может и привлечь этот момент. А локация всего в рамках единого пространства — один из образующих факторов окружения. Все это подкрепляется такими фишками, как общественный пляж, уличный бассейн, набережная и закрытая территория. Среди особенностей жилья — и потолки, высота которых может достигать от 3,4 до 6 м, и видовые террасы в некоторых квартирах, что повышает «статусность» лотов.
Как рассказывает Татьяна Ващенко, группа «Родина» помимо Олимпийской деревни в Новогорске и Russian Design District активно занимается созданием тематических кластеров: спортивно-оздоровительного «Союза» в районе метро «Ботанический сад», где анонсировано более 20 видов спорта, и будущим киберспортивным кластером на Боровском шоссе с хабом для обучения, тренировок и проведения соревнований.
Курорт «Завидово»
Природный парк, песчаный пляж, прогулочная набережная, «заповедные» характеристики и малоэтажные дома сочетаются с большим объемом спортивно-развлекательной инфраструктуры, среди которой:
спортивно-развлекательный комплекс «Завидово вейк парк»;
- яхт- и гольф-клубы;
- диск-гольф-клуб;
- рыболовный клуб;
- аэропарк;
- конные клубы.
Все это дополняется спа-инфраструктурой, отелем и гостиницей высокого класса, ресторанами. Для самой состоятельной аудитории есть возможность купить участок под большую резиденцию на другой стороне реки, в удалении от застройки более демократичных сегментов.
